Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2006/6091 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Plankart datert 27.05.09, vedtas som en mindre vesentlig endring av reguleringsplanen for gnr. 314/317 og 314/382, vedtatt 21.11.07, jfr. plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 2.
Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming med fornybare energikilder.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
1 Planbeskrivelse 270509 PDF
2 Plankart 270509 PDF
3 Situasjonsplan og perspektiv 270509 PDF
4 Gjeldende reguleringsbestemmelser vedtatt 271107 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Arkideco AS har med brev av 27.05.09, pva. Berg Eiendom AS, oversendt forslag til endring av reguleringsplanen for gnr. 314/317 og 314/382, vedtatt 21.11.07. (Bnr. 382 er nå sammenslått med bnr. 317).
Endringen består av en intern justering av reguleringsformålene, samt mindre forskyvning av innkjøringer på planområdets nordre del. I tillegg er det planlagt en ny innkjøring til parkeringsplass. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon.
Foreslått endring gjelder kun plankartet. Reguleringsbestemmelsene beholdes uten endring. Endringsforslaget har vært på høring og legges nå fram for sluttbehandling.
Vurdering i fbm. høringen
Kartutsnittene under viser gjeldende reguleringsplan og endringsforslag.
Reguleringsplan, vedtatt 27.11.07. Endringsforslag 27.05.09.
Det foreslås nå et L-formet byggeområde i nord, med plassdannelse/parkering mot nordøst. Dette har noen kvaliteter (konf. planbeskrivelsen), men før befaringen den 28.05.09 fryktet vi at dette ville begrense sjøutsikten noe mer enn gjeldende plan. Evt. transparent del av ny bebyggelse vil ikke gi samme siktforhold. Endringen følger videre opp den mindre bymessige praksisen på Moan med parkering ”foran” bebyggelsen. Endringen bidrar likevel til en positiv oppdeling av parkeringsarealene på Moan. Det anses også positivt med flere gangforbindelser til friområdet langs Eidsbotn. Tidligere regulert friområde/park nord for planområdet kan også bli mer attraktivt når ny bebyggelse henvendes som vist i endringsforslaget. Tilliggende friområde ser ut til å ha en bredde på ca. 14 m og er gitt et noe høyere terrengnivå enn tilliggende byggeområder. Dette gjør at det fungerer nærmest som en skjerm mellom næringsområdene. Slik friområdet ligger i dag innbyr det ikke til allmenn ferdsel eller opphold - evt. beplantning vil også redusere sikten til Eidsbotn.
Ifølge bestemmelsene kreves det 42 parkeringsplasser for et bygg på 2090 m2.
Hvis hele byggeområdet benyttes til bebyggelse i to etasjer blir kravet ca. 84 plasser. Illustrasjonsplanen viser 60 plasser. Sykkelparkering er omtalt i bestemmelsene og planbeskrivelsen.
Mesteparten av byggetinn II er tenkt benyttet til kontor, og reguleringsbestemmelsene fastsetter bl.a. at maks 3000 m2 innenfor planområdet kan benyttes til forretning.
Planhistorisk var vi noe betenkt mht. tidligere omtalt siktkorridor mellom fylkesvegen og Eidsbotn. Aktuelt planområde ligger innenfor det arealet som inngikk i den tidligere reguleringsplanen for Sundet – Eidsbotn - Moan, vedtatt 13.05.93. Denne planen er delvis erstattet av senere endringer og bebyggelsesplaner. Krav om bebyggelsesplan i område MI2 resulterte bl.a. i den reguleringsplanen som nå søkes endret. Gnr. 314/317 tilsvarer MI2 pluss litt av MF1 i den gamle planen, se under.
Utsnitt av tidligere reguleringsplan fra 1993. Nord er mot høyre.
Friområdet F8, nord for S3, er senere omregulert til byggeområde.
Følgende generell bestemmelse gjaldt både for område MI1 og MI2:
Overnevnte har vært tema i oppfølgende planer. I den planen som nå søkes endret, ble bestemmelsen delvis imøtekommet gjennom at det ble regulert et gjennomgående fellesområde for bl.a. parkering samt at siktsektorer på tvers av planområdet ble omtalt i bestemmelsenes § 2, se vedlegg. Senere naboplan i øst legger imidlertid begrensninger på siktsektorens bredde, når man ser disse i sammenheng. Denne ”naboplanen” viser også et fellesområde/utesalgsområde i nord, hvor det tillates takoverbygg med maks høyde 5 m.
Gjeldende reguleringsplan (vedtatt 27.11.07) har via regulerte fellesområder 46 + 6 m sikteåpninger mot Eidsbotn, sett fra vegen Moafjæra. I endringsforslaget består tilsvarende siktmulighet av den 15 m brede vareleveringssonen, evt. transparent delbygg og et 11 m bredt fellesareal i nord. Fellesområdene lengst nord grenser til tidligere regulert friområde/park med bredde ca. 14 m.
Endringsforslaget (til venstre) sammenstilt med gjeldende reguleringsplan for motsatt side av vegen Moafjæra
Sikten til Eidsbotn begrenses av flere forhold. Vegetasjon i senere regulert klimavernsone mellom næringsområdene og dyrka mark hindrer delvis sikten fra fylkesvegen (se foto under).
Sikten fra fylkesvegen varierer noe med ståsted, men det er nesten ikke mulig å se sjøflaten over eksisterende bebyggelse/Coop extra. Sett fra gangvegen, som ligger mye lavere enn kjørevegen er siktforholdene ennå dårligere. Sett fra lokalvegen Moafjæra nede på Moanområdet, vil eksisterende voll langs/i friområdet ved Eidsbotn begrense sjøutsikten.
På bakgrunn av overnevnte anser vi at man med endringsforslaget ikke taper særlig mye siktmessig. Planforslaget har også en del andre kvaliteter. Bildene under viser også at det kan være hensiktsmessig med noe ubebygd areal inntil regulerte friområder, evt. også å begrense vegetasjonshøyden i aktuell siktsektor.
Medvirkning
Endringsforslaget ble med brev av 02.06.09 sendt på en begrenset høring til offentlige instanser og andre berørte parter, inkl. estetikkutvalget. Det ble samtidig signalisert at hvis det ikke mottas vesentlige motforestillinger vil endringsforslaget bli behandlet som en mindre vesentlig reguleringsendring. Høringsfristen var satt til 24. juni 2009.
Følgende høringsuttalelser er mottatt:
01 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 24.06.09 – kritisk til parkeringsdekning
02 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 26.06.09 – ingen merknader
Vurdering:
01 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 24.06.09 – kritisk til parkeringsdekning
Ingen merknader fra Miljøvernavdelingen og Kommunal- og administrasjonsavdelingen.
Landbruksavdelingen vurderer det som positivt at området som følge av regulerings-endringen gis et mer urbant preg. Det er vesentlig at eksisterende byggeområder gis en god utnytting.
Landbruksdirektøren minner om at det klart innskjerpede jordvernet retter fokus på at fortetting og transformasjon av eksisterende byggeområder må være utnyttet før en vurderer å fravike viktige jordvernhensyn. Det er derfor vesentlig at kommunen tar hensyn til dette ved reguleringsendringer, og over tid sikrer en bedre utnytting av allerede omdisponerte arealer.
Parkering i by- og bynære områder må i større grad finne sin løsning under bakkenivå, for samlet sett å kunne oppnå arealeffektive løsninger, samt bymessig utbygging/-nytting. Landbruksavdelingen er med andre ord kritisk til den store parkeringsdekningen det her legges til rette for.
Kommentar:
Antall p-plasser på terreng/bakkenivå ved byggetrinn II blir tilnærmet som i gjeldende reguleringsplan, hvor tilhørende illustrasjonsplan (rev. 07.12.06) viste vel 60 p-plasser mellom byggetrinn I og II og 66 ved trinn I. Da det ikke foreligger tall for samlet golvareal i nybygget ennå, er nødvendig antall p-plasser heller ikke beregnet. Kravet i bestemmelsene tilsier imidlertid behov for ca. 80 p-plasser for byggetrinn II, hvis hele dette byggeområdet oppføres med bebyggelse i to etasjer. Parkeringsdekning utover det plankartet legger til rette for kan i spesielle tilfeller godkjennes anordnet på annet sted i rimelig nærhet. Teoretisk sett kan kjellerparkering også være en løsning. Ifølge § 4 i bestemmelsene er også planens fellesområder (bl.a. parkering) felles for byggetrinn I og II. Kommunens frikjøpsordning, jfr. vedtekter til pbl § 69 nr. 4, gjelder ikke her.
Vi har forståelse for at parkering under bakkenivå, evt. i p-hus eller på flere plan kunne frigjort mer utbyggingsareal på Moan. Planen er ikke til hinder for at det kan legges parkering under bebyggelsen, men vi antar at bl.a. grunnforhold og grunnvannsnivå kan være en utfordring. Tiltakshaver oppfordres likevel til å vurdere parkering under bebyggelsen. Teoretisk sett kan de noe større parkeringsflatene på Moan representere et fortettingspotensial, gjennom at parkeringsplasser med tiden integreres i ny bebyggelse. Dette kan imidlertid by på en del ekstra utfordringer i fht. eksisterende bebyggelse m.m.
02 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 26.06.09 – Ingen merknader
Fylkeskommunen har ingen merknader til reguleringsendringen.
Andre forhold
Samfunnssikkerhet anses vurdert i fbm. tidligere vedtatt reguleringsplan.
Fjernvarme
Vedtekter til pbl § 66a for Levanger kommune:
Bygninger som oppføres innenfor et område som omfattes av konsesjon gitt etter lov 18. april 1986 nr. 10 om bygging og drift av fjernvarmeanlegg, jf. energiloven 29. juni 1990 nr. 50, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget.
Bio Varme AS har konsesjon, men varmesentralen er ikke bygd. I tråd med vedtekten vil vi likevel tilrå at bebyggelsen vurderes tilrettelagt for vannbåren varme.
Konklusjon
Vi ser positivt på endringsforslaget. Endret form og plassering av ny bebyggelse anses positivt i fht. nærliggende friområde/grøntstruktur/siktkorridor og trafikkarealer. Løsningen bidrar til en positiv oppdeling av de store parkeringsarealene på Moan, og det tas også sikte på å skille vareleveringssonen fra andre trafikkarealer.
Fylkesmannens landbruksavdeling er kritisk til den store parkeringsdekningen, men vi finner det vanskelig å kreve innskjerpinger i fht. gjeldende reguleringsplan. Ifølge planens bestemmelser om parkering synes plankartet å vise noe knapt parkeringsareal i fht. at byggeområdet har mulighet for mer enn en etasje. Dvs. at parkeringskravet kan sette begrensninger for antall m2 brutto golvflate i bebyggelsen. Alternativt må det finnes andre løsninger for parkeringsbehov utover det plankartet viser.
Endringsforslaget tilrås vedtatt som en mindre vesentlig endring.