Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2009/6489 - /1719/232/2
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune, og søknad om fradeling fra eiendommen Holthe med gnr/bnr 232/2 i Levanger kommune avslås.
Avslagene hjemles i Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel).
Vedtaket kan påklages, jfr Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak.
Vedlegg:
- Søknad om dispensasjon PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om fradeling med vedlegg mottatt 16.07.2009 PDF
- Oversendelsesbrev til høringsparter datert 28.08.2009 PDF
- Brev til søkere fra PBOM datert 31.08.2009 PDF
- Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 22.09.2009 PDF
- Gjenpart av nabovarsling mottatt 28.09.2009 PDF
- Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 06.10.2009 PDF
- Brev fra Statens vegvesen Region midt datert 13.10.2009 PDF
- Behandling etter Jordloven datert 04.11.2009 PDF
Saksopplysninger:
Enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) mottok 16.07.2009 en søknad om deling av grunneiendom fra Emil Holthe og Audhild Holthe Maack. Det er Jørund Geving som skal ha den omsøkte eiendommen.
Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 2,8 dekar fra eiendommen Holtet med gnr/bnr 232/2 i Åsenfjord i Levanger kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som tomt for fritidsbolig. På parsellen ligger det i dag en verkstedbygning/garasje.
Planstatus:
Omsøkte parsell ligger innenfor LNF-sone B 6 i kommuneplanen for Levanger kommune vedtatt 27.09.2000. Innenfor LNF-sone B6 kan spredt boligbebyggelse i et omfang av 8 enheter tillates etter visse kriterier. Planen hjemler ikke spredt fritidsbebyggelse innenfor denne sonen. Det søkes derfor om dispensasjon.
Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 og § 95 ble saken i brev datert 28.08.2009 oversendt Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen Region midt og Innherred samkommunes enhet for Landbruk og Naturforvaltning.
I brev datert 22.09.2009 sier Fylkesmannen i Nord-Trøndelag at de har ingen merknader til søknaden.
I brev datert 06.10.2009 sier Nord-Trøndelag Fylkeskommune at de har ingen merknader til søknaden, men at de minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på mulige kulturminner i det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må også videreformidles til de som eventuelt måtte stå for arbeidet.
I brev datert 13.10.2009 sier Statens vegvesen Region midt at de har ingen innvendinger til omsøkte fradeling. Dersom tomta skal bebygges ytterligere, må det søkes om utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 102.
I møte den 04.11.2009 godkjenner Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning søknaden som omsøkt.
Nabovarsling:
Det er ikke kommet inn merknader i forbindelse med nabovarslingen.
Tidligere saker i LNF-sone B6:
I sak 30/07 avslo Plan- og utviklingskomiteen en søknad om dispensasjon fra Liv Haug til fradeling av tomt for fritidsbebyggelse på eiendommen Heggeråsen med gnr/bnr 234/6. Denne eiendommen ligger også innenfor LNF-sone B6. I saksfremlegget ble følgende vektlagt angående LNF-sone B6:
”Innenfor dette området er det åpnet for spredt boligbebyggelse (inntil 8 enheter). I kommuneplanen er det utlagt flere slike områder (B1-B6). I andre områder i Åsenfjord har man åpnet for bygging av fritidsboliger, men da i egne regulerte hyttefelt. Det er fullt mulig å skaffe seg hyttetomt innenfor regulerte hyttefelt i Åsenfjord i dag. Bakgrunnen for at man ønsker å skille fritidsboliger og boliger er at en blandingsbebyggelse letter danner grunnlag for interessekonflikter.”
Saken ble påklaget, PUK opprettholdt vedtaket i sak 63/07, og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag stadfestet kommunens vedtak i brev datert 22.11.2007.
Vurdering:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 kan kommunen gi dispensasjon fra kommuneplanen, men bare når de hensyn som ligger bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Deretter skal det vurderes om fordelene med å tillate tiltaket er klart større enn ulempene.
Bakgrunnen for å sette av et område til LNF-sone B i kommuneplanen, er at det skal være mulig med kombinasjonen spredt boligbebyggelse og LNF. At området ikke er avsatt til spredt fritidsbebyggelse er fordi det ikke er ønskelig med blanding av fritids- og boligbebyggelse med de konflikter som dette kan gi. Det betyr ikke at det ikke finnes fritidsbebyggelse i disse områdene. Det er et ønske om at man ønsker å være mer liberal med å tillate nye boliger i uregulerte områder. Plan- og byggesakssjefen mener at hensynet bak planen derfor blir vesentlig tilsidesatt, og at det av den grunn ikke kan gis dispensasjon fra planen som omsøkt. PBOM velger likevel å vurdere fordelene opp mot ulempene.
I 1979 ble det godkjent fradeling av ei boligtomt på ca 3,5 dekar med Jørund Geving som eier (Lårhaugen med gnr/bnr 232/94 – grønn strek på kartskissen). Opprinnelig ønske var på ca 7 dekar, men dette ble ikke innvilget. I 1980 ble det søkt om fradeling av ei tomt tilsvarende nåværende søknad (rød strek på kartskissen), men denne ble ikke sluttbehandlet pga manglende søknad om utslipp og avkjørselstillatelse fra Statens vegvesen. Det ble i 1983 godkjent oppføring av en garasje/verkstedbygning utenfor Lårhaugen, men på omsøkte parsell. Jørund Geving solgte eiendommen i 2001.
Jørund Geving oppgir i sin søknad om dispensasjon blant annet følgende bakgrunn for søknaden:
”Høsten 2001 solgte vi med tungt hjerte vår ”edelsten” 232/94 etter å ha brukt det som sommersted/utleieobjekt en tid. 232/94 ble solgt uten verksted/garasjebygget bla.a fordi dette ikke sto på vår eiendom.
Vi føler fortsatt en sterk tilhørighet til stedet, og har så snart anledningen har gitt seg benyttet ”Holtheshaugen” som rekreasjonssted, langt unna trafikk og flystøy. Denne anledningen har vi benyttes siden vi flyttet i 1991. Her har vi funnet fred og ro og kunnet koble av.
Når vi nå definitivt ikke lenger kan bruk Lårhaugen som feriested vil vi derfor søke om å få eiendomsretten til det som vi i alle de år har brukt og vedlikeholdt.”
At ingen av høringspartene har merknader til fradelingen kan tale for at det gis dispensasjon.
I vurderingen om hensynet bak planen blir tilsidesatt, ble det nevnt at bakgrunnen for at området ble lagt ut til LNF-sone B, er at det er ønskelig med en mer liberal holdning til spredt boligbebyggelse i området, men ikke en blanding av fritids- og boligbebyggelse med de konflikter som det kan medføre. Det finnes flere eksempler i Levanger kommune hvor det har oppstått konflikt mellom hytteeiere og grunneier, og hytteeier og fastboende.
Det har vært ført en streng praksis på fradeling av hyttetomter i LNF-sone B6. Søknaden fra Liv Haug om fradeling av hyttetomt innenfor samme LNF-sone B6, ble i 2007 avslått av Plan- og utviklingskomiteen med ovennevnte som begrunnelse. Dette vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Liv Haug begrunnet også sin søknad med tilhørighet til området. Fylkesmannen skrev i sitt brev at personlige forhold som et ønske om å bygge hytte på heimplassen eller en annen eiendom hvor den enkelte har tilknytning, anses ikke å være en særlig grunn i lovens betydning. Dette er en begrunnelse som kan påberopes av mange i lignende situasjoner, og en innvilgelse av søknaden vil lett skape presedens.
I andre områder i Åsenfjord er det åpnet for fritidsboliger, men da i egne regulerte felt. Det er derfor fullt mulig å skaffe seg hyttetomt i Åsenfjord i dag.
At det står en verkstedbygg/garasje på den omsøkte parsellen, anser PBOM ikke som noen grunn til at det kan gis dispensasjon til fradeling av tomt for fritidsbebyggelse. Garasjen ble i sin tid bygget i tilknytning til eiendommen Lårhaugen.
En innvilgelse av søknaden vil lett skape presedens og kunne oppfattes som en endring av praksis. PBOM er av den oppfatning av at fritidsbebyggelse i et område som Åsenfjord, bør skje etter plan.
Med bakgrunn i tidligere strenge praksis finner PBOM at ulempene ved å tillate tiltaket er klart større enn fordelene. Dette tiltross at ingen av høringsparten hadde merknader til fradelingen.
Konklusjon:
PBOM mener at både hensynet bak planen blir vesentlig tilsidesatt, og at ulempene ved å tillate tiltaket er klart større enn fordelene. Dermed er ikke lovens vilkår for å gi dispensasjon oppfylt.
Et vedtak om ikke å innvilge dispensasjon er et enkeltvedtak som kan påklages jfr Forvaltningslovens § 28. Klagefrist er 3 uker fra mottatt dato av vedtaket.