Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/3832 - /1719/274/24
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsplan for Helge Ingstads veg 1, datert 23.05.2010, rev.01.06.2010 m/bestemmelser rev. 03.06.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse med bestemmelser datert 23.05.2010, rev. 03.06.2010 PDF
- Plankart datert 23.05.2010, rev. 01.06.2010 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Arealplanlegger Per Anders Røstad pva. Frol Eiendom AS. Gjeldende reguleringsplans krav om bebyggelsesplan følges herved opp med en detaljert reguleringsplan. Det legges til rette for et større næringsbygg som kan benyttes til forretning/kontor/industri, i tråd med formålene i gjeldende reguleringsplan.
Planområdet
Området ligger nord for Rema 1000, inntil oppkjørselen til HiNT på Røstad. Området er i dag ubebygd. Planområdets størrelse er på ca. 5,4 daa.
Kjøreadkomst blir fra Helge Ingstads veg, som er kommunal veg.
Planstatus
Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr. 274 bnr.1 m.fl. del 1+2, vedtatt av kommunestyret 30.04.1998. Området er i denne planen regulert til blandet formål forretning, kontor og industri med krav om bebyggelsesplan.
I reguleringsplan for Røstadeiendommen, vedtatt 13.10.2004, er det regulert et parkdrag langs Røstadalléen og langs nordsida av aktuelt planområde.
Planforslaget
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg; forretning/kontor/industri (F/K/I) med %-BYA = 70 % og gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 14 m. Videre foreslås området regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur; parkeringsplass (41 plasser), grønnstruktur; park samt hensynssone; sikringssone frisikt.
Forretning/kontor/industri - type virksomhet
Fylkesmannens landbruksavdeling har signalisert at det av oppstartsvarslet ikke går fram hvilken form for virksomhet det planlegges for på området, annet enn at formålet er foreslått angitt som Forretning/Kontor/Industri. De minner om bakgrunnen for sin innsigelse i 2008 til bebyggelsesplanforslag i Helge Ingstads veg 7. De vil avvente å gi forhåndsvurdering inntil de kjenner mere til bakgrunnen for saken.
I nevnte innsigelse ble det uttalt som svært beklagelig at reguleringsplan for Røstad, vedtatt i 1998, ikke har formuleringer som sikrer høgskolerelaterte formål til området.
Bakgrunnen for at gjeldende reguleringsplan ikke har dette skyldes bl.a. justeringer av planen etter høring. Etter merknad fra Fylkesmannens kommunal- og administrasjonsavdeling, som mente formuleringen om høgskolerelatert virksomhet var uklar og burde omarbeides, ble bestemmelsen tatt ut.
Type virksomhet er ikke utdypet noe nærmere og det er ikke mottatt formell forhåndsuttalelse fra fylkesmannen. Foreslått blanda næringsformål er imidlertid i samsvar med formålet i gjeldende reguleringsplan.
Grad av utnytting og forholdet til evt. konsekvensutredning
I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan punkt 1.2 heter det at:
”Tomteutnyttelsen TU ikke må overstige 45 %.”
TU (bruksareal i prosent av tomtearealet) skal ikke benyttes lenger. Fastsatt TU tilsvarer 1125 m2 bruksareal (BRA) av aktuelt område for bebyggelse og anlegg – opptil 2430 m2 BRA om hele tomta (inkl. park og parkering) kunne regnes med i tomtearealet. Gjennom den detaljerte reguleringsplanen foreslås utnyttingsgraden endret. Det mest nærliggende hadde vært å foreslå %-BRA. Det foreslås i stedet %-BYA = 70% innenfor formålet for forretning/kontor/industri, noe som også er enklere å beregne. Dvs. maks 1750 m2 bebygd areal. Med bygg i tre etasjer kan samlet BRA da bli noe i underkant av 5250 m2.
Det er tatt inn en bestemmelse som begrenser detaljhandel til 3000 m2 samlet bruttoareal.
I denne detaljreguleringen foreslås det noe høyere utnyttingsgrad enn i gjeldende reguleringsplan. Ifølge forskrift om konsekvensutredninger skal bl.a. planer for næringsbygg med bruksareal på mer enn 5000 m2 vurderes etter forskriftens § 4. Utfra foreslått %-BYA har vi antydet maks bruksareal noe i underkant av 5250 m2, da bruksarealet vil bli noe mindre enn bebygd areal multiplisert med tre (etasjer). Andre forhold som for eksempel parkeringsdekning kan også begrense byggets størrelse. Sannsynligvis vil bygget ikke få bruksareal på mer enn 5000 m2. Med bakgrunn i gjeldende regulering, planforslagets innhold og vurderinger i planbeskrivelsen kan vi ikke se at planen vil få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Vi anser følgelig at planen ikke utløser behov for konsekvensutredning.
Bebyggelsen
Gjeldende plan angir følgende: ”Maksimalt tillatt etasjetall er 3, og gesimshøyden for den enkelte bygning må ikke overstige 10,0 m.”
Overnevnte følges opp gjennom at det nå foreslås maks gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 14 meter. I bestemmelsene er det for øvrig foreslått saltak med møneretning nord-sør. I gjeldende plan er det fastsatt en byggegrense på 30 m fra senter veg i Røstaalléen, noe som har gitt føringer for plassering av bebyggelsen.
Lagringshus for søppeldunker (ikke inntegnet) er forutsatt plassert innenfor næringsformålet.
Estetikk og hensynet til bebyggelsen på Røstadområdet:
I bestemmelsenes § 2.6 er følgende foreslått: ”Bygningen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg.”
Biladkomst og gang- og sykkelveg
Som nevnt blir kjøreadkomsten fra Helge Ingstads veg, syd for planområdet.
Nevnte kjøreveg med fortau er opparbeidet langs planområdet.
Det er for øvrig gang- og sykkelveg langs vestsida av Røstadalléen.
Parkdrag
Parkdraget langs Røstadalléen foreslås videreført fra gjeldende plan. Det er i tillegg vist noe mer parkareal i nordre del av planområdet. Som forutsatt fra kommunalteknikk er parkområdet angitt som privat.
Etter ønske fra fylkeskommunen er det tatt inn en bestemmelse om Røstadalléen.
Alléen er for øvrig sikret slik i § 4.1 i gjeldende plan, under formålet offentlige trafikkområder: Allèen skal vedlikeholdes på en slik måte at trærne holdes i god hevd og utvikles på en naturlig måte.
Trærne står muligens utenfor aktuelt planområde, men trekronene vil uansett berøre parkområdet, så vi lar bestemmelsen stå.
Parkering
I planforslaget er det regulert inn 41 private parkeringsplasser, hvorav 2 handicap-plasser. Det er pga. grunnforholdene ikke forutsatt parkering under bebyggelsen.
Som forutsatt fra kommunalteknikk er parkeringen angitt som privat.
Foreslått parkeringskrav er i samsvar med kommunens vedtekter, med unntak av at det oppgis i fht. BRA (jfr. råd fra oss) i stedet for brutto golvflate. Evt. lasteareal for vare- og lastebiler kan komme i tillegg selv om dette ikke er angitt spesielt i bestemmelsene.
Det viste antall parkeringsplasser (41) vil være for lite i fht. det bruksareal (ca. 5250 m2) planen legger til rette for. Teoretisk vil ca. 5250 m2 BRA forretning/kontor trenge 105 parkeringsplasser. Et tilsvarende industribygg vil trenge 53 plasser. (De viste 41 parkeringsplassene vil være tilstrekkelig for 2050 m2 BRA forretning/kontor eller for 4100 m2 industri). Det kan imidlertid anlegges flere parkeringsplasser, da næringsformålet også kan benyttes til parkering, noe som også er angitt i bestemmelsene. Det antydes mulighet for 20-30 flere plasser. Antall parkeringsplasser må uansett tilpasses byggets størrelse og type virksomhet. Dette forutsettes dokumentert på byggesaksnivå, i utomhusplan. Kommunens frikjøpsordning gjelder ikke her.
Universell utforming
Temaet er hensyntatt i plandokumentene, gjennom bl.a. bestemmelsenes punkt 1.3.
Støy
Støy er ikke ansett som noe problem. Se også bestemmelsenes punkt 2.4.
Vegvesenets støyvarselkart i fht. trafikk på Rv 774 berører ikke planområdet.
Området ligger mer enn 100 meter fra jernbanen.
Risiko- og sårbarhetsvurderinger
Det vises til vedlagte planbeskrivelse, hvor reelle farer som skred/grunnforhold, brann, orkan/storm og støy er vurdert. Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Før utbygging iverksettes bør derfor grunnen undersøkes grundig. Derfor er det i reguleringsbestemmelsene satt krav til geotekniske undersøkelser før utbygging starter. Støy er ikke ansett som noe problem.
Kulturminner
Ifølge Askeladden.ra.no er det ikke registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. I forhåndsuttalelsen fra fylkeskommunen er det heller ikke stilt krav om arkeologisk forundersøkelse.
Biologisk mangfold
Området er ikke registrert som spesielt viktig i fht. biologisk mangfold.
Vann, avløp, energiløsninger
Området forutsettes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett i området.
Videre ligger området innenfor konsesjonsområde for levering av fjernvarme.
Det er i bestemmelsenes punkt 2.7 foreslått at bygningen skal legges til rette for vannbåren oppvarming. Tilknytningsplikt er ivaretatt i vedtekt.
Utbyggingsavtale
Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale.
Planprosess
Medvirkning
Kunngjøring om igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 27.03.2010.
Forhåndskonferanse ble avholdt den 28. april 2010.
Regionale myndigheter ble tilskrevet etter forhåndskonferansen.
Signaler fra fylkesmannens landbruksavdeling samt forhåndsuttalelser fra NTE, NVE og fylkeskommunen er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. De fleste innspillene synes fulgt opp og hensyntatt, med unntak av følgende forhold:
- Fylkesmannens landbruksavdeling etterlyser mer informasjon om hvilken form for virksomhet det planlegges i området.
- NVE mener at kartleggingen av grunnforholdene bør gjennomføres på reguleringsnivået og ikke på byggesaksnivået.
- Fylkeskommunen anbefaler detaljregulering for hele kvartalet samtidig.
Intern høring: I kommunen er planforslaget forelagt enhet for kommunalteknikk, som forutsetter at parkering og park reguleres til privat område.
Vurdering:
Bortsett fra at det foreslås noe høyere utnyttingsgrad ser planforslaget ut til å være i tråd med gjeldende reguleringsplan. Sett i forhold til det bruksareal planen åpner for viser plankartet noe knapt med parkeringsplasser. Dette anses imidlertid ikke som noe problem, da parkeringsdekning i hht. bestemmelsene uansett må tilpasses byggets størrelse og virksomhet. Ved behov kan også noe parkering anlegges innenfor næringsformålet.
Fylkesmannens landbruksavdeling har etterspurt mer informasjon om bakgrunn for saken og type næringsvirksomhet. Det foreligger ikke noe mer informasjon, og vi ser ikke spesielt behov for å begrense type næringsvirksomhet innenfor den privateide eiendommen.
Fylkeskommunen anbefaler at det utarbeides en detaljregulering for hele kvartalet samtidig. Saken gjelder en detaljregulering, og vi finner det noe urimelig å kreve samtidig detaljregulering av flere eiendommer uten at det fra grunneiers side foreligger ønske om dette.
Konklusjon
Planforslaget tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.