Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 16.02.11 - sak 18/11 - Søknad om deling av eiendommen 1719/32/1, Sandberg nordre, Skogn

Torbjørn Sirum - klikk for personkort
Saksbehandler: Torbjørn Sirum
Arkivsaknr: 2010/8783 - /1719/32/1  
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 16.02.11 18/11

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjon) innvilges Trude Hynne dispensasjon fra kommunedelplan Skogn til fradeling av forretnings- og kontortomt i LNF- område. Bakgrunn for dispensasjonen er gitt i dette saksfremlegget.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 bokstav m (Tiltak som krever søknad og tillatelse) innvilges søknad om fradeling av parsell på ca. 2500 m2 fra eiendommen Sandberg nordre med gnr. 32 bnr. 1, Skogn.

Fradelte parsell forutsettes sammenføyd med eiendommen tilhørende Vevle Eiendom AS.

Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Plan- og bygningsloven/ søknad om fradeling.

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om deling av eiendom mottatt 29.10.2010 PDF
  2. Høringsbrev datert 15.11.2010.
  3. Brev fra Statens Vegvesen, datert 3.12.2010 PDF
  4. Brev fra Nord- Trøndelag fylkeskommune, datert 13.12.2010 PDF
  5. Brev fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, datert 14.12.2010 PDF
  6. Landbrukssjefen vedtak etter jordloven, datert 21.12.2010 PDF


Saksopplysninger:
Innherred samkommune v/ enhet PBOM mottok fullstendig søknad om deling av grunneiendom og søknad om dispensasjon fra Trude Hynne den 29.10.2010.

Søknaden:
Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca. 2500 m2 fra eiendommen Sandberg nordre, gnr. 32 bnr. 1, Skogn. Omsøkte parsell skal benyttes til utvidelse av eiendommen tilhørende firmaet Black Design.

I søknaden om dispensasjon står følgende:

”Vedlegg til søknad om deling av grunneiendom gnr.32 bnr.1 Skogn.

Black Design AS er ett grossistfirma innen gave og interiørbransjen i stadig ekspansjon.
Siden vi flyttet til Skogn i 1998 har omsetningen økt jevnt og trutt til dagens nivå på ca. 80 mill. Vevle Eiendom AS leier ut til Black Design AS. Vevle Invest AS (eies av familien Vevle) eier i dag alle aksjer i Black Design AS og Vevle Eiendom AS.

Vi har nå nådd grensen for hva vi klarer å kjøre igjennom dagens lager og trenger sårt og utvide skal vi nå våre fremtidige mål. Vi har i dag 23 egne butikker og har som mål og utvide dette til 50 -55 i løpet av få år.  Dvs. en omsetning på ca.125 mill i året og flere arbeidsplasser her på Skogn. For å klare dette trenger vi ett større og mer effektivt lager. Den nye utvidelsen er estimert til å bli på ca. 2500 kvm.

Vi ser frem til en positiv behandling av vår søknad om kjøp av ca.2 500k kvm dyrka mark.”

Planstatus:
Omsøkte parsell ligger i et LNF- område i henhold til kommunedelplan Skogn, vedtatt av Levanger kommunestyre 15.5.2002. I bestemmelsene til planen står bl.a. følgende om LNF- områder:

”Innen landbruks- natur og friluftområde er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytting til stedbunden næring.

Eksisterende boligbebyggelse i landbruk-, natur- og friluftområder kan tillates endret med om-, eller påbygginger, gjenoppbygging etter brann og naturkatastrofer, samt oppføring av garasjer, uthus og lignende i den grad det ikke etableres nye boenheter. Valg av farge, form og volum skal harmonere med omgivelsene (landskap og bebyggelse).”

I tekstdelen til kommunedelplan Skogn står bl.a. følgende i kapitellet ”Konklusjon”:

”Sentrumsutvikling.
Skogn er et viktig handels- og servicesenter som må sikres videre ekspansjon. Areal på Reemyra, S1, er i likhet med tidligere plan, prioritert til dette formålet sammen med et mindre areal ved Skjesol. På lengre sikt kan området Reemyra utvides på den andre siden av gamle E6.”

Område Reemyra, S1, er i dag å betrakte som mer eller mindre ferdigutbygd med forretningsbygg, kontor, lager og barnehage.

Andre myndigheter:
I henhold til plan- og bygningslovens kapitell 19 (Dispensasjon) ble søknaden om dispensasjon i brev datert 15.11.2010 sendt til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune, Innherred Samkommune v/ enhet for landbruk og Statens Vegvesen for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Statens vegvesen har i brev datert 3.12.2010 svart følgende:

”Viser til brev datert 15. november 2010.
Statens vegvesen har ingen merknader til foreslåtte deling av eiendom.”

Nord- Trøndelag fylkeskommune har i brev datert 13.12.2010 gitt følgende svar:

”Levanger - Søknad om deling av eiendommen gnr 32 bnr 1 - Søker Vevle
Eiendom AS

Vi viser til oversendelse datert 15.11.2010.

Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av et areal på
2,5 da fra gnr 32/1. Arealet skal benyttes til utvidelse for grossistbedriften Black
Design som er etablert på tilstøtende tomt like ved Reemyra. Bedriften ekspanderer og må ha større lagerkapasitet for å utvikles videre. Omsøkt areal er dyrka mark.

Bedriften er omgitt av dyrka mark på tre sider og fylkesveg/idrettsanlegg/barnehage
/næring på den fjerde. Skal bedriften utvide på stedet er eneste mulighet ekspansjon på dyrka mark. Bedriften ligger i tilknytning til øvrig næringsområde på Reemyra, men arealet der er tilnærmet ferdigbygd. Dersom næringsområdet skal utvides, synes omsøkt parsell å kunne gå inn i en i framtidig utvidelse. Området er beskrevet som et mulig område for utvidelse av handels- og servicesenter i kommunedelplan for Skogn.

Utvidelse av områder for bebyggelse og anlegg bør primært avklares gjennom en
planprosess. Ut ifra at dette området synes som det eneste mulige utvidingsområdet
i forhold til eksisterende bedrift, og det mest sannsynlige området for nye næringsareal ved Skogn sentrum, vil vi likevel ikke gå imot at dispensasjon gis. Det bør settes betingelser i forhold til infrastruktur/avkjørsel. For å begrense bruken av dyrka mark bør størrelsen på arealet begrenses til det som er nødvendig ut ifra en konkretisering av utbyggingsbehovet.

Kulturminner
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne
uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og
meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Vi gjør oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern.

Det oppfordres til bruk av askeladden; http://askeladden.ra.no og mitt kulturminne; http://www.mittkulturminne. No for informasjon om kulturminner i Nord- Trøndelag.”

Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har i brev datert 14.12.2010 uttalt følgende:

”Saken gjelder fradeling av 2,5 daa tomt fra eiendommen gnr. 32 bnr. 1 i Levanger kommune. Tomten skal benyttes som tilleggstomt til eksisterende næringsareal.

Tiltaket ligger innenfor LNF- område i kommunedelplan for Skogn og krever dispensasjon fra bestemmelsene til planen.

Saken er forelagt fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader:

Fra Landbruksavdelingen:
Landbruksavdelingen vurderer virksomheten som her har behov for tilleggsareal til å ha utnyttet sine arealer på en god og effektiv måte. Dette er en virksomhet under vekst og en viktig arbeidsplass på Skogn. Landbruksavdelingen forutsetter at tilleggsarealet også skal inngå i en effektiv arealutnytting og vi har ut over dette ingen ytterligere merknader til søknaden.

Fra Miljøvernavdelingen:
Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til
fradelingen.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Fylkesmannen gjør oppmerksom på at grunnforholdene hvor det planlegges utvidelse av
næringsbygg består av marine avsetninger, og at det er registrert store kvikkleireforekomster i nærheten av tiltaksområdet. Det forutsettes derfor at sikkerhetsmessige forhold knyttet til skredfare blir tatt hensyn til i den videre planleggingen.”

Innherred Samkommune v/ enhet for landbruk og naturforvaltning fattet i brev datert 21.12.2010 følgende vedtak:

”Med hjemmel i Jordlovens § 9 og § 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis med dette Trude Hynne samtykke til omdisponering og fradeling av et fulldyrka areal på ca. 2,5 dekar av eiendommen Sandberg nordre, gnr. 32, bnr. 1 i Levanger kommune slik det er søkt om. Det omsøkte arealet skal brukes som tillegg til industritomt for Black Design AS.”

Samfunnssikkerhet:
I følge de kvikkleirekart som kommunen har tilgang til, ligger omsøkte parsell ikke innenfor faresoner for kvikkleire. Kommunen kjenner ikke til andre farer i forhold til forhold til grunn, som for eksempel radon.

I forbindelse med en evt. byggesøknad er også grunnforholdene en del av ansvarsområdene som skal prosjekteres. Da knyttes det også en ansvarsrett for prosjekteringen til et ansvarlig foretak. 

Vurdering:
Omsøkte fradelingen betinger at det gis dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn.

Vurdering av dispensasjonen:
I henhold til kapittel 19 i plan- og bygningsloven kreves grunngitt søknad fra ansvarlig
søker. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra,
eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovers
bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8(100 metersbeltet i strandsonen) når en
direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om
dispensasjonssøknaden.

Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder.
Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor relevante forhold er like og det har ikke skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere.

Søknaden om dispensasjon har vært sendt til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune, Statens Vegvesen og Innherred Samkommune v/enhet for landbruk og naturforvaltning. Ingen av høringsinstansene har merknader til søknaden.

Søker har bl.a. begrunnet dispensasjon med at det er et stort behov for å utvide dagens bygningsmasse for å få til et større og mer effektiv lager.

Grunner som taler mot dispensasjon:

  • Å gi dispensasjon vanskeliggjør praktisering av kommuneplanen.
  • Kommuneplanen blir mindre forutsigbar.
  • Å gi dispensasjon skaper presedens.


Grunner som taler for dispensasjon:

  • Ingen av høringsinstansene går imot at det gis dispensasjon. Eneste merknad er fra Nord- Trøndelag fylkeskommune om å begrense bruken av dyrka jorda, slik at størrelsen på det fradelte arealet begrenses til det som er nødvendig ut fra aktuelt utbyggingsbehov.
  • I kommunedelplanen for Skogn er dette området allerede blinket ut som et framtidig område for sentrumsutvikling, selv om det i planen er avsatt til LNF- formål.
  • Eneste utvidelsesmulighet for bedriften.


Kartutsnitt av omsøkte parsell (skravert område) - klikk for større kart
Kartutsnitt av omsøkte parsell (skravert område).

Kommunen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet fram til å anbefale at det gis dispensasjon fra formålet LNF i kommunedelplanen Skogn, for omsøkte fradeling. Dette begrunnes med at bl.a. ingen av høringsinstansene har merknader til omsøkte dispensasjon. Det er innsendt grunngitt søknad fra kjøper av arealet. Kommunen har også vurdert at hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelser ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det er videre vurdert at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet
vurdering. Dispensasjons konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet vurderes av kommunen i dette tilfellet til å være av positiv art.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 16.02.2011 16:19
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS