Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/2268 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:
a) Overskriften i § 4 endres til: ”Boligbebyggelse - åpen småhusbebyggelse.”
Forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, Skogn, datert 06.11.09, og revidert i hht. overnevnte, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
- Planbeskrivelse 06.11.09 PDF
- Reguleringsbestemmelser 06.11.09 PDF
- Plankart 06.11.09 PDF
- Plantegninger og snitt 03.06.09 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Planforslaget er utarbeidet av Sivilingeniør Peter Hognestad, pva. grunneier Per Åge Berg. Noe av grunnen eies også av kommunen.
Planområdet foreslås regulert til:
Bebyggelse og anlegg; Boligbebyggelse, gårdsplass og uteopphold/lekeplass. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur; Veg og annen veggrunn - tekniske anlegg.
Et tidligere planforslag med fire boenheter ble avvist i Plan- og utviklingskomiteens møte den 18.06.08, sak 50/08. I det nye planforslaget er antall boenheter redusert til to, noe som har gitt bedre løsninger for både uteoppholdsareal og parkering.
Planområdet
Planområdet er på ca. 1,3 dekar og ligger mellom Åsvegen og Mønsterhaugvegen på Skogn, se kartutsnitt.
Planstatus
Området ligger innenfor avsatt nåværende boligområde i kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02. Ved fortetting i eksisterende byggeområder gjelder en del hovedregler. Det kreves bl.a. reguleringsplan for alle fortettings-saker som omfatter mer enn en boenhet.
Planforslaget overlapper delvis reguleringsplan for fortau langs Åsvegen, vedtatt 23.05.1996. Se utnittet:
Medvirkning
Det er i tidligere oversendelser redegjort for varsel om planoppstart:
”Det gjøres oppmerksom på at alle naboer i brev av 30.10.2007 ble varslet om igangsatt planarbeid. Varsel om igangsatt reguleringsarbeid var inntatt i Levanger-Avisa den 01.11.2007 og i Trønder-Avisa den 02.11.2007.
Det har ikke kommet kommentarer til det igangsatte arbeid.”
Det reviderte planforslaget er forlagt kommunalteknikk, barnerepresentant samt bygg og eiendom. Kommunalteknikk opplyste i 2008 at det bl.a. ikke aksepteres plassering av bygg over det kommunale ledningsanlegget (2 stk hovedledning vann, 2 stk pumpeledninger for avløp). De forutsetter videre at dersom det er aktuelt å selge det kommunale arealet mot vegen, må det sikres tinglyst avtale om kommunens rettigheter vedr. ledningsanlegget i grunnen.
Vurdering:
Grad av utnytting
Eksisterende tomt er på ca. 724 m2, og ifølge planbeskrivelsen er hensikten å erverve det areal som foreslås regulert til bebyggelse og anlegg og som ligger utenfor eksisterende tomt. Plankartet viser imidlertid ikke at eksisterende eiendomsgrense skal oppheves.
Det synes foreløpig noe uklart om kommunal grunn helt inn til Åsvegen kan tillegges tomta. Dette bør avklares før videre behandling.
Kommunedelplanen tillater bebygd areal på 25 % av netto tomtegrunn.
Det foreslås maks %-BYA = 42 % innenfor formålet boligbebyggelse. Sammenlignet med overnevnte tilsvarer dette ca. 26 %, hvis en regner netto tomt som summen av alle formål under bebyggelse og anlegg (ca. 885 m2) og bebygd areal som 42 % av boligformålet + areal tilsvarende to p-plasser på gårdsplass (sum ca. 230 m2).
Beregningen er noe omtrentlig og foreslått utnyttingsgrad anses akseptabel.
Endelig utnyttingsgrad forutsettes regnet av boligformål på egen grunn.
Bebyggelsen
Ifølge kommunedelplanens hovedregler ved fortetting skal det legges vekt på at tiltaket tilpasses strøkets karakter mht. takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk.
Ifølge planbeskrivelsen er det av hensyn til terrengforholdene foreslått boliger i en etasje med sokkeletasje. Foreslått gesimshøyde for bolighuset på 3,5 m mot Åsvegen og 6 m mot Mønsterhaugvegen samt mønehøyde på 9 m - alt målt i fht. gjennomsnittlig terreng, anses å være innenfor det som har vært tillatt på uregulerte nabotomter gjennom plan- og bygningslovens § 70. Den noe varierte nabobebyggelsen synes hensyntatt gjennom både plassering av bebyggelsen, takform (saltak) og materialbruk (eksteriør i trematerialer og taktekking av stein). Sammenlignet med nabobebyggelsen er foreslått tomannsbolig noe bredere, og dette gir noe større bygningsvolum. Det foreslås takvinkel på 15-35 grader.
Uttalelse fra kommunalteknikk anses i stor grad hensyntatt, da areal over kommunale ledninger ikke foreslås bebygd. Evt. støttemur i byggegrense omkring gårdsplass, nevnt i bestemmelsenes § 5.2, må heller ikke plasseres over ledningene. En privat stikkledning krysser også dette området.
Det vil bli mindre enn 8 m til nylig meldt garasje på gnr. 37/26, da denne er planlagt 1 m fra nabogrensa. Garasjen skal imidlertid være under 50 m2.
Tomannsbolig regnes vanligvis som åpen/frittliggende småhusbebyggelse.
Forslag: Overskriften i § 4 endres til: ”Boligbebyggelse - åpen småhusbebyggelse.”
Adkomst, parkering, skoleveg
Kjøreadkomst foreslås fra Mønsterhaugvegen, via foreslått veg over kommunal grunn.
I bestemmelsenes § 3.1 er det foreslått et parkeringskrav på 1,5 parkeringsplass pr. boenhet, i samsvar med det gjeldende vedtekt angitt for vanlig boligbebyggelse. Det legges til rette for dobbel garasje/carport samt plass for to biler på gårdsplass.
Det er ca. 1 km til barne- og ungdomsskolen på Skogn. Fra tilliggende veger er det mulig å benytte fortau og gang- og sykkelveg fram til skolen.
Uteoppholdsareal inkl. lek
I kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens § 69 nr. 3 er det bl.a. gitt følgende bestemmelser for lekeplasser mv. for barn:
”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”
Foreslått uteopphold/lekeplass er på ca. 190 m2. Fordelt på to boenheter blir dette ca. 95 m2 pr. boenhet. Dette ligger godt over overnevnte arealkrav, og vil også dekke behovet for småbarnslekeplass. Vi kan imidlertid ikke se at det er sikret noen kvartalslekeplass innenfor nevnte rekkevidde. Sikring av grøntområder er spesielt viktig ved fortetting, men det synes ikke rimelig å kreve planmessig avklaring av kvartalslekeplass.
Universell utforming
I plan- og bygningslovens § 1-1 heter det at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. Dette betyr at likeverdige muligheter til samfunnsdeltakelse skal fremmes gjennom plan- og bygningslovens system og bestemmelser. I reguleringsplan kan det gis bestemmelser til arealformål om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav bl.a. universell utforming av bygninger, anlegg og utearealer, jfr. § 12-7 nr. 4. Man kan også gi bestemmelser om antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov, jfr. § 12-7 Nr. 5.
I planbeskrivelsen er en del forhold nevnt som vi tilrådde da et tidligere planforslag ble vurdert. Boliger over to etasjer er utfordrende mht. livsløpsstandard, og vi har tildels forståelse for at universell utforming ikke er tema i bestemmelsene. Vi antar dette også skyldes at boligene ikke er tiltenkt grupper med spesielle behov. Universell uforming er imidlertid gunstig for alle. Vi tilrår trinnfri adkomst for leilighetene, selv om livsløpsstandard kanskje ikke er aktuelt. Utomhusarealene bør også ha en universell utforming. Når det gjelder tilgjengelighet for alle, inkl. personer med nedsatt funksjonsevne, bør ute- og innearealene ses i sammenheng. Bl.a. foreslås kjøreadkomst/ parkering og uteopphold på sokkelnivå og Åsvegen har kun fortau på motsatt side.
Støy
Området ligger omkranset av lokale veger og jernbanelinja ligger ca. 80 m øst for foreslått uteopphold/lekeplass. Støy er omtalt i planbeskrivelsen, hvor det antydes at situasjonen vil bli tilnærmet som for annen bebyggelse i området.
Samfunnssikkerhet og beredskap
Planen viser fortetting av et eldre boligområde. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps rapport ”Samfunnsikkerhet i arealplanlegging” er gjennomgått. Ifølge kvartærgeologisk kart består grunnen av hav- og fjordavsetning, sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet. Ifølge planbeskrivelsen antas/tilsier eksisterende bebyggelse i området at grunnforholdene er tilstrekkelig gode for den tenkte bebyggelse.
Konklusjon
Vi tilrår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.