Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2007/2731 - /1719/8/2
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 12-4 (Rettsvirkning av reguleringsplan) etter plan- og bygningslovens § 19 (Dispensasjon) innvilges ikke. Bakgrunn for avslaget er gitt i dette saksframlegg.
Søknad om fradeling av boligtomt avslås, med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-4.
Vedtaket kan påklages jfr Forvaltningslovens § 28. Klagefrist er 3 uker fra mottatt dato av dette vedtak.
Vedlegg:
- Søknad om dispensasjon fra Advokathuset datert 16.07.2009 PDF
- Brev fra Sidsel og Ole Kr Barkhall angående fradeling datert 21.01.2008 PDF
- Brev fra Gunnhild Barkhall datert 10.05.2009 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om deling av grunneiendom mottatt 20.03.2007
- Brev fra PBOM til Ole Kr Barkhald datert 02.04.2007
- Tillegg til søknad mottatt 22.01.2008
- Høringsbrev datert 18.02.2008
- Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt 14.03.2008
- Svarbrev fra PBOM til Ole Kr Barkhall datert 14.04.2008
- Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt 11.07.2008
- Søknad om deling og søknad om dispensasjon mottatt 20.07.2009
- Nabomerknad fra Ellen Hveding Christensen mottatt 24.08.2009
- Brev til Advokathuset datert 04.09.2009
- Kommentar til nabomerknad mottatt 30.09.2009
- Behandling etter Jordloven datert 27.10.2009
- Bilder fra befaring 18.11.2009
Saksopplysninger:
Enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) mottok 20.07.2009 en søknad om deling av grunneiendom og søknad om dispensasjon fra Advokathuset på Levanger. Søknaden er på vegne av grunneier Ole Kristian Barkhall.
Delingssøknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 1 dekar fra eiendommen Håa Nedre med gnr/bnr 8/2 i Levanger kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som boligtomt.
I følge søknaden står det i dag et plastveksthus på arealet, mens resten er benyttes som kasselager.
Planstatus/Dispensasjon:
Omsøkte parsell ligger innenfor reguleringsplanen ”Håa nedre” med plan-id L1994002, hvor den er regulert til Landbruksområde – Jordbruk og skogbruk, Spesialområde - Privat veg, Fellesområde - Avkjørsel og parkering for hytte, samt Byggeområde – Hytter og naust.
Søknaden er om boligtomt er dermed i strid med planen. Det søkes om dispensasjon fra planen.
Tidligere saksgang – Forholdet til andre myndigheter:
Ole Kristian Barkall søkte første gang om fradeling 26.02.2007, supplert med begrunnelse mottatt 22.01.2008. Den 18.02.2008 ble søknaden sendt, av planavdelingen ved PBOM, på en forhåndsuttalelse til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag Fylkeskommune, landbruksavdelingen i samkommunen og enhet for kommunalteknikk i Levanger kommune.
Innherred samkommunes enhet for Landbruk sa muntlig at de ikke hadde innvendinger til en slik fradeling.
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling sier i brev datert 12.03.2009 følgende:
”Presset på landbruksområdene er ofte stort i by- og tettstedsnære områder og jordbrukets kulturlandskap utsettes for varige endringer ved nedbygging og omdisponering bl.a til boligformål. Miljøvernavdelingen har tidligere i lignende byggesaker i Levanger, pekt på presedensfaren ved slike dispensasjoner. Kommunen bør i større grad ta i bruk kommuneplanen, som styringsredskap for arealutnyttelse, og på den måten kanalisere boligbygging til områder som allerede er avsatt til byggeformål. Fortetting i eksisterende boligfelt bidrar til en sentrumsutvikling i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging j£ T-5/93 ØR - ATP). Sentrale momenter i retningslinjene er at utbyggingsmønstret og transportsystemene bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Her legges det vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning av ulike transportmåter. En bit for bit, spredt boligutbygging, bidrar i motsatt retning. Kommunen bør derfor være oppmerksom på den utilsiktede virkningen av en praksis hvor dispensasjoner medfører en uplanlagt bit for bit utbygging.
Reguleringsplan for Håa Nedre åpner for fritidsbebyggelse. Miljøvernavdelingen erfarer at kombinert arealbruk - bolig- og fritidsbebyggelse, ofte medfører konflikter i forhold til bruk, og hvor spesielt fritidsaktiviteten ikke samsvarer med hensynet til helårsbeboeren. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde dispensasjon som omsøkt.
Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde dispensasjon som omsøkt.”
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev datert 12.03.2009 følgende:
”Landbruksdirektøren har de senere årene erfart mange søknader og ønsker om boliger på Levangernesset som ikke har vært i tråd med kommuneplanens arealdel /kommunedelplan for Levanger sentrum. Enkeltvis er slike søknader små og tilsynelatende gjerne lite problematiske. I denne saken ønskes et mindre landbruksområde innenfor reguleringsplan for Håa nedre, sammen med areal tidligere avsatt til fritidsformål og parkering, omdisponert til boligformål (en bolig). Området er avgrenset av veger m.v..
Landbruksdirektøren ber kommunen vurdere presedensfaren ved å åpne for bolig på det aktuelle arealet. Landbruksdirektøren er kjent med at kommunen nå reviderer sin arealdel, og at kommunedelplan for Levanger sentrum også vil komme til revisjon etter hvert.
Landbruksdirektøren vil fraråde at det aktuelle arealet, tidligere regulert til landbruksformål omdisponeres til boligformål.”
Nord-Trøndelag Fylkeskommune sa i brev datert 09.07.2008 at de har ingen invendinger til planen. De minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom noen kommer over mulige kulturminner i videre arbeid med planforslaget eller byggearbeider.
PBOM v/planavdelingen svarte 14.04.2008 Ole Kristian Barkhall med følgende:
”Flere forhold taler imot omdisponering, og på bakgrunn av uttalelsen fra fylkesmannen kan vi vanskelig tilrå at det gis dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7 eller startes arbeid med privat reguleringsplan jfr. pbl § 30. Saken anses lite egnet for avklaring på kommune(del)plannivå.
Plan- og bygningsloven er tilgjengelig her
Dispensasjoner avgjøres av Plan- og utviklingskomiteen, mens evt. reguleringsspørsmål
avgjøres av Plan- og utviklingskomiteen og kommunestyret. Det er klageadgang på slike
avgjørelser.
Fylkesmannen frarår dispensasjon/omdisponering og så lenge nabovarsling jfr. pbl. § 7 tredje ledd, jfr. § 94 nr. 3 ikke er gjennomført kan saken ikke tas opp til behandling som en dispensasjon. Kommunens behandlingsgebyr for nevnte saker finnes på følgende internettside
Dette til orientering.”
20.07.2009 mottar PBOM ny søknad om deling av grunneiendom og søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen.
Landbruksenheten i samkommunen svarte muntlig på den første henvendelsen. Ny søknad ble oversendt til Landbruksenheten for uttalelse/behandling etter jordloven. I møte 27.10.2009 godkjenner landbruksenheten søknaden etter Jordloven.
Det er pr telefon den 31.08.2009 avklart med Fylkesmannen i Nord-Trøndelag at de står ved uttalelsen som ble gitt i brev datert 12.03.2009.
Nabovarsling:
I forbindelse med nabovarslingen kom det inn nabomerknader fra Ellen Hveding Christensen, som er eier av gnr/bnr 8/23. Hun skriver følgende i brev datert 19.08.2009:
”Beklager sent svar, men pga av sommerferien og kluss med omadressering av posten, har vi ikke kunnet svare før nå.
Vi har full forståelse for Gunnhild Barkhalls situasjon og behov. Vi vil allikevel uttrykke bekymring over at området blir tettere bebygget. Bortsett fra nedre Håa ligger det bare hytter på området — noe som er av vesentlig betydning for et rekreasjonsområde.
Vi er vel fornøyde med våre nåværende parkeringsmuligheter og adkomst til hytta. Den
foreslåtte parkeringsplassen vil forringe adkomsten, fordi vi da må bære alle varer og bagasje opp den bratte trappen i skråningen opp til hytta.”
Nabomerknadene ble oversendt søker i brev datert 04.09.2009.
I brev datert 28.09.2009 svarer Advokathuset på vegne av grunneier følgende:
”Det vises til kommunens brev av 10.09.09 samt tidligere korrespondanse.
På vegne av Barkhall fremholdes at de parkeringsmessige og adkomstmessige forhold skal ivaretas overfor alle hytteeiere i området.
Når det gjelder de anmerkninger som er fremmet fra Ellen Hveding Christensen bemerkes at min klient har til hensikt å foreta oppfylling og tilrettelegging av parkering og adkomst på en slik måte at naturlig adkomst til Christensens hytte kan skje via eksisterende trapp men også langs en sti med svak helling. Slik min klient ser det vil dette ikke bli en dårligere løsning enn eksisterende adkomst til hytta.”
Avløp:
Avløp må løses gjennom et privat anlegg. I brev mottatt 22.02.2008 skriver Barkhall at gårdens lagerbygning har septikk med utløp som nesten ikke brukes på grunn av omlagt drift. De mener derfor at med en ny 3-roms kumme til ny bolig skulle det være i orden å koble seg på lagerbygningens eksisterende kloakkrør.
Det må søkes og innvilges utslippstillatelse for en eventuell ny enebolig. Søknaden må utarbeides av et kvalifisert foretak som må sørge for at avløpssløsningen blir prosjektert i henhold med gjeldende regelverk.
I brev er Advokathuset og grunneier orientert om at PBOM antar at det er ønskelig å få avklart dispensasjonsspørsmålet før det eventuelt søkes om utslippstillatelse. Det er ikke mottatt noen tilbakemelding på denne antagelsen. Dersom det eventuelt innvilges dispensasjon, må det forutsettes at det sendes inn og godkjennes søknad om utslippstillatelse.
Atkomst:
I brevet mottatt 22.08.2008 skriver Barkhall at alle som har hytter og er fastboende på Håa nedre har tinglyste vegretter. Vegretter er noe som følger hver enkelt eiendom. Atkomsten til en eventuell ny boligtomt må sikres gjennom en egen vegrett, som helst bør tinglyses.
Barkhall skriver videre at alle vegene på eiendommen er i bruk i jordbrukssammenheng. De blir dermed vedlikeholdt til enhver tid.
Befaring:
PBOM var på befaring 18.11.2009. Det ble tatt bilder ved befaringen.
Vurdering:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 kan kommunen gi dispensasjon fra reguleringsplanen, men bare når hensyn som ligger bak en plan ikke blir vesentlig tilsidesatt. Deretter skal det vurderes om fordelene ved å tillate tiltaket er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Planen er laget med hensyn på å legge til rette for hyttefelt med tilhørende parkering og atkomst i samspill med forsatt landbruksdrift. Ved å eventuelt tillate en blanding av bolig og hytter mener PBOM at hensynet bak reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt.
Søker angir følgende grunner som taler for dispensasjon:
- Helsemessige grunner. Gunnhild Barkhall som skal bo i boligen, er født med ryggmargsbrokk. Hun er delvis lam, er uføretrygdet og avhengig av hjelp fra foreldrene. Dette ivaretas best både praktisk, fysisk og psykisk med en tilrettelagt bolig i nærheten av foreldrene.
- Økonomisk kommer de billigere ut enn å kjøpe tomt lenger unna foreldrene.
- Mener det er vanskelig å bo i boligfelt, fordi det ofte er bratt, det er utvendige trapper og garasjer et stykke unna huset.
- Gunnhild Barkall er utdannet kunstner, og ønsker å utvikle kunst i egnede lokaler tilknyttet boligen. Dette vil være ideelt i forhold til tenkt plassering av boligen.
- Aktuelle tomt ligger i utkanten av et regulert område.
- Utenfor området men i nærhet til omsøkte tomt ligger allerede to boliger i LNF-område i kommuneplanen. Disse har vegatkomst, offentlig vann og godkjent avløp.
- Alle berørte parter (hytteeiere og fastboende) gir uttrykk for at området blir triveligere og penere med bolig og pen beplantning på omsøkte areal.
- Det skal opparbeides ny parkering for hyttetomta gnr/bnr 8/23 på et sted som ble benyttes som parkering før.
Grunner som taler mot dispensasjon:
- En dispensasjon danner presedens for senere saker. Det er tidligere ikke gitt dispensasjon til fradeling av boligtomt i reguleringsplanen.
- Fradeling i strid med en reguleringsplan svekker planen som styringsredskap for arealutnyttelse.
- En dispensasjon som omsøkt gjør det vesentlig mindre forutsigbart for hytteeierne i område for hva som kan skje med arealene rundt hyttene deres.
- Erfaringer viser at kombinasjonen hytte og bolig innenfor samme område er uheldig. Ofte oppstår det etter hvert konflikter mellom fastboende og hytteeiere. Det er allerede kommet nabomerknad.
- Områdets mister karakter som rekreasjonsområde blir mindre.
- Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fraråder kommunen å gi dispensasjon.
I en rekke saker de senere år er det gitt dispensasjon fra kommuneplanen til fradeling av boligtomter i LNF-områder. I denne saken søkes det om dispensasjon fra en reguleringsplan. I dette området er det dermed gjort en mer konkret vurdering av arealutnyttelsen. For gjeldende reguleringsplan er det ingen presedens. I en annen sak på Levangernesset (2006/4674 – Nils Edvard Støp) omgjorde Fylkesmannen i Nordland kommunens innvilgelse av dispensasjon fra reguleringsplanen og avslo til fradeling av boligtomt.
PBOM vurderer det som svært uheldig med en kombinasjon av arealbruk mellom boliger og hytter innenfor et så lite område. Omsøkte parsell ligger tett innpå hyttene i planen (ca 25-30 meter).
Fylkesmannen skriver også de erfarer at kombinert arealbruk – bolig- og fritidsbebyggelse – ofte medfører konflikter i forholdet til bruk, og spesielt hvor fritidsaktiviteten ikke samsvarer med hensynet til helårsbeboeren. Det er i forbindelse med nabovarslingen allerede kommet merknad som uttrykker bekymring for at området blir tettere bebygget. Bortsett fra eiendommen Ner-Håa II ligger det kun hytter i området, noe som hyttenaboen påpeker er av vesentlig betydning for et rekreasjonsområde.
De boligeiendommer som det vises til i søknaden, ligger noe lenger unna. Disse eiendommene ligger i LNF-område i kommunedelplanen for Levanger sentrum. Den nærmeste boligeiendommen Ner-Håa II med gnr/bnr 8/19 ligger ca 60 meter unna med dyrka jord i mellom. Eiendommen ble godkjent fradelt i 1998 som tomt for eksisterende bebyggelse/gammelt tun. Eiendommen med Trøa gnr/bnr 8/18 ble godkjent fradelt i 1994, som tomt for eksisterende bebyggelse/gammelt tun. Eiendommen Åsly med gnr/bnr 8/10 ble godkjent fradelt i 1958. Ingen av disse sakene er derfor sammenlignbare med søknaden som nå er til behandling.
Søker skriver at av datterens helsemessige årsaker så ønsker de at hun skal bo nærme foreldrene. Omsøkte parsell ligger 5-600 meter unna tunet for hvor foreldrene bor. Derfra er det ikke lenger enn ca 1-1,5 km til Kjønstadmarka, hvor det er regulerte tomter med tilrettelagt veg, vann og avløp.
For å få gjennomført omsøkte fradeling er det skissert flytting av parkeringsplass. Flyttingen vil også være i strid med reguleringsformålet i planen. På nabomerknaden sier naboen seg vel fornøyd med sin opprinnelige og regulerte parkeringsplass. Foreslåtte parkeringsplass vil forringe atkomsten til hytta. Søker ønsker å tilrettelegge denne parkeringsplassen og atkomsten, slik at løsningen etter deres mening ikke blir dårligere enn eksisterende.
Med bakgrunn i Fylkesmannens uttalelser, nabomerknader og at omsøkte fradeling og flytting av parkeringsplass medfører så store endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan, mener PBOM at saken ikke kan godkjennes gjennom en dispensasjonsbehandling. Gjennom dispensasjoner svekkes planen som styringsredskap for arealbruken. Forutsigbarheten for hytteeierne i området blir vesentlig redusert, med tanke på hvordan arealbruken blir i fremtiden. PBOMs planavdeling sin uttalelse tilsier at det også usikkert om omsøkte tiltak vil bli godkjent gjennom en reguleringsendring.
De grunner som taler for dispensasjon er vurdert opp mot de grunner som taler mot dispensasjon, og vi mener at fordelene ved å tillate tiltaket ikke er klart større enn ulempene.
Vedrørende nabomerknad:
De forhold som nabo Ellen Hveding Christensen tar opp i sin nabomerknad, er kommentert i vurderingene av dispensasjonsspørsmålet.
Konklusjon:
PBOM mener at hensynet bak planen blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene som taler for dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Grunnlaget for å innvilge dispensasjon etter Plan- og bygningsloven § 19 er dermed ikke tilstede.
PBOM anbefaler derfor at søknaden om dispensasjon ikke innvilges. I følge Forvaltningsloven kan et avslag påklages innen 3 uker fra mottatt dato av vedtaket.
Dersom søknaden innvilges vil naboen som kom med merknad til søknaden om dispensasjon få klageadgang. Det må forutsettes at det søkes om utslippstillatelse og at denne innvilges. Det må også forutsettes at parsellen sikres atkomst frem til offentlig veg, helst gjennom tinglyst vegrett.