Saksbehandler: Torbjørn Sirum
Arkivsaknr: 2010/4146
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med konklusjon og de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i sak 674/10, opprettholdes det vedtak som ble gjort i delegert delingssak 674/10. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Plan- og bygningsloven
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om deling av grunneiendom, datert 30.04.10 PDF
- Brev datert 18.05.10 fra Innherred samkommune v/ PBOM til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag v/ miljøvernavdelingen, Nord- Trøndelag Fylkeskommune v/ avd. for samfunnsutvikling og miljø og Innherred samkommune v/ enhet for landbruk PDF
- Brev datert 13.06.10 fra Nord- Trøndelag fylkeskommune PDF
- Brev datert 25.06.10 fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag PDF
- Landbrukssjefens vedtak i sak 25/10 datert 12.07.10 PDF
- Delegert delingssak 674/10, datert 06.08.10 PDF
- Klage 1 på avslag i sak 674/10 fra Tom Fredrik Aas, kontaktperson for grunneier, journalført 02.09.10 PDF
- Klage 2 på vedtak 674/10, vedrørende søknad om dispensasjon og fradeling av to tomteparseller på gnr. 244 bnr. 1, mottatt 7.1.2011 PDF
Saksopplysninger:
I delegert sak 674/10 ble følgende vedtak gjort:
”VEDTAK:
Søknad om dispensasjon for fradeling av to parseller til hyttetomter på eiendommen Djupvika, gnr. 244 bnr. 1 avslås med hjemmel i kommuneplanen for Levanger kommune med tilhørende bestemmelser og kapittel 19 i plan- og bygningsloven.
Det vises til de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget som begrunnelse for avslaget.
I henhold til delegasjonsbestemmelsene er myndighet delegert til plan- og byggesakssjefen.
Saken vil bli referert på neste møte i Plan- og utviklingskomiteen.
Vedtaket kan påklages i henhold til § 28 i forvaltningsloven. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.”
Fra kontaktperson for grunneier har kommunen mottatt klage 1 på vedtak i sak 674/10. I klagen står følgende:
”KLAGE PÅ VEDTAK I HENHOLD TIL § 28 I FORVALTNINGSLOVEN,
1719/244/1, ref. TSI 2010/4146, saksnr. 674/10.
I følge gjeldende strandplan, kan det gjøres "unntak fra kravet til reg. plan ved mindre vesentlige utvidelser av eks. Fritidsbebyggelse".
I den nye kommuneplanen som ble lagt ut i 2010, med hørings frist 07.08.10, er det foreslått fremtidig bebyggelse på eiendommen.
Det er gitt et generelt inntrykk fra kommunen om at det er et ønske om at de eksisterende områder med fritidsboliger fortettes, fremfor regulering av nye områder.
Grunneier er klar over kravet til reguleringsplan for området/eiendommen, og ønsker å få utarbeidet en plan for hele eiendommen.
Det er derfor ønskelig å få fradelt 2 tomteparseller for å få frigjort midler til å dekke kostnadene til dette, kostnadene er stipulert til kr 450.000,- + mva.
Grunneier har et sterkt ønske om å få en helhetlig plan for området som også ivaretar alle tomteeiernes interesse. Det er ikke ønskelig med "bitvis" utbygging.
Grunneier er villig til å inngå en avtale om å fraskrive seg retten til å søke om noen form for dispensasjoner før ny reguleringsplan blir vedtatt. Dette hvis denne klage tas til følge slik at opprinnelig søknad om fradeling godkjennes.
Håper at denne klage blir tatt til følge, og behandles som delegasjonssak snarest, hvor det da blir lagt vekt på:
Kap. 19 i plan og bygningsloven, der det kreves "grunngitt" søknad, og at dispensasjon gis kun når fordelene med dispensasjon er større enn ulempene.
Grunneier mener at godkjennelse av disse 2 tomteparsellene utløser mulighetene for
utarbeidelse av helhetlig reguleringsplan, som må vurderes som en større fordel en ulempe.
Ref:
Fylkesmannens vurdering, dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens § 19-2,
Fordelene må være større enn ulempene.
Innherred samkommune v/enhet for Landbruk har i sak 25/10 gitt godkjenning til fradeling av tomteparsellene som er omsøkt.
Landbrukssjefen gir samtykke til fradeling slikt det er søkt om.
Miljøvernavdelingen har ingen merknader, og viser til at dette vil være i samsvar med arealplanen.
Nord-Trøndelag fylkeskommune, Kulturminner, ingen innvendinger til planen.”
I klage 2 på vedtak i sak 764/10 mottatt pr. E- post 7.1.2011 fra kontaktperson for grunneier står følgende:
”KLAGE PÅ VEDTAK 674/10, VEDRØRENDE SØKNAD OM DISPENSASJON OG FRADELING AV TO TOMTEPARSELLER PÅ GNR: 244, BNR: 1.
Ref: 1719/244/1.ref. TSI 2010/4146, saks nr: 674/10.
Viser til telefonsamtale med Øyvind Holand der det kom fram at kommunen ikke kan ta hensyn til fordelene som utløses med regulering av eiendommen, da planprosessen for regulering av eiendommen ikke var igangsatt enda.
Planprogrammet for regulering av gnr: 244, bnr: 1 er nå innlevert, og dette bekrefter at prosessen er igangsatt. Vi mener at dette gir grunnlag for å gi dispensasjon for fradeling de to omsøkte parsellene.
Det vises igjen til kap.19 i plan og bygningsloven, der det fremkommer at dispensasjon kan gis når fordelene er større enn ulempene.
Det bør ikke være noen tvil om at fordelene for kommunen, eksisterende hytteeiere, og gårdeieren er større hvis man får gjennomført en regulering av eiendommen. Med reguleringsbestemmelser som ivaretar dagens krav til byggeskikk og utforming, samt framtidig utnyttelse og infrastruktur. På denne måten unngår man søknader om dispensasjoner på hver enkelt eksisterende hytte, noe man må forvente da de fleste hyttene er små, eldre og ikke lengre hva en forventer av fritidseiendommer.
Grunneier ser at alle instanser i utgangspunktet er positive til dette, og håper at kommunen nå ser på saken i nytt lys.”
Vurdering:
I klage 1 fra kontaktperson for grunneier er det anført flere punkter som grunner for at klage på vedtak i sak 674/10 bør tas til følge og at dispensasjon bør gis.
Følgende punkter gjengis og kommenteres:
Pkt. 1: I følge gjeldende strandplan, kan det gjøres ”unntak fra kravet til reg.plan ved mindre vesentlige utvidelser av eks. Fritidsbebyggelse.
Kommentar: I bestemmelser og regler i tilknytning til strandplan Djupvika, godkjent av Fylkesutvalget i Nord- Trøndelag i A- sak nr. 207/78 den 11.05.1978 kan kommunen ikke se at denne bestemmelsen finnes.
Pkt. 2: I den nye kommuneplanen som ble lagt ut i 2010, med høringsfrist 07.08.10, er det foreslått fremtidig bebyggelse på eiendommen.
Kommentar: I forslaget til ny kommuneplan er området hvor bl.a. eiendommen Djupvika sammen med mange andre eiendommer ligger foreslått avsatt til LNFR – areal, i kartet benevnt med arealbrukskode SB01, Åsenfjord og med forslag til 4 nye boliger som spredt boligbygging. Men dette gjelder framtidige boligbygging og ikke fritidsboliger.
Pkt. 3: Det er gitt et generelt inntrykk fra kommunen om at det er et ønske om at de eksisterende områder med fritidsboliger fortettes, fremfor regulering av nye områder.
Kommentar: Dette er riktig og i gjeldende kommuneplan er nettopp for området Djupvika, H5, i bestemmelsene skrevet at ny fritidsbebyggelse kan tillates i et omfang som fastlegges gjennom reguleringsplan.
Pkt. 4: Det er derfor ønskelig å få fradelt 2 tomteparseller for å få frigjort midler til å dekke kostnadene til dette, kostnadene er stipulert til kr. 450.000, - + mva.
Kommentar: Økonomi er ikke å anse som særlig grunn, når det gjelder godkjenning av en dispensasjonssøknad.
Pkt. 5: Grunneier er villig til å inngå avtale om å fraskrive seg retten til å søke om noen form for dispensasjoner før ny reguleringsplan blir vedtatt. Dette hvis klage tas til følge slik at opprinnelig søknad om fradeling godkjennes.
Kommentar: Dette er et vilkår som kommunen ikke lovlig kan stille ved en evt. godkjenning av dispensasjonssøknaden.
Pkt. 6: Grunneier mener at godkjennelsen av disse 2 tomteparsellene utløser mulighetene for utarbeidelse av helhetlig reguleringsplan, som må vurderes som en større fordel enn ulempe.
Kommentar: Kommunen er enig i at det er en fordel å få utarbeidet en ny reguleringsplan for eiendommen Djupvika, akkurat det samme som skjedde for eiendommen Mevika, hvor det ble vedtatt ny reguleringsplan for nye hyttetomter av Levanger kommunestyre i møte 02.04.2003. Men ikke at det først skal deles i fra to hyttetomter og deretter lages en ny plan. Det kan nevnes at kommunen har avholdt en forhåndskonferanse 22.06.10 om utarbeidelse av ny reguleringsplan for eiendommen Djupvika.
Pkt. 7: Fylkesmannens vurdering, dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens § 19-2. Fordelene må være større enn ulempene.
Kommentar: Dette er tatt ut fra Fylkesmannens uttalelse i brev datert 25.06.10. I brevet står også følgende:
”Fra miljøvernavdelingen:
De aktuelle tomtene ligger inn mellom eksisterende bebyggelse. Ut fra hensynet til regionale
og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til at arealene kan fradeles til
fritidsbebyggelse. Dette vil være i samsvar med kommuneplanens arealdel.
Planområde H5 inneholder imidlertid allerede en god del eksisterende fritidsbebyggelse.
Området er således bebygd uten en planmessig avklaring og gjennomgang. Kommuneplanens
krav til detaljplanlegging, før videre utbygging kan finne sted, er et plangrep som nettopp har
til hensikt å se fremtidig utbygging som en helhet, og ikke som en bitvis utbygging slik en eventuell dispensasjon vil kunne medføre. Ut fra planfaglige vurderinger anbefaler vi ikke
dispensasjon fra plankravet, som er nedfelt i kommuneplanens arealdel.”
Pkt. 8: Innherred samkommune v/ enhet for landbruk har i sak 25/10 gitt godkjenning til fradeling av tomteparsellene som er omsøkt.
Kommentar: Dette er riktig. Landbrukssjefen har med hjemmel i Jordlovens §§ 9 og 12, Naturmangfoldslovens §§ 8-12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003, og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gitt samtykke til fradeling av to parseller.
Pkt. 9: Miljøvernavdelingen har ingen merknader, og viser til at dette vil være i samsvar med arealplanen.
Kommentar: Dette er også tatt ut fra Fylkesmannens brev datert 25.06.10. Se kommentar til pkt 7.
Pkt. 10: Nord- Trøndelag fylkeskommune, Kulturminner, ingen innvendinger til planen.
Kommentar: Dette er riktig, men i brevet fra Nord- Trøndelag fylkeskommunen står også følgende:
”Generelt:
Det ønskes fradelt to hytter innenfor avsatt byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. I bestemmelsene til arealdelen kan ny bebyggelse tillates i et omfang som fastlegges gjennom reguleringsplan.
Det er mange hytter i området og innpassing av ny bebyggelse bør avklares i en helhetlig sammenheng. De ulike interesser/forhold bør avveies i en planprosess og vi støtter kommunens vurdering av krav om utarbeidelse av reguleringsplan.”
Klage nr. 2:
I klage nr. 2 er det fra søker påpekt at det er innsendt planprogram for regulering av eiendommen gnr. 244 bnr. 1 og at prosessen med regulering er igangsatt. Søker mener at dette bør gi grunnlag for dispensasjon.
Kommentar: En antar at dette har sammenheng med pkt. 4 i klage nr. 1, at å få fradelt to parseller er for å få frigjort midler til å dekke kostnadene med reguleringsarbeidet. Men som tidligere kommentert er ikke økonomi å anse som særlig grunn, når det gjelder godkjenning av en dispensasjonssøknad.
Videre viser søkeren till kap. 19 i plan- og bygningsloven, der det fremkommer at dispensasjon kan gis når fordelene er større enn ulempene. Og at det ikke bør være tvil om at fordelene for kommunen, eksisterende hytteeiere, og gårdeieren er større hvis man får gjennomført en regulering av eiendommen. Med bestemmelser som ivaretar dagens krav til byggeskikk og utforming, samt framtidig utnyttelse og infrastruktur. På denne måten unngås søknader om dispensasjon for hver enkelt eksisterende hytte, noe man må forvente da de fleste hyttene er små, eldre og ikke lengre hva en forventer av fritidseiendommer.
Kommentar: Dette avsnittet av klage nr. 2 er allerede i stor grad kommentert under pkt. 6 i klage nr. 1. Bare som en liten tilføyelse når det gjelder søknader om dispensasjon, så mottar PBOM- enheten, selv om det er nye reguleringsplaner, mange søknader om dispensasjon fra disse også, når det gjelder bolig- og hyttebygging.
Konklusjon: Kommunen har vurdert klagene på vedtak i sak 674/10 og kan ikke se at det foreligger vesentlige nye momenter i klagene som skulle tilsi at klagene tas til følge.
Kommunen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet fram til at vedtak i sak 674/10 opprettholdes. Dette ut fra de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i sak 674/10 opp imot bestemmelsene i plan- og bygningsloven og i kommuneplanen for Levanger kommune.