Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2008/10289 - /1719/3/27
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra reguleringsplan samt plan- og bygningslovens § 31 vedrørende formål innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Som begrunnelse for dispensasjon vises det til saksframlegget med vurderinger og konklusjon.
Det settes som vilkår for dispensasjon at tilbygg mot vest senkes slik at mønehøyden ikke overstiger resten av bygget.
Videre er det en forutsetning at ingen bygningsdel kommer nærmere nabogrense enn 4 meter, jfr plan- og bygningslovens § 70.
Vedtaket kan påklages med hjemmel i plan- og bygningslovens § 15, jfr forvaltningslovens § 28. Underretning om vedtaket sendes til partene i saken.
Vedlegg:
- Situasjonskart PDF
- Tegninger PDF
- Knut Olav Stornes - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - Tangvik PDF
- Knut Olav Stornes - Naboprotest - Tilbygg hytte - Tangvik PDF
- Kommentarer til nabovarsel PDF
- Nabobemerikninger til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - Gjemble-Nedre del - for ombygging/utvidelse av eksisterende hytte PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Søknaden:
Knut Olav Stornes søker om dispensasjon fra reguleringsplan for ombygging og tilbygg til eksisterende hytte på eiendommen gnr. 3, bnr. 27 i Levanger kommune. Dispensasjonssøknaden med begrunnelse er anført i brev datert 26.09.2008. Som begrunnelse for dispensasjonen vises det til blant annet:
Tomta benyttes ikke av allmennheten.
Det er satt av areal for allmennheten mellom sjøen og hyttetomta.
Reguleringsplanen er 35 år gammel uten at den er gjennomført med offentlig ervervelse av friområdet.
Det er gitt tillatelser til oppgradering av bygninger i friområdet tidligere, i tillegg er ei av tomtene omregulert til boligformål.
Eksisterende hytte må vedlikeholdes og oppgraderes uansett og det er hensiktsmessig med tilbygging samtidig.
Plansituasjon:
Tomta ligger innenfor området til reguleringsplanen ”Gjemble Nedre del”. Planen er fra 1973. I kartdelen til planen er tomta markert som friområde med underformål parker, turveier, anlegg for leik, idrett o.l. Det er ingen punkter i bestemmelsene som sier noe mer om bruken av friområdene.
Byggetiltaket:
Eksisterende bebyggelse på tomta består av hytte og uthus/anneks. Oppgitt samlet areal er 65 m2. Det søkes om ombygging av eksisterende bygg samt et tilbygg med 34 m2. Det vil si samlet 99 m2 bruksareal. I tillegg er det tegnet en veranda med tak over. I henhold til målereglene skal det i tillegg beregnes et bruksareal med ca 9 m2 for det åpne arealet.
I bakkant av tomta er det tegnet et tilbygg over to plan, her er imidlertid fri høyde så lav at arealet på plan to ikke er måleverdig. Målereglene finnes i teknisk forskrift § 4.
Plassering i plan- og høyde:
Plassering i planet er vist på kart, i tillegg opplyses det i søknaden at avstand til nabogrense er ca 4 meter. I samsvar med plan- og bygningslovens § 70.2 må det forutsettes at avstand til nabogrense blir minimum 4 meter.
I henhold til plan- og bygningslovens § 70 kan bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter bare føres opp hvor det har hjemmel i kommune- eller reguleringsplan. Høydene skal i samsvar med teknisk forskrift § 4-2 måles i forhold til gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen der ikke annet er bestemt. I dette tilfellet måler kommunen største gesimshøyde til ca 4,8 meter og mønehøyde til ca 6,8 meter.
Andre bygge- og reguleringssaker i friområdet:
Det er fremmet privat reguleringsforslag for eiendommen med forslag å omregulere den fra friområde til byggeområde for bolig. Planforslaget ble avvist av kommunen, jfr sak PS 37/08 i Plan- og utviklingskomiteen samt sak PS 61/08 i kommunestyret. Sak vedrørende lovlighetskontroll av vedtak ble trukket i kommunestyrets sak PS 64/08.
Dispensasjon og byggetillatelse for tilbygg til hytta samt oppføring av uthus/anneks på samme eiendom ble innvilget i 1997.
Ellers er det innenfor samme friområde (etter vedtatt regulering) behandlet og godkjent
- Tillatelse til tilbygg hytte og uthus/anneks på eiendommen 3/28 (1991)
- Tillatelse til nytt uthus til erstatning av gammelt uthus på eiendommen 3/26 (1992)
- Omregulering av tomta Tors veg 22 fra friområde til byggeområde for bolig (1998)
- Tillatelse til garasje/naust på eiendommen 3/15 (1999)
- Tillatelse til tilbygg hytte på eiendommen 3/4/2 (2004)
- Bygge- og delingsforbudet i 100-metersbeltet mot sjø:
Plan- og bygningslovens bygge- og delingsforbudet i strandsonen etter § 17-2 gjelder ikke i områder som omfattes av reguleringsplan slik som i dette tilfellet. Forbudet gjelder heller ikke i tettbebygde strøk.
Nabovarsling og nabomerknader:
Det foreligger merknader/protester etter nabovarslingen fra to naboer. Det gjelder hjemmelshavere av gnr. 3/28 - Ingejerd Lello og Idar Kvam - samt hjemmelshaver av gnr. 3, bnr. 26 - Erling Johansen. Hjemmelshaverne for parsell 3/3 og gjenboer på 3/86 har samtykket gjennom avkryssing på skjema for gjenpart av nabovarsel. Ytterligere nabovarsling anses unødvendig. Merknadene er fremmet i brev datert 30.09.08, 21.10.08 og 19.12.08.
Merknadene i brev datert 30.09.08 går ut på:
- Tegningsgrunnlaget er uklart, mangler målestokk på fasader, mangler snitt.
- Det mangler beregning av boareal.
- Det savnes mål på mønehøyder, høyden på nybygg blir høyt og ruvende sett fra naboeiendommene.
- Det stilles spørsmål om fasadetegningene er rette i forhold til plassering i høyde og om plan 2 skal gå i flukt med Tors veg.
- Det savnes tegninger for plan 2, det er store vindu mot øst/sjø. Om plan 2 er garasje, blir adkomst tilgjengelig uten å benytte eiendommen 3/28 sin tinglyste bruksrett på eiendommen 3/3?
- Om det er garasje så er det bestemmelser for mønehøyde og grunnflate.
- Tak utenfor stue mot sør forankres med søyler i terrassegulv, ca 1,7 meter fra hyttevegg, det vil si at det skal regnes inn i det totale areal.
- 4-meter avstand til nabogrense 3/28 må overholdes på all bygningsmasse på 3/27.
- Annekset, som eventuelt skal flyttes innenfor eiendommen 3/27 Tangvik, må tegnes inn på situasjonskartet. Annekset skal ligge 2,5 meter fra nabogrensa med langsida uten vindu mot eiendommen 3/26. Dette er et krav fra eier av eiendommen 3/26
- Situasjonskartet som følger saken har bygningsmasse pr. 2/10-2007. Stemmer dette med dagens tegninger av utbygging/utbedring?
Fasaden på eiendommen Tangvik mot nord, naboeiendommen 3/28 Solbu, viser et bygg som blir veldig dominerende da Tangvik ligger en god del høyere enn Solbu. Bygget vil bli høyt og ruvende med aktuelle mønehøyder. Noe som vil hindre sol og bli til sjenanse for nabo. Bygningen er heller ikke spesielt pen å se på fra denne siden. Om dette blir beplantet eller bordkledd vil det fortsatt være ruvende og dominerende i terrenget. Dette blir rett mot sørsida til naboeiendommen Solbu – sørsida der man oppholder seg i sommerhalvåret på en fritidseiendom. En slakere /mindre takvinkel og lavere bygg vil gi et ”mildere” preg.
- Vindu på stue mot nord vil bli veldig sjenerende for nabo 3/28 Solbu med hensyn til innsyn og mangel på privatliv – dette er mot sørsida og eksisterende vindu for Solbu. I tillegg ligger eiendommen 3/27 Tangvik en god del høyere enn eiendommen 3/28 Solbu – derfor blir det ekstra sjenerende med disse vinduene. Behov for vindu her må vurderes da dette ikke er en naturlig utsiktsretning for Tangvik som har sin utsikt mot øst og sjøen hvor det allerede er tegnet inn store vindusflater som gir godt utsyn og mye lys i rommet.
Merknadene i brev datert 26/11.08 går på at naboene ønsker at saken fremmes til behandling i PUK.
I merknader datert 19.12.08 gir naboene uttrykk for at de oppgitte grunner for dispensasjon ikke kan anføres som særlige grunner for dispensasjon. Det vises blant annet til at dispensasjon ikke kan sammenlignes med planvedtak og at utvidelsen av hytta er på 52% av opprinnelig størrelse. Naboene konkluderer med at særlige grunner som kreves for dispensasjon ikke finnes og de forventer derfor at kommunen avslår søknaden. Det vises også til at høringsinstansene ikke har tatt stilling til om dispensasjon kan gis.
Søker Knut Olav Stornes har valgt å ikke kommentere nabomerknadene.
Andre myndigheter:
Søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen, Fylkeskommunen samt til Levanger kommune ved enhet for kommunalteknikk.
Fylkesmannen v/ landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen har i sin uttalelse datert 21.11.08 varslet at de ikke har merknader til søknaden/tiltaket. Miljøvernavdelingen skriver blant annet at planområdet Gjemble nedre består av en blanding mellom helårsboliger og fritidsboliger, og er et etablert sentrumsnært boligområde i Levanger. Aktuelle eiendom er på 800 m2 og har vært fradelt som egen tomt i nærmere 40 år. Det er ingen nasjonale interesser som berøres og Miljøvernavdelingen har derfor ingen merknader til tiltaket.
Fylkeskommunen har i sin uttalelse datert 11.11.08 ingen innvendinger til det aktuelle tiltaket. De minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen påtreffer kulturminner under det videre arbeidet.
Levanger kommune v/enhet for kommunalteknikk har i e-post datert 26.01.09 varslet at de godkjenner omsøkte avstand til kommunal veg.
Vurdering:
Tidligere byggesaker og presedens:
Etter rådmannens vurdering er det ikke gitt byggetillatelser i planområdet som medfører at det foreligger presedens for utbygging til 100 m2.
Lys, utsiktsforhold og innsyn til naboene:
Etter rådmannens vurdering vil tiltaket ikke gi slike ulemper for naboer, med tanke på utsikt, lysforhold og innsyn, at de må vurderes som vesentlig. Begge nabotomtene har, og vil fortsatt få, gode utsikt og lysforhold også etter eventuell tilbygg/ombygging.
Ang. flytting av anneks og situasjonsplan:
I skriv fra naboer bemerkes det at eventuell flytting av annekset må vises på situasjonsplanen og at det kreves minimum avstand til nabogrense med 2,5 meter. I henhold til søknad med tegninger inngår annekset i eksisterende bebyggelse som skal ombygges. Det vil si at det enten rives og gjenoppbygges som del av hytta, eller flyttes noe og brukes som del av hytta.
Vurdering av dispensasjon:
Dispensasjon fra vedtatte planer kan innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 dersom det finnes særlige grunner. Det kan settes vilkår for dispensasjon.
Av forarbeidene til pbl, jf. Ot. prp. nr. 56 (1984-85), fremgår det at uttrykket særlige grunner må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkerens person kunne anses som særlig grunn, men normalt vil verken økonomiske hensyn eller personlige forhold kunne tillegges noen vekt ved vurderingen av om særlige grunner foreligger.
Er det en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav til særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å dispensere etter en skjønnsmessig vurdering.
Det må imidlertid bemerkes at det ikke er ment å skulle være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. I utgangspunktet er det derfor ingen som har krav på dispensasjon. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen må ikke undergraves gjennom dispensasjoner.
Argumenter som kan tale for dispensasjon kan være:
- Tomta er allerede bebygd og allmennhetens adgang er dermed sperret/begrenset
- Det er lite trolig at reguleringsplanen blir gjennomført med innløsning av eiendommer ettersom planen er fra 1973 og området fortsatt ikke er innløst.
- Det er ingen innvendinger mot tiltaket fra andre myndigheter. Tiltaket går ikke på tvers av statlige føringer med hensyn på vern av 100-metersbeltet mot sjø, hensyn til biologisk mangfold eller kulturlandskap, jfr høringsuttalelsene.
- Det finnes en praksis på dispensasjon og godkjenning av utvidelser av eksisterende hytter inntil 100 m2 generelt i kommunen, selv om hvert enkelt sak vurderes særskilt.
- Det er tidligere gitt tillatelser til bygging på fritidseiendommer innenfor samme friområde. Vi kan imidlertid ikke se at det er gitt tillatelse til så store utvidelser her før.
Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:
- Når overbygd areal regnes med vil totalt bruksareal på tomta bli 108 m2. Det vil si litt større enn det som er vanlig når hytteområder reguleres.
- Deler av hytta får en større mønehøyde enn det som er vanlig for hytter i nærområdet. Det er planlagt en bærekonstruksjon på dette taket som medfører at fri høyde blir mindre enn 1,9 meter og dermed ikke måleverdig areal. Dersom det hadde blitt benyttet en annen konstruksjonstype med åpen himling, ville tillegget i bruksareal blitt ca 35 m2. Det kan derfor hevdes at ”potensialet” for bygget med endret takkonstruksjon på plan 2 er en størrelse på 99+9+35 m2 bruksareal.
- Dersom det blir aktuelt med innløsning av friområdet, vil utvidelser og påkostninger av hyttene gjøre innløsningen dyrere.
- Dersom det ikke er aktuelt med innløsning burde området blitt regulert på nytt framfor at det blir gitt dispensasjoner. En ny reguleringsplan ville gitt en bedre forutsigbarhet vedrørende utvidelser av hyttene og planen kunne fått betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag.
Konklusjon:
Det konkluderes med at det foreligger særlige grunner og at dispensasjon er lovlig og forsvarlig. Det anbefales imidlertid at det forutsettes at prosjektet tegnes om slik at mønet på høyeste tak senkes slik at det ikke overstiger mønehøyden på resten av bygget.
I søknaden anføres det at taket på tilbygget er løftet for at det ikke skal gå ned i bakken/terrenget. Etter vårt skjønn er det fullt mulig å hindre det med planering selv om taket senkes.
Begrunnelsen for forutsetningen med lavere mønehøyde er at bygget vil virke mindre og at potensialet for så stort bruksareal som 143 m2 (99+9+35) ikke blir til stede. Etter vårt skjønn blir også bygget penere og mer harmonisk i forhold til nabobebyggelsen, jfr plan- og bygningslovens § 74.2.