Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2009/10022 - /1719/314/393
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende maksimale gesimshøyder samt plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) vedrørende formål innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon) slik at bygget kan oppføres med gesimshøyde inntil 8,5 meter.
Som begrunnelse vises det til saksutredningen med vurdering av dispensasjon.
Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens § 28.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Arkitektkontoret ing. Arnstein Bjone søker om rammetillatelse for oppføring av næringsbygg med kontor, forretning og lager på eiendommen gnr. 314, bnr. 393 (Moafjæra 3) i Levanger kommune. Tiltakshaver er Moafjæra Eiendom A/S.
Det søkes samtidig om dispensasjon fra reguleringsplanens krav om maksimal gesimshøyde. Regulert maksimal gesimshøyde er 7,5 meter, mens søknaden omfatter gesimshøyde med 8,5 meter.
Vedlegg:
- Plan 1. etasje PDF
- Plan 2. etasje PDF
- Rammesøknad for næringsbygg på Moafjæra 3 i Levanger kommune, gbnr 314/393, universell utforming PDF
- 17819196_byggesak PDF
- 17819196_Situasjonsplan PDF
- 17819196_Situasjonsplan2 PDF
- 17819196_Tegning_ny_fasade PDF
- 17819196_Tegning_ny_fasade2 PDF
- 17819196_Tegning_ny_fasade3 PDF
- 17819196_Tegning_ny_snitt PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Gjenpart av nabovarsel
- Plankart og planbestemmelser
- Søknad om ansvarsrett
- Kontrollerklæring
Saksopplysninger:
Rammesøknad og dispensasjonssøknad er datert den 01.12.2009. Søknaden omfatter et bygg i to etasjer med samlet bruksareal oppgitt til 1596 m2, bebygd areal er oppgitt til 829 m2.
Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om maksimale gesimshøyder. Reguleringsplanen for ”del av gnr. 314, bnr. 82 på Moan” er vedtatt i kommunestyret den 23.01.2008. I henhold til pkt 3.5 i bestemmelsene til planen skal maksimalt tillatt gesimshøyde ikke overstige 7,5 meter. Maksimalt tillatt mønehøyde (totalhøyde) er 10 meter. Høydene skal måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittshøyde rundt bygningen. Som begrunnelse for dispensasjonssøknaden oppgis det:
Tiltakshaver har ønske om en best mulig utnyttelse av bygget ved at det får innvendige høyder som kan passe flest mulig potensielle leietakere. Ettersom maksimal tillatt totalhøyde (mønehøyde) for eiendommen er 10 m, håper vi kommunens velvillighet til å heller bygge flatt tak med gesimshøyde 8,5 meter.
Reguleringsplanen åpner for bygging med flatt tak, saltak, pulttak eller annen type skråtak. Takene skal ha en matt og mørk overflate. Det vises til reguleringsbestemmelsenes pkt 3.6.
Søknaden er ikke sendt på høring til andre myndigheter. Høring til Fylkeskommunen og Fylkesmannen anses unødvendig, det vises til rundskriv fra Fylkesmannen datert 30.06.2009 vedrørende forholdet til sektormyndighetene ved dispensasjonssaker. Søknaden skal godkjennes av Arbeidstilsynet før eventuell igangsettingstillatelse innvilges, jfr plan- og bygningslovens § 95.
I bestemmelsene til reguleringsplanen er det satt krav om at ”prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for bebyggelsen og utomhusarealene.” I søknaden framkommer det at bygget skal utstyres med heis.
Det foreligger ingen kjente merknader eller innvendinger mot tiltaket etter nabovarsling.
I henhold til reguleringsbestemmelsenes pkt 3.2 skal det samtidig med byggesøknad framlegges plan for den ubebygde del av tomta, som viser opparbeidelse og beplantning av utomhusarealet. Slik plan skal sendes kommunen før eventuell igangsettingstillatelse innvilges.
Vurdering:
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen bør ikke dispensere fra planer eller lovens bestemmelser når en regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.
I dette tilfellet anser vi det som lovlig og forsvarlig med dispensasjon fordi:
- Ved vurdering av byggehøyder i området er et viktig moment utsikt fra hovedvegen Fv 125. I forhold til plankravet vil dette forholdet ikke bli lidende da det er regulert maksimale høyder (mønehøyde) til 10 meter. Dette bygget har flatt tak og vil dermed få lavere totalhøyde. I tillegg gjelder dispensasjonen kun 1 meter. Hensynet bak plankravet blir dermed ikke vesentlig tilsidesatt.
- I området Moan er det andre bygg med større gesimshøyder enn 8,5 meter. Estetisk blir dermed dette bygget, med hensyn på gesimshøyde, ikke fremmedartet eller uvanlig for området.
- Vi kan ikke se at en dispensasjon i dette tilfellet er i strid med statlige eller regionale rammer eller mål.
- Slik vi ser det er ulempene små og fordelen med dispensasjonen er vesentlig større enn ulempene.