Saksbehandler: Kristine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/11020
Saksordfører: Geir Tore Persøy, frp
Saken avgjøres av: Kommunestyret
vedtak
Rådmannens forslag til innstilling:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
a) § 2.2, tilføyelse etter første punktum: ”Lekeplassen FL1 skal skjermes med vegetasjon mot parkeringsplassen i sydøst. Det kan gjennomføres nye støyberegninger for om mulig å redusere omfanget av støyskjermen.”
b) § 5.4 Felles grøntanlegg tas ut.
Reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18, med plankart datert 22.10.08, rev. 29.01.09 og bestemmelser rev. i hht. Plan- og utviklingskomiteen vedtak i sak 102/08, samt med endring som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.
Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder.
Det må ivaretas nødvendig areal til renovasjon.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse 22.10.08 PDF
- Plankart 22.10.08, rev. 29.01.09 PDF
- Reguleringsbestemmelser, rev. i hht. PUKs vedtak i sak 102/08 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
4 Reguleringsplan m/best. for Leiraområdet, vedtatt 26.06.05.
Saksopplysninger:
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn, i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte den 03.12.08, sak 102/08. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 13.12.08 og berørte parter ble varslet med brev av 12.12.08. Høringsfristen var satt til 19.01.09.
Følgende uttalelser er mottatt i fbm. offentlig ettersyn:
Nr. Fra, dato
1 Sametinget, 17.12.08
2 NTE Nett AS, 29.12.08
3 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 05.01.09
4 Eldres Råd, 19.01.09
5 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 16.01.09
6 Levanger boligforvaltning KF, 26.01.09 - kommentar til uttalelse nr. 3
7 Barnerepresentanten, 28.01.09
Statens vegvesen er minnet om høringsfristen, men pr. 29.01.09 har vi ikke mottatt noen uttalelse fra dem.
Endringer siden offentlig ettersyn
På bakgrunn av uttalelse nr. 3 og 7 ble plankartet revidert den 29.01.09. Fire parkeringsplasser er snudd for å bedre gangadkomsten til lekeplassen FL1, som samtidig har blitt noe større. En oppnår dermed en bedre forbindelse til lekeareal FL1.
Vurdering:
1 Sametinget, 17.12.08
Sametinget kan ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. De har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.
Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml) § 8 annet ledd. Sametinget forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.
De minner videre om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd.
Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver.
2 NTE Nett AS, 29.12.08
Ingen merknader. NTE viser til kartutsnitt som viser deres strømanlegg i og omkring området, som må hensyntas ved evt. utbygging.
Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver.
3 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 05.01.09
Det bemerkes at BYA-60 % er en høy utnyttingsgrad, når det samtidig skal være plass til bakkeparkering, leikeareal, atkomst- og gangareal m.v. Dette gir seg blant annet uttrykk i svært knappe marginer omkring parkeringsplassene, manglende areal til avfallsstativ m.v.
Når det gjelder leikeareal er det avsatt ca 50 m2 pr bolig, og dermed tilstrekkelig i fht. kommunens vedtekter. Imidlertid vil område FL1, som er det største leikearealet, bli omgitt av en 2,5 m høy støyskjerm på tre sider, grense direkte mot parkeringsplass på den fjerde, og blir i tillegg oppdelt av en eksisterende uthusbygning. Området synes dermed å bli svært lite egnet til leikeareal.
Område FL2 er plassert sentralt i området og dermed aktuell som småbarnslekeplass. Deler av området benyttes i dag som atkomstområde for boligene i B2, som har inngang mot leikearealet. I praktisk bruk antar vi derfor at leikearealet må bli redusert som følge av behovet for atkomst til eksisterende boliger.
Når en ser på planområdet sammen med regulering av tilstøtende areal ser en det ulogiske i at FL1 ligger midt inne i et parkeringsområde; med parkeringsareal både på vest- og østsida. Her kunne en helt klart fått til en bedre løsning ved å ta med et større område inn i den nye reguleringsplanen. Vi vil derfor støtte kommunen i synet på at planområdet bør utvides.
Konklusjon: Vi kan ikke anbefale planen slik den foreligger, ut ifra at området får en lite sammenhengende arealutnyttelse sett i sammenheng med naboområdet, og fordi deler av leikearealene blir lite egna til slik bruk. Dersom det skal bygges ut flere boliger i området anbefaler vi at planområdet utvides til å gjelde hele Leiraområdet (jfr. plan fra 1995). Planen kan da bearbeides for å skape uteoppholdsareal som er bedre egnet for leik og opphold og parkeringsareal som gir mulighet til større avstand til fortau, veg og leikeplasser.
Kulturminner
Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk freda kulturminner i området, og har følgelig ingen innvendinger mht. dette. De minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet
Kommentar:
I tillegg til fylkeskommunen er også barnerepresentanten skeptisk til høringsforslaget. Fylkeskommunen har imidlertid ikke benyttet ordet innsigelse.
Boligforvaltningen har i uttalelse nr. 6 (se nedenfor) redegjort for plassering av ny bebyggelse i område B3. Behovet for samlokalisering med hjelpebase gjør det vanskelig å finne en annen løsning i denne saken. Planen knytter ikke boligene til bestemte brukere, og på lang sikt kan det synes noe uheldig at hensynet til de sterkt utviklingshemmede unge evt. skal veie tyngre enn hensynet til barns lekeareal. Som nevnt under saksopplysninger er planen imidlertid ved revisjon den 29.01.09 søkt forbedret noe i fht. nevnte uttalelser (endring av parkeringsplass og adkomst til FL1). Dette betraktes ikke som noen vesentlig endring, da inntegnede parkeringsfelt heller ikke er markert som juridisk bindende. Lekeplassen FL2 ligger forøvrig sentralt i området.
Forslag: § 2.2, tilføyelse etter første punktum: ”Lekeplassen FL1 skal skjermes med vegetasjon mot parkeringsplassen i sydøst. Det kan gjennomføres nye støyberegninger for om mulig å redusere omfanget av støyskjermen.”
Utnyttingsgraden synes høy fordi den regnes i fht. byggeområdene (fellesområdene inngår ikke i beregningen).
Øvrige forhold tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver. Det samme gjelder også nødvendig areal til renovasjon, nevnt spesielt i PUKs vedtak ved første gangs behandling.
4 Eldres Råd, 19.01.09
Ingen merknader.
5 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 16.01.09
Fra Landbruksavdelingen:
Ingen merknader til planendringen.
Fra Miljøvernavdelingen:
Miljøvernavdelingen har ingen merknader til endringsforslaget, men er enig med kommunen i at reguleringsendringen med fordel kunne ha omfattet hele det gamle planområdet fra 1995. Dette for å se endringsforslaget i en større helhet for om mulig lettere å finne alternative løsninger og tilpasninger.
Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Forslaget til bestemmelser § 5.4 bør tas ut, da reguleringsbestemmelsene ikke hjemler handlingsplikt.
Kommentar:
Forslag: § 5.4 Felles grøntanlegg tas ut, jfr. merknad.
Se forøvrig våre kommentar til uttalelse nr. 3.
6 Levanger boligforvaltning KF, 26.01.09 - kommentar til uttalelse nr. 3
”Valg av plassering og behov for nye boenheter
Utbygging av Okkenhaugvegen 20A er begrunnet ut i fra et ønske om bolig for flere sterkt utviklingshemmede unge personer.
I hht. utredninger må tiltenkte beboere ha kontinuerlig tilsyn 24 timer i døgnet. For at Levanger kommune kan dekke disse behovene, er det nødvendig å føre opp boenhetene slik at de er samlokalisert med en hjelpebase som er bemannet 24 timer i døgnet. Da dette er snakk om yngre personer, er det kun Okkenhaugvegen 20 som er best egnet. Tiltenkte beboere har under oppveksten hatt nærhet til området. De har benyttet tjenestene ved avlastningsboligen. Av den grunn vil et boalternativ i umiddelbar nærhet bidra med at de kan føle seg tryggere ved etableringen i egen bolig.
Det er sett på andre alternative plasseringer av boenhetene. I og med at det er behov for samlokalisering med en base, er det kun utbygging av Okkenhaugvegen 20A som er mulig. Okkenhaugvegen 20A har pr. i dag 4 boenheter for sterkt funksjonshemmede personer samt en tilrettelagt døgnbemannet base.”
7 Barnerepresentanten, 28.01.09
Viser til uttalelse nr. 3, fra fylkeskommunen, som samsvarer med det synet Barnerepresentanten har på saken i fht. barn og unge sine interesser. Det bør reguleres inn arealer som er bedre egnet til leik enn det som er avsatt i eksisterende forslag.
Kommentar:
Se vår kommentar til uttalelse nr. 3.
Konklusjon
Forholdet til barns lekeareal er særlig bemerket i høringen, da det gunstigste arealet for lek søkes nedbygd noe. Av hensyn til Boligforvaltningens begrunnelse vil vi likevel tilrå at planen vedtas, med foreslåtte endringer. Planen er også søkt forbedret noe etter offentlig ettersyn, på bakgrunn av fylkeskommunens og barnerepresentantens uttalelse.