Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2009/3286 - /1719/6/61
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka boligområde del 1 § 3.1 vedr. krav om sokkel innvilges (PBL § 7).
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Kjønstadmarka Boligområde del 1 vedr. avkjørsel innvilges (PBL § 7).
Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka Boligområde del 1 § 3.1 vedr. takvinkel og takform avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens § 31 (virkninger av reguleringsplan).
Det må utarbeides nye tegninger som er i samsvar med dette vedtaket og hvor bygget inkl. veranda ligger innenfor byggelinje i reguleringsplan.
Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra mottak av dette vedtaket, jfr. forvaltningslovens § 28.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Søknad om dispensasjon med vedlegg, datert 31.3.2009 PDF - tegninger PDF
Uttalelse fra Levanger tomteselskap, datert 20.4.2009 PDF
Saksopplysninger:
Utsnitt av reguleringsplanen for Kjønstadmarka
Situasjonskart
Roger Morten Storsve har den 31.3.2009 søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen for Kjønstadmarka Boligområde del 1, stadfestet av Levanger kommunestyre den 16.4.2008.
Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 3.1 vedr. sokkel, takvinkel og taktype. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende plassering av avkjørsel.
Nabo, Levanger tomteselskap har ingen innvendinger mot dispensasjonen.
Vurdering:
I reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka boligområde § 3.1 står blant annet følgende:
”..Boligene skal oppføres med sokkel. Bygningene skal oppføres med saltak med møneretning parallelt med terreng og takvinkel mellom 27 og 40 grader. Maksimalt tillatt mønehøyde ved saltak er 8,0 m over planert terreng foran sokkel/ høyeste fasade...”
Søknaden om dispensasjon begrunnes med følgende:
1 Sokkel.
I følge reguleringsbestemmelsen i § 3.1, område for eneboliger, står det sitat ” boliger skal oppføres med sokkel i 1 eller 1½ etasje”. Da tomta er nesten flat, se vedlegg, hvor jeg har foretatt nivellering med to tverrsnittsforløp, passer det best med bolig uten sokkel. Det søkes derfor om oppføring av bolig i 2 etasjer uten sokkel.
Viser for øvrig til plan. og bygningslovens § 7, sitat ”: når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene etter lov, vedtekt eller forskrift”.
2 Takvinkel
I følge reguleringsbestemmelsen i § 3.1, område for eneboliger, står det sitat ” takvinkel mellom 27º og 40º”. Valgt takvinkel er 22½º. Det søkes herved om takvinkel på 22½º.
Ved bruk av større takvinkel vil en få en større takflate og en større mønehøyde enn 8.0 meter noe som vil gjøre at boligen blir høy og ruvende, samt at den stenger av for utsikten for de som ligger foran boligen.
2.1 Takvinkel til fremtidig garasje.
I følge reguleringsbestemmelsen i § 2.3, bygningers plassering,
Det søkes om dispensasjon for takvinkelen på garasjen slik at denne blir som for bolig.
2.2 Taktype
I følge reguleringsbestemmelsen i § 3.1 skal takene utføres som saltak
Det søkes om dispensasjon for taktype med takform som valmtak.
Begrunnelsen er
vil gi mindre høydeeffekt på gavlvegger
fremkommer som et bedre utseende
Fikk ved besøk vurdert takformen som en type saltak og derfor ble det ikke søkt om dispensasjon.
3 Avkjørsel til bolig
I følge reguleringsbestemmelser i § 4.2, avkjørsler, er planlagt avkjørsel plassert i svingen på veg V3 (mot tomt nr. 8) Plassering av fremtidig garasje er tenkt mot tomt nr. 2 med nødvendige avstander i henhold til reguleringsbestemmelser § 3.1 områder for eneboliger.
Årsaken til at garasjen flyttes er:
smalere gårdsveg gjør at en får mer igjen av tomta til plen og beplantning
ved avkjørsel i svingen får en lengre gårdsveg og også mindre frisiktsone
Søker derfor om dispensasjon ang. planlagt avkjørsel for veg V3 da det er ønske om at fremtidig garasje plasseres som beskrevet ovenfor. Vegen der avkjørsel ønskes er en rettstrekning med god sikt i begge retningene.”
I henhold til plan- og bygningslovens § 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon.
Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket ”særlige grunner”, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, er lovens krav til ”særlige grunner” oppfylt.
Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.2.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon.
Vedr. sokkel:
Bilde fra tomta
Tverrprofil
Det er foretatt befaring på eiendommen den 23.4.2009. Det er riktig som tiltakshaver skriver at tomta er nesten flat. Et sokkelhus vil kreve en større bearbeiding av tomta (sprenging). Med bakgrunn i dette vil vi anbefale at det gis dispensasjon fra kravet om sokkel i reguleringsplanen.
Vedr. takvinkel på bolighus og fremtidig garasje:
Tegninger av bolighus
Det søkes om en takvinkel på 22½º. Reguleringsbestemmelsene har krav om takvinkel på mellom 27º og 40º. Bakgrunnen for denne bestemmelsen er at det er ønskelig at feltet får et enhetlig preg. Boligens mønehøyde er 8 meter, som er maksimal mønehøyde i henhold til reguleringsbestemmelsene. Når boligen har maksimal mønehøyde vil en høyere takvinkel føre til en lavere gesimshøyde. Tiltakshaver mener at mindre takflate vil gjøre bygget mindre ruvende. Vi kan ikke se oss enig i denne vurderingen. Som bildet ovenfor viser er det veggflaten som dominerer, vi mener derfor at en noe høyere takvinkel og lavere gesimshøyde vil gjøre bygget mindre ruvende. Med bakgrunn i denne vurderingen mener vi det ikke bør gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedrørende takvinkel for bolig og fremtidig garasje.
Vedr. taktype:
Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes krav om saltak. Tiltakshaver mener valmtak vil gi mindre høydeeffekt på gavlvegger og et bedre utseende. Bakgrunnen for denne bestemmelsen er at det er ønskelig at feltet får et enhetlig preg med hensyn til takform. Det er viktig at feltet får et enhetlig preg mht. takform og anbefaler derfor at det ikke gis dispensasjon på dette punktet.
Vedr. avkjørsel til boligtomt:
Kart som viser innregulert avkjørsel og ønske om ny avkjørsel
Avkjørselen til denne boligtomta er plassert i en kurve, nær et kryss. Tiltakshavers ønske om plassering av avkjørselen ligger på en rettstrekning og vil være bedre mht. trafikksikkerhet. Fagleder for veg har ingen innvendinger mot flytting av avkjørselen. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at det gis dispensasjon vedrørende plassering av avkjørsel.
Andre forhold:
Mottatte tegninger viser at veranda mot nord blir liggende utenfor regulert byggelinje, mens veranda mot øst blir liggende for nær nabogrense. Man vil her være avhengig av erklæring fra nabo.
Forholdet til nabotomta: Omsøkte tomt er flat og består av fjellgrunn. Det vil være vanskelig å pålegge sokkelhus her. Med utgangspunkt i også terrengforhold må nabotomta bebygges med sokkelhus. Situasjonen vil imidlertid skape utfordringer både i overgang og sammenstilling av hustyper og terreng. Omsøkte hus fyller ut tomta slik at det blir lite plass til overganger/tilpasninger. Terrengflata for naboens sokkelhus blir en etasje lavere enn for omsøkte tomt samtidig som kotehøyden for omsøkte hus blir en etasje høyere.
Konklusjon:
Det er foretatt en konkret vurdering av de forhold det her søkes om dispensasjon for. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at det gis dispensasjon vedrørende krav om sokkel og flytting av avkjørsel. Vi mener her at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Vi anbefaler ikke at det gis dispensasjon vedrørende takvinkel og takform. Her mener vi det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot at det blir gitt dispensasjon. Bygget må endres slik at veranda mot nord blir liggende innenfor byggelinje og veranda mot øst blir liggende min. 3 meter fra eiendomsgrense (alternativt at det gis erklæring fra nabo).