Saksbehandler: Brit Alvhild Haugan
Arkivsaknr: 2009/3574 - /1719/1/349
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 gis dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense til tilstøtende naboeiendommer for balkonger.
Søknad om rammetillatelse for oppføring av boligblokk i Staupslia 17 godkjennes i henhold til plan- og bygningslovens § 93.
Tiltaket må prosjekteres og oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven og gjeldende forskrifter og bestemmelser.
Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
1. Søknad med vedlegg, mottatt 07.05.2009
Saksopplysninger:
Tiltaket omfatter lavblokk i 3 etasjer med parkeringskjeller i underetasjen.
Totalt antall boenheter er 27, med 9 bruksenheter på ett plan.
Boligblokken er planlagt som vinkelbygg med terrasser mot sør og vest og ute oppholdsarealet inne i vinkelen mot sør/øst.
Reguleringsplan.
Området omfattes av reguleringsplan med tilhørende bestemmelser vedtatt av 03.03.04 ”Reguleringsplan Nyenget/Staupslia”.
I henhold til reguleringsplan omfatter tiltaket byggeområde B 3.
Dispensasjonssøknad
Det søkes om dispensasjon fra byggegrensebestemmelsene.
”Vi søker om tillatelse til å oppføre bygningen slik at balkongene i henhold til målereglene, kan ligge delvis over byggegrensen mot naboeiendommen gnr/bnr 1/108 og gnr/bnr 1/86,157”.
I henhold til vedlagt detalj viser denne at bygningen plasseres 4,15m fra eiendomsgrensen, tiltaket kommer 0,895 m over byggegrensen i reguleringsplanen.
Det søkes om tillatelsen til overbygging av terrasser på inntil 0,895 m med referanser til plan- og bygningslovens § 70.
Nabovarsling
Det foreligger merknad fra nabo i Staupslia 19, gbnr. 1/108, Frode Kvittem og Toril Holm Sandseter.
”Som naboer til prosjektet Nyenget Park ønsker vi å kommentere mottatt nabovarsel. Vi ser i nabovarslet at Innherred Bygg søker dispensasjon fra gjeldende byggegrensebestemmelser i forhold til å sette opp balkonger over byggegrensen inn mot vår tomt. Dette vil vi på ingen måte akseptere at kommunen innvilger. Da vi kjøpte gbnr. 1/349 var tomta utslagsgivende i forhold til at vi kjøpte. Huset i seg selv var fra 1957, og måtte restaureres. Men tomta var både stor og med gode muligheter for rekreasjon og for å opparbeide en liten kjøkkenhage. Med det nye som nabo vil vi miste mye av den skjermede tomta vi har. Videre vil blokka ligge inntil vår opparbeide kjøkkenhage (med jordbær, solbær, plommer og rips), og vil følgelig stenge for sol på formiddag. Balkongene som ønskes realisert (over byggegrensa) vil dessuten medføre en konstantovervåkning av vårt rekreasjonsareal, og dette frykter vi dessuten medføre at tomta vår taper verdi ved et eventuelt videresalg. Dersom prosjektet realiseres (mot vår vilje) krever vi at disse balkongene ikke vender inn mot vår tomt.
Det å skulle få et såpass massivt prosjekt som nærmeste nabo vil får store konsekvenser for oss. Det å skulle få et såpass massivt prosjekt som nærmeste nabo vil få store konsekvenser for oss. Det vil dominere omgivelsene våre som så langt har vært preget av en bebyggelse av normal standard, og det vil medføre av kraftig forringelse av vår tomt (både i økonomisk verdi og ikke minst i bruksverdi). Videre vil påfølgende byggeprosess bli en belastning for oss og våre små barn.”
Det foreligger nabomerknader fra Staupslia Borettslag av 01.04.09 med følgende merknader:
”Da eksisterende adkomst til gbnr. 1/349 og 350 omfatter 2 boenheter med begrenset trafikk, mens påtenkt ny bebyggelse omfatter 29 boenheter, forutsetter vi at denne adkomsten bortfaller etter ferdigstilt nybygg. Vi reiser også spørsmål om bruken under byggeperioden.
Vi reiser spørsmål om hvordan det er tenkt vedrørende ankomst til parkeringsplasser langs Staupslia slik dette er anført i situasjonsplan D-1.
Parkeringsplasser mot Petter Nyengets vei. Hvordan er dette tenkt?
Plassering av søppelstativ.
Vi forutsetter at dette utføres på en slik måte at det ikke blir til sjenanse for gjenboere i gbnr. 1/14.
Hvordan er kravet til om parkeringsplasser(1,5 x 29) tenkt oppfylt?”
Det er blitt avholdt oppklaringsmøte den 23.04.09. med Innherred Bygg og Staupslia Borettslag.
I brev av 04.05 er følgende svar på merknader:
- Adkomst fra Stauslia bortfaller etter ferdig stilt nybygg. Innkjøring fra Petter Nyengets vei bil i størst mulig grad bli brukt under byggeperioden.
- Det er ikke planlagt parkeringsplasser langs Staupslia.
- Det er planlagt 13 parkeringsplasser mot Petter Nyengets Vei i hht situasjonsplan (D-1)
- Det blir bygd avfallskur m/vegg mot gnr. 1/14.
- Det er planlagt 27 parkeringsplasser i kjeller, herav 2 HC-plasser og 13 plasser ute.
Staupslia Borettslag hadde ingen andre merknader til prosjektet.”
Adkomst/parkering.
I henhold til reguleringsplan er det inntegnet adkomst til eiendommen lengst mot vest fra Petter Nyengets vei. Det er samtidig inntegnet 13 gjesteparkeringsplasser med direkte inn og utkjøring fra Petter Nygårds vei.
I henhold til situasjonskart er innkjørsel til eiendommen lengst øst på eiendommen mot Petter Nygårds vei.
Adkomst er forelagt Roar Eriksen i Levanger kommune, han har ingen innvendinger til mot at avkjørsel flyttes mot øst på den nye planen.
I henhold til forarbeidet til reguleringsplan er opparbeidelsen av gjesteparkering i overensstemmelse til forutsetningene i planen.
Innkjørsel til eiendommen går ned til parkeringskjeller med 29 oppstillingsplasser. Totalt antall parkeringsplasser er i overensstemmelse med reguleringsbestemmelsene.
Støy
I henhold til reguleringsbestemmelsene skal det utarbeides støyutredning for området.
Støyberegningene er utarbeidet av RG prosjekt.
Bergningene for utvendig støy er utført etter ”Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen”, T 1442. Det er utført bergninger for utvendig støy, beregningspunktet er plassert 2m over golvnivå.
Uteoppholdsarealer i bakgården er godt skjermet mot vegtrafikkstøy fra fv. 119. Trafikken på boliggaten sør for bebyggelsen vil være såpass beskjeden at den ikke vil gi utslag i beregningen.
Konklusjon sier at planlagt bebyggelse gir et godt skjermet uteoppholdareal i bakgården. Terrasse i vestfasaden vil ikke være godkjent som uteoppholdsareal. Området mellom fv. 119 og fasaden mot nord er lite egnet som uteoppholdsareal. Ut fra dette vil vi anbefale at støyskjerm som vist i reguleringsplanen ikke etableres, men at tiltaket heller gjennomføres som fasadetiltak.
Vurdering:
Reglene i plan- og bygningsloven § 70 nr.2 skal avstand fra en bygning til nabogrense tilsvare bygningens halve høyde, men ikke mindre enn 4m.
I § 4-3 fastslås at avstandene skal måles fra fasadeliv. Når bygningen har mindre utspring, inntil 1 m dybde, måles avstand fortsatt fra fasadelivet. Dette gjelder for takutspring, gesims, balkonger etc. har utspringet større dybde enn 1 m, skal avstanden økes med tilsvarende det utspringet overskrider 1 m.
Generelt er reglene i § 70 kun gjeldende i den utstrekning at det ikke er gitt bestemmelser om tilsvarende i plan gitt i medhold av plan- og bygningsloven.
I reguleringsbestemmelsene er det fastsatte målsatte byggegrenser til Staupslia og Petter Nyengets veg. Det er samtidig inntegnet byggegrense mot tilstøtende naboeiendommer, denne avstand er sammenfallende med avstandskrav i plan- og bygningslovens § 70.
Plan- og bygningssjefen har forståelse for naboens merknad til den betydelige endring av bebyggelse som vil være på naboeiendommene. Dette er en vurdering som ble betydelig vektlagt i grunnlaget for vedtatte reguleringsplan av 03.03.04.
Plan- og byggesakssjefen har vurdert alle momenter i saken grundig og kommet fram til å anbefale at dispensasjon bør gis. Tiltaket vil bli behandlet i samsvar med avstandskrav i plan- og bygningslovens § 70 samt teknisk forskrift § 4-3 som fastslår måling av avstand.