Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2008/10289 - /1719/3/27
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Plan- og utviklingskomiteen har vurdert klagen, men kan ikke se at det foreligger nye momenter som gjør at vedtak i sak PS 21/09 bør oppheves eller endres.
Det bestemmes ikke utsatt virkning etter forvaltningslovens § 42. Spørsmålet om utsatt virkning oversendes til klageinstansen. Som begrunnelse vises det til saksframlegget med vurdering og konklusjon.
Klagen sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Plan- og utviklingskomiteen innvilget dispensasjon fra reguleringsplan samt plan- og bygningslovens § 31 (virkninger av reguleringsplan) vedrørende formål for tilbygg og ombygging av hytte. Vedtaket gjelder sak PS 21/09 i møte den 11.02.2009.
Vedtaket er påklaget av Erling Johansen, Ingejerd Lello og Idar Kvam i klage datert 11.03.2009
Vedlegg:
1 Klage på vedtak-i plan- og utviklingskomiteen -gitt dispensasjon fra reguleringsplan for ombygging og utvidelse av eksisterende hytte
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksdokumenter i sak PS 21/09
Brev fra kommunen til Knut Olav Stornes med orientering om mottatt klage PDF
Brev fra kommunen til Erling Johansen, Ingejerd Lello og Idar Kvam med foreløpig svar på klage PDF
Saksopplysninger:
I sak PS 21/09 i møte den 11.02.2009 innvilget Plan- og utviklingskomiteen dispensasjon fra reguleringsplan for ombygging og tilbygg til hytte på eiendommen gnr. 3, bnr. 27. Tiltakshaver er Knut Olav Stornes.
Vedtaket ble som følgende:
Dispensasjon fra reguleringsplan samt plan- og bygningslovens § 31 vedrørende formål innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Som begrunnelse for dispensasjon vises det til saksframlegget med vurderinger og konklusjon.
Det settes som vilkår for dispensasjon at tilbygg mot vest senkes slik at mønehøyden ikke overstiger resten av bygget.
Videre er det en forutsetning at ingen bygningsdel kommer nærmere nabogrense enn 4 meter, jfr plan- og bygningslovens § 70.
Samlet bruksareal skal ikke overstige 100 m2 samlet for eiendommen, inkl. anneks.
Vedtaket kan påklages med hjemmel i plan- og bygningslovens § 15, jfr forvaltningslovens § 28. Underretning om vedtaket sendes til partene i saken.
Vedtaket er påklaget av naboer til omtalte eiendom. Erling Johansen, Ingejerd Lello og Idar Kvam har fremmet felles klage i brev datert 11.03.2009.
I klagen vises det til særlige grunner som søker viste til og til grunner som ble framført i saksframlegget. Etter klagernes oppfatning oppfyller ingen av de nevnte argumenter lovens forutsetninger til ”særlige grunner”.
Det bemerkes følgende til argumenter som ble benyttet i saksframlegget:
At tomten allerede er bebygget er neppe en ”særlig grunn” for å gi dispensasjon
At planen ”ikke er gjennomført” rører ikke ved det forhold at en gjeldende reguleringsplan er juridisk bindende for alle tiltak inntil den eventuelt vedtas opphevet eller endret.
Høringsinstansene valgte ikke å avgi uttalelse i saken fordi den ikke var av regional eller nasjonal betydning – det betyr ikke at søknaden ble anbefalt.
Det blir feil å legge til grunn en generell praksis, som ikke er nedfelt i kommuneplanen eller i vedtekt, ved behandling av en dispensasjonssak. Miljøverndepartementet har presisert bl.a. i informasjonsskriv nr 2/95, at ”vurderingen av særlige grunner alltid må foretas konkret og det kan ikke trekkes opp generelle retningslinjer for når lovens vilkår er oppfylt eller ikke.”
Dette er også en generell henvisning til andre saker, som ikke er nærmere dokumentert eller relevante vurderingsreferanser – og derfor strengt tatt uten betydning for søknadsvurderingen. (Punkt 5 gjelder at det tidligere er gitt tillatelser til bygging innen området – men ikke til ”så store utvidelser her før”).
Det hevdes også i klagen at rådmannen og Plan- og utviklingskomiteen ikke skal ”finne på” særlige grunner etter at saken er tatt under behandling. Det hevdes at det er kun søkerens begrunnelser som skal vurderes. At klagerne ikke har hatt anledning til å kommentere saksbehandlers bidrag til ”særlige grunner”, før saken ble behandlet i planutvalget, mener de er i strid med lovens formål om offentlighet, samråd og medvirkning. Det kan være at Plan- og utviklingskomiteen, etter å ha lest rådmannens saksframstilling, dermed har fått feil inntrykk av saken, og at dette har påvirket vedtaket.
Det vises også til at rådmannen viser til konkrete, tekniske argumenter som taler for at dispensasjon ikke bør gis. Klagerne finner det ikke nødvendig å kommentere disse da de må anses å ha liten betydning for dispensasjonsspørsmålet.
Det hevdes også at saksbehandlingen er fullstendig uakseptabel, søknadens særlige grunner er ikke vurdert i saksframlegget og konklusjonen er tilsvarende lettvint. Vedtaket er ikke begrunnet slik loven krever. Plan- og utviklingskomiteen må i vedtaket gjøre det klart hva dispensasjonen nærmere går ut på. Det må angis hvilken bestemmelse eller plan det er dispensert fra, hvor langt dispensasjonen rekker etc. Vedtak i en dispensasjonssak skal begrunnes særskilt. Det er kravet om ”særlige grunner” som krever nærmere begrunnelse. Klagerne vil hevde at det ikke er gitt tilstrekkelig begrunnelse for vedtaket i denne saken.
Klagerne ber også om at det gis oppsettende virkning av vedtaket med henvisning til forvaltningslovens § 42. De antar at en gjennomføring av vedtaket kan påvirke utfallet av klagebehandlingen.
Vurdering:
Klageadgang og klagefrist:
Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak PS 21/09 må anses som enkeltvedtak som kan påklages. Det vises til forvaltningslovens § 28 (vedtak som kan påklages, klageinstans).
I henhold til forvaltningslovens § 29 er klagefristen 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket har kommet fram. I dette tilfellet er underretningen datert 23.02.2009 og klagen ble mottatt 11.03.2009. Det vil si at klagen er fremmet i rett tid.
Vurdering av klagen:
I korthet går klagen ut på at klagerne ikke deler kommunens syn på at særlige grunner for dispensasjon finnes, og at det dermed ikke er lovlig adgang til å innvilge dispensasjon. I tillegg vises det til at vedtaket ikke er tilstrekkelig begrunnet og at det er heftet med feil på grunn av manglende henvisning til hvilken plan det er dispensert fra og til rekkevidden av vedtaket. Det pekes også på at det er feil å vurdere/fremme andre argumenter for dispensasjon i saksframlegget enn det søker har framlagt.
Ut fra nyere rettspraksis legges det til grunn at vurderingen om det foreligger særlige grunner hører inn under forvaltningens frie skjønn, jfr Høyesterettsdom av 15. februar 2007. Plan- og utviklingskomiteen har ment at de hensyn som taler for dispensasjon veier tyngre enn de hensyn som ligger til grunn for reguleringsplanen. Dette er gjort etter en konkret vurdering og dispensasjonsvedtaket anses derfor som lovlig.
Krav til medvirkning og innsyn i saksdokumenter reguleres av plan- og bygningsloven vedrørende nabovarsling samt forvaltningslovens bestemmelser. Det vises blant annet til forvaltningslovens § 16 (forhåndsvarsling), § 17 (forvaltningsorganets utrednings- og informasjonsplikt) og § 18 (partenes adgang til å gjøre seg kjent med sakens dokumenter). I dette tilfellet er nabovarsling gjennomført og partene har fått anledning til å uttale seg før vedtak ble fattet. Det nevnes i klagen at det ikke har vært anledning til å kommentere saksframlegget før saken ble behandlet i utvalget og at det er omtalt ”nye” argumenter der i forhold til søknaden. Dette er for så vidt riktig, saksframlegget blir ikke offentlig tilgjengelig før sakslista til utvalget blir offentlig. Nå er hele saksframlegget sendt til partene sammen med underretning om vedtaket i samsvar med forvaltningslovens § 27. Vi anser med dette at regelverkets bestemmelser vedrørende varsling, medvirkning, offentliggjøring og underretning er fulgt.
Rekkevidden av dispensasjonsvedtaket kommer fram av vedtaket. Under avsnittet plansituasjon i saksframlegget er den aktuelle reguleringsplanen benevnt med navn og godkjenningsår. Reguleringsformålet er nevnt og vedtaket inneholder dispensasjon fra formålet.
Vår konklusjon blir med dette at reglene i plan- og bygningsloven og forvaltningsloven er fulgt og at saksbehandlingen har skjedd i tråd med vanlig praksis. Vi kan ikke se at det er nye argumenter i klagen som tilsier at vedtaket er fattet på feil grunnlag slik at det bør oppheves eller endres.
Vurdering av oppsettende virkning:
I klagen bes det også om at det blir besluttet utsatt iverksetting av vedtaket i samsvar med forvaltningslovens § 42.
Underinstansen, klageinstansen eller annet overordnet organ kan beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen er avgjort.
Argumenter som kan tale for utsatt iverksetting av vedtaket kan være:
En gjennomføring av vedtaket (med bygging) kan antas å påvirke utfallet av klagebehandlingen, jfr klagen.
Fra klagernes synspunkt vil klageadgangen oppfattes som mer reell dersom det vedtas utsettende virkning.
Argumenter som kan tale mot utsatt iverksetting av vedtaket kan være:
I dette tilfellet inneholder vedtak med dispensasjon forutsetninger som gjør at tegningene må endres. Det vil si at ny/revidert byggesøknad med ny nabovarsling må gjennomføres. Det kan derfor være grunn til å tro at det uansett vil ta forholdsvis lang tid før eventuell bygging kan igangsettes.
Dersom bygging blir startet før klagen er endelig behandlet, vil det skje på utbyggers egen risiko. Tiltak med utvidelse av hytta er reversibelt, det vil si at dersom klagen ender opp med at det ikke blir gitt dispensasjon/tillatelse, kan tiltakshaver risikere å måtte rive for egen regning.
Tiden fram til eventuell byggestart vil sannsynligvis være så lang at klageinstansen (Fylkesmannen) også vil vurdere utsettende virkning før bygging kan igangsettes.
Vi kan ikke se at det er gjort feil i saken eller at det foreligger uttalelser fra andre myndigheter som gjør at det anses som veldig sannsynlig at klagen gis medhold.
Med henvisning til det over vil vi anbefale at det ikke bestemmes utsatt virkning etter forvaltningslovens § 42. Spørsmålet om utsatt virkning oversendes til klageinstansen. Avgjørelse om utsatt virkning er en prosessuell avgjørelse som ikke kan påklages.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.02.2009
Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Tove Løvås, DNA:
Samlet bruksareal skal ikke overstige 100 m2 samlet for eiendommen, inkl. anneks.
Avstemning:
Forslag til tillegg fra Tove Løvås enstemmig vedtatt.
Rådmannens forslag til vedtak med endring i møtet vedtatt med 9 mot 1 stemme.
VEDTAK:
Dispensasjon fra reguleringsplan samt plan- og bygningslovens § 31 vedrørende formål innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Som begrunnelse for dispensasjon vises det til saksframlegget med vurderinger og konklusjon.
Det settes som vilkår for dispensasjon at tilbygg mot vest senkes slik at mønehøyden ikke overstiger resten av bygget.
Videre er det en forutsetning at ingen bygningsdel kommer nærmere nabogrense enn 4 meter, jfr plan- og bygningslovens § 70.
Samlet bruksareal skal ikke overstige 100 m2 samlet for eiendommen, inkl. anneks.
Vedtaket kan påklages med hjemmel i plan- og bygningslovens § 15, jfr forvaltningslovens § 28. Underretning om vedtaket sendes til partene i saken.
Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra reguleringsplan samt plan- og bygningslovens § 31 vedrørende formål innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Som begrunnelse for dispensasjon vises det til saksframlegget med vurderinger og konklusjon.
Det settes som vilkår for dispensasjon at tilbygg mot vest senkes slik at mønehøyden ikke overstiger resten av bygget.
Videre er det en forutsetning at ingen bygningsdel kommer nærmere nabogrense enn 4 meter, jfr plan- og bygningslovens § 70.
Vedtaket kan påklages med hjemmel i plan- og bygningslovens § 15, jfr forvaltningslovens § 28. Underretning om vedtaket sendes til partene i saken.
Vedlegg:
- Situasjonskart PDF
- Tegninger PDF
- Knut Olav Stornes - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - Tangvik PDF
- Knut Olav Stornes - Naboprotest - Tilbygg hytte - Tangvik PDF
- Kommentarer til nabovarsel PDF
- Nabobemerikninger til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - Gjemble-Nedre del - for ombygging/utvidelse av eksisterende hytte PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Søknaden:
Knut Olav Stornes søker om dispensasjon fra reguleringsplan for ombygging og tilbygg til eksisterende hytte på eiendommen gnr. 3, bnr. 27 i Levanger kommune. Dispensasjonssøknaden med begrunnelse er anført i brev datert 26.09.2008. Som begrunnelse for dispensasjonen vises det til blant annet:
Tomta benyttes ikke av allmennheten.
Det er satt av areal for allmennheten mellom sjøen og hyttetomta.
Reguleringsplanen er 35 år gammel uten at den er gjennomført med offentlig ervervelse av friområdet.
Det er gitt tillatelser til oppgradering av bygninger i friområdet tidligere, i tillegg er ei av tomtene omregulert til boligformål.
Eksisterende hytte må vedlikeholdes og oppgraderes uansett og det er hensiktsmessig med tilbygging samtidig.
Plansituasjon:
Tomta ligger innenfor området til reguleringsplanen ”Gjemble Nedre del”. Planen er fra 1973. I kartdelen til planen er tomta markert som friområde med underformål parker, turveier, anlegg for leik, idrett o.l. Det er ingen punkter i bestemmelsene som sier noe mer om bruken av friområdene.
Byggetiltaket:
Eksisterende bebyggelse på tomta består av hytte og uthus/anneks. Oppgitt samlet areal er 65 m2. Det søkes om ombygging av eksisterende bygg samt et tilbygg med 34 m2. Det vil si samlet 99 m2 bruksareal. I tillegg er det tegnet en veranda med tak over. I henhold til målereglene skal det i tillegg beregnes et bruksareal med ca 9 m2 for det åpne arealet.
I bakkant av tomta er det tegnet et tilbygg over to plan, her er imidlertid fri høyde så lav at arealet på plan to ikke er måleverdig. Målereglene finnes i teknisk forskrift § 4.
Plassering i plan- og høyde:
Plassering i planet er vist på kart, i tillegg opplyses det i søknaden at avstand til nabogrense er ca 4 meter. I samsvar med plan- og bygningslovens § 70.2 må det forutsettes at avstand til nabogrense blir minimum 4 meter.
I henhold til plan- og bygningslovens § 70 kan bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter bare føres opp hvor det har hjemmel i kommune- eller reguleringsplan. Høydene skal i samsvar med teknisk forskrift § 4-2 måles i forhold til gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen der ikke annet er bestemt. I dette tilfellet måler kommunen største gesimshøyde til ca 4,8 meter og mønehøyde til ca 6,8 meter.
Andre bygge- og reguleringssaker i friområdet:
Det er fremmet privat reguleringsforslag for eiendommen med forslag å omregulere den fra friområde til byggeområde for bolig. Planforslaget ble avvist av kommunen, jfr sak PS 37/08 i Plan- og utviklingskomiteen samt sak PS 61/08 i kommunestyret. Sak vedrørende lovlighetskontroll av vedtak ble trukket i kommunestyrets sak PS 64/08.
Dispensasjon og byggetillatelse for tilbygg til hytta samt oppføring av uthus/anneks på samme eiendom ble innvilget i 1997.
Ellers er det innenfor samme friområde (etter vedtatt regulering) behandlet og godkjent
- Tillatelse til tilbygg hytte og uthus/anneks på eiendommen 3/28 (1991)
- Tillatelse til nytt uthus til erstatning av gammelt uthus på eiendommen 3/26 (1992)
- Omregulering av tomta Tors veg 22 fra friområde til byggeområde for bolig (1998)
- Tillatelse til garasje/naust på eiendommen 3/15 (1999)
- Tillatelse til tilbygg hytte på eiendommen 3/4/2 (2004)
- Bygge- og delingsforbudet i 100-metersbeltet mot sjø:
Plan- og bygningslovens bygge- og delingsforbudet i strandsonen etter § 17-2 gjelder ikke i områder som omfattes av reguleringsplan slik som i dette tilfellet. Forbudet gjelder heller ikke i tettbebygde strøk.
Nabovarsling og nabomerknader:
Det foreligger merknader/protester etter nabovarslingen fra to naboer. Det gjelder hjemmelshavere av gnr. 3/28 - Ingejerd Lello og Idar Kvam - samt hjemmelshaver av gnr. 3, bnr. 26 - Erling Johansen. Hjemmelshaverne for parsell 3/3 og gjenboer på 3/86 har samtykket gjennom avkryssing på skjema for gjenpart av nabovarsel. Ytterligere nabovarsling anses unødvendig. Merknadene er fremmet i brev datert 30.09.08, 21.10.08 og 19.12.08.
Merknadene i brev datert 30.09.08 går ut på:
- Tegningsgrunnlaget er uklart, mangler målestokk på fasader, mangler snitt.
- Det mangler beregning av boareal.
- Det savnes mål på mønehøyder, høyden på nybygg blir høyt og ruvende sett fra naboeiendommene.
- Det stilles spørsmål om fasadetegningene er rette i forhold til plassering i høyde og om plan 2 skal gå i flukt med Tors veg.
- Det savnes tegninger for plan 2, det er store vindu mot øst/sjø. Om plan 2 er garasje, blir adkomst tilgjengelig uten å benytte eiendommen 3/28 sin tinglyste bruksrett på eiendommen 3/3?
- Om det er garasje så er det bestemmelser for mønehøyde og grunnflate.
- Tak utenfor stue mot sør forankres med søyler i terrassegulv, ca 1,7 meter fra hyttevegg, det vil si at det skal regnes inn i det totale areal.
- 4-meter avstand til nabogrense 3/28 må overholdes på all bygningsmasse på 3/27.
- Annekset, som eventuelt skal flyttes innenfor eiendommen 3/27 Tangvik, må tegnes inn på situasjonskartet. Annekset skal ligge 2,5 meter fra nabogrensa med langsida uten vindu mot eiendommen 3/26. Dette er et krav fra eier av eiendommen 3/26
- Situasjonskartet som følger saken har bygningsmasse pr. 2/10-2007. Stemmer dette med dagens tegninger av utbygging/utbedring?
Fasaden på eiendommen Tangvik mot nord, naboeiendommen 3/28 Solbu, viser et bygg som blir veldig dominerende da Tangvik ligger en god del høyere enn Solbu. Bygget vil bli høyt og ruvende med aktuelle mønehøyder. Noe som vil hindre sol og bli til sjenanse for nabo. Bygningen er heller ikke spesielt pen å se på fra denne siden. Om dette blir beplantet eller bordkledd vil det fortsatt være ruvende og dominerende i terrenget. Dette blir rett mot sørsida til naboeiendommen Solbu – sørsida der man oppholder seg i sommerhalvåret på en fritidseiendom. En slakere /mindre takvinkel og lavere bygg vil gi et ”mildere” preg.
- Vindu på stue mot nord vil bli veldig sjenerende for nabo 3/28 Solbu med hensyn til innsyn og mangel på privatliv – dette er mot sørsida og eksisterende vindu for Solbu. I tillegg ligger eiendommen 3/27 Tangvik en god del høyere enn eiendommen 3/28 Solbu – derfor blir det ekstra sjenerende med disse vinduene. Behov for vindu her må vurderes da dette ikke er en naturlig utsiktsretning for Tangvik som har sin utsikt mot øst og sjøen hvor det allerede er tegnet inn store vindusflater som gir godt utsyn og mye lys i rommet.
Merknadene i brev datert 26/11.08 går på at naboene ønsker at saken fremmes til behandling i PUK.
I merknader datert 19.12.08 gir naboene uttrykk for at de oppgitte grunner for dispensasjon ikke kan anføres som særlige grunner for dispensasjon. Det vises blant annet til at dispensasjon ikke kan sammenlignes med planvedtak og at utvidelsen av hytta er på 52% av opprinnelig størrelse. Naboene konkluderer med at særlige grunner som kreves for dispensasjon ikke finnes og de forventer derfor at kommunen avslår søknaden. Det vises også til at høringsinstansene ikke har tatt stilling til om dispensasjon kan gis.
Søker Knut Olav Stornes har valgt å ikke kommentere nabomerknadene.
Andre myndigheter:
Søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen, Fylkeskommunen samt til Levanger kommune ved enhet for kommunalteknikk.
Fylkesmannen v/ landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen har i sin uttalelse datert 21.11.08 varslet at de ikke har merknader til søknaden/tiltaket. Miljøvernavdelingen skriver blant annet at planområdet Gjemble nedre består av en blanding mellom helårsboliger og fritidsboliger, og er et etablert sentrumsnært boligområde i Levanger. Aktuelle eiendom er på 800 m2 og har vært fradelt som egen tomt i nærmere 40 år. Det er ingen nasjonale interesser som berøres og Miljøvernavdelingen har derfor ingen merknader til tiltaket.
Fylkeskommunen har i sin uttalelse datert 11.11.08 ingen innvendinger til det aktuelle tiltaket. De minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen påtreffer kulturminner under det videre arbeidet.
Levanger kommune v/enhet for kommunalteknikk har i e-post datert 26.01.09 varslet at de godkjenner omsøkte avstand til kommunal veg.
Vurdering:
Tidligere byggesaker og presedens:
Etter rådmannens vurdering er det ikke gitt byggetillatelser i planområdet som medfører at det foreligger presedens for utbygging til 100 m2.
Lys, utsiktsforhold og innsyn til naboene:
Etter rådmannens vurdering vil tiltaket ikke gi slike ulemper for naboer, med tanke på utsikt, lysforhold og innsyn, at de må vurderes som vesentlig. Begge nabotomtene har, og vil fortsatt få, gode utsikt og lysforhold også etter eventuell tilbygg/ombygging.
Ang. flytting av anneks og situasjonsplan:
I skriv fra naboer bemerkes det at eventuell flytting av annekset må vises på situasjonsplanen og at det kreves minimum avstand til nabogrense med 2,5 meter. I henhold til søknad med tegninger inngår annekset i eksisterende bebyggelse som skal ombygges. Det vil si at det enten rives og gjenoppbygges som del av hytta, eller flyttes noe og brukes som del av hytta.
Vurdering av dispensasjon:
Dispensasjon fra vedtatte planer kan innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 dersom det finnes særlige grunner. Det kan settes vilkår for dispensasjon.
Av forarbeidene til pbl, jf. Ot. prp. nr. 56 (1984-85), fremgår det at uttrykket særlige grunner må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkerens person kunne anses som særlig grunn, men normalt vil verken økonomiske hensyn eller personlige forhold kunne tillegges noen vekt ved vurderingen av om særlige grunner foreligger.
Er det en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav til særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å dispensere etter en skjønnsmessig vurdering.
Det må imidlertid bemerkes at det ikke er ment å skulle være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. I utgangspunktet er det derfor ingen som har krav på dispensasjon. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen må ikke undergraves gjennom dispensasjoner.
Argumenter som kan tale for dispensasjon kan være:
- Tomta er allerede bebygd og allmennhetens adgang er dermed sperret/begrenset
- Det er lite trolig at reguleringsplanen blir gjennomført med innløsning av eiendommer ettersom planen er fra 1973 og området fortsatt ikke er innløst.
- Det er ingen innvendinger mot tiltaket fra andre myndigheter. Tiltaket går ikke på tvers av statlige føringer med hensyn på vern av 100-metersbeltet mot sjø, hensyn til biologisk mangfold eller kulturlandskap, jfr høringsuttalelsene.
- Det finnes en praksis på dispensasjon og godkjenning av utvidelser av eksisterende hytter inntil 100 m2 generelt i kommunen, selv om hvert enkelt sak vurderes særskilt.
- Det er tidligere gitt tillatelser til bygging på fritidseiendommer innenfor samme friområde. Vi kan imidlertid ikke se at det er gitt tillatelse til så store utvidelser her før.
Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:
- Når overbygd areal regnes med vil totalt bruksareal på tomta bli 108 m2. Det vil si litt større enn det som er vanlig når hytteområder reguleres.
- Deler av hytta får en større mønehøyde enn det som er vanlig for hytter i nærområdet. Det er planlagt en bærekonstruksjon på dette taket som medfører at fri høyde blir mindre enn 1,9 meter og dermed ikke måleverdig areal. Dersom det hadde blitt benyttet en annen konstruksjonstype med åpen himling, ville tillegget i bruksareal blitt ca 35 m2. Det kan derfor hevdes at ”potensialet” for bygget med endret takkonstruksjon på plan 2 er en størrelse på 99+9+35 m2 bruksareal.
- Dersom det blir aktuelt med innløsning av friområdet, vil utvidelser og påkostninger av hyttene gjøre innløsningen dyrere.
- Dersom det ikke er aktuelt med innløsning burde området blitt regulert på nytt framfor at det blir gitt dispensasjoner. En ny reguleringsplan ville gitt en bedre forutsigbarhet vedrørende utvidelser av hyttene og planen kunne fått betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag.
Konklusjon:
Det konkluderes med at det foreligger særlige grunner og at dispensasjon er lovlig og forsvarlig. Det anbefales imidlertid at det forutsettes at prosjektet tegnes om slik at mønet på høyeste tak senkes slik at det ikke overstiger mønehøyden på resten av bygget.
I søknaden anføres det at taket på tilbygget er løftet for at det ikke skal gå ned i bakken/terrenget. Etter vårt skjønn er det fullt mulig å hindre det med planering selv om taket senkes.
Begrunnelsen for forutsetningen med lavere mønehøyde er at bygget vil virke mindre og at potensialet for så stort bruksareal som 143 m2 (99+9+35) ikke blir til stede. Etter vårt skjønn blir også bygget penere og mer harmonisk i forhold til nabobebyggelsen, jfr plan- og bygningslovens § 74.2.