Saksbehandler: Åge Isaksen
Arkivsaknr: 2007/549 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag som følger nedenfor legges til grunn som løsning av spredt boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel for Levanger kommune:
Følgende områder innenfor LNFR-formålet disponeres for spredt boligbebyggelse. Totalt antall boliger gjelder for planperioden på 10 år:
Område Antall boliger
Åsenfjord 8
Åsen nord 8
Ekne 10
Ronglan 8
Gilstad/Granheim/Halsan 10
Matberg/Munkeby 10
Okkenhaug 10
Mule 10
Ytterøy 16
Totalt 90
Spredt boligbygging innenfor disse områdene skal bare tillates dersom følgende kriterier kan innfris:
- Plassering av bebyggelsen må skje i samsvar med plan- og bygningslovens krav om sikkerhetsvurderinger.
- Bebyggelsen må ikke plasseres i områder som har regional og nasjonal stor verdi for biologisk mangfold.
- Kulturminner og kulturlandskap må ikke forringes.
- Dyrka eller dyrkbar jord må ikke omdisponeres.
- Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann og avløp. Godkjent løsning for avløp innenfor nedbørsfeltet for Leksdalsvatnet drikkevannskilde, er kun tilknytning til kommunalt avløpsanlegg.
- Nye avkjørsler/veger skal ikke gå over dyrka jord.
- Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar.
- Fradeling av tomter må ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket.
- Ved nybygging av 3 boliger eller flere som bygges samtidig og ligger naturlig sammen med avstand under 100 m, skal det utarbeides reguleringsplan.
- Ny boligbebyggelse må av hensyn til energieffektive løsninger og kulturlandskap fortrinnsvis lokaliseres i tilknytning til eksisterende spredt boligbebyggelse.
Vedlegg:
- Kartutsnitt - spredt boligbygging PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Sak om spredt boligbebyggelse var framlagt for drøfting i PUK-møte den 17.03.2010, og PUK ga der følgende innspill om kriterier for å kunne tillate spredt boligbygging;
- Plassering må være sikker i forhold til ras og flom.(Farekart for kvikkleire og flom legges til grunn).
- Biologisk mangfold: Boliger må ikke plasseres på lokaliteter som regionalt og nasjonalt har stor verdi.
- Kulturminner må ikke forringes.
- Dyrka eller dyrkbar jord må ikke omdisponeres.
- Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann og avløp.
- Nye avkjørsler/veger skal ikke gå over dyrka jord.
- Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar.
- Fradeling av tomter må ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket.
- Boligene skal tilpasses kulturlandskapet med høgde og volum, og tilpasses nærliggende boligmasse.
- Ved nybygging av 4 boliger eller flere som bygges samtidig og ligger naturlig sammen med avstand under 100 m, skal det utarbeides reguleringsplan.
Administrasjonen har vurdert innspillene til kriterier for spredt boligbygging og har følgende kommentarer;
Pkt.1: Vurdering av sikkerhet kun i forhold til ras og flom er ikke godt nok. Det må inngå en fullstendig sikkerhetsvurdering i forhold til alle aktuelle farer, dette gjelder både naturbaserte og menneskeskapte. I henhold til plan- og bygningslovens § 68 kan grunn bare deles eller bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Punktet må derfor omskrives slik at det kreves en vurdering i forhold til alle relevante sikkerhetsforhold.
Pkt. 9: At boligene skal tilpasses kulturlandskapet samt nærliggende boligmasse med hensyn til høgde og volum, synes å bli lite presise kriterier som det vil være vanskelig å forholde seg til når det gjelder spredt boligbebyggelse. Her er det åpnet for et tilnærmet fritt skjønn, noe som vil gi lite forutsigbarhet i saksbehandlingen. Dersom det ikke er ønskelig med rammebestemmelser som styrer volum, høyder og plassering av spredt boligbebyggelse, må dette punktet heller utgå slik at plan- og bygningslovens generelle bestemmelser om dette gjelder.
Pkt. 10: Krav om reguleringsplan i forbindelse med spredt boligbebyggelse bør bygge på vurderinger om tiltaket samlet kan defineres som et større bygge- og anleggsarbeide, der det i henhold til plan- og bygningslovens § 23 er absolutt krav om reguleringsplan, eller om tiltaket skal foregå i områder der det på grunn av spesielt viktige miljø- og samfunnsinteresser må gjennom reguleringsplan foretas mer helhetlige vurderinger knyttet til utbyggingen. I kommunedelplan for Verdal byområde er det satt krav om plan dersom tiltaket er 3 eller flere boenheter eller har bruksareal større enn 500 m2. Dette plankrav vurderes også som generell bestemmelse for de øvrige utbyggingsformål der det er aktuelt med fortetting i kommuneplanens arealdel. Det foreligger ingen eksakt avklaring om hva som er større bygge- og anleggsarbeider, men sammenligninger med andre tilsvarende kommuner tyder på at grense på 3 boliger er akseptabelt. For kommunen vil det dessuten bety mer ensartet saksbehandling med tilsvarende bestemmelser for plankrav om utbyggingen foregår i sentrum, som fortetting innenfor eksisterende utbyggingsområder eller innenfor områder med spredt boligbebyggelse.
Annet: I innspillet fra PUK nevnes ikke kriterier om at ny spredt boligbebyggelse må lokaliseres i tilknytning til eksisterende spredt boligbebyggelse. Dette kriteriet vil ha stor betydning for at også spredt boligbebyggelse skal kunne bidra til ressurseffektive løsninger både i forhold til miljø- og samfunnsinteresser. Alle vurderinger i forhold til dette synes å gi entydige svar om at samling av bebyggelsen i grupper vil gi løsninger som er mindre arealkrevende samt mindre ressurskrevende i forhold til utbygging og drift av teknisk infrastruktur, noe som resulterer i mindre energikrevende løsninger. Samling av bebyggelsen i grupper vil dessuten gi et utbyggingsmønster som vil bidra til redusert oppstykking og nedbygging av kulturlandskapet.
Det synes også påkrevd med vurderinger om hvorvidt spredt boligbygging vil forringe vilkårene for utbygging i eksisterende og påtenkte regulerte felt. Feltmessig utbygging vil kreve en god del grunnlagsinvesteringer før utbygging kan skje, både gjennom planlegging og opparbeiding av nødvendig infrastruktur. Disse investeringer kan det derfor bli vanskelig å få gjennomført, viss grunnlaget for tomteomsetninger reduseres/faller bort på grunn av spredt boligbygging. Dette kan bli en trussel mot tilrettelegging for feltmessig utbygging ikke bare i kommunal regi, men kanskje i større grad for private initiativ. Spredt boligbygging bør derfor i størst mulig grad bli et tilbud der det ikke forutsettes tilrettelegging for feltmessig utbygging.
Ut fra dette foreslås følgende kriterier lagt til grunn for å kunne tillate spredt boligbebyggelse innenfor områder vist på planen:
- Plassering av bebyggelsen må skje i samsvar med plan- og bygningslovens krav om sikkerhetsvurderinger.
- Bebyggelsen må ikke plasseres i områder som har regional og nasjonal stor verdi for biologisk mangfold.
- Kulturminner og kulturlandskap må ikke forringes.
- Dyrka eller dyrkbar jord må ikke omdisponeres.
- Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann og avløp. Godkjent løsning for avløp innenfor nedbørsfeltet for Leksdalsvatnet drikkevannskilde, er kun tilknytning til kommunalt avløpsanlegg.
- Nye avkjørsler/veger skal ikke gå over dyrka jord.
- Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar.
- Fradeling av tomter må ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket.
- Ved nybygging av 3 boliger eller flere som bygges samtidig og som ligger naturlig sammen med avstand under 100 m, skal det utarbeides reguleringsplan.
- Ny boligbebyggelse må av hensyn til energieffektive løsninger og kulturlandskap fortrinnsvis lokaliseres i tilknytning til eksisterende spredt boligbebyggelse.
Ved behandling av saken i PUK-møte den 17.03.10 ble det også gitt innspill om områder for spredt boligbebyggelse, og at det innenfor planperioden (10 år) totalt kunne bygges 95 boliger innen de foreslåtte områdene.
Områdene er punktvis opplistet nedenfor og i tillegg leverte PUK forslagene inntegnet på kart. Disse områdegrensene var veldig grove, noe som gir betydelige utfordringer i fastsetting av entydige, avklarende og forutsigbare områdegrenser. Vi har vurdert områdene og foretatt en overføring til aktuelt plankart, slik vi mener det er tilrådelig å foreslå som planløsning. Kommentarer til forslagene følger under hvert punkt nedenfor.
1. Åsenfjord 4 boliger
Ingen kommentar.
2. Voll – Åsen sentrum 10 boliger
Vollemarka er regulert område med 7 – 8 ledige tomter som ligger innenfor det foreslåtte området for spredt boligbebyggelse. Videre utbygging i Vollemarka er avhengig av bygging av gang-/sykkelveg opp mot Åsen sentrum. Å bruke spredt boligbygging som løsning for å unngå bygging av gang-/sykkelveg, vil ut fra trafikksikkerhetsmessige vurderinger være lite ønskelig. Området er dessuten trukket over E6 slik at det gis muligheter for spredt boligbebyggelse med tilknytning til E6 fra eksisterende avkjørsel, noe som ikke synes å være en akseptabel løsning ut fra transportfunksjon og trafikksikkerhet. Ut fra dette vil det her ikke være tilrådelig å åpne for spredt boligbygging, og området tas ikke med i planforslaget.
3. Åsen nord 8 boliger
Dette området strekker seg også over E6, men her er det lokalvegnett på begge sider som eliminerer konflikter i forhold til E6-trafikken. Deler av området ligger tett opp til Vassmarka næringsområde. Området tas med som planforslag.
4. Ekne 8 boliger
Området begrenses til areal som har rimelig nær tilknytning til offentlig veg, og det vegløse området rundt Sønningen tas ut.
5. Ronglan 6 boliger
Området strekker seg over E6, men eksisterende lokalvegnett eliminerer konflikter i forhold til E6-trafikken. Grense mot øst justeres slik at den kommer utenom nedbørsfeltet og indre sone for Hoklingen/Movatnet drikkevannskilde.
6. Voll/Gryte 3 boliger
Store deler av området ligger innenfor nedbørsfeltet og indre sone for Hoklingen/Movatnet der det er gitt blant annet følgende klausuleringsbestemmelse: ”Ny ikke stedbunden bebyggelse/virksomhet skal plasseres minst 100 m fra vannmagasin eller tilløp til disse. Slik bebyggelse/virksomhet vil bare bli tillatt oppført i henhold til godkjente reguleringsplaner inklusive reguleringsbestemmelser utarbeidet etter de samme retningslinjer som anvendes ellers i kommunen.” Området må derfor utgå fra forslag om spredt boligbebyggelse.
7. Markabygda 8 boliger
Stort sett hele området ligger innenfor nedbørsfeltet og indre sone for Hoklingen/Movatnet, og det henvises til klausuleringsbestemmelsen som gjengitt under pkt. 6. Området må derfor utgå fra forslag om spredt boligbebyggelse.
8. Gilstad/Granheim/Halsan 6 boliger
Ingen kommentar.
9. Matberg/Munkeby 8 boliger
Grense mot nord er lagt slik at også Granamarka inngår i dette området. Granamarka er i flere sammenhenger vurdert som framtidig aktuelt område for boligbygging. Det vil da være uklokt å åpne for spredt boligbygging som kan legge hindringer for framtidige utviklingsstrategier. Nordgrensen trekkes derfor ned til Levangerelva.
10. Okkenhaug 8 boliger
Tomteselskapet planlegger nå for utvidelse av Kleivan med 10 nye tomter, og spredt boligbygging her kan da bli en trussel for Tomteselskapets rammevilkår. Tross denne usikkerhet er området tatt med i planforslaget.
11. Mule 8 boliger
Avgrensningen er endret slik at Rinnleiret, Mulelia og det flotte kulturlandskapsområdet Mule – Salthammar ikke inngår i området for spredt boligbebyggelse. For Rinnleiret – Mulelia er det uavklarte interesser knyttet til vern, framtidig E6 og jernbane samt næring.
12. Ytterøy 13 boliger
Ingen kommentar.
13. Ytternesset 5 boliger
Det foreslåtte området ligger med utstrekning langs strandsonen mot sjøen i et av kommunens beste jordbruksområder. Området ligger nært opp til Kjønstadmarka boligfelt som nå er under utbygging. Området tas ikke med i forslag om spredt boligbebyggelse.
Med grunnlag i disse vurderinger foreslås følgende områder og antall boliger for spredt boligbebyggelse i Levanger i løpet av planperioden på 10 år (antallet innenfor områdene er justert slik at det ender opp med et totalantall på 90 boliger):
Område Antall boliger
Åsenfjord 8
Åsen nord 8
Ekne 10
Ronglan 8
Gilstad/Granheim/Halsan 10
Matberg/Munkeby 10
Okkenhaug 10
Mule 10
Ytterøy 16
Totalt 90
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 17.03.2010
Forslag i møte:
Forslag til innspill fra Alf Magnar Reberg, SP:
Framlagte kriterier og justerte kart (17.03.10) med antall boligtomter pr. område legges til grunn for drøftinger med Fylkesmannen og i videre arbeid hos administrasjonen.
I PDF: kriterier - antall tomter - Åsen - Ekne/Ronglan - Markabygda - Skogn/Halsan - Frol/Mule/Okkenhaug
Tilleggsforslag fra Geir Tore Persøy, FRP:
Et område på Ytternesset (Håa-Alstadhaug) tas inn i tillegg med 5 boligtomter.
I PDF: Ytternesset
Avstemning:
Rebergs forslag til vedtak vedtatt med 10 mot 1 stemme.
Persøys forslag til tillegg vedtatt med 10 mot 1 stemme.
VEDTAK:
Framlagte kriterier og justerte kart (17.03.10) med antall boligtomter pr. område legges til grunn for drøftinger med Fylkesmannen og i videre arbeid hos administrasjonen.
I PDF: kriterier - antall tomter - Åsen - Ekne/Ronglan - Markabygda - Skogn/Halsan - Frol/Mule/Okkenhaug
Et område på Ytternesset (Håa-Alstadhaug) tas inn i tillegg med 5 boligtomter.
I PDF: Ytternesset
Rådmannens forslag til vedtak:
Saken legges fram for drøfting.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Under arealkategorien LNFR-områder er det åpnet for å gi bestemmelser som tillater spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse som ikke er tilknyttet stedbunden næring. Hensikten med dette er å gi rom for å innpasse annen bebyggelse enn den som nyttes av primærnæringen, uten å gjøre det nødvendig med planrevisjon eller dispensasjon i det enkelte tilfelle. Utgangspunktet er spredt bebyggelse, det vil si at områdets overveiende karakter skal være åpen og ikke tett bebygget. Det er videre krav om at bestemmelsene både må angi omfang, lokalisering og type bebyggelse som tillates. Bestemmelsen kan brukes på 2 måter. Enten ved at det gis adgang til bygging direkte på grunnlag av kommuneplanens arealdel, eller det stilles krav om detaljregulering.
Spredt boligbygging bør skje med utgangspunkt i å styrke eksisterende grendesentra. Ny boligbebyggelse bør lokaliseres slik at senterfunksjonene styrkes. Det skal tilstrebes et utbyggingsmønster som muliggjør rasjonell offentlig infrastruktur og minst mulig transportavhengighet. Ny boligbebyggelse i form av husgrupper (klynger) vil bidra til dette. I tillegg vil klyngebebyggelse i spredtbygde områder også være å foretrekke ut fra hensynet til jordvern og landskapskvaliteter. Økt satsing på boligbygging i grendene bidrar til større variasjon i valg av bomiljø.
Levanger har i sin eksisterende arealplan bestemmelser der det tillates spredt boligbebyggelse på nærmere vilkår i enkelte deler av kommunen. Det er lagt vekt på å finne fram til områder som egner seg til formålet og samtidig styre unna områder som er viktig å beskytte mot slik bebyggelse. Verdal har ikke fått godkjent sine bestemmelser som åpner for spredt boligbebyggelse, da kravet som er gitt om lokalisering av denne bebyggelse ikke er avgrenset god nok til konkrete områder. Spredt boligbebyggelse i Verdal må derfor nå behandles som reguleringsplan eller dispensasjon.
Erfaringer har vist at de avsatte områder hvor spredt boligbebyggelse er tillatt, i liten grad er sammenfallende med de områder hvor det søkes. Denne form for boligbygging er i all vesentlig grad styrt av enkeltpersoners tilknytning til et område, og planlegging for slik personlig ønsket utbygging vil være utfordrende. Der spredt boligbygging er en foretrukket løsning, må både lokalisering og vilkår for å tillate denne type bebyggelse være vurdert slik at konflikter i forhold til viktige miljø- og samfunnsinteresser unngås.
Hensikten med bestemmelsen er at den oversiktsplanmessige siden av saken blir avklart i kommuneplanens arealdel, mens den detaljerte vurdering av det konkrete tiltaket på byggetomta i forhold til blant annet landbruk, naturvern, landskap, kulturvern, veg, vann og avløp må skje gjennom enkeltsaksbehandlingen og bruk av lokaliseringskriteriene som gis i planen. Et avslag på en søknad i et slikt område må være konkret begrunnet i en ulempe eller uheldig løsning knyttet til disse forholdene. Dersom sektormyndighetene ikke har merknader og alle lokaliseringskriterier i planen er oppfylt, vil det normalt være grunnlag for å gi byggetillatelse.
Målsettinger knyttet til spredt boligbygging:
- Det skal tilrettelegges for å styrke bosettingen i grendene.
- Spredt boligbygging kan være et tilbud i grender der det ikke er tilrettelagt for boligbygging i felt.
- Nye boliger skal fortrinnsvis lokaliseres i tilknytning til eksisterende fradelt boligbebyggelse, slik at det etableres klyngebebyggelse (husgrupper på 3 – 7 boliger) framfor enkelthus.
- Boligbebyggelsen skal tilpasses kulturlandskapet og tradisjonell byggeskikk.
- Boliger skal lokaliseres slik at trafikksikkerhet ivaretas på tilfredsstillende måte.
- Området må ikke være av større kulturhistorisk verdi.
For lokaliseringen av områder som kan tillates for spredt boligbygging må følgende legges til grunn:
- Det er ikke tilbud om regulert feltmessig boligbygging i rimelig nærhet (innenfor 3 km).
- Området ligger i tilknytning til offentlig veg.
- Området inngår ikke i naturvernområder eller områder med biologisk mangfold.
- Området inngår ikke i registrerte fareområder (ras, skred, flom).
- Området inngår ikke i klausulert område for drikkevannskilder.
- Eventuelt område innenfor nedslagsfeltet for drikkevannskilder må kunne tilknyttes kommunalt avløpsanlegg.
Innenfor lokaliserte områder for spredt boligbygging kan det gis byggetillatelse dersom følgende kriterier oppfylles:
- Dyrka eller dyrkbar jord og høgbonitet skogsmark må ikke omdisponeres.
- Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann- og avløp.
- Boliger må lokaliseres i tilknytning til eller i rimelig nærhet til eksisterende bygningsmiljø.
- Boligplassering må ikke belaste/stykke opp kulturlandskapet (unngå å stykke opp ensartete flater, høydedrag, randsoner, utpå skrenter mm).
- Plassering må være sikker i forhold til ras, skred og flom.
- Boliger må ikke plasseres i områder som er viktig for biologisk mangfold eller friluftsinteresser.
- Kulturmiljø må ikke forringes.
- Boligbebyggelsen må ikke plasseres nærmere vassdrag enn 50 m og ikke nærmere sjøen og drikkevannskilder enn 100 m.
- Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar.
- Maksimal utnytting skal være bebygd areal (BYA) = 25 % eller 300 m2.
- Rammebestemmelsene gjelder for utforming/plassering av bebyggelsen.
- For planlagt utbygging av mer enn 2 nye enheter innenfor avstand på 100 m, eller ved bygging innenfor nedslagsfeltet for drikkevann, kreves detaljregulering.
(Følgende områder disponeres for spredt boligbygging:
Navn på lokalitet og antall tomter i løpet av planperioden (10 år).
Forslag tas opp til drøfting i møte).
Vurdering:
De områder som ønskes tatt inn i planen må kartfestes, konsekvensutredes og vurderes i forhold til områdekriteriene.