Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2007/2771 - /1719/232/56
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra reguleringsplan for Sagtun innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Som begrunnelse vises det til saksutredningen. Som vilkår for dispensasjon settes at høyden på muren reduseres slik at topp mur kommer minst 0,5 meter lavere enn topp bankett på hytta. Hjemmel for vilkår finnes i lovens § 7 og begrunnelsen finnes i saksutredningen.
Søknad om endringstillatelse, med vilkår som vist over, innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 93.
Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens § 28.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Tillatelse til riving av den gamle hytta på gnr. 232, bnr. 56 på Sagtun i Åsenfjorden og tillatelse til oppføring av ny hytte på samme tomt ble innvilget den 20.09.2007.
Tillatelse til utvidelse av den nye hytta (endringssøknad) samt fjerning av gammel støttemur og gjenoppbygging av ny støttemur ble innvilget i vedtak datert 27.08.2008. I vedtaket ble det forutsatt at ny støttemur skulle plasseres på samme sted som den gamle, dette i samsvar med uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Høyden skulle være inntil 1,8 meter.
Innmåling av ny støttemur (og ny hytte) viser at ny murfot er plassert nærmere sjøen enn den gamle. Ny og gammel murfot er vist på situasjonskart datert 15.04.2009. Ansvarlig søker ble orientert om resultatet av innmålingen og det er foretatt befaring der både ansvarlig søker og utførende var til stede.
Endringssøknad vedrørende støttemuren, for å få godkjenning slik den er anlagt er mottatt den 25.06.2009.
Vedlegg:
- 1719/232/56 - Berit og Sverre Opheim - Tillatelse til tiltak for fjerning og gjennoppføring av støttemur og utvidelse av hytte PDF
- 1719/232/56 - Søknad om endring av tillatelse - Gjenoppføring av støttemur - Åsenfjord PDF
- Geologisk vurdering PDF
- Situasjonskart - innmålt murfot + hytte 15.04.2009 PDF
- 1719/232/56 - Endringssøknad støttemur - bilder av ny og gammel mur - Åsenfjord PDF
- Diverse bilder PDF
- Fylkesmannens uttalelse til dispensasjon fra reguleringsplan for Sagtun hyttefelt PDF
- Fylkeskommunens uttalelse til søknad om endring av tillatelse til oppføring av støttemur på eiendommen 1719/232/56 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Det søkes om tillatelse til å beholde ny mur slik den er anlagt. I søknaden anføres det at ny mur må ha store steinblokker ned i fjæra for å få understøtte, det vises også til geologisk vurdering fra ingeniørgeolog Per Arne Moen (vedlagt). Det vises til at ny mur ikke er høyere enn 1,8 meter fra underkant gammel mur. Bilder er vedlagt.
Ny nabovarsling er gjennomført, det foreligger ingen kjente merknader etter varslingen.
Endringssøknaden ble sendt på høring til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag Fylkeskommune. Svar er gitt i brev datert henholdsvis 15.10.2009 og 19.10.2009.
Fylkeskommunen skriver i sin uttalelse blant annet:
Strandsoner langs sjøen er generelt sett viktige allmenne områder og utbygginger vil gi økt privatisering og virke inn på allmenn bruk av nærliggende område. Stor synlighet/eksponering mot omgivelser gjør også disse sårbare for landskapsmessige uheldige inngrep og anlegg. Kommunen bør i behandlingen av denne saken kreve fjerning eller avbøtende tiltak samt legge vesentlig vekt på hvilken presedens en tillatelse vil få for lignende saker.
Fylkesmannen ved Miljøvernavdelingen skriver i sin uttalelse blant annet:
Miljøvernavdelingen har tidligere avgitt uttalelse i saken, og i vår uttalelse av 21.07.08 ble det understreket at ny mur måtte være en erstatning for eksisterende og ikke medføre en utvidelse. Det viser seg nå i ettertid at ny mur allikevel ble en utvidelse, og en utvidelse som har skjedd ut i sjøen. Resultatmessig, vurdert ut fra medsendte bilder, fremstår utfyllingen mer som en steinfylling enn en oppbygd natursteinsmur. Den nye fyllingen har blitt et markant landskapselement i område, og de estetiske kvalitetene ved tiltaket er også diskuterbare.
Miljøvernavdelingen gir kommunen faglig råd om ut fra lokale miljø-, landskap- og estetiske hensyn å vurdere å knytte vilkår til en eventuell dispensasjon. Spesielt å vurdere vilkår som bidrar til å redusere den visuelle effekten og landskapsmessige inntrykket av fyllingen/muren, og som samtidig gjeninnfører muligheten for ferdsel i langs sjøen.
Vurdering:
Avvik og retting av avvik:
Foten til ny mur er anlagt vesentlig lengre ut i fjæra enn den gamle, på det meste er det ca 4 meter i forskjell. I tillegg er totalhøyden på ny mur vesentlig høyere enn 1, 8 meter. Dette anses som et avvik i forhold til byggesøknad og byggetillatelse. Avviket kan rettes enten ved at muren fjernes/flyttes slik at den blir i samsvar med opprinnelig tillatelse, eller ved at det søkes om endringstillatelse og at slik tillatelse innvilges.
Planforhold og dispensasjoner:
Området omfattes av reguleringsplan for Sagtun, sist revidert 12.09.2007. Planen hjemler bygging av fritidsbygg/hytte med uthus/anneks. Støttemurer eller andre større anleggstiltak anses ikke for å være hjemlet i reguleringsplanen.
Tillatelse til oppføring av støttemur krever derfor om dispensasjon slik det ble innvilget for opprinnelig søknad.
Estetiske forhold:
Støttemuren er anlagt mer som fylling enn som muring/stabling, i tillegg er den forholdsvis stor og dominerende særlig sett fra sjøsiden. På fjære sjø vises hele murens høyde fra sjøsiden og virker dominerende.
Retting/fjerning og avbøtende tiltak:
Fjerning/flytting av muren slik at den blir i samsvar med opprinnelig tillatelse vil kreve relativt omfattende og kostbare arbeider. Det vil også være en viss risiko for utglidning av masser slik at hytta og fundamenter til hytta blir utsatt. Vi antar at et slikt arbeid er gjennomførbart uten å skade hytta, men at det for eksempel må gjøres etappevis. Det vil si delvis fjerning av mur og delvis bygging av ny mur samtidig.
Dersom endringssøknaden godkjennes, kan en se for seg noe avbøtende tiltak ved å senke toppen på muren noe. Det vil si at det blir en mindre skråning fra topp mur og opp til terrengnivået foran hytta. En slik senking medfører at muren vil virke mindre dominerende, samtidig vil noe av arealet foran hytta bli mindre egnet til opphold på grunn av at det blir mer skråning og mindre flatt areal. Det er noe begrenset muligheter for å senke murtoppen uten å ødelegge muren helt. Årsaken er at det delvis er brukt store steinblokker/rundstein i muren. Etter befaring på tomta mener vi at toppen på muren kan senkes ca 0,5 meter uten at de største steinblokkene må fjernes. Det vil si at topp mur kan senkes til ca 0,5 meter lavere enn bankett på hytta.
Avbøtende tiltak med hensyn på ferdsel mellom hyttetomta og sjøen er neppe aktuelt. Ferdsel er mulig kun på fjære sjø nå som det var tidligere. Anleggsmessige tiltak med for eksempel oppfylling slik at det går an å gå der på flo sjø anses som uønsket tiltak i strandsonen. Allmennheten har uansett grei adgang forbi hytta da det går en veg på øvre side.
Ansvarsforhold:
Nordbohus Byggeservice A/S har ansvarsrett som ansvarlig søker, prosjekterende og kontrollerende for prosjektering vedrørende muren. Foretaket Odd Egil Hjelmstadbakk har ansvarsrett som ansvarlig utførende og kontrollerende av utførelse.
I dette tilfellet tyder dokumenter og samtaler med aktørene på at ansvarlig utførende har bygget muren på annen måte enn det som var prosjektert og søkt om. Ut fra det forholdet er det naturlig at eventuelle krav og pålegg fremmes mot ansvarlig utførende foretak Odd Egil Hjelmstadbakk (org. nummer 980 301 443). Det ble imidlertid åpnet konkurs i foretaket den 29.06.2009 i følge Brønnøysundregistrene. Det er dermed neppe hensiktsmessig å fremme krav og pålegg overfor foretaket.
Uansett om det er gitt ansvarsrett til profesjonelle foretak, har tiltakshaver ansvar for at hele tiltaket er i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, det vises til forskrift om saksbehandling og kontroll § 13. Det vil si at eventuelle krav og pålegg kan rettes mot tiltakshaver, selv om arbeidet og feilen, er utført av foretak med ansvarsrett.
Vurdering av dispensasjon:
Dispensasjon fra reguleringsplan krever at det foreligger særlige grunner etter plan- og bygningslovens § 7 (søknad før 01.07.2009). De særlige grunner som finnes for å tillate støttemur er i utgangspunktet de samme nå som for den opprinnelige tillatelsen. Tomta er av en slik beskaffenhet at det sannsynligvis er behov for støttemur, både som forstøtning og som beskyttelse av tomta mot utvasking fra sjø og bølger. Den opprinnelige støttemuren var i dårlig stand, ikke pen å se på og den ville etter hvert ikke gi tilstrekkelig støtte og beskyttelse.
Tomta er såpass spesiell med beliggenhet og høydeforskjell ned til sjøen at en dispensasjon neppe vil skape presedens for planområdet. Dispensasjon anses som lovlig og forsvarlig.
Konklusjon:
Riving og flytting av muren og gjenoppbygging slik at den kommer i samsvar med opprinnelig tillatelse blir et omfattende arbeid. Kanskje så omfattende at gevinsten, miljømessig og estetisk, ikke forsvarer kostnadene. Det foreslås derfor at dispensasjon og tillatelse til endring innvilges under forutsetning av at muren reduseres i høyde slik at topp mur ikke kommer høyere enn 0,5 under banketten på hytta.