Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2008/11651 - /1719/314/376
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Med bakgrunn i de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget gis det dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplanen for Levanger sentrum slik at tilbygg kan føres opp inntil 3.5 meter fra regulert byggegrense (PBL § 7).
Administrasjonen gis fullmakt til å behandle byggesaken når fullstendige tegninger foreligger.
Vedlegg:
- Forhåndskonferanse PDF
- Jernbaneverkets uttalelse til plan PDF
- Avlastningsveier/turstisystem PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
1. Byggesøknad med vedlegg mottatt 4.12.2008 - søknad om dispensasjon PDF
2. Nytt situasjonskart mottatt 9.1.2009 PDF
(illustrasjoner PDF)
Saksopplysninger:
Opprinnelig situasjonsplan med reguleringsplan i bakgrunnen
Vi har den 4.12.2008 mottatt søknad om byggetrinn 2 ved biobanken i Levanger. Byggetrinnet skal inneholde ny ekspedisjon, nye kontorer og et auditorium for ekstern- og intern undervisning og demonstrasjon.
Det søkes om dispensasjon på 5 meter i forhold til regulert byggelinje i reguleringsplanen for Levanger sentrum. Søknaden om dispensasjon begrunnes med følgende:
Ansvarlig søker/ prosjekterende ble bedt om å se på om det foreligger alternativer som gjør at tilbygget kan trekkes lenger vekk fra jernbane og planlagt veg. Den 9.1.2008 mottok vi et nytt situasjonskart som viser en mere kompakt løsning som gjør at bygningsmassen kan trekkes 1.5 meter lenger vekk fra jernbane og planlagt veg. Det vil fortsatt være behov for dispensasjon, men da kun på 3.5 meter i forhold til regulert byggelinje. Både ansvarlig søker, tiltakshaver og brukerne går nå for denne løsningen.
Nytt situasjonskart
Vurdering:
Omsøkt tilbygg kommer i konflikt med byggegrense mot veg i reguleringsplan for Levanger sentrum, vedtatt av kommunestyret den 25.6.2008. Det er derfor søkt om dispensasjon fra denne.
I reguleringsplanen er det lagt inn en adkomstveg mellom jernbanen og Hunt-biolab. Vegen har en bredde på 7.5 meter, dette for at den kanskje en gang i fremtiden skal kunne fungere som adkomstveg inn til Levanger sentrum (vedlegg 3). Med bakgrunn i jordvernet er dette ikke noen aktuell situasjon i dag. Byggegrensen i ny plan er satt til 12.5 meter fra midtlinje av veg dvs. ca. 35 meter fra jernbanelinje. I tidligere reguleringsplan var det ikke regulert inn veg her, men lagt inn en byggegrense på 30 meter fra jernbanen (jernbanelovens § 10).
I henhold til plan- og bygningslovens § 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon.
Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket ”særlige grunner”, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, er lovens krav til ”særlige grunner” oppfylt.
Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.2.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon.
Vanlige regler for myndighetsmissbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere.
Som nevnt ovenfor er ansvarlig søker/ prosjekterende bedt om å se på om det foreligger alternativer som gjør at tilbygget kan trekkes lenger vekk fra jernbane og planlagt veg. Ansvarlig søker/ prosjekterende har kommet frem til en mere kompakt løsning som gjør at bygningsmassen kan trekkes 1.5 meter lenger vekk fra jernbane og planlagt veg. Det vil fortsatt være behov for dispensasjon, men da kun på 3.5 meter i forhold til regulert byggelinje.
Reguleringsplanen har vært ute til offentlig ettersyn. Grunneier (Eilif Due) er i tillegg tilskrevet i reguleringsprosessen. Byggegrensen til vegen, 12,5 meter fra midtlinje veg og ca. 35 meter fra jernbanen er imidlertid lagt inn etter at reguleringsplanen var ute til offentlig ettersyn. Det var ikke tegnet inn byggegrenser da planen var ute til offentlig ettersyn. Det er imidlertid å bemerke at byggegrense langs kommunal er 15 meter når annet ikke er vist i plan, det vil her si 37.5 meter fra jernbanen.
I følge jernbaneverkets tekniske regelverk må ikke veg plasseres nærmere sporet enn 9m + H (høydeforskjell mellom skinnetopp og nærmeste skråningstopp), se vedlegg 2. Det vil derfor være mulig å legge en veg nærmere jernbanen ut i fra jernbaneverkets tekniske regelverk. I reguleringsplanen er det avsatt areal til for eksempel støydempende tiltak mellom veg og jernbane, dette arealet har en bredde på 10 meter, dette arealet må krympes dersom vegen flyttes i forhold til reguleringsplanen.
Vi har forståelse for at utbyggingsretningen er begrenset av at enkelte deler av bygget skal ha begrenset tilgang under streng kontroll.
Ansvarlig søker/prosjekterende har nå gjort grundige utredninger for at tilbygget skal komme lengst mulig vekk fra jernbane og planlagt veg.
Plan- og byggesakssjefen har vurdert at selv om det omsøkte tilbygget kommer 3.5 meter innenfor byggelinje mot adkomstveg, vil være plass for en adkomstveg mellom jernbanen og Hunt biobank. Det vil også fortsatt være noe plass til støydempende tiltak mellom veg og jernbane. En flytting av vegen nærmere jernbanen må imidlertid avklares gjennom en reguleringsendring.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke må foretas graving eller oppfylling innenfor 30-meters grense langs jernbanen uten jernbaneverkets tillatelse (jernbanelovens § 10).
Fordelene for utbygger er vurdert opp mot ulempene for naboer og omkringliggende miljø. Ut fra en totalvurdering mener plan- og byggesakssjefen at fordelene for utbygger veier tyngst og at det derfor kan gis dispensasjon for at tilbygg kan oppføres inntil 3.5 meter innenfor regulert byggelinje.
På grunn av at saken haster ber vi om at byggesaken kan behandles administrativt når fullstendige tegninger foreligger.