Saksbehandler: Kristine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/11143 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer på plankartet:
a) Offentlig trafikkområde endres til spesialområde privat veg med fortau på en side.
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
b) Offentlig trafikkområde tas ut og spesialområder suppleres med fortau jfr. punkt a).
c) Ny § 3.1 b): Fortauet skal opparbeides som vist på planen, før barnehagen tas i bruk.
d) Ny § 5.4: ”Det skal avsettes minst 1 parkeringsplass pr. ansatt og tilstrekkelig antall biloppstillingsplasser og snuareal for henting/bringing.”
Planforslag m/bestemmelser, datert 21.01.2009 og med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.
Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse PDF
- Plankart 21.01.2009 PDF
- Reguleringsbestemmelser 21.01.2009 PDF
- Illustrasjoner PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
5 Forhåndsuttalelser (vegvesen, Åsen OS, Sigbjørn Aarnseth pva. Brynjar Aarnseth).
Saksopplysninger:
Planforslaget er utarbeidet og innsendt av arealplanlegger Per Anders Røstad i samarbeid med Nidaros Consult as, på vegne av Kjølen & Nydal AS.
Planforslaget legger til rette for bygging av barnehage m/tilhørende adkomstveg. Barnehagen er tenkt som en fireavdelingsbarnehage, se vedlegg for mer informasjon.
Planområdets beliggenhet, i utkanten av Åsen sentrum, er markert på kartet ovenfor.
Planstatus
I kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00, er området avsatt som nåværende LNF-område, sone A, hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring samt fritidsbebyggelse ikke er tillatt.
Kommunedelplan Åsen/Åsenfjord 1989-2000, vedtatt 21.11.91 (se kartutsnittet under), viser framtidig E6-trase nord for sentrum.
Planområdet grenser til reguleringsplan for Åsen sentrum, stadfestet 28.07.83.
.
Kommunedelplan Åsen/Åsenfjord fra 1991.
Sammenstilling av reguleringsplaner i nærområdet.
Medvirkning
Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa uke 50, 2008. Forhåndsuttalelser er omtalt i vedlagte planbeskrivelse.
Planforslaget er forelagt barnerepresentanten og fagområdene kommunalteknikk, barn/familie, oppvekst, Åsen oppvekstsenter, Bygg og eiendom, helse, landbruk- og naturforvaltning, kultur samt estetikkutvalget.
Landbruk og naturforvaltning har opplyst at det ikke foreligger kommunalt registerte naturtyper eller viltforekomster som berøres av reguleringsplanen.
Kommunalteknikk, Levanger kommune, 26.01.09
”Det ser ut som om vegen fram til parkeringsplass tenkes regulert som offentlig trafikkområde. Denne strekningen er i dag ikke opparbeidet og tatt opp som kommunal veg. Etter vår oppfatning bør denne strekningen reguleres som privat veg.
Dersom den reguleres som offentlig veg vil det være behov for utbyggingsavtale.”
Landbruk og naturforvaltning, 28.01.09 – landbruksfaglig uttalelse
Arealet er landbruk-, natur- og friluftsområde og ligger like nord-nordøst for Reithaug skole. Den nye barnehagen skal erstatte Bruse barnehage som ligger ved den planlagte adkomstvegen.
Totalt omfatter reguleringsplanen ca. 8 dekar av eiendommen Fossing søndre, eier Trond Fossing. Av dette er ca. 2 dekar dyrka jord, resten middelsbonitet lauvskog. Som det går fram av kart er dette dyrkaarealet en del av en større teig på 11 dekar som ligger avgrenset fra anna dyrkajord på bruket.
Selv om det i den senere tid er vesentlig innskjerping i forhold til jordvern, mener landbrukssjefen at jordvernet må vike i denne saken. Det er et relativt lite og tungdrevet areal som ønskes omdisponert, og produksjonsevnen på eiendommen Fossing søndre blir lite redusert. Det er behov for barnehageplasser, og dette vurderes som samfunnsinteresser av større vekt. I hht. rundskriv M-4/2003 fra Landbruksdepartementet kan en omdisponering da tillates. En anser det som rasjonelt og fornuftig å ha en nærhet mellom skole og barnehage som det her legges opp til.
Konklusjon blir at landbrukssjefen ikke har noen innvendinger til den framlagte reguleringsplan, planforslag datert 21.1.2009, for Reitbakken barnehage i Åsen.
Barnerepresentanten, 28.01.09
Ingen merknader.
Vurdering:
Bebyggelsen - grad av utnytting m.m.
Med et byggeområde på 7,2 daa, vil foreslått BYA = 30 % legge til rette for et bebygd areal på 2160 m2. Foreløpig forprosjekt har bebygd areal 681 m2. Prosjektets størrelse vil imidlertid også avhenge av at det oppnås tilstrekkelig og tilfredsstillende parkerings- og oppholdsareal. Plankartet viser parkering for ansatte tilpasset en 4 avdelings barnehage. I stedet for å begrense utnyttingsgraden foreslår vi at det tilføyes konkrete krav til parkering. Når det gjelder uteoppholdsareal forventer vi at sentrale normer følges.
Adkomst og parkering
Planområdet ligger på nordsiden av E6, mens hovedtyngden av boligbebyggelsen i Åsen sentrum ligger syd for E6. Bruse barnehage, som planlegger å flytte til det nye området, ligger allerede nord for E6, det samme gjelder skolen. Litt avhengig av bosted blir derfor adkomsten til barnehagen fra E6, Hammerøyvegen (kommunal veg) og videre på privat veg (jfr. råd fra kommunalteknikk). Parkeringsplassen ved skolen og eksisterende klubbhus har adkomst fra samme private veg.
Barnehagen planlegges utvidet med en avdeling (til fire), men planen viser potensiale for en ennå større barnehage, så det må påregnes noe mer trafikk enn i dag. Trafikkmessig kan det hver dag barnehagen er åpen forventes ca. 4 passeringer pr. barn og 2 pr. ansatt, dvs. ca. 250 passeringer pr. dag for omtalte barnehage. I tillegg kommer trafikk til skole, klubbhus samt trafikk til traktorveger (markert med piler på plankartet).
Samtidig med forlengelse av eksisterende veg, kan det av trafikksikkerhetsmessige hensyn bli behov for en utbedring av parkeringsplassen nord for skolen. En løsning er illustrert på plankartet. Ifølge planbeskrivelsen skal deler av planlagt veg (fra rundkjøring for busser ved skolen og forbi klubbhuset) utvides slik at 2 biler kan møtes og det etableres gangfelt på en side.
Forslag:
· Offentlig trafikkområde endres til spesialområde privat veg med fortau på en side.
· Ny § 3.1 b): Fortauet skal opparbeides som vist på planen, før barnehagen tas i bruk.
Viste p-plasser langs adkomstvegen er tiltenkt de ansatte og henting/bringing av barn er tenkt nærmere inngangen. Som nevnt tidligere ønsker vi å ta inn krav til parkering m.m.
Forslag: Ny § 5.4: ”Det skal avsettes minst 1 parkeringsplass pr. ansatt og tilstrekkelig antall biloppstillingsplasser og snuareal for henting/bringing.”
Tilstrekkelig antall hente-/bringeplasser pr. barn vurderes nærmere til sluttbehandling.
Av hensyn til evt. gående/syklende hadde vi helst sett at det var jobbet noe mer med å unngå parkering langs adkomstvegen og i stedet avsette areal til dette inne på tomta. Det samme gjelder detaljering av hente-/bringeareal og mulighet for fortau langs hele adkomstvegen, ikke bare forbi klubbhus/parkeringsplass.
Pga. tidspress legges planforslaget likevel fram for behandling, da overnevnte anses å være detaljer som kan løses i løpet av planprosessen. Det viktigste for barnehage/ tiltakshaver er å få signaler på hvorvidt området kan disponeres til barnehage, før det legges arbeid på detaljene. Tiltakshaver er forøvrig innstilt på å sjekke muligheten for evt. omdisponering av den nordøstre trekanten av kommunens/skolens eiendom gnr. 207/81 (se illustrasjon), for om mulig å oppnå en gunstigere løsning mht. kjøre-/parkeringsareal. Det tas uansett forbehold om at plassering av barnehagebygget kan endres i fht. foreløpige illustrasjoner. Planens byggegrenser vil bli juridisk bindende for endelig plassering.
En mer detaljert løsning av hente/bringeområdet forutsettes framlagt til sluttbehandling av planen. Videre forventes det at parkeringsløsning for ansatte vurderes nærmere, det samme gjelder mulighet for fortau langs hele adkomstvegen.
Uteoppholdsareal
Ifølge § 5.1 skal gjeldende krav til oppholdsareal ute følges. Vi antar det henspeiles til følgende sentrale normer for inne- og uteoppholdsareal:
Inne: 4 m2 netto leke- og oppholdsareal for barn over 3 år og omlag 1/3 mer pr. barn under 3 år.
Ute: omlag 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne.
Universell utforming
Universell utforming anses ivaretatt i bestemmelsenes § 5.3.
Støy
Ifølge planbeskrivelsen omtale av byggegrenser er det ca. 140 m til eksisterende E6. Samme avstand nevnes i fht. framtidig E6-trase. Det vises samtidig til følgende uttalelse fra Statens vegvesen (13.11.08);
”Støysituasjonen i fht. dagens E6 er uinteressant. Vi er opptatt av støy i fht. framtidig E6. Enkle beregninger utført av oss, viser at utendørs støynivå 125 m fra senterlinje på ”planlagt” E6 vil være 55 dBA. Dette er grensen for støyskjerming på uteareal ved
barnehage. Reelt støynivå ved en barnehage i området vil først kunne avklares når ny E6 detaljplanlegges. Evt. behov for støyskjerming må kunne pålegges å bli barnehageeierens ansvar. Videre utredning av støy i denne omgang er ikke nødvendig.”
Vi gjør oppmerksom på at evt. støyskjerming ikke er tema i bestemmelsene.
Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn
Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” er gjennomgått.
Kvartærgeologisk kart viser hav- og fjordavsetning, sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet i sør og sørøst. For resten av planområdet vises det hav- og fjordavsetning og strandavsetning, usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnnen.
Berggrunnskartet viser leirskifer fyllitt og glimmerskifer.
Planområdet ligger minst ca. 90 m fra Fossingelva og ca. 500 m fra Hammervatnet. Oppstrøms elva, på motsatt side av E6, er det langs elva registrert et fareområde kvikkleire.
Eksisterende høyspent forutsettes kablet, se § 5.2. I området som omtales som delvis grunnlendt kan vel dette by på både praktiske og estetiske utfordringer.
Energibruk
Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/miljøvennlige energikilder.
Konklusjon
Planforslaget, med foreslåtte endringer, tilrås utlagt til offentlig ettersyn.
En mer detaljert løsning for henting/bringing forutsettes framlagt til sluttbehandling av planen. Videre forventes det at parkeringsplass for ansatte vurderes lagt nærmere barnehagen, det samme gjelder mulighet for fortau langs hele adkomstvegen.