Plan- og utviklingskomiteen 08.09.10 - sak 65/10 - 1719/6/5 - Jomar Berg - Deling av eiendommen Vikan - Dispensasjonsøknad om fradeling av boligtomt i 100-metersbelte langs sjø og i LNF-område

Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2009/6017 - /1719/6/5
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg	Møtedato	Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen	08.09.10	65/10

Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med de vurderinger som er gitt i dette saksfremlegget, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø) og vassdrag og fra kommunedelplanen for Levanger sentrum til fradeling av boligtomt innenfor 100-metersbelte langs sjø og LNF-område.

Søknad om fradeling av boligtomt avslås med hjemmel i Plan- og bygningslovens 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø) og Plan- og bygningslovens 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel).

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Saksopplysninger:
Innherred samkommunes enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling & Miljø (PBOM) mottok 08.01.2010 en søknad om deling av grunneiendom og søknad om dispensasjon fra Jomar Berg.

Søknaden:
Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 1 dekar fra eiendommen Vikan med gnr/bnr 6/5 på Nesset i Levanger kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som boligtomt. Omsøkte parsell i underkant av 1 km fra Kjønstadmarka og reguleringsplanen for det nye boligområdet der.

Omsøkte parsell ligger på en fjellknaus inntil dyrka mark, og i følge søknaden består den av berg og krattskog.

Forholdet mellom gammel- og ny Plan- og bygningslov:
Den delen av Plan- og bygningsloven som omhandler planer, dispensasjoner og 100-metersbeltet trådte i kraft 01.07.2009, mens bygningsdelen som også omhandler fradelingssøknader trådte i kraft 01.07.2010. Søknaden ble mottatt komplett 08.01.2010. Dispensasjonssøknaden behandles derfor etter ny lov, et evt. avslag må hjemles i ny lov, mens en evt. innvilgelse av fradelingssøknaden må hjemles i gammel lov.

Planstatus:
Omsøkte parsell ligger innenfor LNF-område i kommunedelplanen for Levanger sentrum. Fradeling til boligformål er i strid med planen.

Omsøkte parsell ligger ca 60 meter fra strandkanten, dvs innenfor 100-metersbeltet langs sjø, hvor det er et generelt bygge- og delingsforbud etter Plan- og bygningslovens 1-8.

Det søkes om dispensasjon fra begge forhold.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens 19 og 95 ble saken sendt til Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Innherred samkommunes enhet for Landbruk for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i brev datert 11.02.2010 at de har ingen planfaglige merknader ut fra regionale hensyn. I forhold til Kulturminneloven har de heller ingen merknader, siden de ikke har registrert automatisk freda kulturminner i området. De sier at det likevel kan ligge ukjente kulturminner i området, og minner om aktsomhets- og meldeplikten dersom noen skulle kommer over slike under det videre plan- eller byggearbeider.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin Landbruksavdeling viser blant annet i brev datert 23.02.2010 til at omsøkte parsell ikke ligger så langt fra Kjønstadmarka, og at et viktig prinsipp for reguleringen der var at Nordsivegen skulle være avgrensningen mot nord med småskala jordbrukslandskapet og sjøen. Landbruksavdelingen ber kommunen vurdere grundig konsekvensene av å åpne for enkeltvise fradelinger av boliger i nettopp dette landskapet. Området er sentrumsnært og attraktivt og bør klart styres gjennom planmessige grep. Landbruksavdelingen vil klart fraråde kommunen å gi dispensasjon, og gå i mot at det gis dispensasjon dersom det går med dyrka mark. Da ber de om å bli orientert om vedtaket.

Fylkesmannens miljøvernavdeling viser i samme brev blant annet til at parsellen ligger ca 60-70 meter fra strandlinja. Tiltaket kan anses som en fortetting av eksisterende fritidsbebyggelse, men en helårsbolig virker mer privatiserende på strandsonen. De sier også at områdene rundt Viken preges av småskala jordbrukslandskap med små skogsholt ned mot Trondheimsfjorden, og som har kvaliteter for friluftsliv og biologisk mangfold. Nedbygging av disse bør derfor unngås.
Miljøvernavdelingen viser også til Miljøverndepartementets anmodning om innskjerping av plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen. De mener at i det omsøkte tilfelle er det ikke forhold som skiller seg særlig ut fra det som kan anføres i en rekke andre saker. For at Plan- og bygningslovens 1-8 ikke skal miste sin betydning som styringsmiddel, mener de at en dispensasjon i denne saken vil skape presedens og gi signaler om en liberal dispensasjonspraksis. Dette vil igjen føre til økt press på bygging og fradeling i strandsonen. De gir derfor det faglige rådet om å avslå søknaden.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk behandlet saken etter Jordloven. I vedtak fattet 21.04.2010 ble søknaden avslått. Vedtaket ble påklaget og i nytt vedtak datert 21.07.2010 ble klagen tatt til følge og søknaden ble innvilget. Forutsetning for vedtaket var at det ikke forbrukes dyrka mark til boligtomt og veggrunn. Saken ble drøftet med Fylkesmannens landbruksavdeling. I vurderingene ble det vist til at neste generasjon har interesse av å bosette seg på eiendommen, og at dette krever to boenheter. På eiendommen ligger det en gammel trønderlån i dårlig forfatning, og en restaurering vil medføre store kostnader. Trønderlåna blir i dag brukt til oppbevaring av redskaper. Arealmessig vil ei evt ny redskapsbu måtte plasseres på dyrka jord.

Nabovarsling:
Det er ikke kommet inn merknader i forbindelse med nabovarslingen.

Veg, vann og avløp:
Parsellen kan kobles på offentlig vann- og avløpsledninger, og atkomst blir over eksisterende privat veg frem til kommunal veg.

Samfunnssikkerhet:
Omsøkte parsell ligger ikke innenfor fareområder for kvikkleire eller flom.

Vurdering:
Omsøkte fradeling betinger at det gis dispensasjon i fra både LNF-formålet i kommunedelplanen for Levanger sentrum og fra bygge- og delingsforbudet innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Både landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fraråder kommunen klart å innvilge dispensasjon i denne saken. Dette er bakgrunnen for at saken legges fram for Plan- og utviklingskomiteen.

Vurdering av dispensasjon:
Plan- og bygningslovens 19 sier at kommunen kan gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kreves at foreligger en grunngitt søknad. Loven sier at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres i fra blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Søknaden om dispensasjon begrunnes med følgende:

Parsellen ligger på en udyrkbar bergknaus.
Parsellen er ikke til sjenanse for annen bebyggelse.
Parsellen er ikke brukbar til friluftsområde.
Vises til utbygging av Kjønstadmarka, og at dette er med på at det kan gis dispensasjon også her.
Dersom tomta skal flyttes slik at den kommer mer enn 100 meter fra strandlinja, vil det gå med dyrka mark.
Omsøkte plassering fører til minimal innsikt fra strandsonen, pga trær og fjellknaus kommer i vegen.
Kjøper av parsellen er oppvokst på eiendommen og ønsker å bosette seg der den nærmeste familie er villig til å dele fra tomt.

I klagen på det første jordlovsvedtaket anføres bla følgende:

Fradeling vil ikke ha noen betydning for avkastningen av eiendommen. Område rundt er vått og dyrking av jord er vanskelig.
Omsøkte fradeling vil ikke ha noen betydning for produksjonsmulighetene for området, og vil ikke føre til drifts- eller miljømessige ulemper.
Ingen av 11 festetomer for fritidsboliger som ligger i området har noe i mot at det kommer opp et hus i området.
En ny generasjon vil være med på å sikre vedlikehold av veg.
Flere fastboende i området kan være med på å hindre uvedkommendes adgang når hytteeierne ikke befinner seg i området.
Tomtekjøper har odel på eiendommen, og et positivt svar søknaden vil være med å sikre videre drift av eiendommen, og det må være av samfunnsinteresse at landbruket drives videre.
Det står ei trønderlån et annet sted på eiendommen. Denne brukes til oppbevaring av jordbruksredskaper. Det kan være mulig å restaurere trønderlåna, men da må søkes om ei ny redskapsbod, noe som vil ta mye jordbruksareal.
Det er flere andre som har fått klarsignal til bygging på nedsiden av Nordsivegen.

Andre argument for å gi dispensasjon kan være:

Det er i de senere år gitt flere dispensasjoner fra LNF-formålet i kommunedelplanen for Levanger sentrum og i fra LNF-sone A i kommuneplanen for Levanger. Det er skapt en presedens.
Omsøkte parsell ligger ikke helt ned til strandsonen. Det er flere hytter i mellom, og et boligbygg på parsellen kan betraktes som en fortetting av et allerede bebygd område.
I og med at de fleste knauser i område er bebygget med hytter og boliger, har ikke ytterligere et bygg en så stor betydning for kulturlandskapet.

Argumenter mot å gi dispensasjon kan være:

Omsøkte fradeling er i strid med både LNF-formålet i kommunedelplanen og bygge- og delingsforbudet i 100-metersbeltet langs sjø,jfr Plan- og bygningslovens 1-8.
Intensjonene bak bygge- og delingsforbudet er ikke bare å sikre allmennheten adgang til strandsonen, men også å sørge for at det ikke kommer ytterligere bebyggelse i strandsonen. Selv om ikke arealet nødvendigvis har spesiell betydning for atkomst og friluftsliv i strandsonen, så er et av poengene bak bygge- og delingsforbudet å sørge for å holde strandsonen fri for ytterligere bebyggelse av hensyn til bla verneinteresser og landskap.
Det er i planperioden ikke tillatt tilsvarende fradelinger innenfor strandsonen i dette området, og eller heller ikke på nordsiden av Nordsivegen.
Det er ikke skapt presedens angående forbudet mot bygging og deling i 100-metersbeltet langs sjø.
De grunner som anføres i søknaden skiller seg ikke fra de som kan anføres i en rekke andre saker. Dispensasjoner er ment å kunne gis i de tilfeller hvor forholdene klart avviker fra hovedtyngden av søknader. En dispensasjon i denne saken vil gi signaler om en liberal dispensasjonspraksis som igjen vil føre til økt press på bygging og fradeling i strandsonen.
Både miljøvernavdelingen og landbruksavdelingen til Fylkesmannen fraråder klart å gi dispensasjon i saken.
Omsøkte parsell ligger nært inntil Kjønstadmarka med stor boligkapasitet for flere år fremover.
Fylkesmannen skriver at å tilrettelegge Kjønstadmarka for boligbygging var et av hovedgrepene som ble gjort ved forrige revisjon av kommuneplanen. Det ble frigitt landbruksareal, og med hensikt å unngå å legge press på det øvrige landbruksarealet rundt. Et viktig prinsipp for avgrensningen for Kjønstadmarka, var at vegen skulle være avgrensning mot nord med småskala jordbrukslandskapet.
Fylkesmannen skriver at området preges av småskala jordslandskap med små skogsholt ned mot fjorden. Disse skogsholtene og kulturlandskapet her har kvaliteter for friluftsliv og biologisk mangfold.
Hyttene på og ved haugen hvor omsøkte parsell ligger, er ikke så synlig i fra Nordsivegen, dvs at haugen virker å være ubebygd. En bolig på omsøkte parsell kan derfor ha en negativ virkning på kulturlandskapet i området.
I Plan- og utviklingskomiteens møte 17.03.2010 ble det lagt fram forslag til områder for spredt boligbebyggelse i den nye kommuneplanen. Et av forslagene var at det skulle tillates inntil 5 tomter på Ytternesset. Omsøkte parsell ligger ikke innenfor det foreslåtte området.

PBOM har nøye vurdert søknaden og de ovennevnte argumenter, og har kommet til at intensjonene bak bygge- og delingsforbudet i Plan- og bygningslovens 1-8 blir vesentlig tilsidesatt med oppføring av et bolighus på omsøkte parsell. Plan- og bygningslovens grunnlag for å gi dispensasjon er dermed ikke tilstede.

PBOM anbefaler derfor at Plan- og utviklingskomiteen avslår søknaden om dispensasjon og søknaden om fradeling. Et avslag er et enkeltvedtak som kan påklages etter Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra søker mottar underretning om vedtaket.

Dersom Plan- og utviklingskomiteen velger å innvilge søknaden, må det forutsettes at parsellen sikres atkomst over annen privat grunn frem til offentlig veg.

Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 08.09.2010 17:01

Tips en venn

Skriv ut