Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2009/5078 - /1719/73/24
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Gottås boligfelt § 2d) innvilges (PBL § 7).
Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra mottatt dato av dette vedtaket, jfr. forvaltningslovens § 28.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Byggemelding med vedlegg
- Søknad om dispensasjon
- Kommentarer/ merknader fra AS Levanger Tomteselskap
Saksopplysninger:
Vi har den 2.6.2009 mottatt melding om garasje på eiendommen Pinenga 7, gnr.73 bnr.24, Ronglan. Den 15.6.2009 mottok vi søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Gottås boligfelt.
Det søkes om oppføring av en garasje med en grunnflat på 69m2 og et bruksareal på 65m2.
Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende:
”Vi søker herved om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for oppføring av garasje på inntil 70 m2 på vår eiendom Pinenga 7 i Gottås boligfelt på Ronglan.
Viser til tidligere innsendte byggesakspapirer i forbindelse med søknad om oppføring av bolighus på eiendommen Pinenga 5, og oppføring av garasje til denne boligen på naboeiendommen Pinenga 7 som vi også har kjøpt. Dette er to ubebygde boligtomter i boligfeltet Gottås på Ronglan, som vi nå har kjøpt for å bosette oss for fremtiden.
Vi ønsker å bygge bolighuset på eiendommen Pinenga 5, slik som innsendte papirer beskriver. På vår tomt Pinenga 7, ønsker vi å bygge garasjen som skal tilhøre dette huset. Reguleringsbestemmelsene for feltet tilsier at vi kan bygge en garasje på inntil 50 m2.
Da garasjen blir eneste bygget som blir oppført på denne tomten Pinenga 7 (boligen blir oppført på Pinenga 5), ønsker vi å bygge en garasje på inntil 70 m2 på denne tomten. Dette er således årsaken til at vi ønsker dispensasjon fra reguleringsplanen. Vi ønsker at byggesøknaden på oppføring av bolig på eiendommen Pinenga 5 behandles snarest mulig, slik at ytterligere forsinkelser i saken unngås. Dette da vi ønsker å påbegynne opparbeidelse av tomt for klargjøring av byggegrunn. Vi er klar over at denne dispensasjonssøknaden på oppføring av garasje på inntil 70m2 ikke vil kunne behandles før etter sommerferieperioden til behandlende myndigheter.
Håper på snarlig og positivt svar på søknaden.”
Til saken er det kommet følgende to kommentarer/ merknader fra AS Levanger Tomteselskap:
Merknad datert 27.5.09:
”Vi er forelagt nabovarsel, udatert og ikke undertegnet for eiendommen gnr.73 bnr.23 og 24. Med nabovarsel var det situasjonskart som viser bolighus på gnr.73 bnr.23 og garasje på gnr.73 bnr.24. Styret i AS Levanger tomteselskap mener at planlagt bolighus på gnr.73 bnr.24 bør inntegnes og målsettes på situasjonskart/ byggesøknaden før byggemeldingen behandles.”
Merknad datert 28.5.09:
”AS Levanger Tomteselskap er blitt forelagt nabovarsel til byggemelding for ovenstående eiendommer. Nabovarslet var udatert og ikke undertegnet, og etter vår mening var situasjonskartet ufullstendig. Vi har i dag brakt i erfaring at Deres bedrift/ De er ansvarlig søker, og vil i denne forbindelse gjøre følgende merknader gjeldende for gnr.73 bnr.24. Situasjonskartet viser inntegnet garasje uten mål. Styret i AS Levanger Tomteselskap mener at planlagt fremtidig bolighus på eiendommen må inntegnes med målsetting til nabogrense. Utover dette har Tomteselskapet ingen merknad.”
Vurdering:
I reguleringsbestemmelsene for Gottås boligfelt § 2d) står blant annet følgende:
”Garasje og eller uthus kan oppføres i 1 etasje med grunnflate ikke over 50m2.”
I henhold til Plan- og bygningslovens § 7 skal det foreligge særlige grunner dersom det skal kunne gis dispensasjon.
Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket ”særlige grunner”, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, er lovens krav til ”særlige grunner” oppfylt.
Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.2.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon.
Vedr. kommentarer/ merknader fra AS Levanger tomteselskap:
Datert nabovarsel i underskrevet stand følger vedlagt byggesaken. Avstand til nabogrense er angitt på situasjonskartet som er i målestokk. Plantegning viser nøyaktige mål av garasjen. Det er søkt om bolighus på eiendommen Pinenga 5 (gnr.73 bnr.23) og garasje på eiendommen Pinenga 7 (gnr.73 bnr. 24). Dette er innetegnet på situasjonskartet som følger byggesaken.
Vedr. dispensasjonssøknad:
Bestemmelsen om maksimalstørrelse på garasje er satt av estetiske hensyn. Garasjer som underordner seg bolighuset og nabobebyggelsen gir den beste løsningen. Her har bolighuset en lengde på 15m, en bredde på 9m og en mønehøyde på 7m, mens omsøkt garasje har en lengde på 9.6m, en bredde på 7.2m og en mønehøyde på 6m. Omsøkt garasje har samme takvinkel som bolighuset. Søknaden om dispensasjon begrunnes hovedsaklig med at tiltakshaver har kjøpt 2 boligtomter og at garasjen blir eneste bygning på eiendommen Pinenga 7. På den måten blir det ”romslig” selv med en noe større garasje. Nabovarsel er sendt, det er ikke kommet merknader fra noen av naboene.
Det er foretatt en konkret vurdering av det forhold det her søkes om dispensasjon for. Med bakgrunn i garasjens størrelse i forhold til bolighuset og ”romsligheten” to tomter gir mener vi at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i denne saken.