Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/3665 - /L2008009
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer/supplement av plandokumentene:
a) Påskriften på plankartet; ”BYA 0,7” tas ut.
b) Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold.
Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert 27.05.09, legges deretter ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
1 Planbeskrivelse PDF
2 Plankart 270509 PDF
3 Reguleringsbestemmelser 270509 PDF
4 Situasjonsplan, fasade, snitt PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
· Uttalelse fra flere beboere i Tors veg, 17.03.09 PDF
· Gjeldende reguleringsplan for Gjemble m/best., stadfestet 01.08.1973
Saksopplysninger:
Planforslaget er utarbeidet av RG-prosjekt AS i samarbeid med Arkplan AS, pva. Aunan Holding AS. Nåværende butikktomt foreslås omregulert til boligformål. Planområdet/ tomta er på ca. 2 dekar og ligger syd for krysset Tors veg x Nordsivegen på Levangernesset, se kartet under.
Området foreslås regulert til byggeområde for konsentrert bebyggelse, frisiktssone samt fellesområder for avkjørsel/parkering, leke- og grøntareal. Det planlegges to boligbygg i 2 etasjer med til sammen 8 leiligheter, og med parkeringskjeller under.
Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon.
Saksgang og medvirkning
Det er avholdt forhåndskonferanse med kommunen den 06.10.08. Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Trønder-Avisa og Levanger-Avisa den 22.01.09.
Berørte naboer og gjenboere ble orientert med brev av 03.04.09, hvor det også vedlå foreløpige skisser. En uttalelse til kunngjøring/orientering, datert 17.03.09, er underskrevet av 10 naboer i Tors veg. Naboene frykter tapt utsikt mot sjøen og påpeker at planlagt bebyggelse passer svært dårlig arkitektonisk og estetisk inn i nærmiljøet, de minner om at det i fbm. bygging av butikken ble tatt særlig hensyn til bakenforliggende bebyggelse. De reiser også spørsmål om erstatning som følge av forringet utsikt. Uttalelsen er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.
Planforslaget er forelagt barnerepresentanten, helse, oppvekst og kommunalteknikk.
Barnerepresentanten har ikke hatt innvendinger til vedlagte planforslag rev. 27.05.09, hvor lekearealet er økt i tråd med følgende uttalelse:
Barnerepresentanten, 26.05.09 - uttalelse til tidligere planforslag
”Det er i planen satt av 25 m2 til leikeareal per leilighet, og det forutsettes at det resterende av kravet blir dekt opp gjennom friområder. Det spesifiseres ikke hvilke friområder dette kan være, og jeg kan ikke se at nærliggende friområder kan benyttes uten å krysse vei. Er også usikker på om atkomst over leikeområde vil forringe dette? Vil presisere at de kommunale vedtektene angir et minimum for avsatt areal til leikeområder, og at dette vil være med å sikre leikeareal til de minste barna der de bor. Barnerepresentanten mener det bør reguleres inn egnet leikeareal etter de kommunale retningslinjene, 50 m2 per leilighet.”
Planstatus
Området er i kommunedelplanen for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, registrert som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. I gjeldende reguleringsplan for Gjemble, stadfestet 01.08.1973, er området regulert til forretning, se under.
Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Gjemble, stadfestet 01.08.1973.
Vurdering:
Bebyggelsen
Det er planlagt 2 leilighetsbygg i 2 etasjer, begge med 2 leiligheter i hver etasje, totalt 8 leiligheter. Bygget nærmest Tors veg planlegges med parkeringskjeller for 8 biler.
Grad av utnytting
Foreslått utnyttingsgrad innenfor byggeområdet; BYA= 70 %, tilsvarer BYA ca. 35 % sett i fht. hele tomta. Dette anses å være i hht. kommunedelplanens hovedregel ved fortetting. Boligtettheten er 4 enheter/dekar.
Forslag: Påskriften på plankartet; ”BYA 0,7” tas ut, da utnyttingsgraden ikke bør angis slik. Utnyttingsgraden synes forøvrig tilfredsstillende angitt i bestemmelsene.
Høyde, takform m.m.
Ifølge planbeskrivelsen planlegges bebyggelsen med flatt tak for i minst mulig grad å forringe sjøutsikten fra bakenforliggende bebyggelse. Høyeste totalhøyde er foreslått til 7,0 m. Det vises til planbeskrivelse og snitt for utfyllende orientering vedrørende hensynet til naboene. Bebyggelsen antydes å bli 2,5 m høyere enn eksisterende butikk. Ifølge vedlagte snitt vil ny bebyggelse rage ca. 1,5 m høyere enn bakenforliggende garasjerekke. Vi kan vanskelig se at det for bebyggelse i 2 etasjer er mulig å redusere høyden noe særlig, uten å senke terrengnivået. Tomta ligger imidlertid vesentlig lavere i terrenget enn nabobebyggelsen i Tors veg. Planen synes noe anstrengt, men evt. bebyggelse i bare en etasje ville gitt en vesentlig lavere arealutnyttelse av det forholdsvis sentrumsnære arealet. Selv om naboene kan få noe forringet utsikt, synes ikke 7 m urimelig høyt. Bebyggelsen vil nok bryte noe med tidligere byggestil.
Byggegrenser: Det foreslås byggegrenser tilnærmet det gjeldende reguleringsplan viser, men mot krysset er tidligere regulert inntrukket byggegrense ikke videreført. Frisikt er imidlertid hensyntatt.
Leke- og uteoppholdsareal
Planen ble justert den 27.05.09, for å imøtekomme barnerepresentantens uttalelse.
Eksisterende tilfluktsrom i syd har begrenset mulighetene noe. Vi har fått opplyst at selve tilfluktsrommet rager vel 2,5 m over bakken, og vurderes brukt som veranda i tilknytning til aktuell leilighet.
Kommunens vedtekter til pbl. § 69 nr. 3 sier følgende om lekeplasser mv. for barn:
”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”
For planlagte 8 boenheter bør det sikres minst 400 m2 felles eller offentlig uteareal.
Revidert plankart viser felles lekeplass FL på 460 m2 pluss felles grøntanlegg FG på 400 m2. Sistnevnte areal er ifølge planbeskrivelsen uegnet til uteopphold pga. vegtrafikkstøy.
Arealet innenfor FL tilsvarer 57,5 m2 pr. leilighet, men deler av det kan synes mindre egent pga. terrengforhold (snittet viser planlagt skråning med fall ca. 1:2 mot eksisterende garasjer), nærhet til trafo og smale striper. Uteareal brattere enn 1:3 bør normalt ikke regnes med som uteopphold. Videre anbefales at minst halvparten av utearealet bør være solbelyst kl. 15.00 ved jevndøgn. Ny boligbebyggelse begrenser solinnfallet på lekeplassen på formiddagen. Garasjerekken sydvest for lekeplassen ligger vesentlig høyere, og vi antar at disse vil kunne kaste noe skygge på lekeplassen på ettermiddag/kveld, i deler av året.
Forslag: Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold på uteoppholdsarealene ved bl.a. vår- og høstjevndøgn.
Det er kort avstand til regulerte friområder langs sjøen, men disse ligger på motsatt side av trafikkert veg. Staupshaugen friområde ligger mer enn 500 m unna.
Adkomst, parkering og trafikkforhold
Kjøreadkomsten til planområdet blir fra Tors veg, via Nordsivegen. Begge er registrert som kommunal veg. Sistnevnte veg antas å ha mest trafikk, da den nærmest fungerer som en samleveg. Ved befaring fant vi at fartsgrensen på Nordsivegen, forbi planområdet, var 50 km/t, men med 30-sone fra krysset med Tors veg. Eksisterende fortau langs Nordsivegen var smalt og i tildels dårlig forfatning.
Det planlegges en felles avkjørsel med 4 gjesteparkeringsplasser og adkomst til parkeringskjeller med 8 plasser. Foreslått parkeringsdekning (1,5 biloppstillingsplass pr. boenhet) er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens § 69 nr. 3.
De fire parkeringsplassene langs Tors veg er ingen ideell løsning, men dette er et kompromiss for å oppnå tilstrekkelig uteoppholdsareal. Etter nærmere vurdering finner vi at disse med fordel kan snus, hvis det likevel viser seg at området nærmest eksisterende trafo uansett ikke er egnet til lek. Dette vurderes nærmere etter offentlig ettersyn. Vi antar videre at det vil være behov for en mur mot Tors veg, langs nedkjøringen til parkeringskjelleren. Følgende bestemmelse ble brukt i reguleringsplanen for Kjønstadmarka: ”Eventuelle støttemurer skal plasseres minst 1,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg.” Ifølge § 2.7 i forslag til bestemmelser skal evt. murer godkjennes av kommunen, og det anses tilfredsstillende.
Inn-/utkjøring av plass nr. 7 og 8 i garasjekjelleren synes noe tungvint, men illustrasjonene anses som foreløpige og blir ikke juridisk bindende. Jfr. § 2.1 skal endelig situasjonsplan også vises plass for avfall.
Universell utforming
Universell utforming synes tilstrekkelig hensyntatt i bestemmelsenes § 3.1.
Kulturminner
Vi kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet, men forslagsstiller viser til at det er registrert en automatisk fredet gravhaug ca. 100 m nord for tomta.
Støy
Ifølge planbeskrivelsen er vegtrafikkstøy en utfordring, men dette anses tilstrekkelig hensyntatt i § 2.6. Grøntareal og evt. åpne terrasser mot Nordsivegen vil ikke få tilfredsstillende støyforhold for uteopphold. Egnede arealer for uteopphold vil være på motsatt side, og det vil være behov for fasadetiltak.
Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn
Planområdet ligger i et eldre boligområde, og aktuell tomt er bebygd med en butikkbygning. Forslagsstiller har vurdert planen i fht. naturkatastrofer som ras, flom o.l., og konstatert at det ikke er behov for spesielle tiltak. Det er heller ikke registrert kvikkleireforekomster innenfor planområdet eller i nærliggende områder.
Ifølge kvartærgeologisk kart ligger området innenfor en hav-, fjord- og strandavsetning med usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen.
Tidligere bygd tilfluktsrom for Sivilforsvaret, på ca. 6 x 9 m, er hensyntatt i planen. Tilfluktsrommet ligger innenfor boligformålet, og foreslås bl.a. benyttet til bod, se § 3.1.
Vi har gjennomgått fylkesmannens ”Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne andre forhold som må hensyntas.
Konklusjon
Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med endring/supplement som foreslått i saken.