Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 17.11.10 - sak 76/10 - Levanger havn - områdereguleringsplan med konsekvensutredning

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/6808 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 17.11.10 76/10

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer av reguleringsbestemmelsene:
§ 3.1 endres til:
Krav om detaljregulering og nærmere dokumentasjon
For alle hensynssoner for detaljregulering skal det foreligge vedtatt detaljregulering før det kan søkes byggetillatelse.
Detaljreguleringene må angi veger, fortau/gangveger, avkjørsler, varemottak/-levering, evt. utendørs avfallsløsning – underjordisk løsning skal benyttes, tomtedeling, byggegrenser/-linjer, plassering og omriss av bygninger, takform, byggehøyder (koter), evt. møneretning/takfall, uteoppholdsarealer inkl. lekeplasser, interne veger, parkeringsløsning, sykkelparkering samt frisikt.

Det skal gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, masseoppfylling/terrengnivå, vann- og avløpsforhold.

Det skal angis i bestemmelsene at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå skal vedlegges byggesøknad. Blant annet bør beplantning og belysning tas med.

Følgende unntas plankrav: For veger, fortau og gang- og sykkelveger som er i hht. områdeplanen, kan det søkes direkte om byggetillatelse. Se også § 9.5 angående parker.

  • Bestemmelsene suppleres med en illustrasjon av detaljreguleringssonene.
  • § 3.10: Størrelse på sandlekeplass justeres til minimum 100 m2.
  • § 3.12 første setning endres til:
    Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.
  • §9.1 annet avsnitt om nødvendig makeskifte tas ut av bestemmelsene. Må løses ved gjennomføring av plan – andre løsninger kan være aktuelle.


Foreliggende forslag til reguleringsplan for Levanger Havn, med endringer som anført ovenfor, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-.

Vedlegg:

  1. Konsekvensutredning datert 19.10.2010 PDF
  2. Planbeskrivelse datert 01.11.2010 PDF (5MB)
  3. Plankart udatert PDF
  4. Reguleringsbestemmelser udatert PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Uttalelser til planprogrammet (7 stk.), uttalelser senere i prosessen (4 stk.)
  • Delrapporter konsekvensutredning (11 stk. inkl. Klima- og energiplan vedtatt 20.05.2009)
  • Arbeidsnotat vedr. utvikling av havneområdet Levanger, rev. 18.06.08


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Narud Stokke Wiig på vegne av Levanger Næringsselskap AS, som er et heleid kommunalt aksjeselskap. Flere konsulenter har gjennom flere delrapporter bidratt til planens konsekvensutredning, som er sammenfattet av RG-prosjekt AS.

Plantype - områdereguleringsplan
Ved varsel om planoppstart var intensjonen å utarbeide en reguleringsplan. I en slik plan var det anledning til å stille krav om bebyggelsesplan. Fra 01.07.2009 gikk bebyggelsesplaner ut, og reguleringsplaner ble inndelt i to plantyper; områdeplan og detaljregulering. Planen har et langt gjennomføringsperspektiv og er utarbeidet pva. kommunen. Det synes følgelig naturlig at dette blir en områdeplan med krav om detaljregulering. Områdeplanen gir føringer for detaljreguleringene.

Konsekvensutredning (KU)
Hensikten med en konsekvensutredning er at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelse av planen, og når det tas stilling til om, evt. på hvilke vilkår, planen kan gjennomføres. Ny forskrift om konsekvensutredninger trådte i kraft den 01.07.2009, samtidig med ny plandel til plan- og bygningsloven. Planprogram for denne konsekvensutredningen ble imidlertid vedtatt 22.10.08. Jfr. overgangs-bestemmelser er konsekvensutredningen i hht. 2005-forskriften. Konsekvensutredningens innhold, omfang og detaljeringsgrad må tilpasses den aktuelle plantype og behov for avklaringer. Endring av plantype har ikke hatt betydning for konsekvensutredningen. Følgende skulle utredes:

  • Trafikkforhold inkl. støy og luftforurensning
  • Forurensning av vann og bunnsedimenter
  • Flom og ras – Grunnforhold
  • Marinarkeologiske forhold, kulturminner
  • Miljø, klima, energi
  • De samfunnsmessige konsekvenser.


Avbøtende tiltak i fht. første, tredje og femte kulepunkt er antydet i konsekvensutredningen og søkt hensyntatt i planforslaget.

Planområdet
Planområdet omfatter havneområdet, som ligger som en halvøy i forlengelsen av sentrum, mellom Levangerelva og Sundet. I nord grenser planområdet mot fjorden og i syd grenser det til Kirkegata og følger Gunlaug Ormtunges gate og Sjøgata ned til fergeleiet. Reguleringsplan for hotell og kulturhus ved Sundet ble vedtatt 26.05.2010. Dette området omfattes ikke av områdeplanen, men den planlagte utbyggingen er likevel hensyntatt i konsekvensutredningen.

Planområdet er på ca. 226 daa, hvorav ca. 143 daa landareal. Det er planlagt en utbygging med ca. 1.500 nye boliger, ca 30.000 m2 næringsareal, samt næring / tjenesteyting (hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale) 12.000 m2 (jfr. vedtatt reguleringsplan). Videre er det planlagt 2 barnehager med til sammen 6 avdelinger. Planbestemmelsene angir minimum andel næringsareal, så antall kvadratmeter næring kan bli større.
Dagens bruksformål er lager, kontorer, offentlig renseanlegg, maritim virksomhet og kai.

Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan Sundet - Havna 2003-2015, vedtatt 14.05.03.

Følgende reguleringsplaner grenser til planområdet:

  • Reguleringsplan Levanger sentrum, vedtatt 25.06.2008 (L2006011)
  • Reguleringsplan for hotell og kulturhus - Levanger Havn, vedtatt 26.05.10 (L2009007)


Reguleringsplaner og mindre endringer som muligens vil utgå når områdeplanen vedtas:

  • Kirkegata – Havna 1, vedtatt 26.09.96 (L1996008)
  • Kirkegata – Havna 2, vedtatt 04.12.97 (L1997009)
  • Levanger avløpsrenseanlegg, vedtatt 02.09.99 (L1999010 – mindre endring)
  • Levanger Havn – slipp for småbåter, vedtatt 30.08.00 (L2000012 – mindre endring)
  • Riksveg 774 – Levanger fergekai, vedtatt 03.04.02 (L2002018 – mindre endring)
  • Levanger havn – småbåthavn, vedtatt 03.03.04 (L2004002)
  • Kirkegata 73 A og B, vedtatt 04.05.05 (L2005007)


Reguleringsplaner som bare delvis overlappes av områdeplanen:

  • Røstadeiendommen, vedtatt 13.10.04 (L2004009 – mindre endring)
  • Turveg Røstad, vedtatt 15.09.10 (L2010004)


Planområdet bør også ses i fht. forskrifter og faktaark i fht. biologisk mangfold, bl.a. om Eidsbotn fuglefredningsområde.

Planforslaget
Det vises til vedlagte planbeskrivelse og konsekvensutredning for utfyllende informasjon. Her følger en redegjørelse for formål, hovedinnhold og virkninger. 

Plankrav
Etter det vi kan se viser hensynssoner for detaljregulering, på plankartet, at alt areal innenfor planen kreves detaljregulert (bestemmelsene åpner for unntak for parker). Sonene er vanskelig å oppfatte og plankravet i bestemmelsenes § 3.1 synes noe uklart.
Plankravet er ikke nyansert i fht. størrelse på tiltak, og vil sannsynligvis ramme de fleste søknadspliktige tiltak inkl. opparbeidelse av veganlegg. Vi antar dette ikke er tilsiktet, men at avgrensningen av detaljreguleringer likevel skal gå til midt veg.
Planen har et langt realiseringsperspektiv og det skal utarbeides samlet detaljregulering for forholdsvis store områder. Dette fordrer samarbeid mellom flere aktører/ interessenter, noe vi ofte opplever kan være en utfordring.

Forslag:
Bestemmelsene suppleres med en illustrasjon av detaljreguleringssonene, tilsvarende den i planbeskrivelsen på side 10.

Bestemmelsenes § 3.1 endres til:
Krav om detaljregulering og nærmere dokumentasjon
For alle hensynssoner for detaljregulering skal det foreligge vedtatt detaljregulering før det kan søkes byggetillatelse.
Detaljreguleringene må angi veger, fortau/gangveger, avkjørsler, varemottak/-levering, evt. utendørs avfallsløsning, tomtedeling, byggegrenser/-linjer, plassering og omriss av bygninger, takform, byggehøyder (koter), evt. møneretning/takfall, uteoppholdsarealer inkl. lekeplasser, interne veger, parkeringsløsning, sykkelparkering samt frisikt.

Det skal gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, masseoppfylling/terrengnivå, vann- og avløpsforhold.

Det skal angis i bestemmelsene at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå skal vedlegges byggesøknad. Blant annet bør beplantning og belysning tas med.

Følgende unntas plankrav: For veger, fortau og gang- og sykkelveger som er i hht. områdeplanen, kan det søkes direkte om bygge¬tillatelse. Se også § 9.5 angående parker.

Følgende undersøkelser er i bestemmelsene foreslått forskjøvet til anleggsfasen:
Undersøke om det er forurensninger eller radon i grunnen. Dette fanges nå opp på et tidligere tidspunkt, og kan gå ut.

Bebyggelse og anlegg
Det legges til rette for barnehage, energianlegg (trafo), kommunaltekniske anlegg (avløpsrenseanlegget), gårdsplass (gårdsrom i karrébebyggelse) samt fem ulike kombinasjoner av bolig med formålene forretning, kontor, tjenesteyting, barnehage, næringsvirksomhet.

Boliger kombinert med andre formål
Ved å kombinere formål/funksjoner vil en kunne oppnå at områdene brukes større deler av døgnet. Områder med større grad av sosial kontroll oppleves ofte tryggere, og kriminalitetsforebyggende planlegging er viktig.

I kombinerte formål skal en viss prosentandel (15 eller 25 %) være annet enn boliger. I felt KBA-3, og områder med bolig/forretning og bolig/forretning/kontor skal første etasje i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorientert. I sistnevnte områder er boliger ikke tillatt i første etasje.

Tjenesteyting og bevertning: I områder som er kombinert med forretning tillates også innslag av offentlig og privat tjenesteyting samt bevertning, jfr. § 4 i bestemmelsene

Næring (delformål i område KBA-3): Ifølge MD´s veiledning omfatter næring ikke forretning/handel og tjenesteyting, men industri- håndverks og lagervirksomhet.
Dette kunne gått tydeligere fram av bestemmelsene.

Barnehager
I konsekvensutredningen antydes det at den antatte boligbyggingen kan gi en vekst i befolkningen på Havna på vel 4100 personer fram til 2030. Videre anslås antall potensielle barnehagebarn til 100 og antall skolebarn pr. alderstrinn til om lag 13 i 2030. 
Planforslaget omfatter to barnehager, én på Indre Havn med to avdelinger og én på Ytre
Havn med 4 avdelinger. Uteoppholdsarealets størrelse i fht. innendørs oppholdsareal er angitt, jfr. dagens normer. For den ene barnehagen vil dette bli i kvartalets gårdsrom.

Grad av utnytting
Tabell i bestemmelsene angir maksimum og minimum %-BYA (prosent bebygd areal). Det er angitt i bestemmelsene at parkering under formålet gårdsrom ikke inngår i %-BYA. Maks %-BYA varierer fra 20-80. Minimum %-BYA varierer fra 0-50. Vi gjør oppmerksom på at utnyttingsgraden i områdeplanen også inkluderer evt. bakkeparkering. Illustrasjonsplanen antyder 140 slike plasser. Minste uteoppholdsareal for barnehagene er nevnt ovenfor.

Bebyggelsen
Omriss av planlagt bebyggelse er ifølge bestemmelsenes § 4 veiledende.
Nærmest sentrum foreslås det kvartaler med karrébebyggelse omkring et indre hevet gårdsrom med mulighet for parkering under dekke der det ikke er boliger i første etasje. Det er angitt i bestemmelsene at byggelinjer (mangler i plankartets tegnforklaring) mot Helga den Fagres Allé skal være sammenfallende med formålsgrensene. På Ytre Havn, ut mot sjøen og Sundet løses strukturen opp, og det er i bestemmelsene foreslått at bebyggelsen hovedsakelig skal være orientert i øst-vestlig retning.

Planen viser noen byggegrenser, og evt. sammenfall med formålsgrense (tilsvarende byggelinje mot Helga den Fagres gate) vil ikke være synlig. Om det er vist tilstrekkelig med byggegrenser på dette plannivå er foreløpig ikke mulig å vurdere. Omriss av planlagt bebyggelse (veiledende) er enkelte steder vist nær formålsgrense uten at noen byggegrense er synlig. Der byggegrenser ikke er vist vil bestemmelser i veglovens § 29 eller plan- og bygningslovens § 29-4 gjelde, med mindre annet fastsettes i område- eller detaljregulering. Områdeplanen bør gi felles føringer for noen byggegrenser.

Silobygningen i område B/F/K-09 tillates ikke revet.

Byggehøyder
I bestemmelsene er det angitt maksimum og minimum gesimshøyde i meter. Maks gesims varierer fra 6,6 til 13,2 meter. Minimum gesims er 6 m, bortsett fra for barnehagen hvor den er 3 m og for kommunalteknisk anlegg hvor den er 0. Parkeringshusene kan være mellom 6 og 9,9/13,3 m, lavest på Ytre Havn.
Ifølge bestemmelsenes § 3.6 skal takform og møneretning gå fram av detaljregulering.
Hvordan maks byggehøyde skal måles er ikke angitt, og da gjelder byggteknisk forskrifts måleregler, dvs. i fht. ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Estetikk
Det er gitt en del generelle bestemmelser i § 3.7.

Biladkomst, gang-/sykkelveg m.m.
Planen ser ut til å bygge på dagens vegnett, men innebærer noe justering og oppgradering samt noen nye veglenker og noen som går ut. Deler av Havnevegen foreslås som miljøprioritert veg. Det er godt med gangforbindelser.
Kollektivholdeplasser: Det foreslås 6 bussholdeplasser i planområdet.
Planen viser også kai og havneterminal. Fergeleiet er gitt formålet kjøreveg.

Bruk og vern av sjø og vassdrag
Havneområde i sjø omfatter sundet/fjorden og her tillater bestemmelsene motorisert ferdsel. Levangerelva er vist som friluftsområde i sjø, og her tillates ikke motorisert ferdsel. Det samme gjelder badeområdet ved Havneparken.

Småbåthavn: Planen viser to områder for småbåthavn, se også § 7 i bestemmelsene. Områdene for småbåthavn omfattes av plankrav fordelt på tre detaljreguleringssoner. Vi gjør oppmerksom på at eksisterende småbåthavn omfattes av to slike soner. Videre er det foreslått at småbåthavnene skal inngå i utomhusplan for tilliggende kvartaler.

Parkering
Planbeskrivelsen viser mulig plassering av 1700 parkeringsplasser innenfor planområdet, hvorav ca. 1150 under dekke, ca. 300 i parkeringshus (P1 og P2), ca. 140 på bakken og ca. 110 plasser gateparkering. Det legges også til rette for frikjøpsordning, men foruten plasser i gate er det ikke foreslått offentlige parkeringsplasser i planområdet. Begge parkeringshusene er foreslått som felles/private. Ifølge bestemmelsene kan P-1 nyttes av kvartalene ved indre havn og besøkende til området. P-2 kan nyttes av kvartaler ved ytre havn. Hotell/kulturhuset har sannsynligvis også behov for parkeringsplasser utover det de kan få til på eget område.

For forretning, kontor, industri/lagerbebyggelse (= næring) foreslås det parkeringskrav jfr. dagens vedtekter. For barnehage og annen tjenesteyting er parkeringskrav ikke spesifisert. Dette kan fastsettes i fbm. detaljregulering.

For boliger og hybler foreslås det en halvering av parkeringskravet, sammenlignet med gjeldende vedtekter. Det foreslås 0,75 p-plasser pr. boenhet og 0,5 p-plasser pr. hybel. Kommunen har ikke erfaring med så lav parkeringsdekning. Selv om planområdet ligger sentralt, kan kollektivtilbudet her ikke sammenlignes med tilbudet i byer som for eksempel Trondheim. Vi er svært betenkt over et så lavt parkeringskrav, selv om det kan tolkes som et minstekrav. Vi stiller følgelig spørsmål ved om dette er tilstrekkelig.

Ofte kan det være en utfordring å få gjennomført parkeringsløsninger integrert i bebyggelsen, selv om dette er en forutsetning for høy utnytting. Det er stilt krav om minimum utnytting (%-BYA), men områdeplanens utnyttingsgrad omfatter også parkering på bakken. I § 9.6 er det også angitt at midlertidig bakkeparkering kan aksepteres for noen kvartaler i inntil 10 år etter at reguleringsplanen er vedtatt. Vi antar det menes 10 år etter detaljreguleringen.

5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for funksjonshemmede og det skal avsettes områder til sykkelparkering ved arbeidsplasser og boliger.

Parkering for reisende med ferga antas begrenset betydelig, da Tømmerlunden er angitt med formålet gatetun. Gatetun er ifølge vegvesenets veileder et område som fortrinnsvis er beregnet til opphold og lek hvor trafikk med kjøretøyer har begrenset omfang.

Lek, uteopphold, parker
Ifølge bestemmelsenes § 3.10 skal det sikres minst 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. boligenhet. Dette er en halvering sammenlignet med kommunens gjeldende vedtekter. Krav om privat uteplass på 4-6 m2 pr. boenhet (som også kan løses på felles veranda eller takterrasse) kommer imidlertid i tillegg, som en ekstra kvalitet og da blir summen noe høyere.

For noen områder tillates det at deler av utearealet dekkes innenfor parker, og dette skal avklares i detaljregulering. For andre områder skal alt dekkes innenfor formålsgrensen for området. Hvilke dette gjelder er angitt i bestemmelsene. Sandlekeplasser (inntil 100 m2) og kvartalslekeplasser (minimum 1500 m2) er angitt i bestemmelsene. Vi ser ikke behov for å angi øvre grense for sandlekeplass. Dette bør endres til minimum.

Det er opplyst at Strandparken, Havneparken og Tømmerlunden (gatetun) utgjør hhv. 3, 6 og 1 daa, til sammen 10 daa. Det skal opparbeides to kvartalslekeplasser innenfor regulerte parkområder, og disse vil utgjøre minst 3 daa til sammen. Innenfor Strandparken skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass for boliger på Indre havn og innenfor Havneparken skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass for boliger på Ytre Havn. Ifølge bestemmelsenes § 9.4 skal uteareal for lek og opphold ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene. Rekkefølgebestemmelse for parker og plasser er nevnt i § 9.5, og må ses i sammenheng med områder for detaljregulering. Opparbeidelse av kvartalslekeplassene blir en utfordring. Kvartalslekeplassen i Strandparken omfatter bebygd areal og kvartalslekeplassen i Havneparken omfatter areal som forutsettes oppfylt (sjøareal i dag). Det er i bestemmelsene åpnet for midlertidige løsninger.

Det vises for øvrig til positiv uttalelse fra barnerepresentanten.

Universell utforming
Universell utforming er hensyntatt i bestemmelsenes § 3.8. Videre går det fram at minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. For øvrig stiller ny byggteknisk forskrift (TEK), som trådte i kraft 1. juli 2010, tydeligere krav til universell utforming.

Hvordan trinnfri adkomst til bygninger skal løses, ved bruk av delvis nedsenkede parkeringsløsninger, antar vi blir en utfordring om dette også innebærer at golvnivå i første etasje ligger noe høyere enn gatenivå.

Støy
Støy er utredet i konsekvensutredningen og følgende er funnet: Økt trafikk i Kirkegata vil medføre økte problemer i form av støy, forurensing, framkommelighet, trafikksikkerhet etc. Når det gjelder støy i Kirkegata gjennom sentrum, er den anslått å ligge innefor rød sone i fht. støyretningslinje T-1442. Det samme har vegvesenet funnet i sin støysonekartlegging/beregning. Pga. lite detaljert grunnlagsdata er det ikke gjort forsøk på å beregne ekstrabelastning for støy og luftforurensning, men grovt sett kan en for Kirkegata gjennom sentrum anta at en økning på 5.000 kjøretøyer (som ikke er usannsynlig) tilsvarer en økning i støynivået på opp mot 2 dB.

Det er gitt bestemmelse om støy (§ 3). Ifølge planbeskrivelsen skal det til grunn for avbøtende tiltak foreligge en støyfaglig utredning som legges ved søknaden om rammetillatelse. Videre skal støyreduserende tiltak være gjennomført før midlertidig brukstillatelse gis. Dette kan vi ikke se gjenspeiles i bestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) / konsekvensutredning
I tråd med planprogrammet er følgende forhold vurdert og oppsummert i vedlagte konsekvensutredning:

  • Trafikkforhold, støy og luftforurensning: Støy er nevnt ovenfor. Avbøtende/ forebyggende tiltak vil være tilrettelegging av gode forbindelser for gående og syklende samt godt kollektivtilbud. Rekkefølgebestemmelser om bygging av Havnegata og rundkjøring med Kirkegata i takt med utbyggingen. Dvs. rundkjøring etter at maks 40 % av all trafikk er etablert. Avlastningsveg for Kirkegata sørover før utbygging av ytre havn (etter at maks 70 % av trafikken er etablert).
  • Forurensning av vann og bunnsedimenter: Se vedlagte konsekvensutredning.
  • Flom og ras – Grunnforhold: Det anbefales 6 tiltak for å unngå uheldige konsekvenser, se konsekvensutredningen.
  • Marinarkeologiske forhold, kulturminner: Det er konkludert med at det ikke foreligger opplysninger som tyder på at gjennomføring av utbygging av havna har konsekvenser for anomalier av kulturhistorisk interesse.
  • Miljø, klima, energi: En miljøprofil for Havna bør konkretiseres. I fht. biologisk mangfold konkluderes det med at planlagte utfyllinger ikke vil ha særlig negativ effekt verken på fisk, pattedyr eller planter. For å oppnå målsettingene i kommunens energi- og klimaplanen foreslås følgende tiltak: Området bygges ut med fjernvarme og det innføres tilknytningsplikt for alle bygg over en viss størrelse. Der det evt. ikke blir fjernvarme, skal oppvarming dekkes med bioenergi, varmepumpe eller andre nye fornybare energikilder. Nye energikrav i hht. byggteknisk forskrift 2010 legges til grunn som minimumskrav ved all ny bebyggelse.
  • De samfunnsmessige forhold/konsekvenser: Se vedlagte konsekvensutredning.


Konsekvensutredningen antyder avbøtende/forebyggende tiltak i fht. første, tredje og femte kulepunkt, og dette er søkt hensyntatt i planforslaget.

Det er ikke foreslått byggverk med sikkerhetsklasse F3 (sykehus, beredskaps-institusjoner), heller ikke tilfluktsrom.

Overordnet miljøoppfølgingsprogram
Det er utarbeidet et overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP) for utbygging av Havna. Målsettingen for dette programmet vil være å gjøre utbyggingen av Havna til et langsiktig positivt prosjekt for byen og hele kommunen, og at utbyggingen vil gi byen/kommunen et positivt miljøtilskudd. Programmet vil være retningsgivende for både kommunen og utbyggerne. Et viktig virkemiddel vil være at framtidige utbyggere blir pålagt å utarbeide egne miljøplaner som redegjør for hvordan miljømålene er ivaretatt i deres prosjekter.

Kulturminner
I fylkeskommunens uttalelse til planprogrammet er det ikke signalisert behov for noen arkeologisk forundersøkelse. Forholdet til marinarkeologiske kulturminner er omtalt i konsekvensutredningen.

Biologisk mangfold
Naturforvaltning opplyste allerede i 2008 om følgende:
Levangerelva er laks og sjøørret førende vassdrag.
En utfylling av Levangersundet kan ha dramatiske konsekvenser for vannutskiftingen i Eidsbotn naturreservat og dermed store følger for verneverdiene i dette området. Konsekvensene vil avhenge av grad av utfylling. Det vises til forskrift om fredning av for Eidsbotn fuglefredningsområde. Utfylling kan også påvirke strømningene i sundet og ha en negativ effekt på fugle- og dyreliv der. Sundet er blant annet en svært viktig plass for ærfugl. En utfylling kan videre påvirke sirkulasjonen i vannmassene mellom sundet-Levangerelva-Tynesfjæra og således påvirke verneområdet i Tynesfjæra. En utfylling i området kan ha konsekvenser for det biologiske mangfoldet på strekningen Eidsbotn-Tynesfjæra. Eidsbotn har forøvrig status som Ramsarområde og Tynesfjæra er innmeldt som Ramsarområde.

I konsekvensutredningen er det imidlertid konkludert med at planlagte utfyllinger ikke vil ha særlig negativ effekt verken på fisk, pattedyr eller planter.

Vann, avløp, renovasjon
Planforslaget vil medføre utvidelse eller rehabilitering av den eksisterende tekniske infrastrukturen. Kommunalteknisk renseanlegg vil beholde sin nåværende plassering.
Kapasiteten til eksisterende renseanlegg er i konsekvensutredningen ansett som tilstrekkelig. Evt. tilrettelegging i fht. offentlig vann- og avløpsanlegg forutsettes vurdert av kommunen. Det vises for øvrig til uttalelse fra Kommunalteknikk, som angir en del konflikter/utfordringer.

Renovasjonsløsninger er ikke nærmere angitt i bestemmelsene, men løsninger med undergrunnscontainere er en forholdsvis ny og estetisk tiltalende løsning, som bør vurderes benyttet hvis en ikke får oppbevart avfallet på annen usjenerende måte.

Energiløsninger og forholdet til kommunens klima- og energiplan, vedtatt 20.05.2009
Overnevnte er vurdert i konsekvensutredningen. Planen viser for øvrig arealmessige løsninger som bør få folk til å gå/sykle fremfor å kjøre bil. Målene i klima- og energiplanen forventes fulgt opp i evt. utbyggingsavtaler.

I klima- og energiplanen heter det bl.a. at: - ved behandling av reguleringsplaner ang. boliger i Levanger henstilles det til å sjekke muligheten for benyttelse av miljøvennlige materialer. Dette var for å øke fokus på bruk av miljøvennlig bebyggelse gjennom bruk av eksempelvis massivt tre/passiv hus samt en bevisstgjøring av bruk av treverk.

Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og kommunen har vedtatt tilknytningsplikt i forskrift/vedtekt til plan- og bygningsloven (pbl). Vedtektene skal etter hvert erstattes av bestemmelser til arealdelen, men foreløpig er det ikke planer om revisjon av kommunedelplanen for havna. Ifølge pbl § 12-7 nr. 8 er det anledning til å gi bestemmelser om krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf. § 27-5. Det går fram at tilknytningsplikt skal gis i plan og at kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.
I planbeskrivelsen er det opplyst at mulige alternative energiløsninger som kan medvirke til å redusere energiforbruket og energikostnader i området vil bli vurdert. Samt at vannbåren varme bør vurderes i forbindelse med større bygningstiltak. Vi ser behov for å konkretisere områdeplanens bestemmelse om fjernvarme m.m.
Forslag: § 3.12 første setning endres til:
”Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.”

Vi anser at denne bestemmelsen også vil åpne for lavenergibygg eller passivhus.

Evt. oppgradering av strømforsyning forventes vurdert av NTE, senest i fbm. detaljreguleringer.

Rekkefølgebestemmelser
Planen forutsetter bl.a. oppgradering av infrastruktur og oppfylling av terreng med tilhørende motfyllinger (i sjø) samt sikkerhetstiltak i Sundet/sjøen (i fht. båt/fergetrafikk), se § 9. De største utfordringene er knyttet til utbyggingen på Ytre havn, i de sjønære områdene. Avlastningsveg for Kirkegata sørover, forutsetter ytterligere planlegging. Rekkefølgebestemmelse i fht. rundkjøring i Kirkegata og avlastningsveg for Kirkegata sørover (§ 9.5) er angitt i forhold til ÅDT (årsdøgntrafikk), i stedet for prosentvis utbygging som anbefalt i konsekvensutredning. Dette anses enklere å forholde seg til, og tallene skal noenlunde tilsvare tilrådingen i konsekvensutredningen.

Utbyggingsavtale
Utbyggingsavtaler i fht. parker og plasser er nevnt i bestemmelsenes § 9.5. Evt. behov for utbyggingsavtale vedrørende andre forhold, forutsettes vurdert senest i fbm. detaljreguleringer.

Planprosess
Medvirkning
Oppstart av reguleringsplanarbeid for Levanger sentrum inkl. havneområdet ble varslet allerede i 2004. En fant etter hvert behov for å dele planarbeidet, og revisjon av reguleringsplan for sentrumsområdene ble vedtatt i 2008.
Vinteren 2007/2008 ble det på nytt varslet oppstart av reguleringsplan for havneområdet. Det var bedt om inn innspill innen 20.02.08. Planprogram for konsekvensutredning i tilknytning til denne planen ble vedtatt 22.10.08.

I fbm. høring av planprogrammet ble det mottatt innspill fra NTE Nett AS, Bio Varme AS, fylkeskommunen, fylkesmannen, Eldres råd og NVE.

NTE ba om at det tas hensyn til eksisterende strømanlegg. Dette ble tatt til orientering.

Bio Varme AS etterspurte tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg. De ønsket intensjonsavtaler med kommunen om tilknytning til fjernvarme for kommunale arealer på havna for å støtte opp om en utvidelse av varmesentralen på Røstad. De anbefalte også framføringsavtaler for fjernvarmeinfrastruktur/rørnettet fra Røstad og sørover i Levanger Sentrum. Administrasjonen kommenterte at tilknytningsplikt vil bli tatt inn i reguleringsbestemmelsene for havna. Øvrige forhold ble tatt til orientering og oversendt/formidlet til næringsselskapet.

Fylkeskommunen minnet om viktigheten av en klima- og energivennlig utbygging samt at utforming av ny bebyggelse bør ses i forhold til bevaringskvartalene. Det ble svart at klima-/energi vil bli tatt inn i plan og utbyggingsavtale og at det siste vil bli vurdert i planarbeidet.

Fylkesmannen anbefalte at det fastsettes minimum utnyttingsgrad og understrekte betydningen av å ha fokus på klima og energi. Det ble svart at klima og energi har vært et sentralt tema så langt og vil være det videre også. Samt at Enova, Husbanken og Bio Varme AS er viktige bidragsytere og vil være det videre i planarbeidet også. Utredningstemaet miljø, klima og energi ble tilføyd i planprogrammet.

Eldres råd pekte på at det må avsettes nok parkeringsplasser i fht. antall boliger og næringsvirksomhet samt at universell utforming legges til grunn ved utforming av bygninger.

NVE ønsket farekartlegging som dokumenterer sikkerheten i utbyggingsområdet samt at miljøvennlig oppvarming og transport synliggjøres i plandokumentet.

Ifølge planbeskrivelsen har det vært kontakt med aktuelle sektormyndigheter og det har vært flere åpne møter hvor enkeltpersoner og organisasjoner har kunne kommet med innspill under hele planprosessen, samt vært løpende kontakt med aktuelle aktører som er etablert på havneområdet. Foreløpige utkast av planen ble sist presentert 03.09.10.

Innspill fra Persøy eiendom as, Levanger Maritime senter / Persøy Liftutleie, Kirol AS og Havna Terrasse SUS er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Høring av kommunale fagområder
Planforslaget er med svært kort frist forelagt følgende fagområder i kommunen:
Kommunalteknikk, barnerepresentanten, naturforvaltning, helse/rehabilitering, bygg og eiendom, brann, oppvekst samt kultur.

Barnerepresentanten, 04.11.2010
Det er positivt at det reguleres inn sandleikeplasser for små barn i umiddelbar nærhet av bolig, samt at det etableres kvartalsleikeplasser. Parkanlegg og andre fellesarealer vil også være naturlige oppholds- og leikearealer for barn og unge.

I forhold til vedtektene for Levanger kommune er avsatt uteoppholdsareal halvert fra 50 m2 per bolig til 25 m2 per bolig. Nærliggende parker og friluftområder vil til en viss grad kunne kompensere for dette. Jeg ber om at en slik reduksjon i avsatt areal vurderes nøye, da det er i overordnede planer man kan ta hensyn til disse forholdene.

Utbyggingen av området vil strekke seg over et langt tidsrom. Det er viktig at oppholdsområder og leikeplasser blir bygd ut fortløpende i prosessen, og at trafikksikkerhetsmessige forhold blir ivaretatt.

Kommunalteknikk, 04.11.2010
I bestemmelsenes § 2.2 er det et punkt om Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Samferdselsanlegg synes å være godt ivaretatt i planen, men annen infrastruktur som vann- og avløpsanlegg er ikke nevnt. Kart over eksisterende VA-nett viser at det er konflikt mellom eksisterende VA-ledninger og planlagte byggeområder. Dette gjelder spesielt i området ved Nortroll der utslippsledningen fra kloakkrenseanlegget med tilhørende svingetårn ligger, og mellom Gunlaug Ormtunges gate og Ravns gate der hovedvannledningen for Røstadområdet og Nordbygda går. Dette vil også bli forsyningsledningen for planlagt nødvannsforsyning fra Verdal som er planlagt ferdigstilt i 2012. Eksisterende overvannsutslipp i nord og ledningstrase i Gunlaug Ormtunges gate langs småbåthavna vil også bli berørt.

Ledningsnettet på havna er av relativt ny dato der noe av utslippsledningen med forlengelse ble lagt i 2009. I Gunlaug Ormtunges gate og det ytre havneområdet ble ledningsnettet skiftet ut i årene 2004-2006. Ravns gate og utslippsledningen fra renseanlegget ble lagt i 1993, mens Helga den fagres gate ble lagt på 80-tallet. Havneområdet er flatt, og dette betyr at falledninger er lagt med minimumsfall i til dels dype grøfter. Dette gjør at det ikke er noen enkel sak å legge om ledningsnettet, og evt. omlegging vil medføre store kostnader. Vårt regelverk sier at det ikke kan bygges hus eller andre installasjoner nærmere enn 5 m fra ledningstraseen, og med de rådende grunnforhold og grøftedybder kan det ikke fravikes fra dette.

Vi ser det som en svakhet med planen at evt. endringer på traseer og dimensjonering av ledningsnettet ikke er vurdert. Hele området må på dette området vurderes under ett. Det er ikke godt nok å vurdere dette i detaljreguleringsplan for deler av området.

Vurdering:
Forholdet til kommunedelplanen m.m.
Kommunedelplanen har både bindende bestemmelser og retningsgivende tekst. Vi mener mesteparten av innholdet er hensyntatt i områdeplanen, men noen avvik er det. Kommunedelplanen har for eksempel et område 13 hvor det ikke er tillatt med boliger, og hvor det i områdeplanen legges til rette for boliger kombinert med andre formål. Dette anses likevel positivt. Forholdet til kommunedelplanen er også belyst i planbeskrivelse og konsekvensutredning.

Forholdet til gjeldende reguleringsplaner
Områdeplanens avgrensning mot reguleringsplan for turveg Røstad og regulert rundkjøring i Kirkegata synes grei, men kvartalet B/F/K-05 er trukket noe unødvendig inn i fht. Kirkegata.

Konsekvensutredningen
Konsekvensutredningen belyser de forhold som kan ha betydning for miljø og samfunn, jfr. tema i vedtatt planprogram. Konsekvensutredningen ser ut til å gi tilstrekkelig vurdering av de forhold som er fastlagt i utredningsprogrammet. Planforslaget ser for øvrig ut til å være i samsvar med anbefalte avbøtende tiltak knyttet til miljø- og samfunnsforhold. Områdereguleringsplanen avklarer rammene for videre detaljregulering.

Forholdet til bevaringsverdig bebyggelse i sentrum
I fbm. høring av planprogrammet ba fylkeskommunen om at utbygging og utforming av ny bebyggelse ses i forhold til bevaringskvartalene. Dette er ikke spesielt vurdert, men en del betraktninger omkring bl.a. rutenett/gatestruktur er gitt i planbeskrivelsen.

Konklusjon
Planen har et langt realiseringsperspektiv og det skal utarbeides samlet detaljregulering for forholdsvis store områder. Dette fordrer samarbeid mellom flere aktører/ interessenter, noe vi ofte opplever kan være en utfordring. Videre er vi svært betenkt over at det kun foreslås 0,75 parkeringsplasser pr. boenhet. Vi er også noe betenkt over at det foreslås kun 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. bolig, men kvalitet og nærheten til Holmhaugen og Røstadområdet kan veie opp for dette. Barnerepresentanten ser også positivt på dette. Kommunalteknisk gir planen også en del utfordringer. Uansett noen betenkeligheter er det likevel på tide med en høring av planforslaget. Foreliggende planforslag, med noen justeringer, og med tilhørende konsekvensutredning tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 03.12.2010 13:07
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS