Saksbehandler: Kirstine Karlsaune Saksordfører: Siv By, SP
Arkivsaknr: 2008/3665 - /L2008009
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Hildfrid Brattås, Terje Holan og Astrid Buran pva. berørte beboere i Tors veg klager (dat. 10.12.09) på Levanger kommunestyres vedtak 09.12.09, sak 63/09, reguleringsplan for Bunnpristomta.
Klagen imøtekommes ikke og saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Klage på reguleringsvedtak.
Vedlegg:
1 Estetikkutvalgets vurdering, datert 07.01.2010 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Hildfrid Brattås (hjemmelshaver av gnr. 3/149), Terje Holan og Astrid Buran (hjemmelshavere av gnr. 3/148), har på vegne av berørte beboere i Tors veg, med brev datert 10.12.09 påklaget Levanger kommunestyres vedtak 09.12.09, sak 63/09, av reguleringsplan for Bunnpristomta. De anmoder om at det planlagte bygget tillates bygd med 1 etasje og sokkel, slik øvrig bebyggelse er, eller at tomten selges som eneboligtomter.
Vedtatt reguleringsplan tillater boligbebyggelse; leiligheter i konsentrert bebyggelse, i inntil 2 etasjer med maksimal totalhøyde på 7,0 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng og med flatt tak. Illustrasjonene viste to bygg med til sammen 8 boenheter.
Klagefrist: Berørte parter ble tilskrevet om vedtaket med brev av 17.12.09 og reguleringsvedtaket ble kunngjort den 19.12.2009. Klagen ble mottatt før kunngjøring av vedtaket, dvs. godt innenfor klagefristen på tre uker. Underskrevet klage ble levert kommunens ekspedisjon den 11. desember. Underskrevet liste over berørte parter går fram av brev av 18.06.09, som er signert av 22 personer, pva. 19 eiendommer.
Klagens innhold
Det klages på kommunestyrets vedtak av reguleringsplan for Bunnpristomta.
Feilaktig informasjon
Vi mener feil informasjon ble gitt under Kommunestyremøtet 09.12.09. Det ble av leder i PUK antydet at vi bor i et veldig skrått terreng, og at de som bor i nest fremste rekke i den eksisterende bebyggelsen har bedre utsikt enn de som bor i den fremste. Da kan han ikke ha vært i leilighetene under befaring, for dette er direkte feil.
Det planlagte nybygget vil ikke komme langt under den fremste rekka. Det vil derimot dekke til store deler av utsikten ettersom det kommer midt i utsiktssjiktet.
Var saksordfører godt nok forberedt til å legge saken fram for kommunestyret?
Ubesvarte spørsmål
Representant for arbeiderpartiet (Ap) bemerket at område rundt det planlagte bygget er veldig skrått, opp til 1:2. Alt som skrår mer enn 1:3 skal ikke regnes som godkjent område for leik (FL) og grønt (FG). Hvordan har utbygger tenkt å løse dette problemet? Han må vel forholde seg til regelverket?
Ap bemerket at kotehøyde ikke står beskrevet godt nok. Kan det redegjøres for dette?
Ap etterspurte også estetikkutvalget, og fikk et noe vagt svar fra leder i PUK. Vi kan ikke se at saken er behandlet i estetikkutvalget. Kan vi få bekreftelse på det? Dette må være en sak som krever estetikkvurdering.
Dere fikk etter befaring her i Tors veg dokumenter som viser at utbygger benytter areal helt ut i Nordsivegen for å oppfylle kravet om FL og FG. Vi savner oppfølging av disse opplysninger. Hva er gjort for å kontrollere disse opplysningene?
Alternativer til utbygger
Vi ber om at det planlagte bygget tillates bygd med 1 etasje og sokkel, slik øvrige bebyggelse er, eller at tomten selges som eneboligtomter.
Tidligere merknader fra klagerne
Partenes høringsuttalelse av 18.06.09, er besvart i kommunestyresaken.
Forhåndsuttalelsen var spesielt kommentert i planbeskrivelsen, under overskriften ”Konsekvenser for nabobebyggelse.”
Estetikkutvalgets vurdering/kommentar
… Illustrasjoner som er forelagt synliggjør mer moderne arkitektur. Det kan være positivt i seg selv og i mange tilfeller helt riktig at dagens bygg skal være bygd i sin samtid. Det er derimot viktig at den nye arkitekturen tar opp i seg elementer/ eller preg som får bygget til å harmonere med omgivelsene. Det synes å være lite ivaretatt i dette tilfellet hvor bygget bryter ikke bare med stil men også i form og dimensjon. …
Så vidt estetikkutvalget kan forstå, vil det ikke være plass for mere utbygging i dette nærområdet. Dermed vil dette byggeprosjektet bli stående for seg selv og således ikke harmonere spesielt godt med omkringliggende bebyggelse.
Bunnpristomta ligger på flatt terreng mens øvrig bebyggelse ligger langs med det fallende terrenget. Høyden på husene er nødvendigvis ikke det største problemet, men heller store volumer uten større siktsoner mellom seg. Ved å snu lengderetningen på husene og splittet de opp i mindre enheter kunne man kanskje ha løst siktsoner mellom husene selv med saltak. Se vedlegg for fullstendig uttalelse.
Arkplan arkitekters kommentar til Estetikkutvalget
Arkplan påpeker at det er lite trolig at bygget blir akkurat slik foreløpige skisser av leilighetsbygget, vedlagt reguleringssaken, viste – meningen var å vise hovedtrekkene. Bygget må være i hht. ny reguleringsplan, og en er ikke bundet opp av forhold i tidligere plan. Estetikkutvalgets forslag om å splitte opp bebyggelsen og endre takformen til saltak vil medføre så store endringer at reguleringsplan med bestemmelser sannsynligvis må endres og behandles på nytt. Arkplan ser ingen fare i å planlegge bygget med bakgrunn i ny plan, og antar at kommunale myndigheter og Estetikkutvalget fortsatt har muligheter til å påvirke utformingen i fbm. byggesaksbehandling.
Vurdering:
Kommentar til Estetikkutvalgets forslag
Vedtatt reguleringsplan tillater kun flatt tak på bebyggelsen, dvs. at evt. saltak må behandles gjennom en planendring eller dispensasjon fra planen. Ifølge plankartets tegnforklaring er omriss av planlagt bebyggelse kun en illustrasjon (ikke juridisk bindende). Ny bebyggelse må imidlertid plasseres innenfor det gule byggeområdet.
Kommentar til Arkplans uttalelse
Byggesøknad i samsvar med reguleringsplanen behandles av administrasjonen, og Estetikkutvalget blir normalt ikke involvert. Pr. i dag gjelder PBL 1985 § 74 nr. 2 i forhold til byggets utseende.
Vurdering av punkter i klagen
Angående påstått feilaktig informasjon
Å opprettholde utsiktsforhold ved fortetting kan være vanskelig og det er et skjønns-spørsmål om dette bør være avgjørende for arealutnyttingen. Naboers endrede utsiktsforhold som følge av et planforslag er ikke enkelt å forutse, og vi går følgelig ikke nærmere inn på dette. Konsekvensene var søkt illustrert i snitt vedlagt plansaken.
Angående ubesvarte spørsmål
Helningsgrad uteareal: I sakspapirene skrev vi at: ”Uteareal brattere enn 1:3 bør normalt ikke regnes med som uteopphold.” Dette er hentet fra Husbankens veileder ”Gode boligområder”, og er kun veiledende. Store terrenginngrep bør unngås, og ifølge reguleringsbestemmelsene skal prinsippene for universell utforming legges til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene.
Kotehøyde: Den forholdsvis flate tomten kunne vært egnet for fastsettelse av maks kotehøyde for bebyggelsen, men planen fastla i stedet maks totalhøyde i meter. Maks kotehøyde påvirkes av hvordan bygget plasseres i terrenget, og forhold som adkomst og nedkjøring til parkeringskjeller inkl. evt. grunn-/terrengarbeid kan påvirke resultatet. Prinsipper for universell utforming skal bl.a. legges til grunn.
Illustrasjon/snitt vedlagt reguleringssaken antydet høydevirkning i fht. nabobebyggelse, og viste maks kotehøyde ca. +19,5. Dvs. ca. 1,5 m høyere enn mønet til bakenfor-liggende garasjerekke. Det gikk imidlertid fram av planbeskrivelsen at hvis det antas at golvnivå i 1. etasje for planlagt bebyggelse vil være som dagens butikkbygg, ca. kt. 12,8 vil en med en byggehøyde på 7 m kunne nå opp i ca. kt. 20 (19,8), dvs. omtrent i øyehøyde for en voksen person som står i 2. etasje i Tors veg 10 og 12.
Estetikkutvalget ble ikke tilskrevet ved offentlig ettersyn, men de hadde anledning til å uttale seg på bakgrunn av kunngjøringen. De ble forøvrig minnet om denne saken pr. e-post den 14.08.09, men vi mottok ingen høringsuttalelse. På bakgrunn av klagen ble de bedt om en kommentar, og denne følger vedlagt.
Ved sluttbehandling anså vi at to etasjer ikke syntes urimelig høyt, sett i fht. omgivelsene. I tillegg til bygningenes plassering på tomta, bestemmer volum-oppbyggingen i stor grad både det visuelle samspillet med omgivelsene og bygningenes estetiske verdi. Da omriss av planlagt bebyggelse ikke er juridisk bindende, og heller ikke veiledende (anført som ”illustrasjon”), står utbygger forholdsvis fritt i fht. plassering og volumoppbygging/evt. oppdeling av bebyggelsen innenfor byggeområdet. Estetiske hensyn må imidlertid tas. Denne uforutsigbarheten i planen synes flere å ikke være oppmerksom på. Dette gir rom for justering av bebyggelsen, og planens føring mht. boligtype er forholdsvis vag; ”leiligheter i konsentrert bebyggelse.” Vi håper at planens romslighet benyttes til det beste for alle parter, men ser at evt. justering kan bli vanskelig uten å gå ned på antall leiligheter og/eller leilighetsstørrelse. Bredden på leilighetene ble for øvrig redusert med 0,6 m (1 modul) hver etter offentlig ettersyn. Utearealet er tilpasset 8 boenheter, men antall boenheter er ikke fastsatt i planen. I fbm. søknad om byggetillatelse kan det forøvrig kreves supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap.
FL (felles leke- og oppholdsareal) og FG (felles grøntareal):
Ved PUKs befaring var saken ferdig utredet fra administrasjonen. Planavgrensningen ut mot Nordsivegen ser ut til å følge tomtegrense, og dette anses greit i fht. planer og eksisterende situasjon. Flere tomtegrenser langs sydsiden av Tors veg overlapper delvis regulert trafikkareal (i plan fra 1973), da det ikke er nøyaktig samsvar mellom plan og eksisterende veg. Planendringen anses grei i fht. dagens situasjon.
Som nevnt i sakspapirene bør det for planlagte 8 boenheter sikres minst 400 m2 felles eller offentlig uteareal, hvorav småbarnslekeplass på minst 100 m2. Felles lekeplass FL på 0,45 daa oppfyller disse kravene. Felles grøntareal langs Nordsivegen er således ikke påkrevd, og dette er for øvrig ikke egnet til uteopphold pga. vegtrafikkstøy. Dette er en ubebyggbar del av tomta, som skal gis et grønt preg.
Angående alternativer til utbygger
Angående klagernes anmodning om 1 etasje + sokkel, lik øvrig bebyggelse:
Kartgrunnlaget viser kun 5 meters koter, men bebyggbart areal av tomta vil være relativt flatt. Tilliggende nabotomter ligger noe høyere i terrenget. Det synes mest naturlig/ønskelig å tilpasse bebyggelsen til tomta og ikke omvendt, og vi har følgelig forståelse for at illustrasjoner vedlagt planen ikke viste sokkelløsning. Vi antar at evt. sokkelhus også ville fått to etasjer mot Nordsivegen samt at forhold som plassering på tomta, takform, husbredde/-lengde m.m. ville påvirket resultatet. Bl.a. ble flatt tak valgt med tanke på å redusere begrensningene i utsikt for bakenforliggende bebyggelse.
Angående klagers forslag om at tomten selges som eneboligtomter: Salg av privat eiendom angår ikke kommunen, men vedtatt plan legger ikke til rette for oppdeling i eneboligtomter. Ifølge bestemmelsens skal det oppføres ”leiligheter i konsentrert bebyggelse”, og dette utelukker eneboliger. Hvis tomten skal benyttes til eneboliger bør den omreguleres, og det stilles i dag ofte høye krav til utnytting ved omregulering. Kommunen ser ikke grunn til å sette i gang en slik prosess.
Konklusjon
Klagerne hadde lignende merknader både i forhåndsuttalelse og høringsuttalelse, og vi kan ikke se at det foreligger nye opplysninger som tilsier at klagen bør imøtekommes. Vi tilrår at klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.
Saksprotokoll i Levanger kommunestyre - 09.12.2009 - video
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Plan- og utviklingskomiteens innstilling enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert 27.05.09, rev. 01.09.09 og med bestemmelser sist rev. 07.10.09, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.10.2009
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.
INNSTILLING:
Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert 27.05.09, rev. 01.09.09 og med bestemmelser sist rev. 07.10.09, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.
Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert 27.05.09, rev. 01.09.09 og med bestemmelser sist rev. 07.10.09, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
1 Planbeskrivelse PDF
2 Reguleringsbestemmelser sist rev. 07.10.09 PDF
3 Plankart sist rev. 01.09.09 PDF
4 Situasjonsplan, fasade, snitt PDF
5 Illustrasjoner sol- og skyggeforhold PDF
6 Kart over boligområdet ved Tors veg PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelse 1-9.
Saksopplysninger:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 10.06.09, sak 57/09, at forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 20.06.09, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 22.06.09. Høringsfristen var satt til 01.08.09.
Planområdet er på ca. 2 dekar og ligger syd for krysset Tors veg x Nordsivegen. Området foreslås regulert til byggeområde for konsentrert bebyggelse m/tilhørende fellesområder.
Følgende uttalelser er mottatt:
1 Sametinget, 23.06.09
2 Berørte naboer i Tors veg, 18.06.09
3 NVE, 25.06.09 – ber om utsatt frist
4 NTE Nett AS, 02.07.09
5 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 15.07.09
6 Eldres Råd, 30.07.09
7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 28.07.09
8 Sivilforsvaret, 17.09.09
9 NVE, 28.09.09
Mindre justeringer av planen etter offentlig ettersyn
Revisjon 01.09.09: For å imøtekomme merknader er bredden på leilighetene redusert med 0,6 m (1 modul) hver, slik at byggeområdet er trukket noe lenger unna Tors veg.
En har flyttet formålsgrensa mot felles avkjørsel og parkeringsplassene 1,2 m sørover.
§ 2.2 i bestemmelsene er justert etter råd fra fylkesmannen og i dialog med grunneier.
Revisjon av bestemmelsene 07.10.09: § 2.8 er tilføyd på bakgrunn av råd fra NVE.
Illustrasjonene i vedlegg 5 er ikke oppdatert.
Vurdering:
1 Sametinget, 23.06.09
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jfr. kulturminnelovens § 8 annet ledd. Dette pålegget må formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda.
Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
2 Berørte naboer i Tors veg, 18.06.09 (22 underskrifter pva. 19 eiendommer)
Grunneiere med merknader til planen er vist med kulepunkt i kartvedlegg 6. Naboene skriver at mange beboere mister sjøutsikten, og får vesentlig verditap på boligen sin.
1. Grunnleggende forutsetninger
Naboene anser det som viktig å ta vare på bomiljøet i området, noe de mener fire punkter i reguleringsbestemmelser for Gjemble m.v., stadfestet 01.08.1973 gjør:
Punkt 1: ”Hvor annet ikke er særskilt angitt på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen med bolighus på 1 etasje. Sokkeletasje kan benyttes der hvor denne kan innpasses uten vesentlige endringer av terrenget. Innredning av sokkeletasje til bolig kan skje innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene.”
Et 2-etasjes hus med parkeringskjeller vil bryte med dette punktet. En får heller ikke en åpen bebyggelse.
Punkt 4: ”Bebyggelsen skal legges slik at den faller best mulig inn i terrenget.”...
Vi stiller oss spørrende til om det tenkte leilighetskomplekset faller godt inn i terrenget, og om den estetiske harmonien vil bli ivaretatt.
Punkt 13: ... ”Ingen tomt må beplantes med trær som kan være til vesentlig ulempe for de omboende.”...
Hvordan kan man da sette opp et stort bygg? Det vil komme under betegnelsen vesentlig ulempe for de omboende.
Punkt 14: ”Det kan ikke ved privat servitutt etableres forhold som står i strid med nåværende reguleringsbestemmelser.”
Vi kan ikke se at utbygger kan iverksette dette uten å bryte med flere av regulerings-bestemmelsene for området. Flere har kjøpt med utgangspunkt i at overnevnte fortsatt gjelder. Håper denne planen ikke vil ødelegge bomiljøet for etablerte boliger.
2. Velferd og bomiljø
Den østvendte sjøutsikten er boligenes eneste frisiktsone. I dag har vi bygninger på alle kanter, men ut mot sjøen har vi det ganske fritt og åpent. Bunnprisbygget ligger skrått nedenfor boligene, og hindrer ikke utsikten mot sjøen. Det har også skrånende tak mot øst, slik at byggets østside er vesentlig lavere enn på byggets høyeste punkt. Et 2-etasjes leilighetskompleks vil komme midt i frisiktssonen. Noen beboere vil også få direkte innsyn fra evt. leiligheter på Bunnpristomta.
Planlagt nybygg er vist lenger øst enn nåværende forretningsbygg, og dette vil føre til at en større sektor av sjøutsikten forsvinner. En trailer med høyde 4 m, som sto parkert ved Bunnprisbyggets sjøside, der hvor bygget kommer til å stå, tok en vesentlig del av sjøutsikten. Den planlagte bygningen vil bli 3 meter høyere, og ta bort frisiktsonen for bakenforliggende beboere.
Utsiktssjiktet må ikke forveksles med garasjenivået til bakenforliggende boliger.
Det blir i saksutredningen påpekt at det nye leilighetskomplekset bare er 1,5 m over bakenforliggende garasjer. Dette er ikke et relevant argument da garasjerekken i dag ligger på sokkelnivå og ikke i utsiktssjiktet til Tors vei 8, 10 og 12.
Presiserer følgende fra tidligere uttalelse av 17.03.09: Den planlagte bygningen vil forringe vår utsikt mot sjøen i meget stor grad. Når bygget i tillegg blir veldig langt er det klart at ulempen ved dette bygget blir stor for oss som bor bakenfor.
Om tidligere behandling av byggesaken for Tors vei 14 i 1978:
Det vises til vedtatte innstilling av sak 459/78 i møte 24.08.1978 der det fremkommer at planer for forretningsbygg i Tors vei 14 vil gi en takhøyde på 4,6 meter over terrenget. Bygningsrådet viser til fylkesmannens brev 17.03.1978 og vedtak i sak 601/77. I brev av 17.03.1978 fremgår det tydelig at det må tas store hensyn til den bakenforliggende bebyggelse ved utforming av bygget. Sitat: ”Denne sektor av utsikten må imidlertid sies å være viktig for observasjon av trafikken på fjorden og andre utsiktsmessige kvaliteter som vannflaten byr på.”
I 1978 ble det vedtatt at en senking av takhøyde på 1-1,5 meter (det vil si å gå fra en byggehøyde på 6 meter, som det ble søkt om, til 4,6 meter) vil føre til at vesentlige utsiktsmessige kvaliteter vil kunne bli ivaretatt. Bygningsrådet fant derfor å kunne godkjenne de nye planene for forretningsbygg på 4,6 meter i Tors vei 14.
Overnevnte ivaretok vesentlige utsiktsmessige kvaliteter. Vi kan ikke se at forholdene har endret seg siden da. Den utsiktsmessig kvaliteten er ikke blitt mindre viktig å bevare for bebyggelsen bakenfor. Derimot legges det i dag langt større vekt på bomiljø enn for 30 år siden. Politiske føringer, men også internasjonal forskning understreker viktigheten av miljøet for folks helse og livskvalitet. Blant annet omhandler boka ”Svensk miljöpsykologi” (Johansson & Müller, 2005) svensk forskning på feltet de siste 20 årene.
3. Verditap og nedsatt omsettbarhet
Denne saken har et vesentlig økonomisk aspekt for de berørte parter.
Sjøutsikten er boligenes hovedattraksjon. Den økonomiske verdien på utsikten for hver enkelt boenhet varierer. Den vil være betydelig for noen, og det vil være omtrent 15 boenheter som får verdireduksjon på grunn av et eventuelt nytt boligkompleks. Vi har sterke innsigelser på at vårt verditap skal gi andre direkte økonomisk gevinst.
Mange av boenhetene vil også bli vanskeligere å omsette. Omtrent 15 boenheter mister sjøutsikten, mens 4 av 8 nye leiligheter vil få sjøutsikt. Samlet gir dette ingen verdivekst på boliger i området, men et forringet bomiljø for mange.
Befaring: Plan- og utviklingskomiteen bes komme på befaring før videre behandling. Kontaktpersoner i boligområdet er oppgitt i brevet.
Kommentar:
1. Grunnleggende forutsetninger: Den nye reguleringsplanen vil, etter vedtak, erstatte aktuelle deler av tidligere reguleringsplan. Ved utarbeidelse av ny reguleringsplan er en ikke bundet opp av forhold i tidligere reguleringsplan. To etasjer synes ikke urimelig høyt, sett i fht. omgivelsene.
2. Velferd og bomiljø:
Vedlagte snitt illustrerer siktforholdene fra 2. etasje i Tors veg 10 eller 12. Se også vurderingen i vedlagte planbeskrivelse, som fulgte saken ved første gangs behandling.
Bebyggelsen antydes å bli 2,5 m høyere enn eksisterende butikk. Ifølge vedlagte snitt vil ny bebyggelse rage ca. 1,5 m høyere enn bakenforliggende garasjerekke.
Forringet bomiljø, gjennom tap av utsikt, er en av farene ved fortetting. Selv om planområdet ligger forholdsvis lavt i fht. de fleste naboene som har merknader til planen, ser vi at ny bebyggelse nærmere sjøen og med større høyde og utstrekning kan være uheldig siktmessig for en del naboer. Vi har forståelse for at reduksjon av sjøutsikt kan oppleves tungt. De utilsiktede konsekvensene i så måte antas størst for de nærmeste og lavest beliggende nabotomtene/boligene. Vi har problemer med å se at hele 15 boliger mister sjøutsikten, men har da ikke satt oss inn i detaljutforming av den enkelte bolig. De fleste naboeiendommene ligger noe høyere (vedlegg 6 viser 5-meters høydekurver) og flere har også annen bebyggelse mellom seg og nytt prosjekt. Foreslått gesimshøyde på 7 m synes heller ikke urimelig høyt i et så sentrumsnært boligområde, hvor en gjennom omregulering bør søke å oppnå bedre arealutnytting.
Forholdet til tidligere vurderinger: Høyde og takform (pulttak eller flatt) var tema da nåværende butikk skulle bygges. I fylkesmannens brev av 17.03.1978 ble naboklage tatt til følge ved at alternativ med flatt tak skulle utarbeides. Det sto videre at: ”Dersom en tilstrekkelig reduksjon i byggehøyden oppnås, forutsettes dette alternativet valgt fremfor alternativet med pulttak.”
Vi har inntrykk av at det i overnevnte sak var mulig å imøtekomme naboene, gjennom mindre justeringer av bygget, uten at dette gikk noe særlig utover planlagt byggeprosjekt. Det nye boligprosjektet i 2 etasjer og med flatt tak lar seg ikke tilpasse like enkelt, hvis en skal hensynta både naboer og utbygger. Det synes ikke like opplagt at naboenes utsiktsforhold bør tillegges størst vekt. En er forøvrig ikke bundet av tidligere vurderinger.
Innsyn: Avstanden mellom planlagte boliger og husrekken i Tors veg 10 og 12 synes forholdsvis romslig sammenlignet med avstanden mellom husrekkene i eksisterende bebyggelse. Eksisterende bebyggelse som anses mest berørt i fht. temaet innsyn ligger også noe høyere. Temaet innsyn kan hensyntas nærmere ved detaljutforming/ prosjektering av bebyggelsen. Bygningenes lokalisering i fht. uteområde, solside, himmelretning, utsikt osv. har imidlertid også noe betydning for utformingen.
3. Verditap og nedsatt omsettbarhet:
§ 32 nr. 2 i PBL 85 omhandler erstatning for tap ved reguleringsplan. Dette er også videreført i § 15-3 i ny PBL. Bestemmelsen omhandler tilfeller hvor en eiendom bebygges i hht. reguleringsplan som gir den en vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området, og hvor verdien av disse som følge av dette er blitt betydelig forringet. Vi kjenner ikke til evt. praksis og har heller ikke vurdert hvorvidt dette synes aktuelt her. Vi antar bestemmelsen sjelden kommer til anvendelse.
3 NVE, 25.06.09
Ber om 8 ukers fristutsettelse.
4 NTE Nett AS, 02.07.09
Ingen spesielle merknader, nettstasjonens plassering er tatt med i planen. Bekrefter at arealet nærmest nettstasjonen ikke er spesielt egnet for lek og at fri adkomst til nettstasjonen må opprettholdes.
Plasseringen av bygget nærmere Tors veg kan komme i konflikt med NTEs høyspenningskabler som forsyner nettstasjonen og disse må det tas hensyn til ved en utbygging. Viser til kartutsnitt som viser strømanleggene i området.
Kommentar:
Nettstasjonen ligger like utenfor planområdet, og vi antar at planen ikke endrer adkomstforholdene til denne. Strømanleggene i området skal ifølge NTE ikke utgjøre noen spesiell helserisiko i fht. elektromagnetiske felt. Strømanleggene forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. Løsningen langs Tors veg er blitt noe romsligere med siste revisjon 01.09.09.
5 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 15.07.09
Atkomst og manøvreringsareal til parkeringsplasser og -kjeller synes meget knapt.
Leikearealet består av lange og relativt smale areal. Spesielt er arealet sør for bebyggelsen ut mot eiendomsgrensa for smalt til å gi mulighet for allsidig leik. For å gjøre forholda både for atkomst/parkering og leik mer romslig bør det vurderes å redusere lengden på bebyggelsen med 3-4 m.
Kulturminner
Det er undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. En finner at det ikke foreligger konflikt med automatisk freda kulturminner, jfr også KML § 8.1. Har derfor ingen innvendinger til planen.
Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.
Kommentar:
Ifølge arkitekten lar det seg ikke gjøre å flytte leilighetsbyggene på sørsiden av tomta da forsvaret forlanger at tilfluktsrommet ikke kan rives. I samråd med grunneier har de i stedet kommet fram til at bredden på leilighetene kan reduseres med 0,6 m (1 modul) hver. Dette øker avstanden til Tors vei med 2,4 m, noe som vil bedre adkomsten til p-kjelleren. På bakgrunn av overnevnte har en ved revisjon den 01.09.09 flyttet formålsgrensa mot felles avkjørsel og parkeringsplassene 1,2 m sørover. Dette resulterer også i noe mindre byggeområde og lekeområde. En har beholdt samme utnyttelsesgrad som i opprinnelig plan, da denne reduksjonen tilsvarer ca. reduksjonen pga. mindre bygg.
Overnevnte justering av lekearealet på ca. 10 m2 anses å være av mindre betydning, da arealkravet fortsatt er oppfylt og arealet inntil trafoen heller ikke synes særlig egnet. Mesteparten av lekearealet er vist sydvest for boligene, hvor arealet også er bredest. Ifølge sol- og skyggekart faller imidlertid mye av dette lekearealet i skygge på ettermiddagstid (kl. 16.00), ved vår- og høstjevndøgn. Som nevnt ved første gangs behandling burde minst halvparten av utearealet vært solbelyst kl. 15.00 ved jevndøgn.
Ved første gangs behandling signaliserte vi en mulig rotering av viste p-plasser. Å vende parkeringsplassene mot nabogrensa vil sannsynligvis gi knappere bilfritt areal foran boligene. Viste parkeringsfelt er ikke nevnt i tegnforklaringen, og anses derfor ikke som juridisk bindende, om en skulle finne en bedre løsning.
Øvrige forhold, om evt. kulturminner, tas til etterretning og forventes fulgt opp av tiltakshaver.
6 Eldres Råd, 30.07.09
Ingen merknader.
7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 28.07.09
Fra Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen:
Ingen merknader.
Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
I forslaget til bestemmelser § 2.2 fastsettes det at alle fellesarealer skal bygges samtidig som bebyggelsen, og ferdigstilles i takt med utbyggingen. Det er uklart hva som menes med ”i takt med utbyggingen”. Bestemmelsen bør endres slik at det klart framgår når fellesarealene skal være ferdigstilte, f.eks. før boligene tas i bruk.
Kommentar:
Bestemmelsenes § 2.2 ble revidert den 01.09.09, i hht. fylkesmannens råd.
8 Sivilforsvaret, 17.09.09
Eksisterende tilfluktsrom skal tas vare på av eier i hht. den forskrift det er bygget etter. Det innebærer bl.a. at dets beskyttelsesevne og tilgjengelighet ikke skal svekkes.
Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
9 NVE, 28.09.09
Planmaterialet viser at kommunen og forslagstiller har et bevisst forhold til utfordringer som ras, flom etc. Det går imidlertid ikke fram hvem som har vurdert faren for blant annet ras. Selv om faregradskart for kvikkleire ikke viser kvikkleiresoner i eller i nærheten av planområdet, kan en ikke utelukke at det er lommer med kvikkleire i hav- og fjordavsetninger. Vi anbefaler kommunen å sørge for at geoteknisk fagkyndig får vurdert dette.
Skulle det vise seg at det er kvikkleire innenfor planområdet, er det viktig at områdestabiliteten (helhetlig faresonevurdering) for faresonen for kvikkleireskred kan dokumenteres. Vurderingen må også inkludere den delen av kvikkleiresonen som eventuelt ligger utenfor reguleringsplanområdet.
Dokumentasjonen fra geotekniker må vise at det vil være tilfredsstillende sikkerhet både i anleggsfasen og ved ferdigstilt anlegg. Det må komme fram hva den beregnede områdestabiliteten er per i dag, og hvor mye områdestabiliteten vil endres. NVEs retningslinjer 1/2008 med vedlegg (www.nve.no) beskriver en dokumentasjonsprosedyre for dette. For øvrig viser vi til NS 3480 mht. ekstern kontroll av de geotekniske vurderinger/bergninger og omfanget av dette.
Kommentar:
Uttalelsen er hensyntatt ved at bestemmelsene den 07.10.09 ble supplert med et nytt punkt 2.8 om geoteknisk dokumentasjon: ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet/stabilitet i forhold til eventuell skredfare. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK.”
Konklusjon
Det foreligger protester fra flere naboer i Tors veg, som anser at den nye bebyggelsen vil forringe deres bomiljø mht. sjøutsikt, innsyn samt eiendoms-/boligverdi. Plan- og utviklingskomiteen bes komme på befaring før videre behandling.
Fylkeskommunens råd om gjøre forholdene romsligere også for leik, gjennom å vurdere 3-4 m redusert lengde på bebyggelsen, viste seg vanskelig å imøtekomme pga. eksisterende tilfluktsrom. Øvrige merknader anses imøtekommet.
Planforslaget tilrås vedtatt
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.06.2009
Saksordfører:
Siv By, SP
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer/supplement av plandokumentene:
a) Påskriften på plankartet; ”BYA 0,7” tas ut.
b) Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold.
Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert 27.05.09, legges deretter ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.
Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer/supplement av plandokumentene:
a) Påskriften på plankartet; ”BYA 0,7” tas ut.
b) Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold.
Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert 27.05.09, legges deretter ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
1 Planbeskrivelse PDF
2 Plankart 270509 PDF
3 Reguleringsbestemmelser 270509 PDF
4 Situasjonsplan, fasade, snitt PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
· Uttalelse fra flere beboere i Tors veg, 17.03.09 PDF
· Gjeldende reguleringsplan for Gjemble m/best., stadfestet 01.08.1973
Saksopplysninger:
Planforslaget er utarbeidet av RG-prosjekt AS i samarbeid med Arkplan AS, pva. Aunan Holding AS. Nåværende butikktomt foreslås omregulert til boligformål. Planområdet/ tomta er på ca. 2 dekar og ligger syd for krysset Tors veg x Nordsivegen på Levangernesset, se kartet under.
Området foreslås regulert til byggeområde for konsentrert bebyggelse, frisiktssone samt fellesområder for avkjørsel/parkering, leke- og grøntareal. Det planlegges to boligbygg i 2 etasjer med til sammen 8 leiligheter, og med parkeringskjeller under.
Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon.
Saksgang og medvirkning
Det er avholdt forhåndskonferanse med kommunen den 06.10.08. Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Trønder-Avisa og Levanger-Avisa den 22.01.09.
Berørte naboer og gjenboere ble orientert med brev av 03.04.09, hvor det også vedlå foreløpige skisser. En uttalelse til kunngjøring/orientering, datert 17.03.09, er underskrevet av 10 naboer i Tors veg. Naboene frykter tapt utsikt mot sjøen og påpeker at planlagt bebyggelse passer svært dårlig arkitektonisk og estetisk inn i nærmiljøet, de minner om at det i fbm. bygging av butikken ble tatt særlig hensyn til bakenforliggende bebyggelse. De reiser også spørsmål om erstatning som følge av forringet utsikt. Uttalelsen er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.
Planforslaget er forelagt barnerepresentanten, helse, oppvekst og kommunalteknikk.
Barnerepresentanten har ikke hatt innvendinger til vedlagte planforslag rev. 27.05.09, hvor lekearealet er økt i tråd med følgende uttalelse:
Barnerepresentanten, 26.05.09 - uttalelse til tidligere planforslag
”Det er i planen satt av 25 m2 til leikeareal per leilighet, og det forutsettes at det resterende av kravet blir dekt opp gjennom friområder. Det spesifiseres ikke hvilke friområder dette kan være, og jeg kan ikke se at nærliggende friområder kan benyttes uten å krysse vei. Er også usikker på om atkomst over leikeområde vil forringe dette? Vil presisere at de kommunale vedtektene angir et minimum for avsatt areal til leikeområder, og at dette vil være med å sikre leikeareal til de minste barna der de bor. Barnerepresentanten mener det bør reguleres inn egnet leikeareal etter de kommunale retningslinjene, 50 m2 per leilighet.”
Planstatus
Området er i kommunedelplanen for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, registrert som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. I gjeldende reguleringsplan for Gjemble, stadfestet 01.08.1973, er området regulert til forretning, se under.
Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Gjemble, stadfestet 01.08.1973.
Vurdering:
Bebyggelsen
Det er planlagt 2 leilighetsbygg i 2 etasjer, begge med 2 leiligheter i hver etasje, totalt 8 leiligheter. Bygget nærmest Tors veg planlegges med parkeringskjeller for 8 biler.
Grad av utnytting
Foreslått utnyttingsgrad innenfor byggeområdet; BYA= 70 %, tilsvarer BYA ca. 35 % sett i fht. hele tomta. Dette anses å være i hht. kommunedelplanens hovedregel ved fortetting. Boligtettheten er 4 enheter/dekar.
Forslag: Påskriften på plankartet; ”BYA 0,7” tas ut, da utnyttingsgraden ikke bør angis slik. Utnyttingsgraden synes forøvrig tilfredsstillende angitt i bestemmelsene.
Høyde, takform m.m.
Ifølge planbeskrivelsen planlegges bebyggelsen med flatt tak for i minst mulig grad å forringe sjøutsikten fra bakenforliggende bebyggelse. Høyeste totalhøyde er foreslått til 7,0 m. Det vises til planbeskrivelse og snitt for utfyllende orientering vedrørende hensynet til naboene. Bebyggelsen antydes å bli 2,5 m høyere enn eksisterende butikk. Ifølge vedlagte snitt vil ny bebyggelse rage ca. 1,5 m høyere enn bakenforliggende garasjerekke. Vi kan vanskelig se at det for bebyggelse i 2 etasjer er mulig å redusere høyden noe særlig, uten å senke terrengnivået. Tomta ligger imidlertid vesentlig lavere i terrenget enn nabobebyggelsen i Tors veg. Planen synes noe anstrengt, men evt. bebyggelse i bare en etasje ville gitt en vesentlig lavere arealutnyttelse av det forholdsvis sentrumsnære arealet. Selv om naboene kan få noe forringet utsikt, synes ikke 7 m urimelig høyt. Bebyggelsen vil nok bryte noe med tidligere byggestil.
Byggegrenser: Det foreslås byggegrenser tilnærmet det gjeldende reguleringsplan viser, men mot krysset er tidligere regulert inntrukket byggegrense ikke videreført. Frisikt er imidlertid hensyntatt.
Leke- og uteoppholdsareal
Planen ble justert den 27.05.09, for å imøtekomme barnerepresentantens uttalelse.
Eksisterende tilfluktsrom i syd har begrenset mulighetene noe. Vi har fått opplyst at selve tilfluktsrommet rager vel 2,5 m over bakken, og vurderes brukt som veranda i tilknytning til aktuell leilighet.
Kommunens vedtekter til pbl. § 69 nr. 3 sier følgende om lekeplasser mv. for barn:
”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”
For planlagte 8 boenheter bør det sikres minst 400 m2 felles eller offentlig uteareal.
Revidert plankart viser felles lekeplass FL på 460 m2 pluss felles grøntanlegg FG på 400 m2. Sistnevnte areal er ifølge planbeskrivelsen uegnet til uteopphold pga. vegtrafikkstøy.
Arealet innenfor FL tilsvarer 57,5 m2 pr. leilighet, men deler av det kan synes mindre egent pga. terrengforhold (snittet viser planlagt skråning med fall ca. 1:2 mot eksisterende garasjer), nærhet til trafo og smale striper. Uteareal brattere enn 1:3 bør normalt ikke regnes med som uteopphold. Videre anbefales at minst halvparten av utearealet bør være solbelyst kl. 15.00 ved jevndøgn. Ny boligbebyggelse begrenser solinnfallet på lekeplassen på formiddagen. Garasjerekken sydvest for lekeplassen ligger vesentlig høyere, og vi antar at disse vil kunne kaste noe skygge på lekeplassen på ettermiddag/kveld, i deler av året.
Forslag: Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold på uteoppholdsarealene ved bl.a. vår- og høstjevndøgn.
Det er kort avstand til regulerte friområder langs sjøen, men disse ligger på motsatt side av trafikkert veg. Staupshaugen friområde ligger mer enn 500 m unna.
Adkomst, parkering og trafikkforhold
Kjøreadkomsten til planområdet blir fra Tors veg, via Nordsivegen. Begge er registrert som kommunal veg. Sistnevnte veg antas å ha mest trafikk, da den nærmest fungerer som en samleveg. Ved befaring fant vi at fartsgrensen på Nordsivegen, forbi planområdet, var 50 km/t, men med 30-sone fra krysset med Tors veg. Eksisterende fortau langs Nordsivegen var smalt og i tildels dårlig forfatning.
Det planlegges en felles avkjørsel med 4 gjesteparkeringsplasser og adkomst til parkeringskjeller med 8 plasser. Foreslått parkeringsdekning (1,5 biloppstillingsplass pr. boenhet) er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens § 69 nr. 3.
De fire parkeringsplassene langs Tors veg er ingen ideell løsning, men dette er et kompromiss for å oppnå tilstrekkelig uteoppholdsareal. Etter nærmere vurdering finner vi at disse med fordel kan snus, hvis det likevel viser seg at området nærmest eksisterende trafo uansett ikke er egnet til lek. Dette vurderes nærmere etter offentlig ettersyn. Vi antar videre at det vil være behov for en mur mot Tors veg, langs nedkjøringen til parkeringskjelleren. Følgende bestemmelse ble brukt i reguleringsplanen for Kjønstadmarka: ”Eventuelle støttemurer skal plasseres minst 1,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg.” Ifølge § 2.7 i forslag til bestemmelser skal evt. murer godkjennes av kommunen, og det anses tilfredsstillende.
Inn-/utkjøring av plass nr. 7 og 8 i garasjekjelleren synes noe tungvint, men illustrasjonene anses som foreløpige og blir ikke juridisk bindende. Jfr. § 2.1 skal endelig situasjonsplan også vises plass for avfall.
Universell utforming
Universell utforming synes tilstrekkelig hensyntatt i bestemmelsenes § 3.1.
Kulturminner
Vi kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet, men forslagsstiller viser til at det er registrert en automatisk fredet gravhaug ca. 100 m nord for tomta.
Støy
Ifølge planbeskrivelsen er vegtrafikkstøy en utfordring, men dette anses tilstrekkelig hensyntatt i § 2.6. Grøntareal og evt. åpne terrasser mot Nordsivegen vil ikke få tilfredsstillende støyforhold for uteopphold. Egnede arealer for uteopphold vil være på motsatt side, og det vil være behov for fasadetiltak.
Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn
Planområdet ligger i et eldre boligområde, og aktuell tomt er bebygd med en butikkbygning. Forslagsstiller har vurdert planen i fht. naturkatastrofer som ras, flom o.l., og konstatert at det ikke er behov for spesielle tiltak. Det er heller ikke registrert kvikkleireforekomster innenfor planområdet eller i nærliggende områder.
Ifølge kvartærgeologisk kart ligger området innenfor en hav-, fjord- og strandavsetning med usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen.
Tidligere bygd tilfluktsrom for Sivilforsvaret, på ca. 6 x 9 m, er hensyntatt i planen. Tilfluktsrommet ligger innenfor boligformålet, og foreslås bl.a. benyttet til bod, se § 3.1.
Vi har gjennomgått fylkesmannens ”Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne andre forhold som må hensyntas.
Konklusjon
Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med endring/supplement som foreslått i saken.