Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
Arkivsaknr: 2010/767 - /L2010001
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsplan for Kleivan boligfelt, trinn 2, rev. 02.03.10, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningsloven § 12-10.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse m/ bestemmelser, rev. 02.03.10 PDF
- Plankart, rev. 02.03.10 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Planforslaget, ”Kleivan trinn 2”, er utarbeidet av Per Anders Røstad for å fortsette utbyggingen av Kleivan boligfelt i Okkenhaug. Grunneier er Levanger Tomteselskap AS. Reguleringsarbeidene omfatter eiendommen gnr. 288 bnr. 40.
Planområdet
Området ligger i Okkenhaug, øst for eksisterende boligfelt. Området er i dag ubebygd skogsareal. Planområdet er på ca. 12,5 daa, og planen grenser til bebyggelsesplan for Kleivan boligfelt, vedtatt 15.04.98.
Planstatus
I kommunedelplan for Okkenhaug, vedtatt 04.12.97, er området avsatt til framtidig boligområde.
Planområdets beliggenhet i Okkenhaug
Planforslaget
Det er planlagt både frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Planen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for bygging av inntil 11 nye boliger. I tillegg er det planlagt veg med snuplasser, lekeplass, grønnstruktur og turveg.
Nedenfor skilles det mellom:
- Frittliggende eneboliger med tilhørende garasjer
- Konsentrert bebyggelse eller tomannsbolig i rekke med tilhørende garasjer
Grad av utnytting
- Grad av utnytting i området, % BYA, skal ikke overstige 25%. Det tillates likevel ikke bebyggelse med større grunnflate enn 150 m2. Garasje som tilbygg til bolig medregnes ikke i grunnflatebegrensningen på 150 m2. Maksimal grunnflate for garasjen er 50 m2.
- Grad av utnytting i området, % BYA, skal ikke overstige 25%. Det tillates likevel ikke bebyggelse med større grunnflate enn 300 m2. Garasje som tilbygg til bolig medregnes ikke i grunnflatebegrensningen på 300 m2. Maksimal grunnflate for garasjer er 100 m2.
Byggehøyder
- Gesimshøyden på eneboligene kan ikke overstige 7,0 m. Maksimal mønehøyde for boligene er 9,2 m. For garasjene er maksimal gesimshøyde 3,0 m og maksimal mønehøyde 6,0 m. Høyden er målt fra planert gjennomsnittlig terreng. For hus med sokkel måles høyden fra planert terreng foran sokkel.
- Gesimshøyden på boligen kan ikke overstige 7,0 m. Maksimal mønehøyde for boligen er 9,0 m. For garasjer er maksimal gesimshøyde 3,0 m og maksimal mønehøyde 6,0 m.
Alle bygg skal oppføres med saltak med en takvinkel på mellom 22-40 grader.
Biladkomst og parkering
Atkomst til området blir fra eksisterende kommunal veg i eksisterende boligfelt.
På hver boligtomt skal det være garasje eller opparbeidet plass for oppstilling av 2 biler per boenhet. Garasjen skal være inntegnet på situasjonsplan som følger byggesaken for boligen, selv om garasjen ikke skal bygges samtidig med bolighuset. Garasjen skal tilpasses bolighuset med form, materialvalg og farge.
Lek og uteopphold
Sentralt i feltet er det regulert et område til lekeplass, ca. 0,5 daa. Det er også en lekeplass på omtrent samme størrelse i eksisterende felt. Ved skolen og barnehagen (ca. 400 meter unna) er det en større ballplass med muligheter for leik. Rundt feltet er det utmarksområder som er godt egnet til rekreasjon og aktivitet for både unge og gamle.
Støy
Fylkesveg 128 har ifølge Nasjonal vegdatabank en trafikkmengde på 500-1000 ÅDT. Den reelle trafikken for denne vegen er nok nærmere 500 enn 1000 biler i døgnet. Fartsgrensen på stedet er i dag 60 km/t. Gul sone er 20 meter fra senterlinja på Fv 128. Byggegrensa i boligfeltet mot Fv 128 er derfor satt til 20 meter fra senterlinja.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Området ligger på berggrunn, med et usammenhengende eller tynt dekke med hav- og fjordavsetning, og er dermed ikke utsatt for naturbaserte farer som flom, ras o.a.
Vi har ikke noe oppslagsverk i fht. evt. radonutsatte områder i kommunen.
Kulturminner
Ifølge Riksantikvarens database for kulturminner på internett, Askeladden, er det ikke registrert kulturminner i dette området. Ved evt. funn av automatisk fredete kulturminner gjelder kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.
Biologisk mangfold
Planforslaget anses ikke å være til skade eller ulempe for evt. biologisk mangfold.
Planprosess
Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa og Levanger Avisa 19.06.09.
Kommunen har mottatt uttalelser fra barnerepresentanten og fra kommunalteknikk.
Barnerepresentanten:
Han mener at det er en god løsning å regulere inn felles uteareal/lekeplass midt i området, særlig med tanke på små barns muligheter for leik/uteaktiviteter i umiddelbar nærhet til der de bor.
I vedtektene for Levanger kommune står det at det skal sikres areal til en kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. Barnerepresentanten ber om at dette vurderes tatt inn i planen. Alternativt bør det komme fram hvilket område som er tenkt å fylle denne funksjonen, med tanke på de litt større barnas muligheter for leik i nærområdet.
Kommentar: I etterkant er det beskrevet nærmere i planen at det er to lekeplasser, hver på ca. 0,5 daa, i planlagt og eksisterende felt, og i tillegg er det ballplass og større lekeområde ved skolen og barnehagen 400 meter unna.
Kommunalteknikk:
I og med at det nye vegen i feltet foreslås regulert til offentlig veg, må det reguleres inn snuplass i hver ende av vegen.
Det skal inngås utbyggingsavtale.
Kommentar:
Snuplasser er nå lagt inn i reguleringsplanen.
Vurdering:
Planforslaget som er utarbeidet er i samsvar med kommunedelplanen for Okkenhaug. Gang- og sykkelveg til Okkenhaug skole er opparbeidet, og i planbestemmelsene er byggehøyde, takvinkel, bebygd areal og avsatt areal til lek og opphold i samsvar med overordnet plan.
Planen synes å kunne bli et godt bidrag til videre utbygging i Okkenhaug.
Det tilrådes derfor at planforslaget sendes på høring og offentlig ettersyn.