Plan- og utviklingskomiteen 20.05.10 - sak 52/10 - 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya

Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr:  2008/8537 - /1719/267/14/4
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger:

• Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.
• Vann tillates ikke innlagt i hytta uten at utslippstillatelse er gitt.

Fasting arkitekter as gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig kontrollerende for prosjekteringen for bygninger og installasjoner og anlegg, konstruksjoner og installasjoner.

Kvernmo AS gis ansvarsrett som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen for bygningsmessige arbeider.

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.

Merknader/orientering:
Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør Plan- og bygningsloven § 96. 

Tillatelsen er bare gyldig sammen med kvittering for betalt gebyr. Regning vil bli oversendt Dem.

Vedlegg:

1. Merknader til nabovarsel  datert 17.10.2009 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Fylkesmannens opphevelse av vedtak i sak 35/09 datert 26.8.2009 PDF
2. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg  datert 15.3.2010 PDF
3. Merknad til nabovarsel fra Johannes Fossum  datert 7.3.2010 PDF
4. Kommentar til merknad fra ansvarlig søker  datert 18.3.2010 PDF

Saksopplysninger:
 

Fasadetegninger av hytte

 
Situasjonsplan

Saken gjelder en søknad fra Fasting Arkitekter AS på vegne av hans Martin Anderssen om riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte på eiendommen gnr. 267 bnr.14 fnr.4, Børøya i Levanger.

Hans Martin Anderssen fikk i sak 949/08 tillatelse til oppføring av hytte på eiendommen. Vedtaket ble påklaget og behandlet i plan- og utviklingskomiteen i sak 35/09. Fylkesmannen konkluderte med at minimumsavstanden til tomtegrense (PBL § 70.2) gjelder også når det er kun punktfeste, men regulert tomtegrense i planen. Med bakgrunn i dette opphevet fylkesmannen kommunens vedtak den 26.8.2009. Saken ble sendt tilbake til kommunen for ny behandling. Som nevnt i sak 35/09 var det noe usikkerhet omkring det juridiske i saker hvor det ikke var etablert tomtegrense, vi fikk ikke noe klart svar på dette fra juridisk hold under arbeidet med sak 35/09. Den 27.10.2009 ble det innsendt ny endret søknad. Denne ble returnert den 13.1.2010 med bakgrunn i at det ikke var samsvar mellom innsendt situasjonskart og kommunens fastsetting av koordinater på tomtehjørnene. Den 16.3.2010 mottok vi nok en revidert søknad om hytte.

Det opplyses at den nye situasjonsplanen viser nøyaktig plassering i forhold til regulert byggegrense slik den er tolket av oppmålingen i kommunen, ved koordinater datert 17.9.2009.

Til saken er det kommet følgende merknad fra grunneier Johannes Fossum sendt enhetsleder Øivind Holand:

”Jeg viser til mitt brev av 17.10.2009 med deg som mottaker. De synspunkter som der ble framsatt er fortsatt høyaktuell. Jeg kan ikke med beste vilje se at Anderssens nye tegning og nabovarsel tilfører noe nytt når det gjelder plassering, størrelse og dominans i terrenget.

Hvordan kan og vil allmennhetens interesser betraktes når visse ansatte i enheten er med i utformingen? Kan man da ha synspunkter i ettertid?

Huset har et takutstikk som går langt innover 4 meters grensen på flere plasser. Avstanden til nærmeste tomtegrense er således ikke ivaretatt. I tenkt tilfelle kan naboen søke om å oppføre et hus i tomtegrensen med like stort takutstikk. Hva er da vitsen med 4 meters grensen?

Jeg har fortsatt ikke fått informasjon om hvordan vann- og kloakksystemet er tenkt løst! Før byggetillatelse gis bør dette framlegges.

Jeg anmoder kommunen om å utvise meget kritisk skjønn i behandlingen av byggetillatelsen. Et bygg med slike dimensjoner ute på Børøyas spiss, en plass som dessuten er den mest besøkte, kan aldri forsvares ovenfor kommende generasjoner. Jeg motsetter med at bygningen får disse proporsjoner både i bredde og høyde.”

Ansvarlig søker har kommentert merknaden i e-post datert 18.3.2010 med følgende:

”Vi har i dag mottatt kopi av naboklage på e-post via kommunens saksbehandler. Innholdet i nabomerknaden er i stor grad de samme som nabomerknad til tidligere utkast av søknaden (nabomerknad datert 17/10-2009).

Naboen har fortsatt kommentarer på hyttas størrelse i høyde og bredde, plassering og dominans. Han kommenterer hyttas beliggenhet, utseende og størrelse i forhold til ”vann- og kloakkproblem”.

Vi tilbakeviser på nytt momentene i naboklagen ved at tiltaket holder seg innenfor bestemmelsene i reguleringsplanen og Plan- og bygningsloven når det gjelder plassering, høyde, areal og avstandsregler.

Avstanden til grensen er innenfor 4-metersgrensen iht. avstandsreglene i TEK § 4-3. Se også veiledning til TEK kapittel IV måleregler. Avstanden skal måles fra fasadelivet, og takutstikk opp til 1 meter utenfor fasadelivet er tillatt iht. TEK (Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk).

Hyttas areal er på 100m2 BRA iht. NS 3940.2007, og mønehøyden er 4,15m over gjennomsnittlig terrengnivå iht. høydereglene i TEK § 4-2. Hyttas størrelse er dermed tillatt iht. reguleringsplanens bestemmelser punkt 3.2.

Naboens kommentarer på plassering og utforming vil vi tilbakevise med vår beskrivelse av hytta, som fulgte tidligere ”søknad om byggetillatelse” datert 2.2.2005 (kommunens referanse HMR 04/6391-10).

Når det gjelder vann- og avløpsforholdene er det fortsatt ingen endringer i forhold til naboen, og vi har ikke opplysningsplikt ovenfor naboen om dette. Vanntilførsel skjer som før via det private vannlaget ”Ytre Børøen vannensemble” bestående av 10 hytteeiendommer med felles brønn, pumpe og sommervann frem til hver hytte. Hytta har verken innlagt vann eller tilknytning til kloakk. Det skal ikke installeres vannklosett. Kloakk blir i lukket system.

Naboen bemerker at det i nabovarslet er angitt ”Nytt bygg – ikke over 70m2”, og med dette oppfatter han at vi prøver å si at bygget er under 70m2. I virkeligheten står det ”Nytt bygg – ikke boligformål over 70m2”. Disse stikkordene skal bety at tiltakstype og formål er ”nytt bygg”, ”ikke boligformål” og ”over 70m2”. Stikkordene i nabovarslet utledes automatisk av ”ByggSøk” ut fra de mer detaljerte opplysningene som er fylt inn i selve søknaden. Vi kan forstå at denne forenklingen av opplysningene (som foretas av ByggSøk) slik de fremgår i nabovarslet kan virke villedende for naboen. I selve søknaden går det entydig frem at dette er en hytte på 100m2.”

Vurdering:
Reguleringsplan:
Området omfattes av reguleringsplan for Børøya, stadfestet av kommunestyret i sak 10/08. Omsøkt tiltak er i samsvar med reguleringsplan og bestemmelser.

Merknader til nabovarslet:
Merknaden fra nabo går hovedsaklig ut på følgende:

1. Viser til brev datert 17.10.2009. Kan ikke se at Anderssens nye tegning tilfører noe nytt når det gjelder plassering, størrelse og dominans i terrenget.
2. Nabo mener at visse ansatte i enheten har vært med i utformingen av bygget.
3. Mener at 4-meters grensen ikke er ivaretatt da takutstikket går ut over 4-meters grensen på flere plasser. Spør om nabo i et tenkt tilfelle kan føre opp et hus i tomtegrensen med like stort takutstikk.
4. Nabo har ikke fått informasjon om hvordan vann- og kloakksystemet er tenkt løst.
5. Nabo anmoder kommunen om å utvide meget kritisk skjønn ved behandlingen av byggesaken. Et bygg med slike dimensjoner kan ikke forsvares ovenfor kommende generasjoner.

Kommentarer til punkt 1: Brev datert 17.10.2009 følger vedlagt (vedlegg 1). Det er ikke mottatt merknader fra hytte nr.3. Omsøkt fritidsbolig ligger nå innenfor 4-meters grensen iht. avstandsreglene i TEK § 4-3. Viser ellers til kommentarer til pkt.5.

Kommentarer til pkt.2: Ingen ansatte i etaten har vært med på å utforme bygget, det er gjort av arkitekt på egen hånd! Ansatte har imidlertid hatt merknader til at størrelsen måtte tilpasses reguleringsplanen.

Kommentarer til pkt.3: Avstanden til eiendomsgrensen er innenfor 4-metersgrensen iht. avstandsreglene i TEK § 4-3. Avstanden skal i følge veiledning til TEK måles fra fasadelivet når takutstikk er opp til 1 meter (se skisse nedenfor). De samme målereglene gjelder selvsagt for nabo.

Skisse fra veiledning til TEK § 4-3

Kommentarer til pkt.4: Ansvarlig søker skriver i sin kommentar til klagen at hytta har verken innlagt vann eller tilknytning til kloakk. Det skal ikke installeres vannklosett. Kloakk blir i lukket system.

Vann tillates ikke innlagt i fritidsboligen uten at det er gitt utslippstillatelse. Dette tas med i vedtaket.

Kommentarer til pkt.5: Reguleringsplanen fastsetter at det kan bygges en fritidsbolig på denne tomta. Hytta er stor, men innenfor reguleringsbestemmelsene når det gjelder areal og høyde. Hytta er tegnet av arkitekt. Arkitekten har lagt vekt på at hytta skal underordne seg topografien på stedet, da den delvis skal graves ned i terrenget. Det er valgt naturlige materialer (natursteinsmur og panel, brutt opp med glass) og tretak.

Konklusjon:
Med bakgrunn i ovennevnte mener vi at bygget tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene (PBL § 74.2).
Omsøkt hytte holder seg innenfor reguleringsplan og plan- og bygningsloven når det gjelder plassering, høyde, areal og avstandsregler.

Vi anbefaler derfor at tiltaket godkjennes. 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 18.03.2009

Forslag i møte:

Ingen

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 10 mot 1 stemme.

VEDTAK:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 949/08 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og byggesakssjefen i sak 949/08.

Saken sendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 949/08 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og byggesakssjefen i sak 949/08.

Saken sendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

1. 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Rammetillatelse for riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya - innvilget - sak 949/08
    

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg                  datert 26.11.2008 - situasjon PDF
2. Merknad til nabovarsel fra Johannes Fossum             datert 7.12.2008
3. Kommentar til merknad fra ansvarlig søker                 datert 2.12.2008
4. Kommentarer til merknad fra ansvarlig søker              datert 11.12.2008
5. Klage på vedtak i sak 949/08 fra Johannes Fossum    datert 1.1.2009
6. Orienteringsbrev til Hans M. Andersen vedr. klage      datert 16.1.2009   

Saksopplysninger:

Fasadetegninger av hytte

Situasjonskart

Rammesøknaden gjelder riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte på Børøya.

Plan- og byggesakssjefen fattet i sak 949/08 følgende vedtak:

”Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om rammetillatelse under følgende forutsetninger:

• Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.
• Byggearbeidene må ikke igangsettes før igangsettingstillatelse er gitt.

Fasting arkitekter as gis ansvarsrett som ansvarlig søker.

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.”

I brev mottatt her den 7.1.2009 har grunneier og nabo Johannes Fossum påklaget vedtaket. Klagen begrunnes med følgende:

”KLAGE OVER FORVALTNINGSVEDTAK, saksnr: 949/08

BYGGEGRENSE V.V.TOMTEGRENSE.

Under avsnittet " Merknaden til nabovarslet " side 3, siste stykket, som begynner med

"Omsøkt fritidsbolig--- " framstilles fritidsboligen som om den grenser til "gartneri i nord "

hvilket er helt feilaktig. Avstanden til gartneriet er mer enn 1 kilometer. Derimot grenser

boligen til 267/14/3 uten at dette nevnes. Videre angis at bygget er plassert " lengst mulig unna friluftsområdet." Dette er jo også helt feilaktig ettersom friluftsområdet så og si omslutter eiendommen, som ligger ytterst ute på spissen av øya, nære naturvernområdet. Friluftsområdets grense kommer i så fall å sammen med husets ene vegg, hvilket i sin tur innebærer at besøkende kan sette seg helt inntil husveggen til Anderssen. Dessuten kommer området rundt, i likhet med tidligere år, å benyttes som beiteområde. Er det meningen med loven?

Fritidsboligen, med sin dominerende bredde 9,94 m og lengde 19,65 m, kommer dessuten i konflikt med den regulerte tomtegrensen, ettersom boligens ytterkant går fra tomtegrense til tomtegrense. Den i hovedregelen satte minsteavstand har ikke blitt tatt hensyn til, hvilket jeg anser er særdeles viktig i et så følsomt område. Avvik fra hovedregelen bør ikke aksepteres.

Loven som skal ta sikte på å skape ryddige naboforhold, er ikke overholdt. At saksbehandleren forutser at området rundt ikke kan bebygges, er i denne sammenheng helt uinteressant, ettersom området har den karakter at det lett kan bebygges, om så skulle være aktuelt en gang i framtiden, hvilket ingen av oss per i dag kan vite. Stjør- og Verdal tingrett har i dom fastslått at reguleringsplanen også skal gjelde som tomtegrense ved innløsning /oppmåling. Søknad om oppmåling er oversendt oppmålingsenheten. Uansett om det er punktfeste i dag så må en regne med at Andersen kommer å kreve innløsning. Det er helt ulogisk at boligen kan inntegnes med tomtegrensen som ytterste punkt, uten at jeg som grunneier har gitt mitt samtykke. Jeg krever at boligens plassering endres så at avstanden til nærmeste tomtegrense betraktes i samsvar med hovedregelen (PBL § 70 ).”

Vurdering:

Området omfattes av reguleringsplanen for Børøya, godkjent av kommunestyret den 12.3.2008. Omsøkt hytte ligger innenfor byggeområde i reguleringsplanen og er i samsvar med reguleringsbestemmelsene.

Hytta er tegnet av arkitekt. Arkitekten har lagt vekt på at hytta skal underordne seg topografien på stedet. Hytta er stor, men innenfor reguleringsbestemmelsene når det gjelder areal og høyde. Vi mener at bygget tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene (PBL § 74.2).

Klagen går i hovedsak ut på følgende:

1. Hytta fremstilles i saksfremlegget (sak 949/08) som om den grenser til gartneri i nord, avstanden til gartneriet er mer enn 1 km.
2. Det angis i saksfremstillingen (sak 949/08) at bygget er plassert lengst mulig unna friluftsområde, det er feilaktig ettersom friluftsområdet så og si omslutter eiendommen.
3. Hytta ligger nærmere enn 4 meter fra regulert eiendomsgrense.
4. Grunneier har sendt inn ”søknad om deling av grunneiendom” i henhold til plan for denne eiendommen.
   
 

Reguleringsplanen for Børøya

Kommentarer til pkt.1: Med dette menes at omsøkt hytte grenser til område som er regulert til jordbruk/ skogbruk/ gartneri i nord og øst i reguleringsplanen for Børøya. Se reguleringskart ovenfor.

Kommentarer til pkt.2: Med dette menes at bygget er plassert lengst mulig unna det som er regulert til friluftsområde i reguleringsplanen for Børøya. Se reguleringskart ovenfor.

Kommentarer til pkt. 3: Det medfører riktighet at omsøkt hytte er plassert nærmere enn 4 meter fra regulert tomtegrense. Reguleringsplanen angir både punktfeste og tomtegrenser for eiendommen.

I Plan- og bygningslovens § 70.2 står blant annet følgende:

”Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter...”

Pr. i dag har Andersen et punktfeste, og dermed disponerer han ca. 1 daa (lov om tomtefeste § 16). Det er ikke etablert noen tomtegrenser. Vi forstår plan- og bygningslovens § 70.2 slik at 4-meters grense bare gjelder der hvor en har etablert tomtegrenser mot nabo. Det er imidlertid noe usikkerhet omkring det juridiske her.

Kommentarer til pkt.4: Det medfører riktighet at grunneier har søkt om deling av grunneiendom i henhold til plan for denne eiendommen. Saken er under behandling. Vi forstår plan- og bygningslovens § 70.2 slik at 4-meters grense mot nabo vil gjelde først når evt. Anderssen kjøper tomta.

Med bakgrunn i de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 949/08 anbefaler vi at vedtaket i sak 949/08 opprettholdes og at saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.