Saksbehandler: Kristine Roaldsnes Ulvund
Arkivsaknr: 2008/10895 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunestyret
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 28-1 vedtas mindre vesentlig reguleringsendring av reguleringsplan for Elvestien 1 og Markvegen 2, med bestemmelser, sist revidert 04.08.2009.
Vedlegg:
1 Plankart sist rev. 04.08.2009 PDF
2 Planbestemmelser PDF
3 Illustrasjonsplan forslag 1, dat. 25.06.09 PDF
4 Illustrasjonsplan forslag 2, dat. 04.08.09 PDF
5 Perspektivtegninger 3 stk. forslag 1, dat. 24.06.09 PDF
6 Perspektivtegninger 3 stk. forslag 2, dat. 04.08.09 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- 7 stk uttalelser,
- Planbeskrivelse, dat. august 2009,
- Illustrasjon ortofoto
- Parkeringsplan
- Sol og skyggestudie
- Bilder fra tomta
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Endringsforslaget for Elvestien er et resultat av et samarbeid mellom tiltakshaver Grande Holding AS, Innherred seniorforum og ROJO arkitekter AS.
Gjeldende reguleringsplan (Plan-ID L1998005) for eiendommene Elvestien 1 (gnr/bnr 315/1/67) og Markvegen 2 (gnr/bnr 315/1/18) er datert 25.06.98. Det er kun den delen av planen som omfatter Elvestien 1 som omfattes av reguleringsendringen. Resterende deler av planen forblir uendret.
Reguleringsplanen ble også i 1998 fremmet av ROJO arkitekter AS som forslagsstiller og Grande Holding som tiltakshaver. Av ulike grunner ble prosjektet likevel ikke gjennomført før tillatelsens gyldighetsfrist gikk ut 3 år senere. Det er ikke gjort noe med eiendommen siden den gang.
Planområdet
Tomta ligger rett øst for Brusve bru i Levanger. Eiendommen ligger med elva som nærmeste nabo i nord, og boligstrøk på de andre kantene. I hele området har terrenget en bratt helning mot elva i nordvest. Veiene Markvegen og Elvestien møtes og avslutter eiendommen i nordøstlig retning.
Leilighetene vil ha biladkomst fra Elvestien. Elvestien er ca 400 meter lang, og opparbeides i en bredde på 5,5 meter uten fortau. Veien betjener om lag 20 eneboligtomter. Det er ingen gjennomkjøring til andre veier fra den. Gangadkomsten til anlegget skjer fra Markvegen, i byggets andre boligetasje. Dette i likhet med eldre prosjekt. Leilighetene tilknyttes det offentlige vann- og avløpsnettet.
Eiendommen Elvestien 1 består i hovedsak av berggrunn. Det er ikke utarbeidet en geoteknisk rapport fra området, men dette vil bli gjort som en del av første fase i videre prosjektering.
Reguleringsplanen omfatter et friluftsområde mellom Elvestien og Levangerelva. Dette bevares i størst mulig grad til tross for omleggingen av Elvestien trasé. Dette i henhold til godkjente reguleringsplan. På eiendommens nordligste tange bevares vegetasjon og terreng slik det står i dag. Også dette i samsvar med eksisterende plan hvor dette er regulert som grøntareal.
Planforslaget
Eiendommen Elvestien 1 måler 1469 m2. Reguleringsplanen omfatter følgende arealbruksformål.
Boligbebyggelse - 1115 m2
Lekepl - 140 m2
Grønnstruktur - 213 m2
Planlagt bebyggelse består av én huskropp med til sammen 10 leiligheter på mellom 70 og 85 m2. I tillegg settes det av om lag 100 m2 til fellesarealer i sokkeletasjen, og 480 m2 til bod- og parkeringsareal i kjelleretasjen (plan 0). Grense for maksimal tomteutnyttelse er 50% BYA.
Det ble oppdaget en feil i eksisterende plan; hele eiendommen er brukt som beregningsgrunnlag for BYA, og ikke kun boligformål slik det er fastsatt i teknisk forskrift (nr. 96, § 3-5). %BYA er derfor økt fra < 35% til maksimalt 50% BYA. Totalt bruksareal for boliganlegget eksklusive P-kjeller og boder utenfor leilighetene er beregnet til 875 m2.
Parkeringsløsning
Adkomsten med bil vil være fra Elvestien. Parkeringskjelleren legges på et nivå med eksisterende terreng i gateløpet. Parkeringsdekningen er iht. Levanger kommunes forskrifter, med 1.5 plasser per boenhet. 11 av plassene er i garasjekjelleren, mens de resterende 4 ligger i tilknytning til kjøreadkomsten. Sykkelparkering vil foregå i parkeringskjeller og på bakkeplan mot Markvegen.
Endringer i planen
I reguleringsbestemmelsene til eksisterende plan, er det fastsatt at bygget skal ha saltak, dette er endret i innsendte forslag. På grunn av solforholdene på tomta, er bygget i større grad trukket inn mot sørvest, samt at hovedform og henvendelse er endret. Lekearealet blir litt smalere og i så måte mindre fleksibelt enn i den opprinnelige planen. Arealformålet på 140 m2 er likevel godt over minsteverdien for areal for småbarnslekeplass som er fastsatt i Levanger kommunes vedtekter. Det stilles også krav om 50 m2 lekeareal større barn, per boenhet i vedtektene. Dette synes ikke å være aktuelt p.g.a. funksjonen boligene har som eldreboliger.
Biladkomsten til Elvestien, samt plassering av gjesteparkeringsplasser endres også. Den nye adkomsten plasseres vinkelrett på veitraséen, og ved å betjene gjesteparkeringsplassene fra adkomstveien, reduseres antall påkjøringspunkter på Elvestien.
Planlagt gjennomføring
Grande Holding AS vil igangsette prosjektering og gjennomføring av utbyggingen så snart reguleringssaken er avklart og godkjent av offentlige myndigheter.
Høring
Med hjemmel i delegert myndighet har rådmannen gjort vedtak om å legge fram saken for høring og offentlig ettersyn. I forbindelse med høringen har det kommet inn følgende uttalelser som er gjengitt nedenfor i sammendrag og med kommunens kommentarer.
1. Nord-Trøndelag fylkeskommune.
Planen er utarbeidet i henhold til ny planlov og tilhørende tegneregler. Reglene gir mulighet til nærmere spesifisering av boligbebyggelsen. I dette tilfelle er det valgt å bruke kode 1110 boligbebyggelse, alternativt kunne det her vært skilt mellom konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse hhv kode 1112 og 1113. Innen hovedformål grøntstruktur er benevnelsen friområde benyttet med kode 3001, for friområde tilrås å benytte kode 3040. I reguleringsbestemmelsene 1.1.1.4 heter det: "Søknaden skal oversendes fylkeskonservator til uttalelse". Denne stillingsbenevnelsen er utgått, vi anbefaler å endre formuleringen til: "Søknaden skal oversendes til uttalelse til fylkeskommunen som kulturminnemyndighet."
Kulturminner:
Nyere tids kulturminner:
Planlagt bebyggelse ligger i umiddelbar nærhet til Brusve Gård som er fredet etter Km1§ 15. Hensynet til Brusve Gård, menes tatt ved at den planlagte bygningen er trukket mest mulig inn i terrenget bak vegetasjonen i nordøst. I tillegg er byggets høyde senket gjennom bruk av flate tak. Etter befaring i området, er vi likevel av den oppfatning av at høyden på den delen av bygningen som grenser mot område F2 burde reduseres med en etasje. Dette vil forhindre visuell konkurranse med den fredete bygningen på Brusve, i tillegg vil bygningen slik bli bedre tilpasset terrenget. Vi vil også poengtere viktigheten av at område F2 er regulert til grøntareal. Vegetasjonen her er med på å forminske den visuelle konkurransen med hovedbygningen på Brusve Gård. Det er derfor viktig at denne opprettholdes.
Når det gjelder endring fra saltak til flatt tak, er vi enig i at dette vil gjøre bygningen mindre ruvende ved at man får senket bygningens totale volum og slik bedret utsynet fra Markvegen i bakkant.
Eldre tids kulturminner:
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.
Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Det oppfordres til bruk av askeladden; htt://askeladden.ra.no og mittkulturminne; htt ://www.mittkulturminne.no for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.
Kommentar.
Koden for friområde er endret fra 3001 til 3040. Reguleringsbestemmelsenes punkt 1.1.1.4 er endret til ”Søknaden skal oversendes til uttalelse til fylkeskommunen som kulturminnemyndighet”. Pålegget fra kulturminnemyndigheten forventes fulgt opp av de som skal utføre arbeid i marken.
Fylkeskommunen har vært på befaring i planområdet, og anser at høyden på den delen av bygningen som grenser mot område F2 bør reduseres med en etasje. Dette for å hindre visuell konkurranse med Brusve gård. Plan- og byggesakssjefen er enig i viktigheten av å unngå et dominerende bygg i nærheten av Brusve gård. Tiltakshaver har derfor utarbeidet en ny planløsning (forslag 2). Dette innebærer at to av leilighetene i øverste etasje reduseres i størrelse, og er trappet av mot nordøst. Tiltakshaver ønsker at begge forslagene legges frem for behandling (forslag 1 og 2).
Figur 1: Opprinnelig planforslag (forslag 1).
Figur 2: Forslag etter justering (forslag 2).
2. Bymuseet i Levanger.
For Bymuseet som eier av Brusve gård vil utformingen av bygget være av særdeles stor betydning. Vi vil peke på at Brusve er en fredet bygning fra 1803 bygd i empirestil og med en markant plassering ved Brusve bru og Gamle Kongevei. Et hvert nybygg som kommer i umiddelbar nærhet til Brusve – slik foreliggende bygg vil gjøre - må tilpasse seg og ta hensyn til Brusve gård. Slik vi tolker plantegningene vil ikke høyden på bygget virke sjenerende på utsikten fra Brusve. Vi håper at vi har tolket dette riktig.
Vårt hovedanliggende i saken vil være å be bygningsmyndighetene vise pietet overfor Brusve gård. Dette kan gjøres ved å sikre at det nye bygget ikke blir dominerende i forhold til Brusve gård - hvilket bør få konsekvenser for fasadematerialer fortrinnsvis i tre og fargevalg.
Kommentar.
Tatt til orientering. Det er fastsatt i reguleringsbestemmelsene at bebyggelsen skal utformes på en slik måte at den samlet sett fremstå med et godt og helhetlig preg. Det vil i hovedsak bli brukt tre som fasademateriale.
3. Norges Vassdrags- og energidirektorat.
I følge faregradskart for kvikkleire er det ikke avmerket kvikkleiresoner innenfor planområdet, og i Skrednett er det ikke registrert skredhendelser her. NGUs løsmassekart viser at løsmassene i området består av "hav- og fiordavsetninger, strandavsetninger, tynt dekke". På bakgrunn av ovenfor nevnte opplysninger, kan det ikke utelukkes at det er kvikkleire eller andre ustabile masser innenfor deler av planområdet. Det er derfor viktig at kommunen sørger for at geoteknisk fagkyndig får vurdert dette før utbyggingen starter. I den forbindelse viser vi til NVEs retningslinjer 1/2008 om planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag og TEK. Vi anbefaler også kommunen å sørge for fagkyndig vurdering av om området har tilstrekkelig sikkerhet mot flom, erosjon etc., se NVEs retningslinjer 1/2008 om råd om utredninger og sikkerhetsnivå.
Det er også viktig at kommunen sørger at det planlagte prosjektet ikke medfører økt flom-, erosjons og skredfare for omgivelsen. I den sammenheng bør en være ekstra varsom mht masseforflytning.
Etter det vi kan se av de mottatte plandokumentene er det ikke aktuelt å gjøre inngrep i elvestrengen. Dersom dette likevel skulle bli aktuelt, må mer detaljerte planer sendes NVE for vurdering etter vannressursloven § 8.
Kommentar.
I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn følgende; ”Det må fremlegges dokumentasjon fra geotekniker som viser at det vil være tilfredsstillende sikkerhet m.h.p. kvikkleire innenfor planområdet. Før utbygging starter må det være dokumentert tilfredsstillende sikkerhet mot skred i henhold til NVE retningslinje 1-2008”.
4. Jernbaneverket.
Jernbaneverket har ingen merknader til planforslaget.
Kommentar.
Tatt til etterretning.
5. Nord-Trøndelags Elektrisitetsverk.
NTE Nett AS har ingen bemerkninger til planen, men gjør oppmerksom på at NTE har en del kabelanlegg i området som kan ligge innenfor det regulerte området. Disse må det tas hensyn til ved en eventuell utbygging, se for øvrig vedlagte ledningskart. NTE ber i den anledning utbygger ta nærmere kontakt med NTE Nett AS, enten via tlf 74 15 07 30 eller e-post til post.nett@nte.no for videre avtale om strømtilførsel og ytterligere planlegging av dette.
Kommentar.
Tatt til etterretning. Uttalelsen fra NTE er videreformidlet til tiltakshaver.
6. Fylkesmannen.
Landbruksavdelingen:
Ut fra de foreliggende opplysninger i saken har landbruksavdelingen ingen merknader til forslaget til reguleringsendring for Elvestien 1 og Markveien 2.
Miljøvernavdelingen:
Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til nasjonale og regionale miljøinteresser ingen merknader til planforslaget. Miljøvernavdelingen minner om at kommunen har et selvstendig ansvar i å ivareta lokale miljøhensyn i arealplanleggingen.
Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Kart og bestemmelser i denne planen er utarbeidet i samsvar med reglene i ny plan- og bygningsloven slik den gjelder fra 1. juli 2009. Dette forholdet er i det hele tatt ikke omtalt i kommunens behandling av saken.
Fylkesmannen viser til Miljøverndepartementets brev av 27. januar 2009 om overgang til ny plandel av plan- og bygningsloven. Av dette brevets pkt. 1.B framgår det at planer som blir vedtatt etter at ny lov har trådt i kraft, kan behandles etter bestemmelsene i ny lov. Dette innebærer at bestemmelsene i ny lov skal følges når det gjelder saksbehandlingsregler og planinnhold. Når kommunen har lagt ut til offentlig ettersyn en plan som er utformet etter de nye reglene, må således de nye reglene følges også når det gjelder saksbehandlingen. Fylkesmannen legger til grunn at den foreliggende planen er detaljregulering, se ny lovs § 12-3. Det er da anledning for private til å fremme reguleringsforslag. Kommunen har ansett det foreliggende forslaget som en mindre vesentlig reguleringsendring. Vi viser i den forbindelse til Miljøverndepartementet lovkommentar til ny lovs § 12-14, og tilrår at kommunen vurderer planen i samsvar med dette.
Når det gjelder forslaget til bestemmelser pkt. 1.1.1.1 første setning om at bygget skal plasseres som vist på kartet, men med mindre tilpasninger innenfor byggegrensene, er dette en uklar bestemmelse. Enten skal bygningene plasseres som vist på kartet, og et fravik behandles som dispensasjon, eller så er ikke den inntegnede plasseringen rettslig bindende. Denne setningen må endres.
I forslagets pkt. 1.1.3.1 må "besøkende" tas ut. Forslagets pkt. 1.1.4.1 er uklar. Dersom høyde ikke er fastsatt i reguleringsplanen, vil det være høydebestemmelsene i plan- og bygningslovens § 70 som gjelder. Slik forslaget til bestemmelse er utformet er det uklart om høydebestemmelsen i § 70 gjelder. Dette må klargjøres.
Av ny lovs § 12-7 nr 9 framgår det at det er anledning til å gi retningslinjer om særlige drifts og skjøtselstiltak innenfor arealformålene i § 12-5 nr. 3, 5 og 6. I og med at det kun er retningslinjer det er anledning til å gi, kan det ikke gis som bestemmelser til en reguleringsplan. Videre kan det heller ikke gis retningslinjer for andre formål enn grønnstruktur, landbruks-, natur- og friluftsformål eller bruk og vern av sjø og vassdrag.
Dette innebærer at forslaget til bestemmelser pkt. 9.1.1 og pkt. 9.2.1 må tas ut.
Når det gjelder forslagets pkt. 9.3.1, viser vi til at det ikke via reguleringsbestemmelsene kan pålegges søknadsplikt for tiltak til kommunen ut over det som framgår av SAK-forskriften.
Fylkesmannen minner om at det må foretas en helhetlig vurdering av samfunnssikkerhetsforhold som berøres av planen, og vil henvise til sjekkliste på Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sine nettsider (se under hovedtema samfunnssikkerhet og undertema samfunnsplanlegging). Selv om man ved bruk av denne sjekklisten ikke finner forhold som det må tas hensyn til, skal det likevel utkvitteres at dette er vurdert. Vi anbefaler også å benytte veiledninger på Miljøverndepartementet sine hjemmesider (www.md.de.no) relatert til ny plan og bygningslov, hvor samfunnssikkerhet og planlegging etter Plan- og bygningsloven er et av temaene.
Kommentar.
Merknadene fra fylkesmannen er fulgt opp og planbestemmelsene er endret i henhold til Fylkesmannens merknader.
Plankartet med bestemmelser for Elvestien og Markvegen ble utarbeidet etter ny planlov. Ny planlov ble iverksatt 1. juli 2009. Miljøverndepartementet skrev i brev av 27. januar 2009 til kommunene og fylkeskommunene og fylkesmennene om behandling av planer i periode før iverksetting av ny planlov. I punkt 1.a står det ” Planer kan ferdigbehandles etter gammel lov, selv om planvedtak fattes etter at ny lov har trådt i kraft. Det betyr at saksbehandlingsregler og planframstilling skal følge gammel lov. Dette er ikke til hinder for at kommunene eller fylkeskommunene benytter seg av elementer fra den nye loven (for eksempel planstrategier, planbeskrivelse, risiko- og sårbarhetsanalyser mv.), så lenge de ikke er i strid med bestemmelser i gammel lov.”
Kommune er enig i at det burde vært nevnt i saksfremlegget ved offentlig ettersyn at planen var utarbeidet etter ny planlov, men behandles etter gammel lov.
Tiltakshaver har gått gjennom sjekklisten for samfunnssikkerhetsforhold som ligger på Fylkesmannens hjemmeside.
7. Eldres råd i Levanger.
Eldres råd har ingen merknader.
Kommentar
Tatt til etterretning.
Endringer etter høring.
Med grunnlag i høringene er det med tiltakshaver avtalt og gjennomført følgende endringer i plandokumentene:
Planbestemmelser
Punkt 1.1.1.1 er endret til ...”Hovedform og overordnet plassering fremgår av linjer i plankartet, men disse er ikke rettslig bindende da mindre tilpasninger kan tolereres.”...
Punkt 1.1.1.4 er endret til:
Søknaden skal oversendes til uttalelse til fylkeskommunen som kulturminnemyndighet.
Punkt 1.1.3.1 ”Besøkende” er tatt ut.
Punkt 1.1.4.1 er endret til ” Maksimal gesims- og mønehøyde er hhv. 8 og 9 meter i henhold til plan- og bygningslovens § 70 nr. 1. Byggets øvrige form, materialbruk og fargesetting tilpasses eksisterende bebyggelse.”
Følgende punkter er fjernet:
9.1.1 Ubebygd areal
Ubebygd areal skal opparbeides og benyttes på en slik måte at det ikke kan oppfattes som skjemmende for omgivelsen eller være til ulempe for naboer, offentlig ferdsel og offentlig vedlikehold.
9.2.1 Vegetasjon og topografi
Vegetasjon og terrengformer som klart har miljøskapende karakter kan ikke fjernes eller på annen måte behandles uaktsomt uten godkjenning fra FUP.
9.3.1 Tekniske anlegg
Permanente anlegg som antenner, master, skilt o.l. som ønskes oppført skal godkjennes av FUP.
Punkt 10.1.2 Rekkefølgebestemmelser geoteknikk er lagt til.
Det må fremlegges dokumentasjon fra geotekniker som viser at det vil være
tilfredsstillende sikkerhet m.h.p. kvikkleire innenfor planområdet. Før utbygging starter må det være dokumentert tilfredsstillende sikkerhet mot skred i henhold til NVE retningslinje 1-2008.
Plankart
Koden for friområde er endret fra kode 3001 til 3040.
Forslagstiller har utarbeidet et nytt forslag til plan etter fylkeskommunens uttalelse ang. redusering av høyden på den delen av bygget som grenser mot F2. Leilighetene i øverste etasje er redusert i størrelse og trukket lenger inn på bygningen. Dette vil redusere den visuelle konkurransen med Brusve gård.
Vurdering:
Vi anser at endringene som er gjort i planen vil være en forbedring av den gamle reguleringsplanen. Etter offentlig ettersyn er to av leilighetene i øverste etasje redusert i størrelse og trappet av mot nordøst. Dette vil redusere den visuelle konkurransen med Brusve gård. Vi er enig med fylkeskommunen i at det viktig å unngå dominerende bygg i nærheten av Brusve gård. Kommune synes det endrede planforslaget er en god løsning. Det tilrås at planen vedtas.