Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2008/8537 - /1719/267/14/4
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 949/08 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og byggesakssjefen i sak 949/08.
Saken sendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
Vedlegg:
- 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Rammetillatelse for riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya - innvilget - sak 949/08
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg datert 26.11.2008 - situasjon PDF
- Merknad til nabovarsel fra Johannes Fossum datert 7.12.2008
- Kommentar til merknad fra ansvarlig søker datert 2.12.2008
- Kommentarer til merknad fra ansvarlig søker datert 11.12.2008
- Klage på vedtak i sak 949/08 fra Johannes Fossum datert 1.1.2009
- Orienteringsbrev til Hans M. Andersen vedr. klage datert 16.1.2009
Saksopplysninger:
Fasadetegninger av hytte
Situasjonskart
Rammesøknaden gjelder riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte på Børøya.
Plan- og byggesakssjefen fattet i sak 949/08 følgende vedtak:
”Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om rammetillatelse under følgende forutsetninger:
- Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.
- Byggearbeidene må ikke igangsettes før igangsettingstillatelse er gitt.
Fasting arkitekter as gis ansvarsrett som ansvarlig søker.
Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.”
I brev mottatt her den 7.1.2009 har grunneier og nabo Johannes Fossum påklaget vedtaket. Klagen begrunnes med følgende:
”KLAGE OVER FORVALTNINGSVEDTAK, saksnr: 949/08
BYGGEGRENSE V.V.TOMTEGRENSE.
Under avsnittet " Merknaden til nabovarslet " side 3, siste stykket, som begynner med
"Omsøkt fritidsbolig--- " framstilles fritidsboligen som om den grenser til "gartneri i nord "
hvilket er helt feilaktig. Avstanden til gartneriet er mer enn 1 kilometer. Derimot grenser
boligen til 267/14/3 uten at dette nevnes. Videre angis at bygget er plassert " lengst mulig unna friluftsområdet." Dette er jo også helt feilaktig ettersom friluftsområdet så og si omslutter eiendommen, som ligger ytterst ute på spissen av øya, nære naturvernområdet. Friluftsområdets grense kommer i så fall å sammen med husets ene vegg, hvilket i sin tur innebærer at besøkende kan sette seg helt inntil husveggen til Anderssen. Dessuten kommer området rundt, i likhet med tidligere år, å benyttes som beiteområde. Er det meningen med loven?
Fritidsboligen, med sin dominerende bredde 9,94 m og lengde 19,65 m, kommer dessuten i konflikt med den regulerte tomtegrensen, ettersom boligens ytterkant går fra tomtegrense til tomtegrense. Den i hovedregelen satte minsteavstand har ikke blitt tatt hensyn til, hvilket jeg anser er særdeles viktig i et så følsomt område. Avvik fra hovedregelen bør ikke aksepteres.
Loven som skal ta sikte på å skape ryddige naboforhold, er ikke overholdt. At saksbehandleren forutser at området rundt ikke kan bebygges, er i denne sammenheng helt uinteressant, ettersom området har den karakter at det lett kan bebygges, om så skulle være aktuelt en gang i framtiden, hvilket ingen av oss per i dag kan vite. Stjør- og Verdal tingrett har i dom fastslått at reguleringsplanen også skal gjelde som tomtegrense ved innløsning /oppmåling. Søknad om oppmåling er oversendt oppmålingsenheten. Uansett om det er punktfeste i dag så må en regne med at Andersen kommer å kreve innløsning. Det er helt ulogisk at boligen kan inntegnes med tomtegrensen som ytterste punkt, uten at jeg som grunneier har gitt mitt samtykke. Jeg krever at boligens plassering endres så at avstanden til nærmeste tomtegrense betraktes i samsvar med hovedregelen (PBL § 70 ).”
Vurdering:
Området omfattes av reguleringsplanen for Børøya, godkjent av kommunestyret den 12.3.2008. Omsøkt hytte ligger innenfor byggeområde i reguleringsplanen og er i samsvar med reguleringsbestemmelsene.
Hytta er tegnet av arkitekt. Arkitekten har lagt vekt på at hytta skal underordne seg topografien på stedet. Hytta er stor, men innenfor reguleringsbestemmelsene når det gjelder areal og høyde. Vi mener at bygget tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene (PBL § 74.2).
Klagen går i hovedsak ut på følgende:
- Hytta fremstilles i saksfremlegget (sak 949/08) som om den grenser til gartneri i nord, avstanden til gartneriet er mer enn 1 km.
- Det angis i saksfremstillingen (sak 949/08) at bygget er plassert lengst mulig unna friluftsområde, det er feilaktig ettersom friluftsområdet så og si omslutter eiendommen.
- Hytta ligger nærmere enn 4 meter fra regulert eiendomsgrense.
- Grunneier har sendt inn ”søknad om deling av grunneiendom” i henhold til plan for denne eiendommen.
Reguleringsplanen for Børøya
Kommentarer til pkt.1: Med dette menes at omsøkt hytte grenser til område som er regulert til jordbruk/ skogbruk/ gartneri i nord og øst i reguleringsplanen for Børøya. Se reguleringskart ovenfor.
Kommentarer til pkt.2: Med dette menes at bygget er plassert lengst mulig unna det som er regulert til friluftsområde i reguleringsplanen for Børøya. Se reguleringskart ovenfor.
Kommentarer til pkt. 3: Det medfører riktighet at omsøkt hytte er plassert nærmere enn 4 meter fra regulert tomtegrense. Reguleringsplanen angir både punktfeste og tomtegrenser for eiendommen.
I Plan- og bygningslovens § 70.2 står blant annet følgende:
”Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter...”
Pr. i dag har Andersen et punktfeste, og dermed disponerer han ca. 1 daa (lov om tomtefeste § 16). Det er ikke etablert noen tomtegrenser. Vi forstår plan- og bygningslovens § 70.2 slik at 4-meters grense bare gjelder der hvor en har etablert tomtegrenser mot nabo. Det er imidlertid noe usikkerhet omkring det juridiske her.
Kommentarer til pkt.4: Det medfører riktighet at grunneier har søkt om deling av grunneiendom i henhold til plan for denne eiendommen. Saken er under behandling. Vi forstår plan- og bygningslovens § 70.2 slik at 4-meters grense mot nabo vil gjelde først når evt. Anderssen kjøper tomta.
Med bakgrunn i de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 949/08 anbefaler vi at vedtaket i sak 949/08 opprettholdes og at saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.