Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2009/692 - /1719/24/1
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Plan- og utviklingskomiteen kan ikke se at det fremkommer nye opplysninger i klagen som tilsier at vedtaket bør oppheves.
I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i PUK sak 83/09 opprettholdes det vedtak som ble fattet av PUK i sak 83/09.
Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Saken gjelder klage fra Fylkesmannen (landbruksavdelingen) på at det i sak 83/09 ble gitt dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn for fradeling av tomt til boligformål fra eiendommen gnr.24 bnr.1, Over-Eggen.
Dispensasjonen er hjemlet i Plan- og bygningslovens § 7, da saken kom inn til behandling før endringene i plan- og bygningsloven trådte i kraft den 1.7.2009.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om deling av eiendom med vedlegg mottatt 23.1.2009 PDF
- Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt 4.3.2009 PDF
- Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt 24.3.2009 PDF
- Landbrukssjefens vedtak datert 27.4.2009 PDF
- Klage på landbrukssjefens vedtak mottatt 19.5.2009 PDF
- Samkommunestyrets behandling i sak 23/09 den 24.9.2009
- PUK sak 83/09
- Brev til Fylkesmannen vedr. klageadgang datert 26.10.2009
- Fylkesmannens klage på kommunens vedtak datert 13.11.2009
- Brev til Jessen vedr. kommentar til klagen datert 18.11.2009
- Kommentar til Klagen fra Jessen mottatt 1.12.2009
- Tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra Statens Vegvesen datert 27.11.2009
Saksopplysninger:
Søknaden gjelder fradeling av boligtomt på ca. 1000 m2 fra eiendommen gnr.24 bnr.1, Over-Eggen.
Plan- og utviklingskomiteen fattet i sak 83/09 følgende vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 (Dispensasjon) gis - Arne Lauritz Jessen dispensasjon til fradeling av boligtomt, fra kommunedelplanen for Skogn.
Det forutsetter at Statens Vegvesen gir tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel. Det henstilles også om at det nyttes felles avkjørsel fra nabotomten.
Grunner som taler for dispensasjon:
- Søknaden er avklart i forholdet til jordloven og kulturminneloven.
- Tomta skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
- Rundskriv M-4/2003, understreker at en har en plikt til å behandle like saker likt. Det er bare grunnlag for forskjellsbehandling når det er saklig grunn til det.
- I rundskriv M-4/2003, presiseres også: For det andre ønsker Landbruksdepartementet å styrke lokalpolitikken, bl.a. for å sikre bosetting i distriktene, verdiskaping og levedyktige lokalsamfunn. Kommuneplanens arealdel er ikke i samsvar med dette rundskrivet.
I brev datert 13.11.2009 påklaget Fylkesmannen (landbruksavdelingen) vedtaket. Klagen begrunnes med følgende:
”Vi viser til deres brev av 26.10.09, med orientering om Plan- og utviklingskomiteens vedtak fattet i ovennevnte sak. Kommunen skal i sin plan- og byggesaksbehandling ivareta nasjonale og viktige regionale interesser og hensyn. Herunder skal også jordvern- og kulturlandskapshensyn ivaretas. Fylkesmannen skal påse at nasjonale og viktige regionale hensyn ikke blir skadelidende. Med hjemmel i plan- og bygningslovens (pbl) §1-9, jf. § 15 i pbl-85 kan statlig organ påklage et vedtak dersom vedtaket direkte berører vedkommende myndighets saksområde.
Fylkesmannens landbruksavdeling gikk imot at det blir gitt dispensasjon i denne saken, jf. vår uttalelse av 20.3.09, og bad om å bli orientert om at evt. positivt vedtak. Levanger kommune v/ Plan- og utviklingskomiteen fattet i møte 21.10.09 vedtak, mot administrasjonens innstilling, om å gi dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn til tomt for bolighus fra eiendommen gnr.24 bnr.1, med 8 mot 3 stemmer.
Vedtaket var som følger:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 (Dispensasjon) gis - Arne Lauritz Jessen dispensasjon til fradeling av boligtomt, fra kommunedelplanen for Skogn.
Det forutsetter at Statens Vegvesen gir tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel. Det henstilles også om at det nyttes felles avkjørsel fra nabotomten.
Grunner som taler for dispensasjon:
- Søknaden er avklart i forholdet til jordloven og kulturminneloven.
- Tomta skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
- Rundskriv M-4/2003, understreker at en har en plikt til å behandle like saker likt. Det er bare grunnlag for forskjellsbehandling når det er saklig grunn til det.
- I rundskriv M-4/2003, presiseres også: For det andre ønsker Landbruksdepartementet å styrke lokalpolitikken, bl.a. for å sikre bosetting i distriktene, verdiskaping og levedyktige lokalsamfunn. Kommuneplanens arealdel er ikke i samsvar med dette rundskrivet.
Fylkesmannens landbruksavdeling finner grunn til å kommentere noen av de grunner som er oppgitt til å tale for dispensasjon i denne saken. Det henvises i første kulepunkt til at søknaden er avklart blant annet i forhold til jordloven. Samkommunestyret imøtekom i sak 23/09, mot administrasjonens innstilling, klage på Landbrukssjefens vedtak i sak 17/09 om avslag etter jordlovens bestemmelser. Landbrukssjefens vedtak i sak 17/09 var begrunnet i at en fradeling var i strid med bevaring av kulturlandskapet og vern av dyrka areal, samt plansituasjonen i området. Samkommunestyrets vedtak i sak 23/09 var begrunnet i at argumentene mot fradeling ikke er sterke nok til at fradeling kan nektes.
Landbruksdirektøren går naturlig nok ikke inn i kommunens vurdering av saken etter jordlovens bestemmelser, men finner det likevel riktig å vise til gangen i saken inkl. begrunnelsene ettersom det henvises til saken i begrunnelsen for dispensasjonsvedtaket. Landbruksdirektøren valgte i denne saken ikke å gripe inn i jordlovsvedtaket av eget tiltak, jf. forvaltningslovens § 35. Dette ettersom landbruksdirektøren først ble kjent med saken etter dispensasjonsløpet i plan- og bygningsloven (jf. pbl § 7 i gammel lov), og hvor vi i vår uttalelse til denne valgte å gå i mot at det gis dispensasjon ut fra det innskjerpede jordvernet og mangelen på planmessig grep i dette store sammenhengende jordbrukslandskapet, jf. uttalelsen av 20.3.2009.
I tredje og fjerde kulepunkt henvises det til rundskriv M-4/2003, nærmere bestemt omdisponering og deling – Lov om jord (jordlova) 12. mai 1995 nr.23 §§ 9 og 12. Landbruksdirektøren minner om at dette er et rundskriv som gir informasjon om hvordan reglene i jordlovens §§ 9 og 12 skal forstås og hvordan sakene skal behandles. Det tredje kulepunktet omhandler likebehandling, det at like saker skal behandles likt. Landbruksdirektøren understreker at likebehandling uansett følger av alminnelig forvaltningsrett, uavhengig av henvisningssted. Saker skal ikke forskjellsbehandles når relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis foreligger. Landbruksdirektøren antar at utvalget med sin formulering om likebehandling bl.a. viser til fradeling av parsell til boligbygging i 2004 fra samme eiendom. Landbruksdirektøren minner om at den saken dreide seg om et bytte med en annen tidligere fradelt parsell som ved byttet ble sammenføyd med hovedbruket, og ikke minst finner landbruksdirektøren det sentralt å minne om at denne saken gikk før innskjerpingen i 2006.
I forhold til kulepunkt 4, hvor utvalget påpeker at kommuneplanens arealdel ikke er i samsvar med det aktuelle rundskrivet, vil landbruksdirektøren understreke at det uansett vil være gjeldende arealdel, i dette tilfellet kommunedelplanen for Skogn, som utgjør plansituasjonen i dette området, og at det er denne som skal legges til grunn for behandling av dispensasjonssaker i denne delen av kommunen. I lys av det klart innskjerpede jordvernet, jf. bl.a. felles brev fra Miljøvernministeren og Landbruks- og matvareministeren av 21.2.2006 klargjøres det at det nettopp er overordnet plan, dvs. kommuneplanens arealdel eller kommunedelplan som skal ligge til grunn for evt. grep i forhold til dyrka jord og kulturlandskapet.
I hht. kommunedelplan for Skogn ligger det omsøkte arealet innenfor LNF-område. Tomta ligger riktignok inntil en eksisterende boligeiendom, men åpent og eksponert til ute i et stort, sammenhengende og åpent jordbrukslandskap. Tomta strekker seg til ytterst på en åkerholme/ ei rein, og ut i fra skissen av tomta, sammenholdt med åkerholmen/ reinas form vurderer landbruksdirektøren tomt til å ville beslaglegge fulldyrka jord både med vegadkomst og deler av selve tomta. Uansett vil tomta bli liggende svært åpent og eksponert ute i landbrukslandskapet, og dette i et åpent og svært aktivt landbruksområde.
Landbruksdirektøren kan ikke se at de nevnte grunner for vedtaket er av en slik karakter at de karaktiseres som særlige grunner som taler for dispensasjon i denne saken. Innherred Samkommune er godt i gang med revisjon av kommuneplanens arealdel. Det har vært et klart fokus i planprosessen å søke helhetlig plangrep, både i forhold til næringsarealer og områder for boligbygging. Det er viktig at kommunen i denne prosessen finner langsiktige grep både for feltutbygginger, både tett og mindre tett, klynger og spredt-områder, uten at dyrka jord berøres. Levanger kommune er en kommune med relativt mange dispensasjonssaker, og i lys av de dyrkajordkvalitetene som kommunen har, ikke minst i området Levangernsset- Skogn, er landbruksdirektøren svært kritisk til å åpne for en dispensasjonspraksis vi her ser tendens til, jf. innskjerpingen. Landbruksdirektøren vurderer den utvikling vi ser her til å bevege seg i en retning som ikke er i tråd med nasjonale føringer på området. Med hjemmel i pbl § 1-9, jf. § 15 i pbl § 15 i pbl-85, klager Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, landbruksavdelingen med dette på kommunens vedtak i sak 83/09, om å gi dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn til tomt for bolighus fra eiendommen gnr.24 bnr.1 i Levanger kommune. Etter en konkret vurdering av alle forhold i saken kan landbruksavdelingen ikke se at lovens vilkår om at det må foreligge særlige grunner for å gi dispensasjon, jf. § 7 i pbl-85 er oppfylt.”
Klagen er kommentert av søker den 30.11.2009 med følgende:
”Representanter fra Levanger kommune samt styret i PUK har vært på befaring sammen med meg. Jeg viste grensene for tomta, og fikk vist at det ikke går med noe dyrka jord (det er ikke alltid kartet stemmer med terrenget). Jeg har tidligere invitert representanten fra Fylkesmannen til befaring sammen med meg uten at de har vist noen interesse.
Når det gjelder lik saksbehandling refererte jeg i tidligere brev til tomta advokat Paul I. Salberg (året 2007/2008) fikk fradelt. Ikke tomta som jeg selv fikk fradelt i 2004, slik Fylkesmannen viser til. Tomta til Salberg ligger delvis på dyrka jord, ca. 500 meter fra min tomt. Den ble fradelt i 2006.”
Vurdering:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 15 kan fylkeskommunen og statlige organ påklage enkeltvedtak dersom vedtaket direkte berører vedkommende myndighets saksområde.
Når klage på kommunens vedtak mottas må saken vurderes på nytt. Kommunen har plikt til å vurdere anførsler av betydning for vedtaket, som nye opplysninger eller påpeking av konkrete feil (PBL § 15).
Nedenfor vil vi kommentere/ utdype de punktene landbruksdirektøren viser til i sin uttalelse.
Godkjenning etter jordloven:
Saken ble godkjent etter jordloven i Samkommunestyrets sak 23/09. Vedtaket ble ikke påklaget. Saken er derfor ferdig behandlet etter jordloven.
Usaklig forskjellsbehandling:
Likebehandling skal uansett finne sted som følge av alminnelig forvaltningsrett. Saker skal ikke forskjellsbehandles når relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis foreligger. Landbruksdirektøren antar at utvalget blant annet viser til fradelt parsell til boligbygging fra samme eiendom i 2004. Når det gjelder dispensasjoner innenfor kommunedelplanen for Skogn er det foruten sakene til Arne Lauritz Jessen i 2004 og 2006 også gitt tillatelse til fradeling i PUK sak 77/07 (Pål I. Salberg). Salberg fikk dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn. Denne tomta ligger også delvis på dyrka jord. Begge tomtene ligger inntil eksisterende bebyggelse. Under jordlovsbehandlinga av saken til Salberg snudde Samkommunestyret fra nei til ja etter brev fra Fylkesmannen (landbruksavdelingen) datert 21.5.2007 vedr. likebehandling.
Plan- og utviklingskomiteen vedtok i sak 71/09 (Ruth og Olav Ringstad) at de ønsket en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser. Dette var et av de momentene som ble vektlagt når vi valgte å legge frem saken til Arne Lauritz Jessen med negativ innstilling i sak 83/09. Saken til Ruth og Olav Ringstad ble behandlet på nytt i sak 82/09 (klagesak), der ble vedtaket endret og det ble gitt tillatelse til fradeling av boligtomta.
Kommuneplanens arealdel ikke i samsvar med rundskriv M-4/2003:
Som landbruksdirektøren påpeker er det kommunedelplanen for Skogn som utgjør plansituasjonen i området. Planen er juridisk bindende og saker som ikke er i samsvar med planen må behandles som dispensasjonssaker. Det er ellers viktig å presisere at rundskriv M-4/2003 er et rundskriv til jordloven.
Beslaglegging av dyrkajord:
Fylkesmannen mener tomta beslaglegger dyrka jord både med vegadkomst og selve tomta. Tiltakshaver mener imidlertid at det ikke går med noe dyrka jord.
Flyfoto
Når vi sammenligner flyfoto og markslagskartet med situasjonskartet ser vi at det vil gå med noe dyrkajord til veg og tomt. Adkomstvegen må nødvendigvis legges på egen eiendom dersom ikke nabo tillater at hans adkomstveg benyttes. Her må det presiseres at tap av dyrkajord er et forhold som vurderes når saken behandles etter jordloven.
Kulturlandskapet:
Omsøkt boligtomt ligger inntil en eksisterende boligeiendom, i en klynge med 3 eksisterende bolighus, men ligger åpent og eksponert til i et stort jordbrukslandskap. Dette er imidlertid forhold som var kjent da PUK behandlet saken forrige gang (sak 83/09). Det ble før saken ble behandlet foretatt befaring på stedet.
Særlige grunner:
Landbruksdirektøren mener at de nevnte grunner for vedtaket er av en slik karakter at de ikke kan anses som særlige.
I henhold til plan- og bygningslovens § 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon.
Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket ”særlige grunner”, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til ”særlige grunner” oppfylt.
Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.2.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon.
Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere.
Når det foreligger frarådning fra statlig fagmyndighet mot dispensasjon slik som i denne saken, er det både i forarbeider til plan- og bygningsloven og i rundskriv og veiledere knyttet til loven lagt til grunn at kommunen ikke bør gi dispensasjon. I Ot.prop. 56 (1984/85) side 101 står følgende: ”Dersom det gjelder dispensasjon fra vedtatte planer og det kommer innsigelse mot dispensasjon, bør saken behandles som en ordinær planendring.” I veilederen til kommuneplanens arealdel heter det: ”Dersom statlige eller fylkeskommunale etater går i mot at det skal gis dispensasjon, bør det faste utvalget for plansaker ikke gi dispensasjon. Som alminnelig antagelse foreligger da ikke særlige grunner”.
I denne saken har plan- og utviklingskomiteen til tross for at Fylkesmannen (landbruksavdelingen) har gått i mot tiltaket, valgt å gi dispensasjon, og konkludert med at det foreligger særlige grunner. Med bakgrunn i dommen fra Høyesterett 15.2.2007 vedrørende bygningsmyndighetenes frie skjønn, er det tvilsomt at vi kan si at vedtaket er direkte feil, til tross for at det i rundskriv og veiledere er lagt til grunn at det ikke bør gis dispensasjon når statlig eller fylkeskommunal myndighet går imot.
Utvidet bruk av avkjørsel:
Statens Vegvesen har den 27.11.2009 gitt tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel.
Konklusjon:
Vi har gjennomgått klagen fra Fylkesmannen, og vi kan ikke se at det er noe vesentlig nytt i klagen som ikke var kjent da saken ble behandlet forrige gang og som gjør at vedtaket i sak 83/09 bør endres eller oppheves.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.10.2009
Forslag i møte:
Forslag til vedtak fra Guri Skjesol, SP på vegne av SP, H og FRP:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 (Dispensasjon) gis - Arne Lauritz Jessen dispensasjon til fradeling av boligtomt, fra kommunedelplanen for Skogn.
Det forutsetter at Statens Vegvesen gir tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel. Det henstilles også om at det nyttes felles avkjørsel fra nabotomten.
Grunner som taler for dispensasjon:
- Søknaden er avklart i forholdet til jordloven og kulturminneloven.
- Tomta skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
- Rundskriv M-4/2003, understreker at en har en plikt til å behandle like saker likt. Det er bare grunnlag for forskjellsbehandling når det er saklig grunn til det.
- I rundskriv M-4/2003, presiseres også: For det andre ønsker Landbruksdepartementet å styrke lokalpolitikken, bl.a. for å sikre bosetting i distriktene, verdiskaping og levedyktige lokalsamfunn. Kommuneplanens arealdel er ikke i samsvar med dette rundskrivet.
Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Skjesol:
Skjesols forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 3 stemmer.
VEDTAK:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 (Dispensasjon) gis - Arne Lauritz Jessen dispensasjon til fradeling av boligtomt, fra kommunedelplanen for Skogn.
Det forutsetter at Statens Vegvesen gir tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel. Det henstilles også om at det nyttes felles avkjørsel fra nabotomten.
Grunner som taler for dispensasjon:
- Søknaden er avklart i forholdet til jordloven og kulturminneloven.
- Tomta skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
- Rundskriv M-4/2003, understreker at en har en plikt til å behandle like saker likt. Det er bare grunnlag for forskjellsbehandling når det er saklig grunn til det.
- I rundskriv M-4/2003, presiseres også: For det andre ønsker Landbruksdepartementet å styrke lokalpolitikken, bl.a. for å sikre bosetting i distriktene, verdiskaping og levedyktige lokalsamfunn. Kommuneplanens arealdel er ikke i samsvar med dette rundskrivet.
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-6 (virkninger av kommuneplan) avslås søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for Skogn vedr. fradeling av tomt til bolighus fra eiendommen Over-Eggen, gnr. 24 bnr.1.
Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om deling av eiendom med vedlegg mottatt 23.1.2009 PDF
- Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt 4.3.2009 PDF
- Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt 24.3.2009 PDF
- Landbrukssjefens vedtak datert 27.4.2009 PDF
- Klage på landbrukssjefens vedtak mottatt 19.5.2009 PDF
- Samkommunestyrets behandling i sak 23/09 den 24.9.2009
Saksopplysninger:
Plan- og byggesakssjefen mottok den 23.1.2009 en søknad om deling av grunneiendom fra gnr.24 bnr.1, Over-Eggen.
I søknaden er det angitt tre forskjellige størrelser på omsøkt boligtomt (1000m2, 800m2 og 700 m2). Målt langs åkerkant er tomta ca. 1000 m2.
Oversiktskart Situasjonskart
Planstatus:
Eiendommen ligger innenfor landbruks-, natur- og friluftsområde i kommunedelplanen for Skogn. Innenfor dette området er det kun tillatt med bygging og fradeling til formål som har direkte tilknytning til stedbunden næring.
Det er søkt om dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn.
Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 7 om dispensasjon, ble saken sendt til andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.
Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i sin uttalelse mottatt her den 4.3.2009 at de ikke har innvendinger til saken, men minner om den generelle aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8.
Fylkesmannen skriver i sin uttalelse datert 20.3.2009 blant annet følgende:
”Fra landbruksavdelingen: Den omsøkte tomta ligger inntil en eksisterende boligeiendom, men likevel åpent og eksponert til ute i et stort, sammenhengende og åpent jordbrukslandskap. Tomta strekker seg fra eksisterende boligeiendom og videre ut til ytterst på en åkerholme/ ei rein. Ut fra skissen av tomta, sammenholdt med åkerholmen/ reinas form vurderer landbruksdirektøren tomta til også å ville beslaglegge fulldyrka jord både med vegadkomst og deler av selve tomta. Uansett vil tomta bli liggende svært åpent og eksponert til ute i landbrukslandskapet, og dette i et åpent, storslagent og svært aktivt landbruksområde.
Ihht kommuneplanens arealdel ligger tomta i et LNF-område hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging.
Landbruksdirektøren finner grunn til å minne om at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet, bl.a. gjennom felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet datert 21.2.2006. Vern om jorda og kulturlandskapet – kommunens ansvar innenfor nasjonale mål. Dette har sin bakgrunn i de to siste regjeringers fastsatte nasjonale mål om å halvere den årlige omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene innen 2010. I innskjerpingsbrevet rettes det særlig fokus på at våre jordressurser og vårt kulturlandskap mange steder er truet av en omfattende omdisponering og et høyt omfang av dispensasjoner fra planer, dvs. en bit for bit nedbygging. Det rettes i innskjerpingsbrevet særlig fokus på at grep ifht jordvern må tas i kommuneplanen, og at de løsninger en kommer fram til i kommuneplanen må få en forpliktende oppfølging i påfølgende reguleringsplaner og enkeltsaker.
Regjeringen har nå fulgt opp disse klare signalene fra innskjerpingsbrevet både i St. prop. nr.1 (2006-2007), (2007-2008) og (2008-2009). Siste års omdisponeringsstatistikk viser st det tross et strekt jordvernregime, er svært tungt å få ned omdisponeringstallene. En relativt stor andel av omdisponeringstallene fra Nord-Trøndelag er enkeltsaker i form av dispensasjonssaker/ jordlovssaker. Landbruksdirektøren finner derfor grunn til nå å være tydelig på at det er kommuneplanens arealdel, evt. kommunedelplaner, som skal være styrende for arealbruken, og ikke dispensasjonssaker og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan, jf. innskjerpingsbrevet. Dette er særlig sentralt i relativt sentrumsnære områder og i områder med utbyggingspress.
Det er med andre ord kommuneplanen som er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk og Innherred samkommune er godt i gang med revisjon av denne. Det er viktig nå at kommunen i denne på grunnlag av et helhetlig plangrep ser etter muligheter for både feltutbygginger, både tett og mindre tett, klynger og spredt-omårder uten at dyrka jord berøres.
Den aktuelle tomten er altså ikke i tråd med overordnet plan, tomta ligger ytterst på en åkerholme/ rein åpent i jordbrukslandskapet og i et relativt aktivt landbruksområde. Den vil delvis bestå av fulldyrka jord, i tillegg til at den vil være omkranset av fulldyrka jord på 3 kanter. En tomt beliggende som omsøkt vil i tillegg klart kunne gi påregnelige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdriften i området.
Landbruksdirektøren vurderer denne saken til å være et karakteristisk eksempel på en dispensasjonssøknad som representerer en uheldig bit for bit utbygging i et aktivt jordbrukslandskap. Landbruksdirektøren vurderer en slik arealforvaltning som åpner for dispensasjonssaker som ikke i tråd med overordnet plan, i et slikt jordbrukslandskap og delvis på dyrka jord, som klart uheldig. Landbruksdirektøren vurderer den tendens til utvikling som vi her ser til å bevege seg i en retning som ikke er i tråd med nasjonale føringer på området.
Landbruksavdelingen vil derfor på grunnlag av ovennevnte gå imot at det gis dispensasjon for fradeling av tomt til boligformål fra eiendommen gnr.24 bnr.1, som omsøkt.
Landbruksdirektøren er for øvrig kjent med fradelingen av parsell til boligbygging i 2004 fra samme eiendom like i nærheten, og grunnlaget for denne. Landbruksdirektøren minner om at den saken skjedde gjennom et bytte med en annen, tidligere fradelt parsell og hvor denne ble sammenføyd med hovedbruket. Minner også om at denne saken gikk før innskjerpingen i 2006.
Landbruksdirektøren ber om å bli orientert dersom det likevel blir gitt dispensasjon for fradeling.
Fra miljøvernavdelingen: Levanger har i den senere tid hatt vesentlig mange søknader angående spredt bosetting, og miljøvernavdelingen har ved tidligere uttalelser til slike dispensasjoner signalisert en betydelig skepsis til kommunens dispensasjonspraksis. Miljøverndepartementet legger til grunn at kommunene i sin planleggingspraksis følger opp nasjonale mål og retningslinjer.
Det er utarbeidet egne rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging T-5/93, hvor det blant annet heter at planlegging av utbyggingsmønstret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter.
Enkeltsaker og enkeltdispensasjoner bidrar bit for bit til spredt boligbygging hvor avstanden til bygdesentra ofte er store. Miljøvernavdelingen vil derfor råde kommunen til å innta en mer restriktiv holdning til spredt boligbygging, og tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder.
Landbrukssjefen gjorde i sak 17/09 følgende vedtak:
”Med hjemmel i Jordlovens § 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og delegasjonsreglementet i Innherred samkommune gis med dette Arne Lauritz Jessen avslag på søknaden om fradeling av en ubebygd parsell på ca. 0,8 dekar av eiendommen Over-Eggen, gnr. 24, bnr. 1 i Levanger. Vedtaket begrunnes med at fradelinga er i strid med bevaring av kulturlandskapet og vern av dyrka areal. Fradelinga strider også mot plansituasjonen i området. Det omsøkte arealet ønskes nyttet til boligformål.
Dette vedtaket kan påklages iht forvaltningslovens regler. Eventuell klage sendes kommunen innen 3 uker etter mottagelsen av vedtaket.
Vedtaket ble påklaget og Samkommunestyret gjorde i sak 23/09 følgende vedtak:
”Klage fra Arne L. Jessen på landbrukssjefens vedtak i delegert sak nr. 17/09 av 27.04.09 imøtekommes.
Etter samkommunestyrets mening er argumentene mot fradeling ikke sterke nok til at fradeling kan nektes.”
Veg, vann- og avløp:
Omsøkt boligtomt skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
Avkjørsel:
Søknad om utvidet bruk av avkjørsel er oversendt Statens vegvesen.
Nabovarsling:
Det er ikke kommet inn merknader i forbindelse med nabovarslingen.
Tidligere fradelinger fra eiendommen:
- I 2004 ble det gitt tillatelse til fradeling av parsell til boligformål, tillatelsen ble gitt på vilkår av at eksisterende fradelt tomt, gnr.24 bnr.14, ble tilbakeført og sammenføyd med hovedbruket (sak 311/04)
- I 2006 ble parsellen som ble godkjent fradelt til boligformål i 2004 godkjent delt i to (sak 653/06).
Vurdering:
Omsøkt fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn.
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon.
Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket ”særlige grunner”, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til ”særlige grunner” oppfylt.
Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.2.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon.
Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere.
Søker begrunner sin søknad med følgende:
”Søker fradelt ca. 700 m2, uegnet til landbruksformål. Fjellet er oppe i dagen. På plassen er deponert netting etc. etter en minkfarm. Grenser naturlig til annen bebyggelse.”
Det er siden 2006 gitt en rekke dispensasjoner fra arealdelen til kommuneplanen for Levanger kommune, kommunedelplan for Levanger og kommunedelplan for Skogn vises det til opplisting i PUK sak 71/09. Når det gjelder dispensasjoner innenfor kommunedelplanen for Skogn er det foruten sakene til Arne Lauritz Jessen i 2004 og 2006 gitt tillatelse til fradeling i PUK sak 77/07 (Pål I. Salberg).
Samkommunestyret godkjente denne saken i henhold til jordloven den 24.9.2009, sak 17/09. Fylkesmannen har ovenfor enhet for landbruk-, og naturforvaltning meddelt at de ikke vil påklage vedtaket etter jordloven. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har i følge brev mottatt her den 4.3.2009 godkjent tiltaket etter kulturminneloven.
Plan- og utviklingskomiteen vedtok i sak 71/09, den 19.8.2009, følgende i delingssak til Ruth og Olav Ringstad:
”Ruth og Olav Ringstad gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune.
Utvalget ønsker ikke at det skapes presedens i slike saker og ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser.”
Fylkesmannen (miljøvernavdelingen) uttrykker skepsis til kommunens dispensasjonspraksis med bakgrunn i areal- og transportplanlegging. Fylkesmannen (landbruksavdelingen) går i mot søknaden med bakgrunn i jordvernet og kulturlandskapet. Landbruksavdelingen går så sterkt i mot tiltaket at de ber om å bli orientert om å bli orientert om vedtaket slik at de kan vurdere å påklage vedtaket. I henhold til Plan- og bygningslovens § 15 kan fylkeskommunen og statlig organ påklage enkeltvedtak etter denne lov dersom vedtaket direkte berører vedkommende myndighets saksområde.
Tiltakshaver grunngir sin dispensasjonssøknad med at det er en fjelltomt og at tomt grenser naturlig til annen bebyggelse. Dette er en begrunnelse av generell karakter, som vil gjelde i en rekke saker.
Den omsøkte boligtomta ligger sentralt, mellom Levanger sentrum og Skogn sentrum. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm.
Grunner som taler for dispensasjon:
- Søknaden er avklart i forholdet til jordloven og kulturminneloven.
- Tomta skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
Grunner som taler mot dispensasjon:
- PUK vedtok i sak 71/09 at de ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser.
- Fylkesmannen går sterkt i mot at det skal gis dispensasjon. Landbruksavdelingen ber om kopi av vedtaket for evt. å kunne påklage dette.
- De oppgitte grunner anses som generelle.
- Boligbygging i områder med utbyggingspress bør skje etter plan.
Argumentene for dispensasjon er vurdert opp mot argumentene mot dispensasjon. Vi har vektlagt uttalelsen fra Fylkesmannen og PUK sitt vedtak i sak 71/09 vedrørende endring av tidligere praksis sterkt, og mener derfor at det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot dispensasjon i denne saken.
Når man endrer praksis i saker er det viktig at man har en konsekvent holdning. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis.
Dersom det gis tillatelse til fradelingen og dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn må det tas forbehold om at Statens Vegvesen gis tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel.