Saksbehandler: Kristine Karlsaune
Arkivsaknr: 2006/3588 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
§ 2.06, tilføyelse: ”Uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende barnesikring/gjerde mot trafikkert vei.”
Planforslag m/bestemmelser, begge datert 19.12.08 og med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.
Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse 19.12.08 PDF
- Plankart 19.12.08 PDF
- Reguleringsbestemmelser 19.12.08 PDF
- Illustrasjoner, sist rev. 19.12.08 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
· PUK-sak 32/06 (første gangs behandling av tidl. planforslag for boliger/forretning).
· Høringsuttalelser i fbm. offentlig ettersyn i 2006 av tidligere planforslag.
Saksopplysninger:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger behandlet et tidligere planforslag for boliger i møte den 03.12.2008, sak 103/08 (denne saken er gjengitt til slutt i saken), hvor det bl.a. ble gjort vedtak om at planen skulle legges ut til offentlig ettersyn, forutsatt at byggegrenser ble justert og at ”Planens totale bebygde areal reduseres ved at en av de fire tomannsboligene blir tatt ut av planen. Det arealet som en da vinner, blir disponert for leik og grøntanlegg.”
Kartet over viser tidligere planforslag, 19.11.08, som skulle justeres noe før offentlig ettersyn.
Nytt planforslag av 19.12.08, se vedlegg, imøtekommer delvis overnevnte vedtak, ved at byggegrenser er supplert, en tomannsbolig er tatt ut og det foreslås grøntanlegg i stedet. En tomannsbolig er imidlertid endret til tremannsbolig. Forslaget legges derfor fram for behandling. Det planlegges nå 7 boenheter, se vedlegg for utfyllende informasjon.
Ny arealoversikt
Tomt/gult byggeområde 1810 m2
Felles lek og grøntanlegg 350 m2
Kjøre/snuareal 251 m2
Hus A, B C og D 517 m2
Carporter 123 m2
Boder på terreng 39 m2
Avfallshus 15 m2
Totalt bebygd areal 694,0 m2
Forslagsstillers BYA-utregning:694/1810 = 38,3 %. Dette gir BYA 39 %.
Planstatus og medvirkning - Se PUK-sak 103/08, i slutten av saken.
Barnerepresentanten, 23.01.09, har følgende kommentar til nytt planforslag:
”Avsatt leik/friareal samsvarer med kravene i lokale vedtekter. Eiendommen grenser til Nordsivegen. Det framgår ikke av planen om det er tenkt noen form for sikring/gjerde mot trafikkert vei. Jeg ber om at dette vurderes tatt inn i planen.”
Vurdering:
Vi begrenser oss her til å vurdere de endringer som er gjort i fht. forrige behandling, som forøvrig er gjengitt til slutt i saken. Reguleringsbestemmelsene har kun fått en ny dato.
Plankartet mangler noen formålsgrenser, men farge og skravur gjør det likevel mulig å skille reguleringsformålene fra hverandre. Dette rettes i fbm. evt. reguleringsvedtak.
Bebyggelsen
Det planlegges en tremannsbolig og to tomannsboliger (forrige forslag viste 4 tomannsboliger). Dette innebærer også en garasje- og bodplass mindre. Samlet sett gir dette et romsligere uttrykk. Bodene er forøvrig flyttet og samlet foran bygg B og C, og garasjerekken er bl.a. redusert fra 26 til 23 m.
Grad av utnytting
Da både byggeområdet og bebygd areal er redusert ligger prosent bebygd areal i byggeområdet fortsatt på prosent BYA = 39 %. P-plasser sikret med eget formål regnes da ikke med. – Sammenlignet med kommunedelplanens hovedregel ved fortetting (maks BYA 35 %) ligger prosent bebygd areal i fht. hele tomta nå på ca. 31,3 %, dvs. noe lavere enn sist. Boligtettheten er redusert fra 3,3 til 2,9 enheter/dekar.
Høyde, takform, boligtype, estetikk
Bebyggelse i søndre del av planområdet er trukket godt unna Nordsivegen, slik at man også unngår den smale korridoren mellom bygningene som forrige forslag viste. Dette vil også gi en mindre dominerende fasade mot Nordsivegen. Evt. omrokkering av tremannsbolig og grøntanlegg er tatt opp med arkitekten, men ble av flere grunner (bl.a. estetikk) vurdert som en mindre god løsning.
Byggehøyde og takform anses ikke å bryte vesentlig med strøkets øvrige bebyggelse. Som nevnt tidligere kan boligtypen synes noe fremmed, men det forventes i dag høye krav til arealutnytting. Forøvrig er rekke-/kjedehus tillatt i nærområdet, jfr. gjeldende reguleringsplaner, se nærmere omtale i PUK-sak 103/08.
Lek og annet uteoppholdsareal
For planlagte 7 boenheter bør det sikres minst 350 m2 felles eller offentlig uteareal.
Plankartet viser felles lekeplass på 100 m2 pluss felles grøntanlegg på 250 m2. Sistnevnte kunne like gjerne gått helt ut til plangrensen. I bestemmelsene er det foreslått at det innenfor planområdet skal avsettes minst 50 m2 privat uteareal pr. bolig.
Staupshaugen friområde, som ligger i gangavstand (ca. 150 m) fra planområdet, kan benyttes av de større barna, se PUK-sak 103/08 under.
På bakgrunn av barnerepresentantens siste kommentar vil vi foreslå følgende:
§ 2.06, tilføyelse: ”Uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende barnesikring/gjerde mot trafikkert vei.”
Adkomst og parkering
Foreslått parkeringsdekning er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens § 69 nr. 3. Garasje-/carportrekken er redusert med en plass, pga. at prosjektet nå omfatter en leilighet mindre. Fasade nordøst viser garasjer/carporter med takfall mot port/innkjøring og boder med takfall mot dør. Dette er lite gunstig med tanke på snø, men anses ikke juridisk bindende for endelig utforming.
Støy i forhold til uteareal er hensyntatt i § 2.04. Lekeplassen ligger fortsatt mot vest, men pga. færre hus er det også blitt plass til et felles grøntanlegg mot Nordsivegen.
Annet
Universell utforming, utbyggingsavtale samt sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn er omtalt i PUK-sak 103/08, som er gjengitt til slutt i saken.
Konklusjon
Det nye planforslaget oppfyller bl.a. både krav til uteareal og parkering, ligger innenfor kommunedelplanens hovedregel for grad av utnytting og synes noe romsligere enn ved forrige behandling. Vi tilrår at planen legges ut til offentlig ettersyn.