Plan- og utviklingskomiteen 20.05.10 - sak 51/10 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Kjønstadmarka vedr. takform og takvinkel - Andre Vevle og Siri Lunnan - 1719/6/113

Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2010/3927
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplanen for Kjønstadmarka § 3.1 vedrørende takform og takvinkel på bolighus og garasje.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan) og plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka § 3.1 vedrørende størrelse på garasje.

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvatningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.   

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Søknad om dispensasjon med vedlegg PDF

Saksopplysninger:
Vi har den 29.4.2010 mottatt søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka fra Arkplan arkitektkontor på vegne av Siri Lunnan og Andre Vevle.

Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende av tiltakshaver:

”Siri Lunnan og Andre Vevle har planer om å bygge ny enebolig på tomt 31, gnr.6 bnr.113 i Kjønstadmarka boligfelt. Tomta er fra naturens side skrånende og svært utfordrende. Det må brukes forholdsvis store ressurser på å omforme den før den kan bygges. Boligen er tilpasset det skrånende terrenget ved at boflaten er lagt på 4 plan, der hvert plan er hevet en halv etasje. Det ytre visuelle uttrykket er ikke utpreget minimalistisk, men har moderne utforming.

På tidspunktet da Lunnan/ Vevle kjøpte tomta forelå en gammel reguleringsplan (denne planen ble senest delt ut i januar 2010 på forespørsel til Levanger tomteselskap). Ved søk på kommunens nettside etter reguleringsplan dukket den samme planen opp (i denne perioden gjorde Levanger kommune endringer på sine nettsider, noe som førte til kaos for brukerne). I salgsmaterialet som tomteselskapet hadde utarbeidet brukte de formuleringen ”takformen skal som hovedregel være saltak”. Dette oppfattet de som en veiledning når det gjaldt takform og ikke som en ufravikelig bestemmelse. At det ikke var begrensninger i bestemmelsene vedr. takform ble også grundig gjennomgått med Tomteselskapet i forkant av tomtekjøpet og var en forutsetning for handelen.

Bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan for Kjønstadmarka sier at boligene i området skal oppføres med sokkel og ha saltak med takvinkel mellom 27 og 40 grader. Maksimal mønehøyde er satt til 9,2 m målt fra planert terreng foran sokkel/ husets høyeste fasade. Maksimalt bebygd areal for garasje er satt til 50m2. Dersom en tegner en bolig og følger bestemmelsene til punkt og prikke gir dette en bygning som etter min mening er i utakt med utformingen av moderne boliger i dag. Lunnan/ Vevle er begge unge mennesker som ønsker å bygge en bolig som har dagens arkitektoniske uttrykk. Boligen deres er designet med ensidig skrånende takflate med 12 graders takvinkel. Utformingen gjør at boligen ligger godt i terrenget. De har valgt en endetomt og boligen vil derfor ikke skape disharmoni i området dersom de andre velger å følge bestemmelsene slavisk.

Deler av soveromsbalkongen på det øverste planet passerer byggelinjen og ligger nærmere nabotomta enn 4 meter. Balkongen ligger imidlertid 5 meter lavere enn nabotomta og skulle derfor ikke redusere naboens muligheter til å bebygge sin tomt. På den andre siden av tomta er det garasjen som ligger nærmere nabogrense enn 4 meter. Her grenser tomta mot et friområde og derfor vil heller ikke overskridelsen her medføre begrensninger for naboer. Underskrivet naboerklæring vil rydde disse sakene av veien.

Garasjen har et bruksareal på ca. 60m2 og er sammenbygd med boligen, ikke frittstående slik det er formulert i bestemmelsene. Garasjetaket har en viktig funksjon som uteplass på boligens vestside. Tomta har normal størrelse på 880m2, men på grunn av at den er så bratt blir det forholdsvis lite areal som egner seg til oppholdsplasser. I tillegg er tomta nordvendt og når den samtidig er skrånende er det viktig å ha solingsplasser som ligger på et høyere nivå enn bakkenivå.

Med bakgrunn i denne orienteringen om byggeplanene søkes det om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedrørende takform, takvinkel samt størrelse og plassering av garasjen.”  
 
Vurdering:
 

Situasjonskart

Området omfattes av reguleringsplanen for Kjønstadmarka. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedr. takform, takvinkel samt størrelse og plassering av garasjen.

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan det gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det kan settes vilkår for dispensasjon.

I sin dispensasjonssøknad har tiltakshaver vektlagt følgende:

1. Tomta er sterkt skrånende. Boflaten er lagt på 4 plan hvor hvert plan er hevet en halv etasje for å tilpasse boligen til skrånende terreng.
2. De har fått feil reguleringsbestemmelser utdelt av Levanger Tomteselskap.
3. Ved å følge bestemmelsene får man en tomt som ikke har dagens arkitektoniske uttrykk.
4. Det ønskes en garasje med flatt tak på 60 m2, sammenbygd med boligen.

Vedr. pkt. 1: Tomta er sterkt skrånende med en høydeforskjell på nesten 12 meter. På grunn av oppfylt veg blir høydeforskjellen på i underkant av 10 meter fra veg til tomtegrense i sør. Nesten uansett hvilken hustype som velges må det gjøres terrenginngrep. Det søkes om oppføring av et bygg med 4 plan. Bygg med flere plan egner seg generelt godt for skrått terreng.

Vedr. pkt.2: Reguleringsplanen for Kjønstadmarka ble vedtatt av kommunestyret den 16.4.2008 og inneholdt bestemmelser om at bygningene skal oppføres med saltak og takvinkel mellom 27 og 40 grader. Vi ser at det i forslaget til bestemmelser som ble behandlet av PUK i sak 43/06 står at bygningene som hovedregel skal oppføres med saltak og takvinkel mellom 27 og 40 grader. Denne bestemmelsen ble endret med bakgrunn i uttalelsen fra Fylkesmannen, kommunalavdelingen. Det er nok forslaget til bestemmelser, som lå ved PUK sak 43/06, som tiltakshaver har fått utdelt. Det er sterkt beklagelig at feil reguleringsbestemmelser har blitt utdelt.

Vedr. pkt.3: Vi ser en generell tendens til at flere ønsker å bygge boliger med pulttak eller med flatt tak, mer ”funkislignende hus”. Det er naturlig at et bygg med flere plan som følger terrenget bygges med pulttak. Det vil også være penest at et slikt bygg ikke bygges med for høy takvinkel, da det vil føre til en stor synlig takflate.

Vedr. pkt.4: Spørsmålet her er om man ønsker å åpne for større garasjer enn 50m2 og garasjer med flatt tak.

  
 
Fasadetegninger 

Terrengsnitt

Vi kan vanskelig se at hensynet bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra eller hensynet i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt som følge av tiltaket det her søkes om. Det må da vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Bakgrunnen for reguleringsbestemmelsene om taktype, takvinkel og størrelse på garasje er at bebyggelse i området skal være mest mulig enhetlig, noe man mener blir best rent estetisk.

At bygg blir tilpasset terrenget er imidlertid viktigst rent estetisk. Bygg med flere plan er ofte en god løsning for skrånende tomter. Det er naturlig at slike bygg har pulttak, og en noe slakere takvinkel enn bygg med saltak, slik at takflaten ikke blir så dominerende.

Garasjen ønskes bygd med flatt tak med terrasse over og sammen med bolighuset. Garasjen utgjør en liten del av bygningen og vi ser viktigheten av å løfte terrassen opp fra bakkenivå for å få bedre solforhold i dette nordvendte området. Vi ser imidlertid faren ved at man åpner for større garasjer enn 50m2 grunnflate, da det generelt er viktig at garasjen underordner seg bolighuset.

Vi har fått en rekke henvendelser fra fremtidige husbyggere i Kjønstadmarka som synes reguleringsbestemmelsene ikke er tilpasset dagens arkitektur og terrenget på stedet. Spørsmålet er om man skal åpne for andre typer tak og takvinkler enn det reguleringsbestemmelsene legger opp til.

Vi mener at man må vurdere å kunne åpne for den type bygg som det her søkes om, med pulttak, slakere takvinkel og flatt tak for garasje som er sammenbygd med bolig. Det er imidlertid generelt uheldig å behandle en slik sak som en dispensasjonssak, den burde vært behandlet som en reguleringssak. Tidsfaktoren tilsier imidlertid at man ikke kan avvente en reguleringsendring i dette tilfellet. Det bør settes i gang et arbeid med å endre bestemmelsene for at denne type bygg skal kunne godkjennes uten dispensasjon.

Med bakgrunn i ovennevnte mener vi fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at det derfor kan gis dispensasjon i dette tilfellet.