Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/6580 - /1719/1/357
Saksordfører: Gunnar Morten Løvås, SV
Saken avgjøres av: Kommunestyret
vedtak
Rådmannens forslag til innstilling:
Vedlagte endring av reguleringsplan for Sjøbadet borettslag, datert 10.11.2010, med bestemmelser rev. 03.02.11, vedtas i hht. plan- og bygningslovens §§ 12-14 og 12-12.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse 10.11.2010 PDF
- Plankart 10.11.2010 PDF
- Reguleringsbestemmelser 10.11.2010, rev. 03.02.11 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Forhåndsuttalelser (2) og høringsuttalelser (3).
- Reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997 - kart - bestemmelser
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Planstyring as på vegne av Sjøbadet borettslag. Kommunen stilte krav om at evt. omdisponering av del av friområdet avklares gjennom en planprosess, forut for evt. tilbygg i det som i dag er regulert som friområde.
Vi anser at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn og legges nå fram for sluttbehandling.
Planområdet
Planområdet ligger på Levangernesset, nær sjøen, nord for Staupshaugen, se kartutsnitt nedenfor. Planen om¬fatter eksisterende bo¬retts¬lag samt 264 m2 av tilliggende friområde som foreslås omdisponert til boligformål. Øvrige deler av det nærmeste friområdet er bl.a. opparbeidet med grill¬plass og fotballbane, og benyttes av beboerne i området til felles ute¬opp¬holds¬areal. Ved sjøen står det også et naust i friområdet.
Planområdet er angitt med rød prikk.
Planstatus
Planområdet omfattes av reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997. I denne planendringen ble området omregulert fra industri og friområde til boligformål og friområde.
Planforslaget
Generelt
Planområdet foreslås regulert til boligformål (4115 m²) og trafo (22 m2).
264 m2 av tilliggende friområde i sydøst foreslås omdisponert til boligformål.
Grad av utnytting (maks %-BYA = 30 %) er som i gjeldende plan.
Bolighusene
Bestemmelsene er en videreføring av gjeldende plan mht. type boligbebyggelse (tett, lav i rekker eller sammenkjedet), byggehøyder (mønehøyde 9 m), takform, takvinkel og bestemmelser vedrørende fasadeutforming og materialbruk.
Parkering og garasjer
Parkeringsdekning er angitt jfr. gjeldende plan; 2 bilplasser pr. bolig. I dag angis dette i forhold til boenhet, som er mer presist, men dette anses ikke å bli noe problem.
Garasjer og sportsboder skal bygges i en etasje, og kan bygges som fellesgarasjer.
Garasjer skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 27 og 34 grader. Maksimal mønehøyde skal være 6,0 m målt fra ferdig planert terreng.
De skal ha en fasadeutforming og materialbruk som harmonerer med boligbebyggelsen. Også her er gjeldende bestemmelser søkt videreført.
Gjeldende plan. Gjeldende plan + kart som bl.a. viser eksisterende bygg.
Blå strek viser endringsforslaget.
Byggegrenser
Mot Nordsivegen (kommunal veg langs vestsida av planområdet) kan det se ut som at eksisterende bolighus (takflate, veranda) og garasje bryter gjeldende byggegrense. Videre er bebyggelsen plassert nærmere friområdet enn 4 m. Gjeldende plan viser ikke byggegrense mot friområdene.
I planforslaget er byggegrensen langs Nordsivegen foreslått justert nærmere vegen (12 m fra senter veg), mer i tråd med eksisterende situasjon. På motsatt side av vegen er det regulert 12,5 m byggegrense, men også her ser det ut til at bebyggelsen er plassert nærmere vegen. Byggegrensen kunne gjerne vært bedre tilpasset ved garasje og nettstasjon, men dette antas å ikke bli noe problem. Det foreslås også byggegrenser mot friområdene.
Boligformålet foreslås utvidet mot bekk angitt i 1997-planen. Planforslaget så ut til å ikke hensynta tilstrekkelig avstand (5 m) mellom planlagt tilbygg og registrert overvannsledning i sydøst. Kommunalteknikk har imidlertid undersøkt ledningens beliggenhet og funnet dette uproblematisk i fht. planlagt tilbygg. Det er ikke uvanlig at byggegrenser ikke tar hensyn til evt. ledninger i grunnen, men dette betyr ikke at de ikke skal hensyntas.
Frisikt
Frisikten er kraftig redusert. Vi antar at dette er gjort i samsvar med vegvesenets vegnormaler. Kartgrunnlag benyttet i planforslaget viser et mer utflytende kryss enn dagens kartgrunnlag, men dette har sannsynligvis ikke betydning for inntegnet frisikt.
Biladkomst og gang-/sykkelveg
Felles avkjørsel til borettslaget (1/357), boligeiendom gnr. 1/41 og del av 1/7 (friområdet) opprettholdes i hht. gjeldende plan, og omfattes ikke av planendringen.
Det samme gjelder busslomme og gang- og sykkelveg langs planområdet/Nordsivegen samt kjøreadkomst til friområdet syd for planområdet. Opparbeidelse av regulert fortau ser ut til å være begrenset til området omkring busslommen.
Lek og uteopphold
Ifølge gjeldende plan skal det settes av areal til leikeplass, men noe arealkrav er ikke angitt. I situasjonsplan vedlagt byggesaken var det inntegnet et sentralt uteareal.
I foreliggende planforslag er det heller ikke satt noe arealkrav. Sannsynligvis er dette etablert, og det opplyses også om at friområdet er i bruk. Utnyttingsgraden begrenser også hva som kan bebygges. Det synes heller ikke å være noen fare for at større del av tomta tas i bruk til parkering på bekostning av uteareal.
Barn og unges interesser i planleggingen i fht. foreslått omdisponering av friområde
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen legger føringer for omdisponering av arealer som i planer er avsatt til friområde og som er i bruk eller er egnet for lek. Ved omdisponering skal det i utgangspunktet skaffes fullverdig erstatning, og kvalitetssikres at omdisponeringen ikke medfører at dagens eller framtidige barnegenerasjoners behov ikke blir oppfylt. I Rundskriv T-2/08 går det fram at dette med erstatningsareal har til hensikt å forhindre at lekearealer betraktes som reservearealer for utbyggingsformål, men det går også fram at:
Retningslinjene tar utgangspunkt i faktisk bruk av arealet eller arealets nytteverdi for lek og opphold, og ikke i de formelle eller reguleringsmessige forhold som gjelder for arealer. Det er bruks- eller nytteverdien som er relevant for barn og unge og ikke hva arealet faktisk er regulert til, om det er regulert eller uregulert og hvem som eier det.
Generelt er det ikke ønskelig å utvide private boligtomter utover regulerte friområder eller å formalisere privatisering av friområder. Friområder ved sjøen kan oppleves som spesielt verdifulle for allmennheten, men areal- og terrengmessig synes denne utvidelsen ikke urimelig. Friområdet ved borettslaget og sjøen strekker seg for øvrig videre sørover mot Staupshagen, som er avsatt som friområde i kommuneplanens arealdel. Evt. privatisering er ikke av avgjørende betydning, men samlet sett synes allmennhetens bruk av friområdet å bli lite berørt. Planforslaget synes heller ikke å være i strid med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen. I fht. barne-representantens merknad anser vi at foreslått omdisponering ikke har betydning for helheten i friområdet. Etter det vi kan se er det ingen øvrige forhold som taler imot utvidelse av boligtomten. På bakgrunn av overnevnte ser vi positivt på foreslått omdisponering.
Universell utforming
Planendringen legger til rette for tilbygg til eksisterende bebyggelse. Universell utforming er ikke tema i gjeldende plan, heller ikke i planendringen. Plan- og bygningslov med forskrifter gjelder uansett.
Støy
Støyskjerming er ikke tema, men det er registrert et gjerde mot kommunal veg.
Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Det er opplyst i planbeskrivelsen at planen er vurdert opp mot DSBs Samfunnssikkerhet i planprosessen for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn, uten merknader.
Grunnforholdene er marine avsetninger, men ikke av en sånn art at det er fare for skred.
Området ligger så langt opp fra sjøen at det ikke er fare for flom og is.
Området er ikke utsatt for menneske- eller virksomhetsbaserte farer.
Tiltaket medfører ingen endringer i forutsetningene med tanke på sikkerhet og beredskap i området. Plankartet viser en ledning gjennom planområdet, men denne er ikke med i dagens kartgrunnlag.
Vi bør kanskje tilføye at det ikke er utarbeidet flomsonekart for Levanger. Høydekurven gjennom planområdet ligger på kote 3. Til sammenligning er det i havneplanen satt krav om minimum kotehøyde 3,8 for 1. etasje. Dette området er imidlertid bebygd, og omfanget av ytterligere utbygging antas lite. Planforslaget viser et planlagt tilbygg.
Kulturminner
Det er ingen kjente registrerte fornminner i området. Dersom man underveis skulle gjøre funn, følges vanlige prosedyrer for funn av automatisk fredete kulturminner.
Biologisk mangfold
Bekk/overvannsledning i planområdet renner ut i Levangersundet, som er registrert som et svært viktig område (bl.a. beiteområde for fugl). Sundet er mest sårbart for tiltak som endrer strømretninger og strømhastighet, og dette legger ikke planendringen opp til.
Ifølge gjeldende plan skal både eksisterende store bjørketrær i boligformålet og friområdets stedegne vegetasjon bevares. Videre skal bekken gjennom området vedlikeholdes med vannspeil og sikres med gjerde mot boligområdet. Vi kjenner ikke bakgrunnen for disse bestemmelsene, og det er ikke sett behov for å videreføre disse. Bekken opplyses for øvrig å gå i rør og vi antar det er forholdsvis liten vannføring. Planendringen anses uproblematisk i fht. naturmangfoldloven og vannressursloven.
Planprosess
Medvirkning
Planen ble varslet offentlige myndigheter og naboer pr. brev datert 31.06.2010, og annonsert i Trønder-Avisa 07.07.2010. Forslagsstiller mottok følgende merknader i forbindelse med varsling om oppstart:
Fylkesmannens Miljøvernavdeling er opptatt av at friområder ikke blir nedbygd, og at bynær grønn¬struktur ivaretas. Fylkeskommunen hadde ingen merknader, men minnet om kulturminneloven i tilfelle funn.
Forslagsstiller har bl.a. opplyst om at utvidelsen av boligområdet gjelder kun en liten del av friområdet, samt at opparbeidet lekeplass beholdes slik den er, og det samme gjelder for friområdet mellom bebyggelsen og sjøen.
Planforslaget er forelagt følgende fagområder i kommunen: Barnerepresentanten, kommunalteknikk samt Bygg og eiendom.
Kommunalteknikk har undersøkt beliggenheten av kommunal overvannsledning i fht. planlagt tilbygg og det ser ikke ut til å bli noe problem.
Barnerepresentanten er i utgangspunktet i mot at friarealer/leikeområder blir omdisponert til boligformål. I dette tilfellet gjelder det en del av et friområde som er opparbeidet med fotballbane og uteplass. Det bør vurderes om den foreslåtte endringen vil gjøre friområdet mindre egnet/attraktivt for leik og andre aktiviteter.
Offentlig ettersyn
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger vedtok enstemmig i møte den 08.12.10, sak 85/10, at forslag til reguleringsplan for Sjøbadet borettslag, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-14 første ledd, jfr. § 12-10. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 11.12.10, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 09.12.10. Høringsfristen var satt til 26.01.11.
Følgende uttalelser er mottatt:
01 Eldres Råd, 20.01.2011
02 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 24.01.2011
03 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.01.2011
I det følgende er mottatte uttalelser oppsummert og kommentert:
01 Eldres Råd, 20.01.2011
Eldres råd har ikke møte før 09.02.11, så leder i rådet foreslår følgende uttalelse på vegne av rådet: ”Eldres Råd har ingen merknader til selve reguleringsplanen, men savner at universell utforming er med i reguleringsbestemmelsene.”
Kommentar:
Området er utbygd og intensjonen med planen er å legge til rette for et tilbygg til eksisterende bolig. Generelt er det anledning til å gi bestemmelser om at boenheter skal ha tilgjengelighet til hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsplan. Vi kjenner ikke til om boligene har det, og vi anser det som tilstrekkelig at nye tiltak behandles etter plan- og bygningslovens bestemmelser med forskrifter. Dette gjelder også i fht. opparbeidelse av utearealene, som for øvrig øker lite i areal.
02 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 24.01.2011
Friområdet er offentlig, opparbeidet med grillplass og fotballbane og benyttes av beboerne i området som felles oppholdsareal. Slike områder er generelt svært viktige for allmenn bruk og kommunen som planmyndighet bør være svært restriktiv mht. å tillate nedbygging av et viktig og sentralt friområde i bomiljøet. Denne saken vil også kunne få presidens for lignende saker.
Kulturminner:
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr. også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.
Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.
Kommentar:
Vi ser generelt restriktivt på omdisponering av friområder. I denne saken har vi imidlertid vurdert det slik at foreslått omdisponering ikke anses å medføre uheldige konsekvenser for helheten av friområdet.
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.
03 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.01.2011
Ingen merknader.
Endringer etter offentlig ettersyn
Reguleringsbestemmelsene
§ 1.1: Sikringssoner - frisiktsoner er endret til Hensynssoner - sikringssoner frisikt.
§ 3.2.1: Frisiktsonens mål er angitt til 6 x 60 m.
Vurdering:
Planforslaget er i stor grad basert på gjeldende plan, men med noen tilpasninger til eksisterende situasjon. Hovedintensjonen er å få omdisponert 264 m2 i sydøst fra friområde til boligformål. Blant annet for å legge til rette for planlagt tilbygg.
Fylkeskommunen ber oss være svært restriktive mht. å tillate nedbygging av et viktig og sentralt friområde i bomiljøet, og minner om at saken vil kunne få presidens for lignende saker. Eldres Råd etterlyser bestemmelser om universell utforming.
Fylkesmannen har ingen merknader.
Konklusjon
Vi ser generelt restriktivt på omdisponering av friområder. I denne saken har vi imidlertid vurdert det slik at foreslått omdisponering ikke anses å medføre uheldige konsekvenser for helheten av friområdet. Boligområdet er utbygd, og vi ser derfor ikke særlig behov for å gi bestemmelser om universell utforming eller tilgjengelige boenheter. Det tilrås at foreliggende planendring vedtas.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 08.12.2010
Forslag i møte:
Ingen.
Saksordfører:
Gunnar Morten Løvås, SV
Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Forslag til endring av reguleringsplan for Sjøbadet borettslag, datert 10.11.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-14 første ledd, jfr. § 12-10.
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til endring av reguleringsplan for Sjøbadet borettslag, datert 10.11.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-14 første ledd, jfr. § 12-10.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse 10.11.2010 PDF
- Reguleringsbestemmelser 10.11.2010 PDF
- Plankart 10.11.2010 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Forhåndsuttalelser (2).
- Reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997.
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Planstyring as på vegne av Sjøbadet borettslag. Kommunen stilte krav om at evt. omdisponering av del av friområdet avklares gjennom en planprosess, forut for evt. tilbygg i det som i dag er regulert som friområde.
Vi anser at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.
Planområdet
Planområdet ligger på Levangernesset, nær sjøen, nord for Staupshaugen, se kartutsnitt nedenfor. Planen om¬fatter eksisterende bo¬retts¬lag samt 264 m2 av tilliggende friområde som foreslås omdisponert til boligformål. Øvrige deler av det nærmeste friområdet er bl.a. opparbeidet med grill¬plass og fotballbane, og benyttes av beboerne i området til felles ute¬opp¬holds¬areal. Ved sjøen står det også et naust i friområdet.
Planområdet er angitt med rød prikk.
Planstatus
Planområdet omfattes av reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997. I denne planendringen ble området omregulert fra industri og friområde til boligformål og friområde.
Planforslaget
Generelt
Planområdet foreslås regulert til boligformål (4115 m²) og trafo (22 m2).
264 m2 av tilliggende friområde i sydøst foreslås omdisponert til boligformål.
Grad av utnytting (maks %-BYA = 30 %) er som i gjeldende plan.
Bolighusene
Bestemmelsene er en videreføring av gjeldende plan mht. type boligbebyggelse (tett, lav i rekker eller sammenkjedet), byggehøyder (mønehøyde 9 m), takform, takvinkel og bestemmelser vedrørende fasadeutforming og materialbruk.
Parkering og garasjer
Parkeringsdekning er angitt jfr. gjeldende plan; 2 bilplasser pr. bolig. I dag angis dette i forhold til boenhet, som er mer presist, men dette anses ikke å bli noe problem.
Garasjer og sportsboder skal bygges i en etasje, og kan bygges som fellesgarasjer.
Garasjer skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 27 og 34 grader. Maksimal mønehøyde skal være 6,0 m målt fra ferdig planert terreng.
De skal ha en fasadeutforming og materialbruk som harmonerer med boligbebyggelsen. Også her er gjeldende bestemmelser søkt videreført.
Gjeldende plan. Gjeldende plan + kart som bl.a. viser eksisterende bygg. Blå strek viser endringsforslaget.
Byggegrenser
Mot Nordsivegen (kommunal veg langs vestsida av planområdet) kan det se ut som at eksisterende bolighus (takflate, veranda) og garasje bryter gjeldende byggegrense. Videre er bebyggelsen plassert nærmere friområdet enn 4 m. Gjeldende plan viser ikke byggegrense mot friområdene.
I planforslaget er byggegrensen langs Nordsivegen foreslått justert nærmere vegen (12 m fra senter veg), mer i tråd med eksisterende situasjon. På motsatt side av vegen er det regulert 12,5 m byggegrense, men også her ser det ut til at bebyggelsen er plassert nærmere vegen. Byggegrensen kunne gjerne vært bedre tilpasset ved garasje og nettstasjon, men dette antas å ikke bli noe problem. Det foreslås også byggegrenser mot friområdene.
Boligformålet foreslås utvidet mot bekk angitt i 1997-planen. Planforslaget så ut til å ikke hensynta tilstrekkelig avstand (5 m) mellom planlagt tilbygg og registrert overvannsledning i sydøst. Kommunalteknikk har imidlertid undersøkt ledningens beliggenhet og funnet dette uproblematisk i fht. planlagt tilbygg. Det er ikke uvanlig at byggegrenser ikke tar hensyn til evt. ledninger i grunnen, men dette betyr ikke at de ikke skal hensyntas.
Frisikt
Frisikten er kraftig redusert. Vi antar at dette er gjort i samsvar med vegvesenets vegnormaler. Sikttrekantens mål bør påskrives plankartet eller oppgis i bestemmelsene. I plankartets tegnforklaring bør frisikten angis som hensynssone, jfr. bestemmelsene. Kartgrunnlag benyttet i planforslaget viser et mer utflytende kryss enn dagens kartgrunnlag, men dette har sannsynligvis ikke betydning for inntegnet frisikt.
Biladkomst og gang-/sykkelveg
Felles avkjørsel til borettslaget (1/357), boligeiendom gnr. 1/41 og del av 1/7 (friområdet) opprettholdes i hht. gjeldende plan, og omfattes ikke av planendringen.
Det samme gjelder busslomme og gang- og sykkelveg langs planområdet/Nordsivegen samt kjøreadkomst til friområdet syd for planområdet. Opparbeidelse av regulert fortau ser ut til å være begrenset til området omkring busslommen.
Lek og uteopphold
Ifølge gjeldende plan skal det settes av areal til leikeplass, men noe arealkrav er ikke angitt. I situasjonsplan vedlagt byggesaken var det inntegnet et sentralt uteareal.
I foreliggende planforslag er det heller ikke satt noe arealkrav. Sannsynligvis er dette etablert, og det opplyses også om at friområdet er i bruk. Utnyttingsgraden begrenser også hva som kan bebygges. Det synes heller ikke å være noen fare for at større del av tomta tas i bruk til parkering på bekostning av uteareal.
Barn og unges interesser i planleggingen i fht. foreslått omdisponering av friområde
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen legger føringer for omdisponering av arealer som i planer er avsatt til friområde og som er i bruk eller er egnet for lek. Ved omdisponering skal det i utgangspunktet skaffes fullverdig erstatning, og kvalitetssikres at omdisponeringen ikke medfører at dagens eller framtidige barnegenerasjoners behov ikke blir oppfylt. I Rundskriv T-2/08 går det fram at dette med erstatningsareal har til hensikt å forhindre at lekearealer betraktes som reservearealer for utbyggingsformål, men det går også fram at:
Retningslinjene tar utgangspunkt i faktisk bruk av arealet eller arealets nytteverdi for lek og opphold, og ikke i de formelle eller reguleringsmessige forhold som gjelder for arealer. Det er bruks- eller nytteverdien som er relevant for barn og unge og ikke hva arealet faktisk er regulert til, om det er regulert eller uregulert og hvem som eier det.
Generelt er det ikke ønskelig å utvide private boligtomter utover regulerte friområder eller å formalisere privatisering av friområder. Friområder ved sjøen kan oppleves som spesielt verdifulle for allmennheten, men areal- og terrengmessig synes denne utvidelsen ikke urimelig. Friområdet ved borettslaget og sjøen strekker seg for øvrig videre sørover mot Staupshagen, som er avsatt som friområde i kommuneplanens arealdel. Evt. privatisering er ikke av avgjørende betydning, men samlet sett synes allmennhetens bruk av friområdet å bli lite berørt. Planforslaget synes heller ikke å være i strid med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen. I fht. barne-representantens merknad anser vi at foreslått omdisponering ikke har betydning for helheten i friområdet. Etter det vi kan se er det ingen øvrige forhold som taler imot utvidelse av boligtomten. På bakgrunn av overnevnte ser vi positivt på foreslått omdisponering.
Universell utforming
Planendringen legger til rette for tilbygg til eksisterende bebyggelse. Universell utforming er ikke tema i gjeldende plan, heller ikke i planendringen. Plan- og bygningslov med forskrifter gjelder uansett.
Støy
Støyskjerming er ikke tema, men det er registrert et gjerde mot kommunal veg.
Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Det er opplyst i planbeskrivelsen at planen er vurdert opp mot DSBs Samfunnssikkerhet i planprosessen for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn, uten merknader.
Grunnforholdene er marine avsetninger, men ikke av en sånn art at det er fare for skred.
Området ligger så langt opp fra sjøen at det ikke er fare for flom og is.
Området er ikke utsatt for menneske- eller virksomhetsbaserte farer.
Tiltaket medfører ingen endringer i forutsetningene med tanke på sikkerhet og beredskap i området. Plankartet viser en ledning gjennom planområdet, men denne er ikke med i dagens kartgrunnlag.
Vi bør kanskje tilføye at det ikke er utarbeidet flomsonekart for Levanger. Høydekurven gjennom planområdet ligger på kote 3. Til sammenligning er det i havneplanen satt krav om minimum kotehøyde 3,8 for 1. etasje. Dette området er imidlertid bebygd, og omfanget av ytterligere utbygging antas lite. Planforslaget viser et planlagt tilbygg.
Kulturminner
Det er ingen kjente registrerte fornminner i området. Dersom man underveis skulle gjøre funn, følges vanlige prosedyrer for funn av automatisk fredete kulturminner.
Biologisk mangfold
Bekk/overvannsledning i planområdet renner ut i Levangersundet, som er registrert som et svært viktig område (bl.a. beiteområde for fugl). Sundet er mest sårbart for tiltak som endrer strømretninger og strømhastighet, og dette legger ikke planendringen opp til.
Ifølge gjeldende plan skal både eksisterende store bjørketrær i boligformålet og friområdets stedegne vegetasjon bevares. Videre skal bekken gjennom området vedlikeholdes med vannspeil og sikres med gjerde mot boligområdet. Vi kjenner ikke bakgrunnen for disse bestemmelsene, og det er ikke sett behov for å videreføre disse. Bekken opplyses for øvrig å gå i rør og vi antar det er forholdsvis liten vannføring. Planendringen anses uproblematisk i fht. naturmangfoldloven og vannressursloven.
Planprosess
Medvirkning
Planen ble varslet offentlige myndigheter og naboer pr. brev datert 31.06.2010, og annonsert i Trønder-Avisa 07.07.2010. Forslagsstiller mottok følgende merknader i forbindelse med varsling om oppstart:
Fylkesmannens Miljøvernavdeling er opptatt av at friområder ikke blir nedbygd, og at bynær grønn¬struktur ivaretas. Fylkeskommunen hadde ingen merknader, men minnet om kulturminneloven i tilfelle funn.
Forslagsstiller har bl.a. opplyst om at utvidelsen av boligområdet gjelder kun en liten del av friområdet, samt at opparbeidet lekeplass beholdes slik den er, og det samme gjelder for friområdet mellom bebyggelsen og sjøen.
Planforslaget er forelagt følgende fagområder i kommunen: Barnerepresentanten, kommunalteknikk samt Bygg og eiendom.
Kommunalteknikk har undersøkt beliggenheten av kommunal overvannsledning i fht. planlagt tilbygg og det ser ikke ut til å bli noe problem.
Barnerepresentanten er i utgangspunktet i mot at friarealer/leikeområder blir omdisponert til boligformål. I dette tilfellet gjelder det en del av et friområde som er opparbeidet med fotballbane og uteplass. Det bør vurderes om den foreslåtte endringen vil gjøre friområdet mindre egnet/attraktivt for leik og andre aktiviteter.
Vurdering:
Planforslaget er i stor grad basert på gjeldende plan, men med noen tilpasninger til eksisterende situasjon. Hovedintensjonen er å få omdisponert 264 m2 i sydøst fra friområde til boligformål. Blant annet for å legge til rette for planlagt tilbygg.
Det tilrås at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.