Saksbehandler: Åge Isaksen
Arkivsaknr: 2008/2164 - /L2008008
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 28 – 2 vedtas bebyggelsesplan for Stokkberget felt B1, sist revidert 09.10.08 og bestemmelser sist revidert 23.01.09.
Vedlegg:
- Plankart sist revidert 09.10.2008 PDF
- Planbestemmelser sist revidert 23.01.2009 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
4 stk. uttalelser.
Plan- og byggesakssjefen, sak nr. 724/08.
Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Reguleringsplan for Stokkberget i Åsen er vedtatt av kommunestyret den 12.03.2008, sak nr. 109/07. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for flere av byggeområdene innenfor reguleringsplanområdet. Bebyggelsesplanen skal angi følgende: Avkjørsler, byggegrenser, eventuell tomtedeling, veiledende plassering og omriss av bygninger, takform, tillatt maksimale mønehøyder, møneretninger, felles leke-/oppholdsarealer, felles adkomst til parkeringsplasser og gangveger m.m.
Åsen Eiendomsutvikling as har fått utarbeidet forslag til bebyggelsesplan for byggeområde B1 som omfatter det nedlagte steinbruddet. Plan- og byggesakssjefen har med grunnlag i delegert myndighet gjort vedtak den 15.10.2008, sak nr. 724/08, om å legge fram bebyggelsesplanforslaget til høring og offentlig ettersyn. Bebyggelsesplanen kan vedtas av det faste utvalg for plansaker.
Oversiktskart – Stokkberget B1 vist med blå prikk..
Planforslaget.
Bebyggelsen.
Bebyggelsen i Stokkberget er foreslått lagt inn i et eksisterende steinbrudd. Mot den høye delen av bruddet er det foreslått 32 leiligheter bygd i terrasser over en parkeringsetasje. Bygget dekker hele steinbruddflaten og går opp i fem etasjer over parkeringsdekke (tot. 6 etg.). Inngang til leilighetene skjer fra svalganger mot bakveggen i bruddet. I bakkant av terrassebygget er det foreslått bruforbindelse til terreng med friområder på toppen av bruddet i sør. Foran steinbruddet i nordvest er det foreslått 7 leiligheter i enkle kjedehus i en etasje med underetasje. Disse vil ligge som enkeltstående enheter med egen adkomst og parkering.
I reguleringsplanen er BYA satt til maksimum 40 % og minimum 25 %. Disse verdier tar utgangspunkt i at hele området som er markert som byggeområde, legges til grunn ved beregninger av utnyttingsgrad. I forbindelse med bebyggelsesplanen er det innenfor reguleringsplanens byggeområde særskilt angitt fellesareal og offentlig trafikkområde i tillegg til byggeområder. Fellesareal og offentlige trafikkareal inngår ikke i beregningsgrunnlaget for utnyttingsgrad, og disse arealene må da gå i fradrag.
Utnyttingsgraden er i henhold til dette omregnet med grunnlag i bebyggelsesplanens byggeområde. Byggeområdet er i reguleringsplanen ca 5000 m2, mens det i bebyggelsesplanen er redusert til ca 3300 m2. Med grunnlag i dette er BYA i bebyggelsesplanen satt til maksimum 65 % og minimum 35 %.
Dette er endringer i forhold til høringsforslagets bestemmelser, der det for området med terrassehus er satt maksimum BYA til 85 % av tomtearealet og for området med rekkehus er maksimum BYA satt til 55 % av tomtearealet. I samråd med tiltakshaver har en kommet frem til at det vil være mest mulig riktig å omregne kravene til BYA som er gitt i reguleringsplanen slik at de tilpasses bebyggelsesplanens beregningsgrunnlag.
Skisse av planforslaget.
Oppriss – sett fra nordvest m/framtidig veg til resten av Stokkberget boligfelt ned til høyre.
I gjeldende reguleringsplan er det bestemmelse som tillater terrassepreget utbygging i inntil 5 etasjer for område B1, og samtidig er blant annet følgende bestemmelse tatt inn: ”Sett fra dagens E6 gjennom sentrum av Åsen, skal vegetasjonen på ryggen over steinbruddet danne silhuett.”
I det aktuelle planforslaget er det foreslått 5 etasjer over parkeringskjeller. Den såkalte parkeringskjeller ligger i all hovedsak over terreng og må derfor betraktes som 1 etasje, slik at det i realiteten er forslag om et 6 etasjes hus. Etasje er ingen høydedefinisjon, og det som er viktig i denne sammenheng er om silhuetten brytes. Snittet under viser at med en maks takhøyde på kote 123 vil ikke silhuetten brytes forutsatt at det er en vegetasjon på ca 5m. Snittet er tatt gjennom tilnærmet det laveste punktet på E6, hvor sjansen for å se bygget i silhuett er størst. Det høysete terrengpunktet bak bruddet ligger på 123,3.
Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Adkomst er tenkt direkte fra Stokkanvegen, og det er tatt inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at boligene ikke kan tas i bruk før nødvendig infrastruktur er på plass og at V1 (Stokkanvegen) er opparbeidet iht. reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen sier videre at Stokkanvegen skal opprustes før brukstillatelse gis til B1. Utbyggingsavtalen presiserer også at ny gang-/sykkelveg nordøst over fra B1 dvs. langs område B13 inngår i opprustingen av Stokkanvegen.
Reguleringsplan for Stokkberget boligfelt
Parkering.
I bestemmelsene er det satt et krav om 1,5 parkeringsplasser per. enhet, som samsvarer med lokale forskrifter. Parkering for de 32 leilighetene i terrassehuset er lagt til underetasje i samme bygg. Gjesteparkering for disse leilighetene er plassert foran bygget, med samme adkomst som rekke/kjedehusene.
Rekke/kjedehusene har parkering og gjesteparkering for den enkelte boligenhet på egen tomt.
Lek og uteopphold.
I reguleringsplan for Stokkberget stilles det krav om minimum 50 m2 felles leke- og oppholdsareal pr. boenhet, og at for blant annet område B1 skal minimum 50 % av dette arealet dekkes opp innenfor eget område. Det øvrige krav til felles leke- og oppholdsarealer forutsettes dekket gjennom de friareal som er avsatt i reguleringsplanen.
I forslag til bebyggelsesplan er det satt av ca 980 m2 til felles leke- og oppholdsareal, noe som utgjør 25 m2 pr leilighet. Det er imidlertid bare område F1 som har størrelse og kvaliteter til å kunne bli en selvstendig lekeplass. De andre områdene er imidlertid også viktig fordi de danner forbindelse ut til de større sammenhengende grøntområdene som er planlagt i Stokkberget.
Universell utforming.
Det arbeides med å få følgende bestemmelse inn i alle reguleringsplaner: ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk.”
Dette er i hovedsak fulgt opp, bortsett fra at rekkefølgebestemmelsen kun knyttes til fellesarealer.
Støy.
Bestemmelsene sikrer at støynivået ikke skal overstige Miljøverndepartementets retningslinjer.
Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn.
Det er tatt inn bestemmelse at det skal settes opp sikringsgjerde på bruddkanten, og at geologiske undersøkelser med evt. påfølgende sikringsarbeider skal gjennomføres. Ut over dette er Fylkesmannens ”Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” gjennomgått uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.
Utbyggingsavtale.
Utbyggingsavtale for Stokkberget vedtatt i kommunestyret 12.03.08 sak 12/08 gjelder for hele reguleringsplan Stokkberget, og dermed også for den aktuelle planen for område B1. Den spesifiserer utbyggerens forpliktelser mht. opparbeidelse av veger, areal for uteopphold/leik, vann/avløp/strøm/telefoni/bredbånd.
Planprosess:
Medvirkning.
Oppstart av planarbeidet er annonsert i Trønderavisa og Levangeravisa den 30. august 2008. Tiltakshaver har ikke mottatt innspill.
Det er avholdt en forhåndskonferanse med PBOM i samkommunen den 26. februar 2008.
Planforslaget er sendt barnerepresentanten, og på en intern høringsrunde til fagområdene kommunalteknikk, helse, oppvekst og kultur. Følgende merknader er kommet inn:
· Kommunalteknikk, e-post datert 23.09.08: Viser til utbyggingsavtale om Stokkberget. Det framgår her bla. at utbygger skal bekoste oppgradering av Stokkanvegen med legging av nytt VA anlegg, samt opparbeiding av offentlig gang -/ sykkelsti ned til B 14. Forutsetter at dette ivaretas i den videre prosess.
Det ble holdt et drøftingsmøte med tiltakshaver og arkitekt den 3. oktober som resulterte i en del justeringer av det opprinnelige planforslaget. Det ble blant annet lagt inn flere felles leke-/oppholdsareal og fortau langs Stokkanvegen.
Høring.
I forbindelse med høringen har det innkommet følgende uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:
Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 04.11.08.
Har ingen merknader til hovedinnholdet i planen. Når det gjelder grad av utnytting er det ikke samsvar mellom de verdier som oppgis i saksutredningen og de verdier som framgår av bestemmelsene. Dette må avklares og fastsettes i bestemmelsene, slik at område B1 som helhet ligger innenfor reguleringsplanens krav.
Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom det påtreffes kulturminner i det videre arbeidet, og at dette formidles videre til de som skal gjennomføre arbeidene.
Kommentar.
Grad av utnytting har blitt noe uklart framstilt i vår tidligere saksutredning og bestemmelser. Sammen med tiltakshaver har vi derfor foretatt omregning av utnyttingsgraden, slik at den samsvarer med de verdier som var forutsatt i reguleringsplanen. Disse omregnede verdier blir da tatt inn i bestemmelsene. Tiltakshaver pålegges å etterkomme aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8.
Nord- Trøndelag Elektrisitetsverk, dat. 04.11.08.
Har en lavspent jordkabel som krysser gjennom området, som det må tas hensyn til ved utbygging. Det vil være nødvendig med to nye nettstasjoner for hele utbyggingen i Stokkberget, og det er foreslått plassering av disse.
Kommentar.
Tiltakshaver må ta nærmere kontakt med NTE Nett as, for å avklare forhold omkring jordkabel og strømtilførsel til området.
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 18.11.08.
Planbestemmelsene henviser til Miljøverndepartementets retningslinje når det gjelder støy. Gjeldende retningslinje er T-1442, ”Retningslinje for behandling av støy i plansaker”, og planbestemmelsene bør konkretiseres til denne.
Kommentar.
Planbestemmelsene § 2.6 er endret slik at det henvises konkret til T-1442, ”Retningslinje for behandling av støy i plansaker”.
Barnerepresentanten, dat. 20.11.08.
Viser til kommunens vedtekter angående bestemmelser om lekeplasser for barn. Når det gjelder bebyggelsesplanen stilles spørsmål om plassering av felles leke-/oppholdsareal er hensiktsmessig og om disse areal utenfor planområdet kompenserer for manglende areal innenfor planområdet. Mener det er satt av altfor lite felles leke-/oppholdsareal, da det her er enkeltpersoner/familier fra 39 boenheter skal dele på et areal på 980 m2. I tillegg er plasseringen av disse arealene lite hensiktsmessig. Ved å redusere antall rekkehus slik at felles leke-/oppholdsareal kan anlegges sørøst på tomta, vil disse forhold bedres. På generelt grunnlag advares det mot å bygge så mange boenheter på en tomt, slik at det legger store begrensninger på barns muligheter til leik i nærområdet der de bor.
Kommentar.
Gjennom bestemmelsene til reguleringsplanen er det fastlagt at minimum 50 % av areal til lek og opphold som er gitt i kommunens vedtekter, skal dekkes opp innenfor eget område. Begrunnelsen for å redusere kravet er at det i tilknytning til blant annet område B1, er avsatt felles leke-/oppholdsareal i sør og vest (FL1) som vil dekke opp det manglende arealkrav for dette formålet. Plasseringer av disse areal er den løsning som sammen med tiltakshaver er funnet mest hensiktsmessig ut fra en totalvurdering. Både FL2, FL3 og FL4 ligger i direkte tilknytning til reguleringsplanens FL1, og kan dermed i stor grad brukes/opparbeides sammenhengende.
Endringer etter høring.
§ 2.6; Støy endres til; For boliger og utendørs uteoppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige kravene i ”Retningslinje for behandling av støy i plansaker, T-1442”.
§ 3.2 Grad av utnytting endres til; Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) innenfor byggeområdet skal være 65 % og minimalt bebygd areal (BYA) skal være 35 %.
Vurdering:
Planforslaget tilrettelegger for utbygging av et område med gode utsikts- og solforhold. Det er lett adkomst og god tilgang til nødvendig infrastruktur. Muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Det er tatt nødvendig hensyn til trafikksikkerhet.
Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset landskapet og omgivelsene.
Det tilrås på dette grunnlag at planforslaget vedtas.