Saksbehandler: Åge Isaksen
Arkivsaknr: 2007/549 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Saken legges fram for drøfting.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Under arealkategorien LNFR-områder er det åpnet for å gi bestemmelser som tillater spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse som ikke er tilknyttet stedbunden næring. Hensikten med dette er å gi rom for å innpasse annen bebyggelse enn den som nyttes av primærnæringen, uten å gjøre det nødvendig med planrevisjon eller dispensasjon i det enkelte tilfelle. Utgangspunktet er spredt bebyggelse, det vil si at områdets overveiende karakter skal være åpen og ikke tett bebygget. Det er videre krav om at bestemmelsene både må angi omfang, lokalisering og type bebyggelse som tillates. Bestemmelsen kan brukes på 2 måter. Enten ved at det gis adgang til bygging direkte på grunnlag av kommuneplanens arealdel, eller det stilles krav om detaljregulering.
Spredt boligbygging bør skje med utgangspunkt i å styrke eksisterende grendesentra. Ny boligbebyggelse bør lokaliseres slik at senterfunksjonene styrkes. Det skal tilstrebes et utbyggingsmønster som muliggjør rasjonell offentlig infrastruktur og minst mulig transportavhengighet. Ny boligbebyggelse i form av husgrupper (klynger) vil bidra til dette. I tillegg vil klyngebebyggelse i spredtbygde områder også være å foretrekke ut fra hensynet til jordvern og landskapskvaliteter. Økt satsing på boligbygging i grendene bidrar til større variasjon i valg av bomiljø.
Levanger har i sin eksisterende arealplan bestemmelser der det tillates spredt boligbebyggelse på nærmere vilkår i enkelte deler av kommunen. Det er lagt vekt på å finne fram til områder som egner seg til formålet og samtidig styre unna områder som er viktig å beskytte mot slik bebyggelse. Verdal har ikke fått godkjent sine bestemmelser som åpner for spredt boligbebyggelse, da kravet som er gitt om lokalisering av denne bebyggelse ikke er avgrenset god nok til konkrete områder. Spredt boligbebyggelse i Verdal må derfor nå behandles som reguleringsplan eller dispensasjon.
Erfaringer har vist at de avsatte områder hvor spredt boligbebyggelse er tillatt, i liten grad er sammenfallende med de områder hvor det søkes. Denne form for boligbygging er i all vesentlig grad styrt av enkeltpersoners tilknytning til et område, og planlegging for slik personlig ønsket utbygging vil være utfordrende. Der spredt boligbygging er en foretrukket løsning, må både lokalisering og vilkår for å tillate denne type bebyggelse være vurdert slik at konflikter i forhold til viktige miljø- og samfunnsinteresser unngås.
Hensikten med bestemmelsen er at den oversiktsplanmessige siden av saken blir avklart i kommuneplanens arealdel, mens den detaljerte vurdering av det konkrete tiltaket på byggetomta i forhold til blant annet landbruk, naturvern, landskap, kulturvern, veg, vann og avløp må skje gjennom enkeltsaksbehandlingen og bruk av lokaliseringskriteriene som gis i planen. Et avslag på en søknad i et slikt område må være konkret begrunnet i en ulempe eller uheldig løsning knyttet til disse forholdene. Dersom sektormyndighetene ikke har merknader og alle lokaliseringskriterier i planen er oppfylt, vil det normalt være grunnlag for å gi byggetillatelse.
Målsettinger knyttet til spredt boligbygging:
- Det skal tilrettelegges for å styrke bosettingen i grendene.
- Spredt boligbygging kan være et tilbud i grender der det ikke er tilrettelagt for boligbygging i felt.
- Nye boliger skal fortrinnsvis lokaliseres i tilknytning til eksisterende fradelt boligbebyggelse, slik at det etableres klyngebebyggelse (husgrupper på 3 – 7 boliger) framfor enkelthus.
- Boligbebyggelsen skal tilpasses kulturlandskapet og tradisjonell byggeskikk.
- Boliger skal lokaliseres slik at trafikksikkerhet ivaretas på tilfredsstillende måte.
- Området må ikke være av større kulturhistorisk verdi.
For lokaliseringen av områder som kan tillates for spredt boligbygging må følgende legges til grunn:
- Det er ikke tilbud om regulert feltmessig boligbygging i rimelig nærhet (innenfor 3 km).
- Området ligger i tilknytning til offentlig veg.
- Området inngår ikke i naturvernområder eller områder med biologisk mangfold.
- Området inngår ikke i registrerte fareområder (ras, skred, flom).
- Området inngår ikke i klausulert område for drikkevannskilder.
- Eventuelt område innenfor nedslagsfeltet for drikkevannskilder må kunne tilknyttes kommunalt avløpsanlegg.
Innenfor lokaliserte områder for spredt boligbygging kan det gis byggetillatelse dersom følgende kriterier oppfylles:
- Dyrka eller dyrkbar jord og høgbonitet skogsmark må ikke omdisponeres.
- Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann- og avløp.
- Boliger må lokaliseres i tilknytning til eller i rimelig nærhet til eksisterende bygningsmiljø.
- Boligplassering må ikke belaste/stykke opp kulturlandskapet (unngå å stykke opp ensartete flater, høydedrag, randsoner, utpå skrenter mm).
- Plassering må være sikker i forhold til ras, skred og flom.
- Boliger må ikke plasseres i områder som er viktig for biologisk mangfold eller friluftsinteresser.
- Kulturmiljø må ikke forringes.
- Boligbebyggelsen må ikke plasseres nærmere vassdrag enn 50 m og ikke nærmere sjøen og drikkevannskilder enn 100 m.
- Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar.
- Maksimal utnytting skal være bebygd areal (BYA) = 25 % eller 300 m2.
- Rammebestemmelsene gjelder for utforming/plassering av bebyggelsen.
- For planlagt utbygging av mer enn 2 nye enheter innenfor avstand på 100 m, eller ved bygging innenfor nedslagsfeltet for drikkevann, kreves detaljregulering.
(Følgende områder disponeres for spredt boligbygging:
Navn på lokalitet og antall tomter i løpet av planperioden (10 år).
Forslag tas opp til drøfting i møte).
Vurdering:
De områder som ønskes tatt inn i planen må kartfestes, konsekvensutredes og vurderes i forhold til områdekriteriene.