Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2009/8962 - /1719/35/183
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Vedtak i sak PS 17/10 i møte den 17.02.2010 opprettholdes.
Klage fra Hjørdis Ytterstad tas ikke til følge.
Utsettende virkning av vedtak bestemmes ikke, jfr forvaltningslovens § 42. Som begrunnelse vises det til at tiltaket er reversibelt, det vises også til svar på anmodning om utsettende virkning datert 10.03.2010.
Klagen sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
Vedtak/avgjørelse datert 24.02.2010 med svar på byggemelding oppheves med hjemmel i forvaltningslovens § 35 og ny tillatelse hjemles i plan- og bygningslovens § 93.
Saken unntas for krav om ansvarsrett i samsvar med til forskrift om saksbehandling og kontroll § 13. Forutsetninger for vedtaket settes tilsvarende som for svar på meldingen, det vil si at lengden på bygget reduseres slik at samlet bruksareal og/eller bebygd areal ikke overstiger 70 m2.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Klage på vedtak (enkeltvedtak) i sak PS 17/10.
Vedlegg:
- Gjenpart av nabovarsel
- Supplerende opplysninger etter nabovarsling
- Svar på byggemelding
- Klage på vedtak
- Vedlegg til klagen
- Vedlegg nr 2 til klagen
- Vedlegg nr 3 til klagen
- Svar på anmodning om utsettende virkning
- Tiltakshavers kommentarer til klagen
- Vedlegg til tiltakshavers kommentarer til klage
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
I møte den 17.02.2010 behandlet plan- og utviklingskomiteen søknad fra Trude Sverkmo om dispensasjon for oppføring av garasje i Elgvegen. Dispensasjonen gjaldt reguleringsplanens krav til maksimal størrelse på garasjer i byggefeltet. Søknaden ble innvilget, jfr vedtak i sak PS 17/10.
I saksframlegget framgikk det at ”det foreligger ingen kjente merknader eller innvendinger etter nabovarsling”. En eller flere dager før møtet i plan- og utviklingskomiteen ble det levert et brev fra Hjørdis Ytterstad direkte til komiteleder. Brevet, som er datert 11.02.2010, ble framlagt for komitemedlemmene under møtet.
Underretning om vedtaket i plan- og utviklingskomiteen ble sendt til tiltakshaver og til Hjørdis Ytterstad i brev datert 23.02.2010.
I brev fra kommunen datert 24.02.2010 ble det gitt svar på byggemelding for oppføring av garasje. I kommunens svar kommer det fram at garasjens lengde reduseres med ca 1,3 meter slik at den ikke skal overstige 70 m2 i bebygd areal. Ny eller utvidet nabovarsling på grunn av redusert lengde ble ansett som unødvendig.
Hjørdis Ytterstad’s klage på kommunens vedtak ble mottatt den 03.03.2010. Det ble samtidig fremmet anmodning om utsettende virkning.
Tiltakshaver Trude Sverkmo ble orientert om mottatt klage i brev fra kommunen datert 05.03.2010.
Svar på anmodning om utsettende virkning ble gitt av kommunen i brev datert 10.03.2010. Utsettende virkning ble ikke besluttet.
Tiltakshaver Trude Sverkmo og Roar Enstad kommenterer klagen i brev datert 11.03.2010.
Vurdering:
Klageadgang og klagefrist:
PUK’s vedtak i sak PS 17/10 er et enkeltvedtak som kan påklages i samsvar med forvaltningslovens § 28. Klagefrist er tre uker fra underretning om vedtaket ble mottatt. Underretningen ble sendt herfra i brev datert 23.02.2010 angående vedtak i PUK og i brev datert 24.02.2010 vedrørende svar på byggemelding. Klagen ble mottatt 03.03.2010.
Med henvisning til det over anses klagen for å være sendt innen fristen i forvaltningslovens § 29. Hjørdis Ytterstad anses for å være part i saken, eller ha rettslig klageinteresse, og dermed har hun klageadgang etter lovens § 28.
Klagen:
Klagen begrunnes i tre punkter:
- Feiltegnet situasjonskart i sakspapirer
- Feilaktige opplysninger i saksframlegg
- Manglende hensyntaken til negative konsekvenser for nabotomt
I tillegg til de ovennevnte punkter anføres det også blant annet at den planlagte garasjen er i to etasjer og har et bruttoareal på 138 m2, at den er plassert så nære nabogrensen som regelverket tillater og at den er plassert så langt fram på tomta at den vil gi maksimal negativ effekt på lysforhold og utsikt fra naboens eiendom. Det bemerkes også at tiltakshavers tomt er fylt opp i framkant slik at garasjen kommer høyt i terrenget. Klager bemerker at hun ikke er kjent med at det er gitt tillatelse til slik oppfylling. Det hevdes også at Sverkmo/Enstad har sendt inn ny søknad om bygging av en enda større garasje, denne gangen på 77 m2 i to plan, totalt 154 m2.
Vurdering av klagen:
• Angående feiltegnet situasjonskart i sakspapirer:
Klager anfører at situasjonskartet som var vedlagt søknaden er ufullstendig da den viser kun garasje og ikke øvrige aktuelle bygninger.
Det stemmer at situasjonskartet ikke viser alle bygninger som er oppført i området. Det er åpenbart at det er kommunens kartgrunnlag som er benyttet og at dette grunnlaget ikke er ajourført med alle bygninger i området. Kartgrunnlaget ble ansett som tilstrekkelig dokumentasjon for en situasjonsplan i samsvar med forskrift om saksbehandling og kontroll § 19.
Klager har selv laget situasjonskart med plassering av garasjen der hun mener den vil bli plassert. Tiltakshaver har i sin kommentar til klagen laget situasjonskart i mål 1:300, opprinnelig situasjonskart var i mål 1:500. Vi kan ikke se noen grunn til at garasjen skal plasseres som vist av klager og ikke som vist av tiltakshaver. Tiltakshavers situasjonskart er derfor lagt til grunn for behandlingen.
• Angående feilaktige opplysninger i saksframlegg:
I klagen anføres det at det ikke er korrekt det som står om nabovarsling i saksframlegget: Det foreligger ingen kjente merknader eller innvendinger…..
Det hevdes at det er krysset av for det er innvendinger mot det planlagte bygget. Det vises også til at klager har vært i kontakt med kommunens saksbehandler flere ganger og at saksbehandler har vært på stedet på befaring.
I dette tilfellet er det benyttet standard skjema for nabovarslingen (gjenpart av nabovarsel) med kvitteringsliste. På kvitteringslista er det flere muligheter for avkryssing, men det finnes ingen alternativ for avkryssing som viser at nabo har merknader. På samme skjema er det anført at eventuelle merknader må være kommet til ansvarlig søker, alternativt til kommunen, innen 2 uker etter at varsel er sendt. Klager signerte på gjenpart av nabovarsel den 17.11.2009. Søknaden ble mottatt den 22.10.2009 og da saksframlegget til PUK ble ferdigstilt forelå det ingen kjente merknader. Det er riktig som det anføres at det har vært samtaler mellom klager og saksbehandler (det var også samtaler mellom tiltakshaver og saksbehandler) og at saksbehandler var på befaring før saken ble skrevet. Klager framla da meninger om tiltaket og klager ble muntlig orientert om muligheten til å fremme merknader. Merknader ble ikke fremmet innen tidsfristen og heller ikke før saken ble ferdig skrevet, vi kan derfor ikke se at saksframlegget inneholdt feil angående opplysninger om nabovarsling eller nabomerknader.
• Angående manglende hensyntaken til negative konsekvenser for nabotomt:
Klager anfører at oppføring av garasjebygget, slik det søkes plassert, vil gi urimelige ulemper med hensyn på solforhold og utsikt for hennes eiendom.
Kartdelen til reguleringsplanen for området viser ikke plassering av garasjer, kun omriss av planlagt bebyggelse. I bestemmelsene til planen er det blant annet anført at garasjer fortrinnsvis innpasses i sokkel eller oppføres som tilbygg til bolighuset. Hvor forholdene tilsier det, kan bygningsrådet tillate oppført frittliggende garasjer (garasjer i feltet er i stor grad tillatt utført som frittliggende). Garasjen kan bare oppføres i en etasje med grunnflate ikke over 35 m2. Det vises til bestemmelsenes § 3. I kommunedelplanen for Skogn, som er vedtatt senere enn reguleringsplanen, er det anført at garasjer kan plasseres med portvegg inntil 5 meter fra grense mot kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg. Omsøkte plassering anses, med henvisning til det over, for å være i samsvar med reguleringsplan og kommunedelplan.
Plassering av bygninger reguleres, foruten av regulerings- og kommuneplaner, av plan- og bygningslovens § 70. Kommunal og regionaldepartementet har gitt ut et rundskriv til fortolkning av bestemmelsen.
I rundskriv H-18/90 vises det til blant annet:
Formålet med paragraf 70 er opprinnelig bl a brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse. Med endringene i § 70 - (i lov av 27. mai 1983 nr 32, trådt i kraft f o m 1. august 1983) - ble bl a hensynene til terreng- og omgivelsestilpasning av bygningskroppen understreket som viktige. Dersom ikke plasseringen er bestemt i en plan i h t plan- og bygningsloven (pbl), kan bygningen i utgangspunktet plasseres hvor som helst på tomta så lenge den har en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 m.
For kommunens vurderinger ved bygningens plassering og høyde kan bl a følgende forhold være relevante:
- Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse.
- Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/andre brukere, f eks usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass osv, jf formålene i pbl § 69 nr 1.
- Utsikt og lysforhold.
- Hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter.
- Planlagt eller påregnelig utnyttelse av nabotomta/omkringliggende areal i relativt nær framtid.
- Tilgjengelighet, også for funksjonshemmede.
- Brannsikring, der det ikke oppnås ved byggetekniske tiltak.
- Bestemmelser i forskrifter for elektriske forsyningsanlegg av 1. oktober 1987, særlig om avstand til høyspenningsanlegg.
Etter § 70 nr 1 skal bl a bygningens plassering, herunder høydeplassering, godkjennes av kommunen. Hovedregelen i § 70 nr 2 gir anvisning på at et byggs avstand til nabogrense minst skal svare til byggets halve høyde og ikke under 4 meter. Etter § 70 nr l er altså kommunen gitt adgang til å fastsette en bygnings plassering lenger fra nabogrense enn hovedregelens anvisning på 4 m, samt til å fastsette bygningshøyden innenfor de gitte maksimalgrenser. Hvis kommunen på denne måten fraviker byggherrens søknad, må dette klart fremgå og den nye plasseringen må fastsettes på kote på kart. Med "høyde-plassering" menes normalt sokkelhøyde eller høyden av underkant bjelkelag/dekke over kjeller angitt i meter over havet.
Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir imidlertid ikke selvstendig hjemmel for å (fullstendig) avslå en byggesøknad. Det dreier seg bare her om et valg mellom alternative muligheter. Byggherren må nøye seg med et - etter hans oppfatning - dårligere alternativ, hvis dette etter bygningsmyndighetenes oppfatning er nødvendig for å oppnå en plassering i samsvar med de aktuelle formålene.
I dette tilfellet kan vi ikke se at klager vil få betydelige ulemper med omsøkte garasjeplassering. Klagers tomt vil ikke, etter vårt syn, kunne bli oppfattet som mørk og innestengt. Tap av utsikt vil, etter vårt skjønn, ikke bli større enn det som må kunne forventes i et byggefelt som dette.
Dersom klagers ønsker om plassering blir tatt til følge, ville garasjen gi mindre utsiktstap for klager, eller utsiktstap i mindre interessant retning. Med plassering lengre inn på tomta ville det imidlertid blitt vanskeligere å bygge bolig på tomta slik intensjonen med reguleringsplanen er. Det kan da bli et spørsmål om hensynene bak reguleringsplanen ville blitt vesentlig tilsidesatt og dermed om det er adgang til å innvilge dispensasjon.
• Angående garasjestørrelse og ny søknad:
I klagen framføres det at det er fremmet ny søknad om bygging av ny og enda større garasje 5 dager etter at dispensasjonsvedtaket ble fattet.
Dette antar vi må være en misforståelse, kommunen har ikke mottatt flere saker som gjelder tiltakshaverne, denne tomta eller den andre tomta som eies av tiltakshaverne. En eventuell misforståelse kan komme av de forskjellige måter å beregne areal på og at begrepene brutto areal og bebygd areal er benyttet. Det vises også til svar på byggemeldingen der forholdet omtales og der det vises til enighet med tiltakshaver om en mindre reduksjon av byggets størrelse.
Garasjen som er tillatt oppført har et bebygd areal på inntil 70 m2. Kommunen har beregnet samlet bruksareal inkludert åpne overbygd areal til ca 65 m2. Ca 44 m2 for garasjedelen og ca 21 m2 for delen med bod. Det er forutsatt at bygget er i en etasje, det vil si at det ikke er måleverdi areal over 1. etasje. Det vises til tegninger og til tiltakshavers søknad og kommentarer til klagen.
Andre forhold:
Etter at plan- og utviklingskomiteen fattet vedtak om dispensasjon ble ”resten” av byggesaken behandlet som melding etter plan- og bygningslovens § 86. Ut fra størrelsen på bygget kan meldingssystemet benyttes. Meldingssystemet gjelder imidlertid kun for bebygde eiendommer. Angjeldende eiendom er ikke bebygd fra før og dermed er må hjemmel for godkjenning bli lovens § 93 og ikke § 86 A. Ettersom bygget er så lite at det ellers hadde blitt omfattet av meldingssystemet, anses det rimelig å unnta for krav om ansvarsrett. Det vises til forskrift om saksbehandling og kontroll § 13. Vi kan ikke se at en slik feil har innvirkning på noen av realitetene i saken. Vi finner det allikevel rett å rette på feilen ved at det fattes nytt vedtak.
En opphevelse av vedtak hjemlet i § 86A anses som lovlig og forsvarlig da ingen av partene, verken tiltakshaver eller klager, vil bli skadelidende. Det vises til forvaltningslovens § 35 a.
Konklusjon:
Rådmannen kan ikke se at klagen inneholder momenter som gjør at vedtak i plan- og utviklingskomiteen i sak PS 17/10 bør oppheves eller endres.
Vedtak/avgjørelse datert 24.02.2010 med svar på byggemelding oppheves med hjemmel i forvaltningslovens § 35 og ny tillatelse hjemles i plan- og bygningslovens § 93.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 17.02.2010
Forslag i møte:
Forslag til vedtak fra Gunnar Morten Løvås, SV:
Dispensasjon fra reguleringsplanen Holåsen vest samt plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) vedrørende maksimal størrelse på garasjer innvilges ikke.
Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens § 28.
Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Løvås:
Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 7 mot 4 stemmer.
VEDTAK:
Dispensasjon fra reguleringsplanen Holåsen vest samt plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) vedrørende maksimal størrelse på garasjer innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon).
Som begrunnelse vises det til saksutredningen med vurdering og konklusjon.
Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens § 28.
Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra reguleringsplanen Holåsen vest samt plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) vedrørende maksimal størrelse på garasjer innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon).
Som begrunnelse vises det til saksutredningen med vurdering og konklusjon.
Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens § 28.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Trude Sverkmo og Roar Enstad søker om dispensasjon fra reguleringsplanen for Holåsen vest for oppføring av garasje/uthus. Dispensasjonssøknaden er datert 16.11.2009 og gjelder størrelsen på bygget. I henhold til reguleringsplanen skal garasjer ikke bygges med grunnflate større enn 35 m2, mens søknaden omfatter garasje/uthus med 69 m2.
Vedlegg:
- Oversiktskart PDF
- Søknad om dispensasjon PDF
- Situasjonskart PDF
- Plan og fasader PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Planforhold:
Tomta ligger innenfor området til reguleringsplanen Holåsen vest som ble vedtatt 21.07.1978. I bestemmelsene til planen er det anført om garasjer blant annet:
Bygningsrådet kan, hvor forholdene tilsier det, tillate oppført frittliggende garasje. Garasjen kan bare oppføres i 1 etasje med grunnflate ikke over 35 m2, og skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg, form og farge.
Kartdelen til planen er vist med byggelinje mot veg og med planlagte bygg. Byggelinjen er tegnet 8 meter fra senterlinje veg. Verken planbestemmelser eller tegnforklaringer sier noe om vist husplassering er bindende eller ment som illustrasjon. Det fremkommer heller ikke noe særskilt om garasjer kan plasseres utenfor byggelinje mot veg.
I kommunedelplanen for Skogn, som er nyere enn reguleringsplanen, er det laget bestemmelser som gjelder eksisterende byggeområder. Her fremkommer det om garasjeplasseringer:
I boligområder kan garasjer plasseres med portvegg inntil 5 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg.
Dispensasjonssøknad:
Søknad om dispensasjon er fremmet i brev datert 16.11.2009:
Søker med dette om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene, da grensen er satt til 35 kvm, og planlagt garasje er på ca 69 kvm inkl avskilt bodareal, jfr tegninger. Jeg og min samboer, Roar Enstad, eier hver vår nabotomt og har bygget en enebolig på Elgvegen 27, GNR.35 BRN.184. Den planlagte garasjen vil stå i tilknytning til denne eneboligen, og vil bli den eneste bygningen på denne tomten.
Eneboligen som er bygget er bygd på støpt plate på mark uten noe bodareal for lagring av sesomgrelatert utstyr, derfor ønsker vi denne boden i bakkant av garasjen for å møte disse behovene. Selve garasjen er under 50 kvm som er en normal størrelse på garasjer i Holåsen vest. Det vil ha en stor økonomisk betydning for oss å få satt denne boden i tilknytning med den planlagte garasjen fremfor oppføring ev en separat hagebod, og håper derfor at dette går i orden.
Innkjøring til garasjen skjer delvis på nabotomten, GNR.35 BRN.184.
Nabovarsling:
Det foreligger ingen kjente merknader eller innvendinger etter nabovarsling.
Andre myndigheter:
Høring til andre myndigheter anses unødvendig. Det vises til rundskriv fra Fylkesmannen datert 30.06.2009 vedrørende høring i dispensasjonssaker.
Vurdering:
Estetiske forhold:
Garasjen er tegnet i tilsvarende stil som bolighuset på 35/184 med valmet tak og liggende kledning. Bygget vil, etter kommunens skjønn, tilfredsstille de krav til rimelig skjønnhet som er satt i lovens § 74.2.
Plassering:
Plassering med 4 meter fra nabogrense og 2 meter fra grense mot kommunal veg anses for å være i samsvar med plan- og bygningslovens § 70 og kommunedelplan for Skogn.
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser når en regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.
Argumenter som kan tale for dispensasjon kan være:
- Det er behov for lagerplass og det kan være rasjonelt/økonomisk å oppføre slik lagerplass som del av garasje framfor oppføring av frittstående bod.
- Tiltakshaver eier også nabotomten der det er bygd bolig. Det er derfor ingen planer om å bygge bolig på tomta der garasjen skal stå. Tomta blir dermed ikke hardt utnyttet selv om det bygges forholdsvis stor garasje. Selve garasjedelen i bygget vil bli under 50 m2, det vil si normal størrelse for garasjer i feltet.
- Det er gitt dispensasjon og tillatelse til oppføring av like stor garasje i et boligfelt (Gottås) på Ronglan. Der var situasjonen tilsvarende med at tiltakshaver eide to boligtomter der det bygges bolig på den ene og garasje på den andre. Det vises til planutvalgssak PS 70/09.
- Reguleringsplanen er fra 1978, det vil si relativt gammel. I dag er det ikke vanlig å regulere eneboligtomter der garasjestørrelsen er begrenset til 35 m2.
Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:
- Vi antar at begrunnelsen for bestemmelser som begrenser garasjers størrelse er av estetisk art. Det vil si at det er ønskelig at underordnet bygg skal begrenses i størrelse i forhold til boligbygget. I dette tilfellet er utgangspunktet 35 m2 som vedtatt i bestemmelsene til reguleringsplanen.
- Dispensasjoner fra plan kan gi presedensvirkning, særlig når begrunnelsen er av generell karakter som kan gjelde mange.
Begrunnelsen med at det er rasjonelt/økonomisk å føre opp både garasje og bod i samme bygg anser vi som generell. Alle kan ha, eller vil ha, et ønske og behov for å bygge rasjonelt og økonomisk. Nå er det ikke vanlig å kjøpe to boligtomter i byggefelt, slikt sett kan det hevdes at dispensasjon ikke vil medføre presedens. Ettersom reguleringsplanen ikke endres ved dispensasjon, kan det fortsatt bygges bolig på tomta, dette forholdet svekker argumentet med utnytting/romslighet.
Konklusjon:
Med bakgrunn i ”romsligheten” to tomter gir, og særlig det forhold at det er gitt tilsvarende dispensasjon i annet byggefelt, mener vi at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i denne saken.
Det blir fortsatt mulig å bygge bolig på tomta. Det kan derfor sies at hensynene bak planen - boligbebyggelse – ikke blir vesentlig tilsidesatt. Ulempene anses som små og fordelene blir dermed er vesentlig større. Dispensasjon anses som lovlig og forsvarlig.