Plan- og utviklingskomiteen 02.12.09 - sak 93/09 - 1719/232/15 - Janne og Frithjof Amundsen - Søknad om adkomstveg til fritidseiendommen Skjærvik. Klage.

Saksbehandler: Torbjørn Sirum
Arkivsaknr: 2009/2330 - /1719/232/15
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med konklusjon og de vurderinger som er gjort i dette saksframlegget og i sak 789/09, opprettholdes det vedtak som ble gjort i delegert byggesak 789/09. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse.

Hjemmel for saken:
Plan- og bygningsloven.

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Søknad om adkomstveg og dispensasjon, datert 03.03.09 PDF
2. Brev datert 18.03.09 fra Innherred samkommune v/ PBOM til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag v/ Miljøvernavdelinga og Nord- Trøndelag fylkeskommune v/ avd. for samfunnsutvikling og miljø PDF
3. Brev datert 1.4.09 fra Nord- Trøndelag fylkeskommune PDF
4. Brev datert 29.4.09 fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag v/ miljøvernavdelinga PDF
5. Delegert byggesak 789/09 PDF
6. Klage på avslag i sak 789/09 fra SIGHT Byggeplaner v/ Eirik Lind, datert 10.10.09 PDF

Saksopplysninger:
I delegert sak 789/09 ble følgende vedtak gjort:

”VEDTAK:
Søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 17-2 (byggeforbud i 100- metersbeltet mot sjø) og fra reguleringsplan Tinnbuen for bygging av adkomstveg til eiendommen gnr. 232 bnr. 15, avslås, jfr. § 7 i plan- og bygningsloven. Som begrunnelse vises til saksfremlegget med tilhørende vurdering.

Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.”

Fra ansvarlig søker har kommunen i brev datert 10.10.09 mottatt klage på vedtak i sak 789/09. I klagen står følgende:

”Klage på avslag – søknad om adkomstveg til eiendommen 232/15 i Åsenfjorden, Levanger kommune.

Det vises til Deres brev av 17.09.2009 hvor det vises til delegert vedtatt avslag.

Kommunen legger til grunn at tiltaket burde vært en del av en ny reguleringsplan for området, og at det er fare for at denne saken skal skape presedens. Da det nå framsettes klage på avslaget er det ut fra følgende forhold:

1) Det er forsøkt å få gjennomført reguleringsplan for området, men kommunen stoppet saken. Det er derfor urimelig at denne saken skal enges på en slik betraktning

2) Saken kan umulig skape presedens. Dette er siste hytte i området som ønsker atkomst.

3) En er uenig i vurderingen og vektleggingen som legges på regionale myndigheters uttalelse og anmoder kommunen å lese uttalelsen annerledes.

4) En mener at viktige forhold rundt åpning av og tilgjengelighet til friluftsområdet ikke er med i vurderingen

I det følgende vil en gå nærmere inn på de ulike forholdene:

Reguleringsplan
Området er regulert med reguleringsplan datert 24.02.1998, sist revidert 03.01.2000. I forbindelse med at bedriften Treco AS har store utbyggingsinteresser i området ble det etter samråd med kommunen startet en ny reguleringsprosess for hele Tinbuen- området i 2004. SIGHT Byggeplaner hadde ansvaret for planleggingen. Planen skulle også ”få på plass” alle saker som ikke var i tråd med gjeldende plan og ta inn framtidige elementer som det var interesse for i området.

Forslag til reguleringsplan ble 1.gangsbehandlet og lagt ut på offentlig høring i Levanger bygningsråd i april 2006.

I forbindelse med høringen kom det fram at privat veg til friområdet i Tinbuen skal være offentlig. Dagen situasjon måtte mao endres. Levanger kommune var ikke innstilt på å erverve vegen fram til friområdet, og unnlot i stedet å ferdigbehandle reguleringsplanen.

Dette dokumenterer at det er gjort forsøk på å gjennomføre en reguleringsprosess for området. Den ble stoppet av Levanger kommune selv, da kommunens egne interesser ble utfordret. Det er derfor urimelig å hekte denne dispensasjonssaken på manglende reguleringsplanlegging i området.

Presedens
Alle hyttene i området har i dag atkomst til tomta. Da dette er den siste i området, kan det neppe være slik at den skaper presedens. Det er vel heller slik at de øvrige som har fått vegtilknytning skaper presedens for behandlingen av denne saken. Å gi dispensasjon i denne saken vil være å sluttføre atkomsttematikken i hele Tinbuen.
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Vi merker oss formuleringen ”Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde at de gis dispensasjon” og at dette begrunnes i en erkjennelse av at selv om standardkrav til fritidsboliger innebærer vegtilknytning, bør det i ”gamle områder”, som dette skje gjennom revisjon av gjeldende reguleringsplan. Miljøvernavdelingen ber også kommunen vurdere presedensfaren.

Dette legger kommunen betydelig vekt på i sin vurdering og konklusjon.

Miljøvernavdelingen berører ikke miljøaspektet i sin uttalelse. Dersom natur/miljøaspektet er viktig burde en se dette som et mulig argument i uttalelsen. En er klar over at tiltaket gjelder søknad innenfor 100-metersbeltet. I en slik ”setting” vil det være vanskelig å finne saker hvor Miljøvernavdelingen svarer positivt ja til tiltaket. En må anta at slike saker ikke fins.

Normalt må en forvente at Miljøvernavdelingen i de fleste ”strandsonesakene” ”går imot” og forbereder klagesak. Dette er også innskjerpet gjennom de senere årene.

Når Miljøvernavdelingen i denne saken fraråder dispensasjon, med begrunnelse i ønske om revidert reguleringsplan og mulig presedens, må en lese uttalelsen som positiv til søknaden og ikke som en ”vesentlig merknad” mot at dispensasjon blir gitt.

Nord-Trøndelag fylkeskommune
Uttalelsen til Nord-Trøndelag fylkeskommune er ikke tillagt vekt i kommunens saksutredning og vedtak. En finner det noe merkelig.

Med bakgrunn i formuleringer som ”et en evt. ny veg anlegges med mest mulig hensyn til landskap og strandsone” merker en seg at Nord-Trøndelag fylkeskommune uttaler seg positivt til søknaden.

I søknaden er det lagt betydelig vekt på plassering i forhold til landskap og strandsone. Dette er vist på biler og kart i søknaden.

 
Dette bildet viser strandsonen. Atkomstvegen er i henhold til søknaden plassert inne i skogen til høyre. Det vil stå vegetasjon i form av trær og busker mellom atkomstveg og stranden. Atkomstvegen vil verken berøre eller vises fra sjø eller det som i praksis er strandsonen på strekningen.

Vi mener derfor at de hensyn som Fylkeskommunen er opptatt av er i varetatt. Dette burde vært et pluss i kommunens vurdering av søknaden.

Friluftsområdet – tilgjengelighet - forhold som ikke er vurdert.
Friluftsområdet mellom hyttene og ned mot sjøen på nordsiden av odden er vanskelig tilgjengelig. Terrenget har bratte stup og skogen er tett som jungel.

I søknaden har en lagt vekt på at atkomstvegen også må betraktes som et tilretteleggingstiltak for atkomst til nordsiden og til området vest for Amundsens eiendom.

I en slik sammenheng må tiltaket sees på som positivt og en ber kommunen også ta dette inn i sin betraktning, jfr. bestemmelsene i ny plan- og bygningslov (§19-1):

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
En tillater seg å håpe på en positiv konklusjon på fornyet behandling/behandling av klagen. Dersom administrasjonen ikke endrer standpunkt anmoder en om politisk behandling av klagen.”

Vurdering:
I klagen fra ansvarlig søker er det anført fire punkter som grunner for at klage på vedtak i sak 789/09 bør tas til følge og at dispensasjon bør gis.

Pkt. 1 i klagen er som følger:

”Det er forsøkt å få gjennomført reguleringsplan for området, men kommunen stoppet saken. Det er urimelig at denne saken skal enges på en slik betraktning.”

Det siktes her til kommunestyrets vedtak i sak 29/07 om godkjenning av endring av reguleringsplan Tinbuen, opprinnelig plan vedtatt 24.2.1998. Det var særlig to forhold som lå til grunn for ønsket reguleringsendring. Det ene var å flytte flytebrygga og det andre var å anlegge adkomst til hver enkelt hyttetomt nordøst i planområdet.

Kommunestyrets vedtak i sak 29/07 ble påklaget av bl.a. eierne av tilgrensende naboeiendommer. Klagene ble behandlet av plan- og utviklingskomiteen i møte 29/8/07
i sak 79/07. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Nord- Trøndelag til endelig avgjørelse.

Fylkesmannen i Nord- Trøndelag fattet i brev datert 20.12.2007 følgende vedtak:

”Levanger kommunestyrets vedtak av 9.mai 2007, sak 29/07, oppheves. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling.

Plan- og utviklingskomiteens vedtak av 29.august 2007, sak 79/07, oppheves. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling.

Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen.”

Kommunen mottok forespørsel pr. E- post sendt 16.01.08 fra ansvarlig søker på foreslåtte reguleringsendring om videre saksgang. Denne ble besvart av kommunen i E- post sendt 29.1.08 med følgende svar:

”Vi foreslår at de to planendringene (båtanlegg og hyttefelt) tas i samme plan. Småbåtanlegget m.m. regnes ikke som en mindre vesentlig endring.”

Det er videre fra kommunen i E-post sendt 7.5.08 til ansvarlig søker besvart en ytterligere henvendelse. I denne E- posten står bl.a. at kommunen avventer en komplett oversendelse av planlagte reguleringsendring for behandling.

Det har i ettertid ved to anledninger også blitt besvart ytterligere henvendelser fra andre i området vedrørende tidligere foreslåtte reguleringsendring og videre saksgang etter at Fylkesmannen opphevet kommunestyrets og PUK sine vedtak i 2007.

Den ene i forbindelse med forhåndskonferanse om oppdeling av eksisterende hyttetomt fra en til fire enheter.  Den andre i forbindelse med utvidelse av fellesområde for småbåthavna. I begge disse sakene har kommunen svart at disse er av et slikt omfang at det er nødvendig med reguleringsendring av eksisterende plan.  

Kommunen har fortsatt ikke mottatt noe nytt planforslag til endring av reguleringsplan Tinbuen og synes at klagers påstand i pkt. 1 om at kommunen har stoppet saken er urimelig. Kommunestyret vedtok foreslåtte reguleringsendring i sak 29/07, men vedtaket ble opphevet av Fylkesmannen i brev datert 20.12.07. Det er etter kommunens vurdering ansvarlige søkers ansvar å fremme nytt forslag til reguleringsendring for området Tinbuen.

Pkt. 2 i klagen er som følger:

”Saken kan umulig skape presedens. Dette er siste hytte i området som ønsker atkomst.”

Det er helt klart at enhver dispensasjon som blir gitt fra gjeldende reguleringsplan med tilhørende bestemmelser kan gi grunnlagt for presedens i forhold til evt. kommende søknader. Og det er i denne saken i uttalelsen fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag v/ miljøvernavdelingen frarådd at det gis dispensasjon. Det er både kommunens og Fylkesmannens oppfatning av at søknad om dispensasjoner, fortrinnsvis bør skje gjennom reguleringsendringer og ikke via dispensasjoner.

Det er tidligere i området Tinbuen, gitt avslag på søknader om dispensasjon fra gjeldende plan, jfr. sak om flytting av nausttomt på eiendommen Tinbuen, gnr. 232 bnr. 6, delegert sak 582/07. Vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen i Nord- Trøndelag i brev datert 16.06.07.

Faren for dannelse av presedens vurderes ikke bare for Tinnbuen, men for hele kommunen.

Pkt 3 i klagen er som følger:

”En er uenig i vurderingen og vektleggingen som legges på regionale myndigheters uttalelse og anmoder kommunen å lese uttalelsen annerledes.”

Nord- Trøndelag fylkeskommune har i sin uttalelse bl.a. skrevet at det aktuelle området må betraktes som privatisert i forhold til allmennhetens ferdsel og ber kommunen tilse at en evt. ny veg anlegges med mest mulig hensyn til landskap og strandsone. Videre har fylkeskommunen ingen innvendinger til planen i forhold til kulturminneloven.

Fylkesmannen har i sin uttalelse som tidligere nevnt frarådd kommunen å gi dispensasjon og anbefalt at kommunen i slike tilfeller krever reguleringsendring av planen i stedet.

Når det foreligger fraråding/ innsigelse fra statlig fagmyndighet mot dispensasjon slik som i denne saken, er det i forarbeider til plan- og bygningsloven og i rundskriv og veiledere knyttet til loven lagt til grunn at kommunen ikke bør gi dispensasjon.

Det er i OT. prp. 56 (1984/85) side 101 skrevet følgende:

”Dersom det gjelder dispensasjon fra vedtatte planer og det kommer innsigelser mot dispensasjon, bør saken behandles som ordinær planendring. ”I veilederen til kommuneplanens arealdel heter det: ” Dersom statlige eller fylkeskommunale etater går i mot at det skal gis dispensasjon, bør ”Det faste utvalg for plansaker” ikke gi dispensasjon. Som alminnelig antakelse foreligger da ikke særlige grunner.” 

En kan utfra dette ikke se hvordan uttalelsene fra Nord- Trøndelag fylkeskommunen og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag skulle vært behandlet/ lest annerledes.

Pkt. 4 i klagen er som følger:

”En mener viktige forhold rundt åpning av og tilgjengelighet til friluftområdet ikke er med i vurderingen.”

Omsøkte veg avklarer i utgangspunktet kun adkomst til en fritidsbolig, og medfører inngrep i strandsonen over en lengre strekning. Vegen vil sannsynligvis ytterligere privatisere det aktuelle området. Ved at en i stedet for søknad om dispensasjon fremmer søknad om reguleringsendring vil en oppnå en planprosess med bl.a. høring, som igjen vil gi kommunen et langt bedre beslutningsgrunnlag for videre saksgang.  

Konklusjon:

Kommunen har vurdert ansvarlig søkers klage på vedtak i sak 789/09. En kan ikke se at det foreligger vesentlige nye momenter i klagen som skulle tilsi at klagen tas til følge.

Kommunen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet fram til at vedtak i sak 789/09 opprettholdes. Dette ut fra de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i sak 789/09 opp mot bestemmelsene i plan- og bygningsloven.