Saksbehandler: Åge Isaksen
Arkivsaknr: 2009/4598
Saksordfører: Olav Strid, DNA
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 64 c vedtas utbyggingsavtale for Finnemarka 11, gnr. 1, bnr. 123.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Plan- og bygningslovens Kap. XI A. Utbyggingsavtaler §§ 64 a-f, gir hjemmel for bruk av utbyggingsavtaler. Kommunestyret har i sak nr. 53/06 gjort vedtak om bruk av utbyggingsavtaler og vilkår for denne bruk. Reguleringsplan for Finnemarka 11 som er vedtatt av kommunestyret 24.06.2009, sak nr 45/09, forutsetter gjennomføring av en del tiltak som må avklares gjennom utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen.
Dette er lagt til grunn for å opprette utbyggingsavtale som følger nedenfor:
=============================================
UTBYGGINGSAVTALE
vedrørende
FINNEMARKA 11 , GNR 1 BNR 123
Mellom utbyggeren: Gjembletunet AS
Adresse: Bakkevegen 7, 7600 Levanger org nr: 889 889 462 heretter kalt utbygger,
og Levanger kommune, heretter kalt Kommunen, er det i dag inngått slik avtale:
I. Formål
1. Denne avtale regulerer med endelig virkning betingelsene for at utbygging av Finnemarka 11, gnr 1 bnr 123 kan skje.
2. Avtalen er hjemlet i plan- og bygningsloven Kap. XI A Utbyggingsavtaler §§ 64 a-f og kommunens prinsipielle vedtak om bruk av utbyggingsavtaler, k.sak 53/06.
3. Avtalen skal sikre at området omfattet av reguleringsplanen for Finnemarka 11, gnr 1 bnr 123 blir utbygd iht. plan og bestemmelser tilknyttet denne.
II. Avtalens omfang
Avtalen omfatter gjennomføring av tiltak som sikrer:
- Trafikksikkerhet
- Godt oppvekst- og bomiljø
- Opparbeiding av areal for uteopphold og leik.
- Infrastruktur/hovedanlegg
- Overdragelse av offentlige areal og anlegg
- Plan for etterfølgende vedlikeholdsplikt
III: Utbyggers forpliktelser
A. Areal for uteopphold og leik
Områder regulert til Felles lekeplass skal bekostes av utbygger og være opparbeidet og tilsådd så langt som vær og årstiden tillater før innflytning.
B. Hovedanlegg - veger
Utbygger bekoster og utfører følgende tiltak på vegen Finnemarka :
Ø Justering av vegtrase mellom eiendommene Finnemarka 9 og 11 i en lengde på ca 20 m slik at vegen blir liggende i samsvar med ny reguleringsplan- inkl nytt bærelag og forsterkingslag i nødvendig utstrekning. Vegen opparbeides til asfaltert kjørbane 3,5 m + grusskulder 0,25 m på hver side. Krav til geometri, dimensjonering, materialer mm stilt i Statens Vegvesens ”Vegnormaler” skal oppfylles. Kommunen bekoster og sørger for legging av nytt asfaltdekke på vegen.
Ø Flytting av postkassestativ i hjørnet av tomta til Finnemarka 11. Stativet plasseres i samråd med brukere / eiere av stativet og kommunen.
Ø I tillegg bekoster utbygger forsterking av vegen Finnemarka fra kryss med Berglivegen i ca 90 meter lengde. Oppgjør skjer ved at Utbygger overfører et beløp stort -kr 57 500 - til Levanger kommune. Beløpet overføres før opprustingsarbeidet starter. Kommunen har etter dette ansvar for å gjennomføre opprustingen så snart som praktisk mulig. Forsterkingen utføres slik:
o Fjerning av asfalt
o Uttrauging av masser ned til 25 cm under dagens topp veg
o Tilføring, utlegging, komprimering av bærelag i 25 cm tykkelse.
o Asfaltering
Vegen opparbeides til asfaltert kjørbane 3,5 m + grusskulder 0,25 m på hver side.
Tiltakene skal være utført før innflytting kan skje.
C. Interne veg-, vann- og avløpsanlegg samt fellesanlegg
Alle interne veg-, vann- og avløpsanlegg samt andre fellesanlegg bygges ut etter planer godkjent av kommunen. Utbygger bærer alle kostnadene knyttet til slik opparbeidelse.
IV. Fremtidig ansvar for anlegg og arealer
A. Generelt for offentlige anlegg
For fremtidig ansvar for anlegg gjelder Plan og bygningsloven Kap. XII.
Byggetomta §§ 65-69, Spesielt §§ 67, 67 a hvis annet ikke fremgår av denne avtale.
Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretning.
B. Hovedanlegg – veger
Alle offentlige veganlegg iht. regulerte arealer overtas av Kommunen uten vederlag for framtidig drift og vedlikehold når Kommunen har gitt ferdigattest og garantitiden er utløpt. Garantitiden er 3 år jfr. NS 8406. Kommunen overtar driftsansvar for anlegget i garantitiden.
C. Fellesanlegg/ fellesområder
Ansvar for drift og vedlikehold:
1. Utbygger skal sikre at det opprettes et organ som tar ansvar for framtidig drift og vedlikehold av fellesanlegg/ fellesområder iht. reguleringsplanen og denne avtale.
2. Alle framtidige eiere, skal være forpliktet til å være medlem og skal være forpliktet til å være økonomisk ansvarlig for framtidig drift og vedlikehold av fellesanleggene/ fellesområdene.
V. Kommunens forpliktelser
Kommunen overtar de offentlige anlegg for framtidig drift og vedlikehold straks disse er ferdigstilt og godkjent iht. denne avtales Kap. IV B.
VI. Videresalg
Hvis Utbygger selger hele eller deler av sitt areal som omfattes av reguleringsplan for Finnemarka 11, gnr 1 bnr 123, skal utbygger påse at denne utbyggingsavtale blir tiltransportert ny eier.
Levanger ........................... 2009
Levanger kommune
------------------------------------------------
Robert Svarva
Ordfører
Gjembletunet as
------------------------------------------------
Utbygger
===============
Høring.
Plan- og utviklingskomiteen behandlet forslag til utbyggingsavtale i møte den 10.06.2009, sak nr. 60/09, der det ble gjort vedtak om å legge utbyggingsavtalen fram for offentlig ettersyn. Det er gjennomført offentlig ettersyn i perioden 20.06 – 20.07.2009. Innkomne uttalelser til utbyggingsavtalen er nedenfor gjengitt som sammendrag og kommentert.
Alf Magne Heggli, dat. 09.07.2009.
Forsterkning av vegen Finnemarka fra kryss med Berglivegen og ca 90 m lengde med utskifting av masse ned til 25 cm under dagens topp veg og så tilbakeføring av bærelag i 25 cm tykkelse samt asfaltering, synes ikke å bli noen holdbar løsning. Har selv lagt stein på gårdsplassen med utskifting av 25 cm lag masse, men dette holdt kun i 3-4 år. Nå er dette gjort på nytt med utskifting av 60-100 cm masse over hele gårdsplassen, og dette synes nå å bli holdbart.
Det er svært løs masse som ligger under vegen, og her i Finnemarka er det ikke noe godt bærelag slik at 25 cm uttrauing synes å bli altfor lite. Det er allerede i dag bilspor på 13-15 cm dybde i stort sett hele vegen sin lengde, og det er slik at lave biler har problemer spesielt på vinteren. Gjør oppmerksom på at det er til dels mye trafikk på denne vegen da nesten alle boenheter har to biler hver, og det er mange unge folk med mye kjøring på ettermiddager. Ber derfor om at det vurderes på nytt om foreslått forsterkning er god nok, og om at beløpet på kr. 57.500 er tilstrekkelig for å dekke kostnadene.
Kommentar.
Bestemmelser om innhold i utbyggingsavtaler er gitt i Plan og bygningsloven § 64 b hvor det blant annet heter:
”Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.”
Den foreslåtte opprustingen av Finnemarka vil skje i et ”spleiselag” mellom kommunen og utbygger. Det framforhandlete forslag til utbyggingsavtale er et kompromiss hvor det er gjort en avveining mellom det behov for opprusting av vegen som utløses av utbyggingen, prioritering av de knappe midlene kommunen rår over til vedlikehold av veger og de muligheter kommunen har saklig grunnlag for å kunne pålegge utbygger.
Etter vår vurdering vil utskifting av vegens bærelag og ny asfalt gi en nøktern standardheving av vegen.
Kostnaden på kr 57 500 eks mva er basert på budsjettpris fra entreprenør for utskifting av bærelag og asfaltering av 90 m av Finnemarka.
Vurdering:
§ 64b i plan – og bygningsloven sier følgende om innholdet i en utbyggingsavtale:
”En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan.
Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.
Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.
Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak”.
Utbyggingsavtalen ligger innenfor rammene lagt i vedtatt reguleringsplan for Finnemarka 11, og er vurdert til å følge opp intensjonene i den aktuelle planen. Avtalen er et kompromiss hvor det er gjort en avveining mellom det behov for tiltak som utløses av utbyggingen, prioritering av de knappe midlene kommunen rår over til vedlikehold og de muligheter kommunen har saklig grunnlag for å kunne pålegge utbygger.
Utbyggingsavtalen for Finnemarka 11 mellom Gjembletunet as og kommunen tilrås på dette grunnlag vedtatt.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.06.2009
Saksordfører:
Olav Strid, DNA
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Med hjemmel i Plan- og bygningsloven § 64c legges utbyggingsavtale mellom Gjembletunet as og Levanger kommune fram for offentlig ettersyn.
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningsloven § 64c legges utbyggingsavtale mellom Gjembletunet as og Levanger kommune fram for offentlig ettersyn.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Kommunestyresak nr. 53/06
Saksopplysninger:
Plan- og bygningslovens Kap. XI A. Utbyggingsavtaler §§ 64 a-f, gir hjemmel for bruk av utbyggingsavtaler. Kommunestyret har i sak nr. 53/06 gjort vedtak om bruk av utbyggingsavtaler og vilkår for denne bruk. Reguleringsplan for Finnemarka 11 som nå er til behandling, forutsetter gjennomføring av en del tiltak som må avklares gjennom utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen.
Dette er lagt til grunn for å opprette utbyggingsavtale som følger nedenfor:
-------------------------------------------------------
UTBYGGINGSAVTALE
vedrørende
FINNEMARKA 11 , GNR 1 BNR 123
Mellom utbyggeren: Gjembletunet AS
Adresse: Bakkevegen 7, 7600 Levanger
org nr: 889 889 462 eretter kalt utbygger,
og Levanger kommune, heretter kalt Kommunen, er det i dag inngått slik avtale:
I. Formål
1. Denne avtale regulerer med endelig virkning betingelsene for at utbygging av Finnemarka 11, gnr 1 bnr 123 kan skje.
2. Avtalen er hjemlet i plan- og bygningsloven Kap. XI A Utbyggingsavtaler §§ 64 a-f og kommunens prinsipielle vedtak om bruk av utbyggingsavtaler, k.sak 53/06.
3. Avtalen skal sikre at området omfattet av reguleringsplanen for Finnemarka 11, gnr 1 bnr 123 blir utbygd iht. plan og bestemmelser tilknyttet denne.
II. Avtalens omfang
Avtalen omfatter gjennomføring av tiltak som sikrer:
- Trafikksikkerhet
- Godt oppvekst- og bomiljø
- Opparbeiding av areal for uteopphold og leik.
- Infrastruktur/hovedanlegg
- Overdragelse av offentlige areal og anlegg
- Plan for etterfølgende vedlikeholdsplikt
III: Utbyggers forpliktelser
A. Areal for uteopphold og leik
Områder regulert til Felles lekeplass skal bekostes av utbygger og være opparbeidet og tilsådd så langt som vær og årstiden tillater før innflytning.
B. Hovedanlegg - veger
Utbygger bekoster og utfører følgende tiltak på vegen Finnemarka :
Ø Justering av vegtrase mellom eiendommene Finnemarka 9 og 11 i en lengde på ca 20 m slik at vegen blir liggende i samsvar med ny reguleringsplan- inkl nytt bærelag og forsterkingslag i nødvendig utstrekning. Vegen opparbeides til asfaltert kjørbane 3,5 m + grusskulder 0,25 m på hver side. Krav til geometri, dimensjonering, materialer mm stilt i Statens Vegvesens ”Vegnormaler” skal oppfylles. Kommunen bekoster og sørger for legging av nytt asfaltdekke på vegen.
Ø Flytting av postkassestativ i hjørnet av tomta til Finnemarka 11. Stativet plasseres i samråd med brukere / eiere av stativet og kommunen.
Ø I tillegg bekoster utbygger forsterking av vegen Finnemarka fra kryss med Berglivegen i ca 90 meter lengde. Oppgjør skjer ved at Utbygger overfører et beløp stort -kr 57 500 - til Levanger kommune. Beløpet overføres før opprustingsarbeidet starter. Kommunen har etter dette ansvar for å gjennomføre opprustingen så snart som praktisk mulig. Forsterkingen utføres slik:
o Fjerning av asfalt
o Uttrauging av masser ned til 25 cm under dagens topp veg
o Tilføring, utlegging, komprimering av bærelag i 25 cm tykkelse.
o Asfaltering
Vegen opparbeides til asfaltert kjørbane 3,5 m + grusskulder 0,25 m på hver side.
Tiltakene skal være utført før innflytting kan skje.
C. Interne veg-, vann- og avløpsanlegg samt fellesanlegg
Alle interne veg-, vann- og avløpsanlegg samt andre fellesanlegg bygges ut etter planer godkjent av kommunen. Utbygger bærer alle kostnadene knyttet til slik opparbeidelse.
IV. Fremtidig ansvar for anlegg og arealer
A. Generelt for offentlige anlegg
For fremtidig ansvar for anlegg gjelder Plan og bygningsloven Kap. XII.
Byggetomta §§ 65-69, Spesielt §§ 67, 67 a hvis annet ikke fremgår av denne avtale.
Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretning.
B. Hovedanlegg – veger
Alle offentlige veganlegg iht. regulerte arealer overtas av Kommunen uten vederlag for framtidig drift og vedlikehold når Kommunen har gitt ferdigattest og garantitiden er utløpt. Garantitiden er 3 år jfr. NS 8406. Kommunen overtar driftsansvar for anlegget i garantitiden.
C. Fellesanlegg/ fellesområder
Ansvar for drift og vedlikehold:
1. Utbygger skal sikre at det opprettes et organ som tar ansvar for framtidig drift og vedlikehold av fellesanlegg/ fellesområder iht. reguleringsplanen og denne avtale.
2. Alle framtidige eiere, skal være forpliktet til å være medlem og skal være forpliktet til å være økonomisk ansvarlig for framtidig drift og vedlikehold av fellesanleggene/ fellesområdene.
V. Kommunens forpliktelser
Kommunen overtar de offentlige anlegg for framtidig drift og vedlikehold straks disse er ferdigstilt og godkjent iht. denne avtales Kap. IV B.
VI. Videresalg
Hvis Utbygger selger hele eller deler av sitt areal som omfattes av reguleringsplan for Finnemarka 11, gnr 1 bnr 123, skal utbygger påse at denne utbyggingsavtale blir tiltransportert ny eier.
Levanger ........................... 2009
Levanger kommune
Gjembletunet as
------------------------------------------------
Robert Svarva
Ordfører
------------------------------------------------
Utbygger
Vurdering:
§ 64b i plan – og bygningsloven sier følgende om innholdet i en utbyggingsavtale:
”En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan.
Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.
Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.
Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak”.
Utbyggingsavtalen ligger innenfor rammene lagt i forslag til reguleringsplan for Finnemarka 11, og er vurdert til å følge opp intensjonene i den aktuelle planen.
Videre heter det blant annet i § 64c i plan – og bygningsloven at dersom fremforhandlet
forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i § 64 b annet eller tredje ledd, skal
forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader.
Den framlagte avtalen bygger på kompetansen i tredje ledd, og det anbefales derfor at foreliggende utbyggingsavtale legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader.