Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/7488 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. Det vises også til teknisk forskrift.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse PDF
- Plankart PDF
- Reguleringsbestemmelser 26.01.2011 PDF
- Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) PDF
- Situasjonsplan PDF
- Tverrprofiler PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Norgeshus pva. Kjølen og Nydal Bygg AS.
Formålet med planen er å legge til rette for 18 nye leiligheter tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede, med parkering for beboere i kjeller og med gjesteparkering sør på tomta. Universell utforming av både inne- og uteareal tenkes vektlagt.
Planområdet
Planområdet er på 3,4 daa og ligger like nordvest for Skogn sentrum. Området grenser til Blilivegen i sørvest, privat veg i sør og eksisterende boliger i nord og øst. Adkomsten er fra Handballvegen,via privat veg. Terrenget ligger på cote ca. 51-57 m.o.h.
Planområdet har nordøstlig eksponering og består av delvis bebygd areal og delvis åpent arrondert tomteareal. Alt av eksisterende bygg i planområdet skal rives. Nord på tomta står det et tidligere barnehagebygg (Skogn Menighetsbarnehage) i 1 etg + kjeller. Barnehagen har nå fått ny lokalisering i nye lokaler ved Reemyra.
I sør står en enebolig i 1,5 etg (utskilt som egen parsell). I tillegg finnes det 2-3
uthus i tilknytning til barnehagedrifta.
Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02, hvor området er avsatt som nåværende boligområde. Kommunedelplanen viser framtidig gang- og sykkelveg langs Holanvegen. Ved fortetting i eksisterende byggeområder kreves det reguleringsplan for alle fortettingssaker som omfatter mer enn en boenhet. Kommunedelplanen har også bl.a. følgende fortettingsregler:
• Ved alle typer tiltak i disse områder skal det legges vekt på at tiltaket tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk.
• Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
• Det tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 25% av netto tomtegrunn.
Kommunedelplanen vil erstattes/overstyres av revidert arealdel, når den er vedtatt.
Planforslaget
Bebyggelsen
Område B1 og B2 foreslås regulert til boligbebyggelse i form av rekkehus/leilighetsbygg i inntil 2 etg. + evt. p-kjeller. Det tenkes oppført to leilighetsbygg med p-kjeller og heis, med hhv. 8 og 10 boenheter. Det foreslås maks mønehøyde eller øvre gesims (pulttak) på 8,5 m målt fra topp gulv i 1. etg. Maks kotehøyde for møne eller øvre gesims er i tillegg angitt til 61 og 63 m.o.h. Bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 14-30 grader, men med mulighet for flatt tak over balkonger, svalganger, broer, trapper, mellombygg og korridorer. Materialbruk på ytterfasader skal domineres av trematerialer. Omriss av planlagt bebyggelse er angitt som illustrativt og vi gjør spesielt oppmerksom på at det er angitt i bestemmelsene at takutstikk og evt. boder, kan plasseres utenfor byggegrense og inntil 2 m fra eiendomsgrense dersom dette ikke er til hinder for sikt eller snølagring.
Utnyttingsgrad
Prosent bebygd areal (%-BYA) foreslås til 56 % i B1 og 53 % i B2. Resten av planområdet er detaljregulert til andre fellesområder, og ser man hele planområdet under ett (ca. 3,4 daa) ligger utnyttingsgraden på 36 %-BYA. Det tilsvarer ca. 5,3 bolig pr. dekar for hele parsellen. Kommunedelplanens fortettingsregler tillater BYA på inntil 25 % av netto tomtegrunn, se vurdering til slutt i saken.
Biladkomst og gangarealer
Fra kommunal veg Handballvegen (øst for planområdet) er det kjøreadkomst til planområdet via privat veg syd for planområdet. Det antydes i planbeskrivelsen at vegen trolig bør oppgraderes litt med tanke på økt trafikk. Adkomsten til planområdet omfattes ikke av planen. Piler antyder innkjøring til to parkeringskjellere under bygningene og det foreslås interne gangveger frem til/langs med byggeområdene. Området ligger i et etablert boligfelt og det er ca. 1 km til Skogn barne- og ungdomsskole. Kommunalteknikk antyder behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale.
Parkering
Det foreslås 1 biloppstillingsplass pr. leilighet i garasjekjeller pluss 0,5 gjesteparkering pr. enhet i åpent fellesanlegg (P1) og/eller i p-kjeller. Med for eksempel 20 parkerings-plasser i kjeller, vil behovet på bakken være 7 plasser. Gjesteparkeringen ute må benytte den private vegen for å manøvrere/snu, da plassbehov bak parkeringsfeltene vil være 6-7 m, avhengig av parkeringsfeltenes bredde.
Lek og uteopphold
Ifølge vedtektene skal det for hver boenhet sikres 50 m2 felles eller offentlig uteareal.
Det foreslås to områder for felles lek/opphold på ca. 178 og 392 m2. Fordelt på 18 boenheter gir dette 31,7 m2 pr. boenhet eller 37,6 m2 om en også regner med felles gangveg (ca. 107 m2). Etter at barnerepresentanten uttalte seg om planens knappe uteareal i fht. kommunal vedtekt, kom det fram at det er regulert et større friområde ca. 65 m sydvest for planområdet. Området ser ikke ut til å være innløst av kommunen. Bestemmelsene gir mulighet for plassering av trafo i lek-/oppholdsareal.
Universell utforming
Formålet med planen er å legge til rette for 18 nye leiligheter tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede. Det går fram i bestemmelsene at alle boenhetene skal ha livsløpsstandard. Byggene tenkes bl.a. med heis og parkering i kjeller. Terrengfall i planområdet er en utfordring i forhold til universell utforming. Bygningene er søkt plassert slik i terrenget at tilgjengelighet til bygninger og nedkjøring til parkerings-kjellere løses på en best mulig måte. Pga. terrengfall mellom bygningene vil det likevel være behov for spesiell tilrettelegging for å oppnå tilfredsstillende stigningsforhold på utearealene. Det er i bestemmelsene stilt krav om universell uforming av arealer for lek/opphold samt at minst en parkeringsplass ute skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede.
Støy
Støy fra vegtrafikk anses ikke som et problem i dette området. Området ligger mellom 250-300 m fra fylkesveg og jernbane. Området er skjermet fra hovedferdselsårer av eksisterende bebyggelse. Veger i nærområdet har begrenset trafikk og lav fartsgrense.
Bestemmelsen om støy i § 2 omfatter begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Se vedlagte ROS-analyse for utfyllende informasjon. Den opplyser bl.a. om at det ikke er registrert farlige konsentrasjoner av radon i området, men anbefaler radonmålinger etter at grovarronderingen av terreng er gjort. Dette er ikke synliggjort i bestemmelsene, da det i stedet vises til teknisk forskrift. Området består ifølge kvartærgeologisk kart av tykke hav- og fjordavsetninger. Det er ikke registrert fareområde for kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Det vises også til at NVE har uttalt at en ikke kan se at planforslaget kommer i konflikt eller berøring med kjente fareområder eller vann og vassdrag. Sikring av uteareal i område B1, i fht. trafikk på Blilivegen, er synliggjort i bestemmelsenes § 8 c. Utfylt sjekkliste for planlegging foreligger også.
Kulturminner
Fylkeskommunen har uttalt at det ikke er registrert automatisk fredede kulturminner innen området og minnet om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8.2 i kulturminneloven.
Biologisk mangfold
Det er ikke registrert biologisk mangfold som må hensyntas.
Vann-, avløp-, energiløsninger
Planlagt bebyggelse skal tilknyttes eksisterende offentlig vann- og avløpsnett i området.
Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. NTE har opplyst at området ikke har tilstrekkelig strømforsyningsanlegg til planlagt utbygging og ber derfor om at det innreguleres tomt for nettstasjon i framlegget. Bestemmelsene gir mulighet for plassering av trafo i felt B1, B2, L/O1 og L/O2. Arealene for lek/opphold er knappe og vi ser helst at en finner plass til trafo i byggeområdene.
Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. Det vises også til teknisk forskrift.
Utbyggingsavtale
Planen omfatter ikke offentlige trafikkarealer. Kommunalteknikk har imidlertid antydet at det som følge av denne type utbygging vil bli et økt antall myke trafikanter, og at det i den forbindelse kan være behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale. Det forutsettes at eventuell utbyggingsavtale foreligger før planen sluttbehandles. Evt. rekkefølgebestemmelse i planen bør også tas opp i fbm. avtaleforhandlingene.
Renovasjon
Område R skal benyttes til felles renovasjon, postkasseanlegg og andre fellestjenester etter behov. Innherred renovasjon har antydet at de vil anbefale bunntømte avfallsbeholdere, da underjordisk anlegg anbefales først fra 25 boenheter. Renovasjonsbilen får sannsynligvis ikke snudd og må rygge ca. 40 m.
Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt den 30.08.10.
Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levangeravisa den 30.09.10 og på kommunens nettsider. Naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater ble varslet med brev av 03.09.10. Merknadsfrist var satt til 01.11.10.
Fylkeskommunen, Fylkesmannen, NTE, NVE og naboer/gjenboere/andre har avgitt forhåndsuttalelse. Se oppsummering og kommentar i planbeskrivelsen.
Planforslaget er forelagt følgende fagområder i kommunen: Kommunalteknikk, barnerepresentanten, Helse/Rehabilitering, Helse/Distrikt sør og Brann.
Barnerepresentanten, 14.01.2011
I følge vedtektene for Levanger kommune skal det for hver boenhet sikres 50 m2 felles eller offentlig uteareal. Det er satt av for lite areal til leik og opphold. Det er heller ikke andre områder i nærheten som kan kompensere for dette. Barnerepresentanten ser derfor ingen grunn til at vedtektene ikke skal følges. Det bør videre tilstrebes å få til en mest mulig egnet plassering av leikearealet.
Kommentar: Planen er senere revidert ved at ca. 0,1 daa internt gangareal er endret til lek/opphold, og det er argumentert for at det finnes regulert friområde i nærområdet.
Kommunalteknikk, 26.01.2011
Som en følge av denne type utbygging vil det nok bli et økt antall myke trafikanter. Så i den forbindelse kan det muligens være behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale.
Vurdering:
Det kan stilles spørsmål ved om tiltaket er godt nok tilpasset kommunedelplanens fortettingsregler vedrørende tilpassing til strøkets karakter, særlig mht. bygningsvolum.
Beboere i nærområdet er bekymret for at byggene blir dominerende, med for mange boenheter pr. daa, tap av utsikt og sol, og økt trafikk/støy. De viser samtidig til at adkomstvegen kun har en bilbredde og ingen belysning.
Planområdet er omkranset av villamessig bebyggelse, og fylkeskommunen har uttalt at det må stilles krav til lokalisering og utforming av ny bebyggelse slik at de blir positive tilskudd til strøket, og at nybygg spiller på lag med eksisterende bebyggelse.
Takform og materialbruk synes ikke å være den største utfordringen i fht. strøkets karakter. Når det gjelder byggehøyder, så finnes det en del lavere bebyggelse i nærområdet, men foreslåtte byggehøyder synes likevel ikke urimelige. Uten hjemmel i reguleringsplan kan bolig med en boenhet her oppføres med gesimshøyde 8 m og mønehøyde 9 m. Gjennom en reguleringsplan kan det fastsettes andre byggehøyder. Vi anser at planlagt byggehøyde er innenfor det en må påregne i tettbygd strøk. Området ligger også nær Skogn sentrum. Maks kotehøyde for bebyggelsen vil også sikre naboer større forutsigbarhet i fht. hvor høyt bygningene plasseres i terrenget. Høyder i fht. nabobebyggelse er søkt illustrert i tverrprofiler. Sol-/skyggeforhold er vist i planbeskrivelsen. Om bygningenes volum samspiller godt nok med de bygde omgivelsene vil det sannsynligvis være delte meninger om. Prosjektet vil imidlertid gi boligområdet og Skogn et mer variert botilbud.
Kommunedelplanens utnyttingsgrad er overskredet med ca. 11 %. Høy utnytting er til en viss grad positivt, noe forslagsstiller har argumentert for. Når mesteparten av parkeringen legges i kjeller, gir det også et større utbyggingspotensiale. Parkerings-kravene er tilfredsstillende, men barnerepresentanten stiller seg kritisk til at vedtektene om uteareal ikke oppfylles. 18 boenheter burde ha 900 m2 felles eller offentlig uteareal. Innenfor planområdet er det foreslått 0,6 daa uteopphold/lek. Resterende må dekkes utenfor planområdet, gjennom offentlige utearealer. Det er ca. 65 m til nærmeste regulerte friområde. Kvalitet kan delvis også oppveie for noe knapt uteareal internt.
Det går fram av høringsuttalelse fra naboer at barnehagens uteareal har fungert som lekeareal for områdets barn på fritiden. Dette kan bety at det er dårlig med attraktive lekeplasser i boligfeltet. Vi kan imidlertid ikke se at dette får konsekvenser i fht. rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, om å finne erstatningsareal for areal som tidligere er brukt til lek.
Tomta er svært godt utnyttet og overskrider kommuneplanens krav til tetthet, bygningsformen harmonerer ikke i volum med nabobebyggelsen samtidig som størrelsen på lekearealene ikke tilfredsstiller kravene i vedtekten. De påpekte forhold kunne bedres ved at den største bygningen reduseres med to boenheter.
De fysiske forholdene internt i planområdet synes gjennomtenkt, spesielt med tanke på universell utforming. Både naboer og kommunalteknikk antyder imidlertid behov for utbedringer av fysiske forhold knyttet til adkomsten til planområdet. Trafikk til/fra planområdet med 18 boenheter anslås til ca. 50 kjt./døgn, noe som tilsvarer ca. 3 turer pr. boenhet. Kommunedelplanen viser framtidig gangareal langs Holanvegen, og forhåpentligvis kan tiltaket påskynde gjennomføring av trafikksikkerhetstiltak. Kommunalteknikk antyder bl.a. behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale.
Når det gjelder den private adkomstvegen har vegvesenets vegnormaler et avsnitt om adkomstveger i boligområder, med fartsgrense 30 km/t. Disse vegene utformes på de myke trafikanters premisser og for veger inntil 50 boenheter i blindveg anbefales tverrprofil med 3,5 m vegbredde/ asfaltert bredde (ett kjørefelt). Det er ingen krav til egen gang- og sykkelveg, men vegen bør belyses. Den private vegen omfattes ikke av planen, og evt. utbedring og belysning anses som et privat anliggende.
Konklusjon
På bakgrunn av en helhetsbetraktning tilrås det at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.