Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2009/6347 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
a) Punkt 2.1.1 Utomhusplan endres til: ”Sammen med søknad om byggetillatelse skal det legges ved en situasjonsplan som viser plassering av bygninger, adkomst, parkering, uteoppholdsareal inkl. evt. støyskjerming.”
b) Nytt punkt 2.1.5 Opparbeidelse av utomhusarealer: ”Parkering og uteoppholdsarealer skal være opparbeidet i hht. planen før ny bebyggelse tas i bruk.”
c) Nytt punkt 2.1.6 Støyskjerming: ”Lekeplassen skal tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dBA, jfr. retningslinjer for støy i arealplanlegging T-1442. Evt. nødvendig støyskjerming skal være etablert før ny bebyggelse tas i bruk.”
d) Punkt 3.1.3 første setning endres til: ”Maks prosent bebygd areal innenfor område for boligbebyggelse er %-BYA = 50 %.”
e) Nytt punkt 3.1.8 Parkering for enebolig: ”Enebolig skal ha minst 2 parkeringsplasser inkl. eventuell garasje.”
f) Gnr. 275/845 tas inn i plannavnet.
Regulert parkeringsfelt tas ut av plankartets tegnforklaring.
Forslag til reguleringsplan for Alvestad gnr. 275/845, datert 20.10.09, og med endring som angitt ovenfor, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
- Reguleringsbestemmelser datert 20.10.09 PDF
- Planbeskrivelse udatert PDF
- Plankart datert 20.10.09 PDF
- Situasjonsplan datert 20.10.09 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Planforslaget er utarbeidet av Planstyring as pva. grunneier Hans Ivar Andersen. Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg - boligbebyggelse, lekeplass og gårdsplass samt samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - veg og parkeringsplasser.
Planområdet
Planområdet er på ca. 1,5 daa og omfatter resterende del av det tidligere små¬bruket Alvestad. Området er bebygd med en enebolig, stabbur og uthus. Uthuset forutsettes fjernet med tanke på oppføring av bygg med 4 utleieleiligheter og evt. garasje for eneboligen. Det nye bygget er planlagt oppført i stil med eksisterende bebyggelse på eiendommen. Stabburet er planlagt flyttet, (evt. erstattet) med framtidig plassering inntil byggegrense i sør.
Planstatus
Området er regulert til boligformål i reguleringsplan for Alvestad, vedtatt 29.01.2003. Reguleringsplankartet fra 2003 er gjengitt i vedlagte planbeskrivelse. I denne planen er eksisterende bebyggelse (enebolig, stabbur og uthus) tegnet med streksymbol som ifølge tegnforklaringen gjelder ”bygg som skal bevares”. Bebyggelsen er imidlertid ikke regulert som spesialområde for bevaring av bygninger.
Det er videre regulert en felles lekeplass F4 på ca. 0,5 dekar, som skal være felles for planens område B1 (som nå foreslås regulert på nytt) og områdene B3, B4 og B5. Disse områdene er i dag bebygd med 9 boenheter, men kun 8 boenheter har i dag et tinglyst eierforhold til nevnte lekeplass. Eier av gnr. 275/845 ser ikke ut til å ha det.
Planområdet har felles avkjørsel F1 med flere andre boliger.
Området er i kommuneplanens arealdel avsatt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Ved fortetting gjelder flere hovedregler, bl.a. krav om reguleringsplan i alle vesentlige fortettingssaker.
Medvirkning
Uttalelser i fbm. varsel om planoppstart er omtalt i planbeskrivelsen. Mottatt kopi av forhåndsuttalelser tyder på at varsel om planoppstart ble gjennomført sommeren 2009.
Et tidligere planforslag er forelagt følgende fagområder i kommunen: Barnerepresentanten, kommunalteknikk og kultur. Vi har mottatt følgende merknader:
Barnerepresentanten, 08.10.09 (uttalelse til et tidlig utkast)
I planforslaget står blant annet følgende om leikeareal: Kommunen har ytret ønske om at lekearealet legges inntil felles lekeplass sør for området... I planforslaget strekker lek-/oppholdsarealet seg fra inn¬gangs¬partiet til leilig¬hetene og rundt bygningen på øst-sida....
Etter å ha studert utsnitt fra situasjonsplan og flyfoto av området mener jeg, som kommunen, at leikearealet bør legges inn til eksisterende leikeplass på nabotomta. Området sør for parkeringsplassen vil på alle måter være mer egnet for små barn enn området bak husene. Der ”Stabburet” står kan være en naturlig avgrensning mot grunneiers hage. Forutsetter at størrelsen på det avsatte arealet samsvarer med kravene i kommunens vedtekter.
Vurdering:
Plannavn
Kommunen har allerede en reguleringsplan benevnt Alvestad.
Forslag: Gnr. 275/845 tas inn i plannavnet også i reguleringsbestemmelsene.
Ny boligbebyggelse
Kommunedelplanen har bl.a. følgende hovedregler ved fortetting:
• Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
• Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.
Eksisterende låve vitner om en svunnen tid, og denne foreslås nå erstattet av et nybygg med 4 leiligheter og evt. garasje m.m. for eneboligen. Foreslått nybygg har i volum og arkitektonisk utforming (se foreløpige fasadetegninger) likhetstrekk med både låven og bolighuset. Tunløsningen videreføres også gjennom foreslått organisering av bebyggelsen på tomta. Nabobebyggelsen i nord består også av større leilighetsbygg, men i en litt ”nyere” og mindre detaljrik stil. Det kan stilles spørsmål ved hvorvidt det er en god løsning å erstatte låven med et bygg som i volum og utforming minner om denne, når nybygget bl.a. skal romme leiligheter. Gjeldende plan er uklar mht. vern av eksisterende bebyggelse og kultur har vurdert eksisterende bebyggelse som ikke verneverdig. Foreslått saltak samt gesims- og mønehøyde på hhv. 5,5 og 8 m synes å være i tråd med øvrige byggehøyder i området. I 2003-planen ble leilighetsbebyggelsen nærmest Jamtvegen tillatt med gesims- og mønehøyde på hhv. 6,2 og 8,2 m og øvrig småhusbebyggelse ble tillatt med gesims- og mønehøyde på hhv. 5 og 7,5 m. I fortettingssaker glemmer en ofte å fastsette byggehøyde for eksisterende bebyggelse. Eksisterende bolighus inngår i planen, jfr. tegnforklaring på plankartet.
Grad av utnytting
I bestemmelse under bebyggelse og anlegg foreslås det 50 prosent bebygd areal, inkl. parkeringsareal. Parkering for eneboligen kan være aktuelt både innenfor formålene boligbebyggelse og gårdsplass, men vi antar at det her siktes til boligformålet, som er det arealet som kan bebygges. Boligformålet anslås til ca. 0,8 dekar. Teoretisk sett finner vi at tillatt bebygd areal inkl. garasje og ytterligere 7 parkeringsplasser á 15 m2 tilsvarer nedbygging av ca. en tredjedel av tomta. Reguleringsplanen fra 2003 tillot 35 % BYA, det samme gjør kommunedelplanen. Foreslått utnyttingsgrad er i hht. overordnet plan.
Forslag: Punkt 3.1.3 første setning endres til: ”Maks prosent bebygd areal innenfor område for boligbebyggelse er %-BYA = 50 %.”
Trafikk, adkomst, parkering, renovasjon
Planområdet ligger i et eksisterende boligområde, i underkant av 1 km fra Levanger sentrum. Det er ca. 1 km til barne- og ungdomsskolen ved Frol Oppvekstsenter. Skolevegen er omtalt i planbeskrivelsen. Planområdet har adkomst fra Jamtvegen, via privat veg. Fire utleieleiligheter medfører en forholdsvis beskjeden trafikkøkning.
Foreslått parkeringskrav for leilighetene, på min. 1,5 plass pr. boenhet, er i hht. gjeldende vedtekter for vanlig boligbebyggelse. Parkering for disse leilighetene er vist med eget parkeringsformål på plankartet. Da manøvreringsmulighetene på tomta syntes noe knappe ba vi om at mulig snuareal på egen tomt måtte illustreres, se vedlagte situasjonsplan. Denne illustrerer også påkrevde 6 biloppstillingsplasser. Løsningen synes noe anstrengt, og det å snu på gårdsplass synes tungvint. Endelig løsning med tilstrekkelig manøvreringsareal på egen grunn forutsettes vist ved byggesøknad.
Forslag: Punkt 2.1.1 Utomhusplan endres til: ”Sammen med søknad om byggetillatelse skal det legges ved en situasjonsplan som viser plassering av bygninger, adkomst, parkering, uteoppholdsareal inkl. evt. støyskjerming.”
Forslag: Regulert parkeringsfelt er ikke vist og tas ut av plankartets tegnforklaring.
Generelt: Forslag: Nytt punkt 2.1.5 Opparbeidelse av utomhusarealer: ”Parkering og uteoppholdsarealer skal være opparbeidet i hht. planen før ny bebyggelse tas i bruk.”
Parkering for eneboligen: Parkeringskravet har falt ut av bestemmelsene. Dette bør være 2 plasser, jfr. gjeldende vedtekt. Denne parkeringen forutsettes dekt innenfor boligformål og/eller gårdsplass.
Forslag: Nytt punkt 3.1.8 Parkering for enebolig: ”Enebolig skal ha minst 2 parkeringsplasser inkl. eventuell garasje.”
Renovasjon: I reguleringsplanen fra 2003 er det regulert ca. 30 m2 oppstillingsareal for renovasjonsbeholdere langs den private vegen. Dette er felles for flere boliger.
Uteoppholdsareal inkl. lekeplass
Ifølge kommunedelplan sentrum skal miljøkvalitet tillegges vekt i fortettingssaker ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik. Videre sier kommunens vedtekter til pbl. § 69 nr. 3 følgende om lekeplasser mv. for barn:
”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”
Eksisterende lekeplass like syd for planområdet er på ca. 0,5 daa. Denne disponeres/eies av åtte boenheter, men ifølge gjeldende plan skulle den også være felles for boligen innenfor foreliggende planforslag. Lekeplassen kan uansett synes noe knapp i fht. å dekke behovet for 4 nye boenheter. Regulert uteareal like nord for planområdet, tilhører leilighetsbebyggelsen nærmest Jamtvegen.
Tilstrekkelig uteoppholdsareal for eksisterende enebolig anses dekt.
For planlagte 4 nye boenheter bør det sikres minst 200 m2 felles eller offentlig uteareal.
Uteoppholdsareal for de 4 nye leilighetene forslås sikret gjennom foreslått L-formet lekeplass på ca. 190 m2. Arealet dekker minstekravet til småbarnslekeplass og vil også fungere som inngangssone og annet uteopphold for boligene. Samlet sett er det litt knapt og den langstrakte formen gir begrensede muligheter for variert lek. Videre bør minst halvparten av utearealet være solbelyst kl. 15.00 ved jevndøgn.
Som nevnt av barnerepresentanten hadde vi helst sett at lekearealet ble lagt inn mot felles lekeplass sør for området, men ifølge planbeskrivelsen ønsker ikke grunneier at dette uteoppholdsarealet får et tilnærmet offentlig preg. Det står videre at foreslått lokalisering vil gi grunneier en mer skjermet privat gårds¬plass og hage. Vi har forståelse for dette, men planen må også sikre et godt bomiljø for de nye leilighetene. En gradvis fortetting med stadig mindre tomteareal pr. boenhet tilsier økt behov for lekeplasser, og en utvidelse av eksisterende lekeplass kunne vært positivt. Vi har imidlertid forståelse for at uteoppholdsarealet legges i tilknytning til utleieboligenes inngangsparti, som ifølge fasadetegninger planlegges mot nord.
Universell utforming
I plan- og bygningslovens § 1-1 heter det at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. Dette betyr at likeverdige muligheter til samfunnsdeltakelse skal fremmes gjennom plan- og bygningslovens system og bestemmelser. I reguleringsplan kan det gis bestemmelser til arealformål om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav bl.a. universell utforming av bygninger, anlegg og utearealer, jfr. § 12-7 nr. 4. Man kan også gi bestemmelser om antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov, jfr. § 12-7 Nr. 5.
Universell utforming er ikke tema i plandokumentene, noe vi antar skyldes at boligene ikke er tiltenkt grupper med spesielle behov. Universell uforming er imidlertid gunstig for alle. Foreløpige fasadetegninger av bygget med utleieleiligheter viser utvendig trappeadkomst til to inngangsdører i andre etasje. Vi tilrår trinnfri adkomst for leilighetene i første etasje, selv om livsløpsstandard kanskje ikke er aktuelt. Utomhusarealene bør også ha en universell utforming.
Kulturminner
Ifølge Riksantikvarens database for kulturminner på internett; Askeladden, er det ikke registrert kulturminner i dette området. Forholdet til evt. fornminner er hensyntatt i bestemmelsenes punkt 2.1.3, i tråd med kulturminnelovens meldingsplikt.
I gjeldende reguleringsplankart er eksisterende bebyggelse angitt som bebyggelse som skal bevares, men bebyggelsen er ikke regulert som spesialområde bevaring.
Eiendommen har ikke sefrak-registrerte bygninger (bygninger fra før 1900). Planforslaget er også forelagt kommunens kulturenhet, som ikke har ansett bebyggelsen som verneverdig. Vern av nyere tids bebyggelse var ikke direkte tema ved forrige planbehandling, selv om det ifølge tegnforklaringen og utformingen av planen var tatt hensyn til at eksisterende bebyggelse kunne bestå/”bevares”. I planforslaget forutsettes det at eksisterende uthus fjernes og at øvrig bebyggelse (bolig og stabbur) ”inngår i planen” uten spesielt vern.
Støy
Gjeldende reguleringsplan fra 2003 viste behov for støyskjerming av boliger og uteoppholdsareal nærmest Jamtvegen. Utforming av støyskjermingen var fastsatt i bestemmelsene og vist på plankartet. Carport og skjerm mellom carport og bolig skulle skjerme for støy på uteplass.
Foreslått lekeplass for nye leiligheter har en avstand på minst 30 m til Jamtvegen. Evt. skjerming av uteoppholdsarealet mot trafikkstøy og innsyn er nevnt i planbeskrivelsen, men ikke i bestemmelsene. Det synes noe uklart om det er behov for støyskjerming, og dette forutsettes derfor vurdert i fbm. byggesøknad. Evt. støyskjerm kan gi dårligere solforhold på nabotomter. Støyforhold innendørs anses ivaretatt gjennom TEK.
Forslag: Nytt punkt 2.1.6 Støyskjerming: ”Lekeplassen skal tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dBA, jfr. retningslinjer for støy i arealplanlegging T-1442. Evt. nødvendig støyskjerming skal være etablert før ny bebyggelse tas i bruk.”
Samfunnssikkerhet og beredskap
Vi kan ikke se at planområdet er spesielt viktig i fht. biologisk mangfold.
Ifølge kvartærgeologisk kart ligger planområdet på en hav- og fjordavsetning med sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet. Like syd for tomta ligger et belte med en marin strandavsetning med sammenhengende dekke. Dette beltet berører et fareområde med kvikkleire som ligger mindre enn 100 m syd for planområdet. Store deler av fareområdet er bebygd og mesteparten ligger i skråningen ned mot Levangerelva. Ifølge planbeskrivelsen er planen vurdert opp mot DSBs ”Samfunnssikkerhet i planprosessen”, uten merknader. Videre skal NVE ha vurdert risikoen, og funnet at dette ikke medfører noen fare. Vi antar derfor at gjennomføring av planen ikke vil innebære noen fare for å utløse skred i kvikkleireområdet.
Annet
Ifølge Planstyring as motsetter ikke grunneier seg vårt forslag til justeringer av planen, men de ønsker å avvente videre bearbeiding til Plan- og utviklingskomiteen har behandlet planforslaget. Vi minner samtidig om at den tidsmessige rettsvirkning av evt. reguleringsvedtak går fram av plan- og bygningslovens § 12-4 femte ledd.
Konklusjon
Foreslått parkerings- og manøvreringsmuligheter på egen tomt for de 4 utleieleilighetene synes noe anstrengt. Leilighetenes uteoppholdsareal synes ikke direkte ideelt. Vi finner likevel at planforslaget, med justeringer som foreslått i saken, kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.