Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2010/7225 - /1719/233/1
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra kommunedelplanen Åsen – Åsenfjord vedrørende formål samt fra plan- og bygningslovens § 11-6 (rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel) innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon). Som begrunnelse vises det til vurdering med konklusjon.
Det forutsettes at det ordnes med rettigheter vedrørende adkomst (vegrett) og legging av rør for framføring av vann og avløp.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Per Øivind Berg søker om tillatelse til fradeling av to tomter fra eiendommen gnr. 233, bnr. 1 i Åsenfjord. Søknaden er mottatt den 03.09.2010. Søknad om dispensasjon fra kommunens arealplan er fremmet av kjøperne Ida Helen Øien og Linn Kari Øien i brev datert 27.08.2010.
Vedlegg:
- Søknad om fradeling PDF
- Situasjonskart PDF
- Søknad om dispensasjon PDF
- Oversiktskart PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Søknaden:
Det søkes om tillatelse til fradeling av to boligtomter med ca 2 da areal på hver. Søker er hjemmelshaver Per Øivind Berg.
Søknad om dispensasjon er fremmet av Ida Helen Øien og Linn Kari Øien (oppgitt som kjøpere) i brev datert 27.08.2010. Som begrunnelse for dispensasjon vises det i korthet til:
- De har et inderlig ønske om å bosette seg i Åsenfjord.
- De ønsker ikke å bosette seg i by eller i byggefelt.
- Forholdene ligger godt til rette med hensyn på veg, vatn og avløp.
- Det vil ikke gå med noe dyrket jord.
- De ønsker å bosette seg i dette området for å kunne gi fremtidige barn gode oppvekstvilkår i trygge omgivelser nært slektsgården og besteforeldre.
Veg, vatn og avløp:
I søknaden anføres det at eiendommene skal tilknyttes kommunalt system for vatn og kloakk via rør som er lagt til naboeiendommen gnr. 233, bnr. 52.
Adkomst til tomtene er ikke vist på situasjonsplanen. I samtaler med samkommunens saksbehandler etter jordloven har grunneier antydet at adkomsten vil skje via eksisterende avlingsveg som ligger vest for gnr. 233, bnr. 52. Adkomst direkte til tomtene fra den private gårdsvegen kan bli for bratt. Dette forholdet, inkludert vegrett, må avklares/ordnes før endelig delingstillatelse innvilges. Avkjørsel nærmeste offentlige veg blir til Fylkesveg 102.
Fare for flom, ras og forurensing i grunn:
Vi har ingen opplysninger som skulle tilsi at området er utsatt i forbindelse med flom, ras eller forurensing i grunn.
Planstatus:
Parsellene ligger i område som omfattes av kommunedelplanen for Åsen – Åsenfjord. Planen ble vedtatt den 21.11.1991. I plankartet er området markert som LNF-formål. I bestemmelsene til planen er det anført om LNF-områdene:
”Innen landbruks, natur og friluftsområde er det generelt ikke tillatt med annen bygg- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til stedbunden næring.”
Avstand til sjø:
Avstand til sjø er over 100 meter.
Andre myndigheter:
Søknaden er sendt på høring til Statens vegvesen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag Fylkeskommune og innherred samkommune som lokal landbruksmyndighet.
Ingen av instansene har merknader/innvendinger mot søknaden. Fylkeskommunen minner om aktsomhets- og meldeplikten som oppstår dersom det skulle påtreffes kulturminner under det videre arbeidet. Lokal landbruksmyndighet har innvilget delingstillatelse med hjemmel i jordloven.
Vurdering:
Biologisk mangfold/naturmangfoldloven:
Det er registrert et større område i database for biologisk mangfold her. Basen viser at det er beiteområde for elg. Registreringen er ikke til hinder for fradeling/bygging.
Nabovarsling:
Det er ikke gjennomført nabovarsling. I dette tilfellet burde nabo på gnr. 233, bnr. 52 blitt varslet. Hjemmelshaver på denne eiendommen er imidlertid foreldre til tomtekjøperne og de (Jon Ivar Øien) har i telefonsamtale med saksbehandler den 14.12.2010 varslet at de samtykker. Ytterligere krav om dokumentert anses derfor som unødvendig.
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.
Grunner som kan tale for dispensasjon kan være:
- Søknaden er avklart i forholdet til jordloven og kulturminneloven.
- Ingen av høringsinstansene har innvendinger mot søknaden.
- Tomta skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
- Kommunedelplanen for Åsen – Åsenfjord er fra 1991 og dermed relativt gammel. Det er ikke satt av områder i planen for spredt boligbygging.
- Dispensasjon og tillatelse kan være med på å sikre bosetting i distriktet.
- De nye tomtene lokaliseres rett ved siden av ei eksisterende boligtomt. Eventuell utbygging vil dermed medføre at det etableres klyngebebyggelse (3-7 boliger). Dette er ønskelig framfor at nye tomter blir liggende for seg selv i kulturlandskapet, jfr mål for spredt boligbygging slik det beskrives i arbeidet med ny kommuneplan for Innherred samkommune (Planbeskrivelse rev 05.02.2010).
Grunner som kan tale mot dispensasjon kan være:
- De oppgitte grunner for dispensasjon fra søkers side kan betraktes som generelle. Ønske om å bosette seg i nærhet av familie samt ønske om å bo i landbruksområder kan hevdes av mange.
- Boligbygging bør helst skje etter plan. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm.
- Dispensasjoner, særlig med generelle grunner, kan medføre at kommuneplanen undergraves som informasjons og beslutningsgrunnlag.
I dette tilfellet anser vi det som lovlig og forsvarlig med dispensasjon fordi:
Det foreligger ingen negativ uttalelse fra statlige eller regionale myndigheter etter høring. Vi kan ikke se at bygging av ny bolig på tomta er i strid med statlige eller regionale rammer eller mål, jfr også høringsuttalelsene. Det kan neppe sies at området er utsatt for stort press med hensyn på boligbygging, presedensvirkningen kan dermed anses som relativt beskjedent.
Slik vi ser det er ulempene små og fordelen med dispensasjonen er vesentlig større enn ulempene.