Tlf: 74 05 25 00
postmottak@levanger.kommune.no

Søk i nettsidene

Du er her: Startside > Politikk > Plan- og utviklingskomiteen 07-11 > 17.03.10 (19-29) > PS 21/10-Brenne nordre, disp

PUK 17.03.10

Plan- og utviklingskomiteen 17.03.10 - sak 21/10 - 1719/47/1 - Karle L Brenne - Deling av eiendommen Brenne nordre - Dispensasjon i fra kommuneplanen

Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2009/5084 - /1719/47/1
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg	Møtedato	Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen	17.03.10	21/10

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 7 gis Karle Brenne dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone A. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksfremlegg.

Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 93 godkjennes søknad fra Karle Brenne om deling av grunneiendommen Brenne Nordre med gnr/bnr 47/1 i Levanger kommune som omsøkt. Fradelte parsell skal benyttes som tomt for bolig.

Det forutsettes at Statens vegvesen innvilger utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra riksveg 754.

Vedlegg:

Søknad om dispensasjon PDF
Områdekart PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Saksopplysninger:
Innherred samkommunes enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) mottok 02.06.2009 en søknad om deling av grunneiendom og søknad om dispensasjon fra Karle Brenne.

Forholdet mellom gammel og ny Plan- og bygningslov:
Søknaden er mottatt før 01.07.2009 da plandelen til den nye Plan- og bygningsloven trådte i kraft. Dispensasjonsbehandlingen behandles derfor etter gammel Plan- og bygningslov av 1985.

Søknaden:
Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 1 dekar fra eiendommen Brenne Nordre med gnr/bnr 47/1 på Skogn i Levanger kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som boligtomt. Parsellen skal ha atkomst fra riksveg 754 via eksisterende avkjørsel.

Planstatus:
Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor LNF-sone A, hvor det i utgangspunktet ikke er tillatt med fradeling av boligtomter. Det søkes om dispensasjon i fra kommuneplanen.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 7 og § 95 ble saken oversendt i brev datert 22.06.2009 til Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen Region midt og Innherred samkommunes enhet for Landbruk for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Omsøkte parsell ligger i følge Riksantikvarens database over kulturminner i nærheten et kulturminne. Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i brev datert 08.07.2009 at de må foreta en befaring i området for å avklare forholdet til automatiske freda kulturminner. I brev datert 11.09.2009 viser de til befaring 09.09.2009, og sier at de har ingen merknad til tiltaket. De viser videre til Kulturminnelovens § 8 og ber om at fylkeskommunen blir varselet dersom det under arbeidet skulle dukke opp hittil ikke kjente kulturminner.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin Landbruksavdeling skriver i brev datert 11.08.2009 følgende:
”Landbruksdirektøren finner innledningsvis grunn til å vise til det klart innskjerpede jordvernet, inkl. målet om en halvering av årlig omdisponert dyrka jord innen 2010. Det vises spesielt til felles brev fra Landbruks- og matdepartementet og Miljøverndepartementet til kommunene m.fl. av 21.02.06. Brevet retter fokus på at grep i forhold til jordvern må tas gjennom overordnet plan/kommuneplan, og at en i størst mulig grad må unngå bit-vise omdisponeringer av dyrket jord gjennom dispensasjonssaker og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan.
Omsøkte areal er i dag en del av et beiteområde. Ihht rundskriv M-4/2003 fra Landbruks og Matdepartementet, pkt. 7.2, regnes som dyrka jord fulldyrka jord, overflatedyrka jord og gjødsla beite. Den omsøkte tomten og beitet ligger inntil et eksisterende område med en del boliger.

Innherred samkommune er godt i gang med revisjon av kommuneplanens arealdel, og landbruksdirektøren er gjennom planprosessen kjent med at det ses på muligheten for flere boliger i nettopp dette området. Dersom det skal åpnes for flere boliger i dette området, blir det vesentlig å finne naturlige og klare grenser mot jordbruksareal, samt en god utnytting av det evt. avsatte området ut fra topografi, infrastruktur m.v. Landbruksdirektøren vil derfor klart fraråde kommunen å dispensere i dette området nå inntil grensene for flere boliger i dette området er trekt, og for også å hindre at ny bolig hindrer et helhetlig grep og en hensiktsmessig utnytting av området. Den evt. utbygging som skal skje i dette området bør finne sin form gjennom et helhetlig plangrep.”

Fylkesmannens Miljøvernavdeling skriver i samme brev at omsøkte tiltak ligger samlokalisert med eksisterende bebyggelse i området, og at der derfor ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser ikke har merknader til fradelingen.

Fylkesmannens Kommunal og administrasjonsavdeling skriver i samme brev at de ber om at det vurderes om utbygging i forbindelse med fradelingen vil ha noen betydning for forholdet til samfunnssikkerhet, og at dette i så fall tas hensyn til i behandlingen av saken.

Statens vegvesen Region midt sier i brev dartert 14.08.2009 at de har ingen innvendinger til fradeling av nevnte parsell som skal benyttes til bolig. De sier videre at utvidet bruk av avkjørsel kan påregnes dersom kommunen vedtar å gi dispensasjon til fradeling av omsøkte parsell.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk avslo søknaden etter Jordloven i vedtak datert 16.09.2009 med begrunnelse i at søknaden var i strid med jordvernet og plansituasjonen.

Vedtaket ble påklaget i brev mottatt 06.10.2009 og samkommunestyret tok klagen til følge i sak 31/09 i møte 29.10.2009

Nabovarsling:
Karle Brenne ble bedt om å gjennomføre nabovarsling i brev datert 26.06.2009 og i brev datert 12.11.2009. Gjenpart av nabovarsel er mottatt 26.11.2009.

Det er skrevet merknad fra Andreas Brenne som er eier av naboeiendommen 47/11. Disse er stilet til Karle Brenne og omhandler mulig endring av adkomst til omsøkte parsell og flere av nabotomtene. Det er ønske om å legge adkomsten fra Bjørnangvegen i stedet for i fra riksvegen.

Veg, vann og avløp:
Atkomst er tenkt i via privat veg til riksveg 754. Statens vegvesen Region midt sier at utvidet bruk av avkjørsel kan påregnes dersom kommunen vedtar å gi dispensasjon til fradeling av omsøkte parsell.

I brev fra PBOM datert 26.06.2009, 12.11.2009 og 22.12.2009 er Karle Brenne bedt om å fremskaffe nødvendige vegretter over annen privat grunn frem til offentlig veg.

Vedlagt brev datert 08.12. 2009 er to av vegrettene, mens den siste ble mottatt 19.02.2010.

Omsøkte parsell skal ha vannforsyning fra Øvre Skogn Vasslag. Vedlagt brev datert 08.12.2009 er brev fra vasslaget hvor de innvilger søknad om vannforsyningen.

Avløp skal kobles til kommunal ledning.

Samfunnssikkerhet:
I følge de flomsone- og kvikkleiresonekart som kommunen har tilgang til, ligger omsøkte parsell ikke innenfor flomsoner eller faresoner for kvikkleire. Kommunen kjenner ikke til andre farer i forhold til grunn, som for eksempel radon.

I forbindelse med byggesøknaden for bolighus er også grunnforholdene en del av ansvarsområdene som skal prosjekteres. Da knyttes det også en ansvarsrett for prosjektering med kontroll til et ansvarlig foretak.

Vurdering:
Omsøkte fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger. Fylkesmannens i Nord-Trøndelag sin Landbruksavdeling fraråder klart kommunen å innvilge dispensasjon. Dette er grunnen til at PBOM velger å legge saken frem for politisk behandling i Plan- og utviklingskomiteen.

Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon.

Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket ”særlige grunner”, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til ”særlige grunner” oppfylt.

Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.02.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon.

Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere.

Søker begrunner søknaden med følgende:

Søker skal selge gården til neste generasjon, og ønsker først å dele fra ei tomt til dattera, som ønsker å bosette seg i nærheten av heimgården.
Arealet ligger i nærheten av et eksisterende boligfelt og boligen vil på den måten falle naturlig i landskapet.
Lett å koble til strøm, vann og kloakk.
Området benyttes til beite, men fradelingen vil ikke påvirke beitegrunnlaget nevneverdig og dermed vil heller ikke avkastningen påvirkes vesentlig.
Eiendommen kan lett tilknyttes veg.
Det trengs ingen større terrenginngrep.
Det vil bli tatt hensyn til eksisterende bygningsmiljø ved utforming og materialbruk.

Grunner som taler mot dispensasjon:

Deler av de oppgitte grunner anses som generelle.
Å gi dispensasjon vanskeliggjør praktisering av kommuneplanen.
Kommuneplanen blir mindre forutsigbar.
Å gi dispensasjon skaper presedens.

I Fylkesmannen i Nordland sin behandling i klagesak om fradeling av hyttetomt på eiendommen Fåraaunet i Åsenfjord, bemerkes det at søkers tilknytning til området ikke kan tillegges særlig vekt. Dette vil gjelde generelt i mange delingssaker. Mens arealbruk og bygninger/konstruksjoner fastlegges og oppføres i et langt perspektiv, vil eierforholdene på stedet oftest være skiftende.

Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan, slik som Fylkesmannen påpeker. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm.

Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene.

Å vurdere alle disse momentene i en helhet for en hel kommune, er en del av prosessen med å lage/revidere en kommuneplan. Ny kommuneplanen for både Levanger og Verdal kommuner er nå under utarbeiding.

Det er kommet innspill til kommuneplanen om boliger i området. I det videre arbeid med kommuneplanen foreslås det å omdisponere området til boligformål, men at nærmere avklaringer må skje gjennom detaljregulering.

Fylkesmannens landbruksavdeling gir uttrykk for at de klart fraråder kommunen å innvilge dispensasjon i saken. De er også kjent med at det foreslås å omdisponere området til boligformål i kommuneplanen. Det som blir viktig i så henseende er å finne naturlige og klare grenser mellom bolig- og jordbruksareal, og å sikre best mulig utnytting. De mener en bør avvente fradelingssøknaden til dette er avklart, for å unngå at ny bolig hindre helhetlig grep og hensiktsmessig utnytting av området.

PBOM er enig med Fylkesmannen i at omdisponering av landbruksformål til boligtomter bør skje gjennom en planbehandling. Dette for å sikre en helhetlig og hensiktsmessig utnytting. Tomta en er del av et område som er foreslått som utbyggingsområde i foreløpig utkast til ny kommuneplan, arealdelen. Av vedlegg framgår at foreslått ny veg tanger tomta, og at vegen følger nabogrensa ned til offentlig veg. Omsøkte tomt ligger i ytterkanten av et enhetlig framtidig boligområde og vil ikke begrense eller styre utbyggingen av området.

Det er i den senere tid gitt flere dispensasjoner til fradeling av boligtomter innenfor LNF-formålet i kommuneplanen. Fra 2006 og til i dag kan nevne følgende saker:

PUK sak 36/06 (Arne M. Lie)
PUK sak 68/06 (Kåre Glæstad)
Plan- og byggesakssjefens sak 824/06 PDF (Ola Gildberg)
PUK sak 65/07 (Børge Lund)
PUK sak 76/07 (Berit Spillum)
PUK sak 77/07 (Pål I. Salberg)
PUK sak 90/07 (Solveig og Per Wennes)
PUK sak 102/07 (Lars Stavrum)
PUK sak 28/08 (Ruth Granås)
PUK sak 042/08 (Oddleiv Myhr)
PUK sak 072/08 (Vidar, Jan Inge og Torbjørn Lunde) – Bruksendring av fritidsbolig til enebolig
PUK sak 091/08 (Magnar Nerenget)
PUK sak 106/08 (Anne Margrete Leite)
PUK sak 30/09 (Arne Bolkan)
PUK sak 82/09 (Olav Ringstad)
PUK sak 83/09 (Arne Lauritz Jessen)

Disse sakene er vedtatt gjennom dispensasjon fra LNF og kan slik kanskje også danne presedens for denne saken. Samtidig er det store ulikheter mellom denne søknaden og de nevnte søknader. De andre søknadene er for frittliggende tomter og det er ikke presedensgrunner for at en i dette tilfellet vil fremme en positiv innstilling. Utbyggingen inngår i en helhet sammen med eksisterende bebyggelse og vil også inngå i framtidige/foreslåtte planer. Forslaget byr ikke på problemer i forhold til en kulturlandskapevurdering, tilknytning til off. veg er i orden og likeså forholdet vann og kloakk.

Med bakgrunn i ovennevnte finner PBOM at det foreligger en overvekt av særlige grunner og anbefaler at det innvilges dispensasjon i fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-område.

Forutsetninger for dispensasjonen er at vegvesenet gir endelig samtykke til utvidet bruk av avkjørselen fra riksveg 754.

Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 17.03.2010 19:06

Tips en venn

Skriv ut