Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2009/5564 - /1719/232/43
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan) og plan- og bygningslovens § 19-1 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Sagtun § 2 (areal) og § 3 (raftehøyde).
Søknaden må revideres slik at den blir i samsvar med reguleringsbestemmelsene for Sagtun.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-1 gis det dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 70.2 vedrørende avstand fra nabogrense.
Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.
Vedlegg:
Ingen.
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
1. Merknad til byggesaken fra Moe datert 18.6.2009 PDF
2. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg datert 22.6.2009 PDF
3. Brev til Treco datert 1.7.2009 PDF
4. E-post fra Treco datert 6.7.2009 PDF
5. E-post til Treco datert 7.7.2009 PDF
6. Ny søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg datert 17.7.2009 PDF
7. Invitasjon til befaring datert 17.9.2009 PDF
8. Samlet dispensasjonssøknad datert 28.9.2009 PDF
9. Merknad til byggesaken fra Fiskvik/ Busklein datert 10.10.2009 PDF
10. Nytt nabovarsel med vedlegg datert 12.10.2009 PDF
11. Underretning om at merknad opprettholdes fra Moe datert 22.10.2009 PDF
Saksopplysninger:
Oversiktskart Sit. kart
Detaljkart som også viser nabohyttas plassering
Plan- og byggesakssjefen mottok den 17.7.2009 en søknad fra Treco Eiendom AS om riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen gnr.232 bnr.43, Sagtun i Åsenfjord. Det er ønskelig å oppføre en fritidsbolig med et bruksareal på 128m2, maksimum innvendig høyde under raft på ca. 4.6 meter og en avstand fra nabogrense på ca. 1.5 meter.
Området omfattes av reguleringsplan for Sagtun. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 2 (maksimalt tillatt areal), reguleringsbestemmelsenes § 3 (maksimal høyde under raft) og PBL § 70.2 (avstand fra nabogrense).
På grunn av at det opprinnelig ikke var søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 3 og PBL § 70.2 ble det krevd at det skulle sendes ut nytt nabovarsel. Nytt nabovarsel som angir hva det søkes om dispensasjon fra ble mottatt den 14.10.2009.
Fasadetegninger av omsøkt fritidsbolig
Planstatus:
Området omfattes av reguleringsplanen for Sagtun. I reguleringsbestemmelsene står blant annet følgende:
”§ 2: ... For hver tomt eller tomtefeste skal verken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/ anneks/ naust. Uthus/ anneks/ naust skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. Nye naust tillates bare oppført som erstatning for eksisterende naust. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse i tilknytning til hytte og anneks med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.
§3: ...Maksimum innvendig høyde under raft skal være 2,20 m for hytter og 1,80 m for uthus. Maks. mønehøyde er 5,50 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå.”
Plan- og bygningslovens § 70:
I Plan- og bygningslovens § 70.2 står blant annet følgende:
”Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense:
a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller
b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning.”
Nabomerknader:
Til saken er det kommet merknader fra to av naboene.
Fra eier av eiendommen gnr. 232 bnr.50 er det kommet følgende merknad til det første nabovarslet, datert 18.6.2009:
”Vi har mottatt nabovarsel om tiltak, riving, oppføring av ny hytte, avvik på arealbestemmelsene. Det søkes om bruksareal – 128,5 m2 pga utnyttelse av hems. Vi fikk ettersendt fasadetegninger pr. post. Vi klager på at hytta blir 5,5 m høy, 128,5 m2, og at fasader avviker mye i forhold til byggeskikk i området.”
Eier av eiendommen gnr. 232 bnr.50 bekrefter på e-post den 22.10.2009 følgende:
”I og med at vi klagde på størrelse og høyde på hytta, og det søkes om det samme som i det første nabovarslet så opprettholdes vår klage. I følge alle andre byggesøknader i området, har det vært utelukket med ei 2-etg. hytte + areal over 100 m2 og vi anser det som utelukket i dette tilfellet også. Vi er villige til å tillate bygging nærmere enn 4-meter, hvis det bygges en etasje og maksimalt 100 m2.”
Treco skriver i brev datert 15.7.2009 blant annet følgende:
”Har vært i kontakt med eier av 232/50 Reidar Moe. Vi har bedt om en uttalelse vedrørende plassering 1,5 meter fra grensa og fått lovnad om at han skulle se på saken innen 10.7.09 og senere 15.07.09, men vi har ikke fått svar tilbake. Vi ber derfor om at kommunen kan ta en beslutning i saken eller forsøke å få en uttalelse fra naboen.”
Fra eier av eiendommene gnr.232 bnr. 7, 8, 10 og 12 har vi den 12.10.2009 mottatt følgende merknad:
”Som grunneier foran og ved siden/ bak den aktuelle tomten, og på Sagtun 232/7,8,10 og 12 vil vi fraråde at det blir gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for Sagtun, spesielt på grunn av presedensfaren. Samt at den aktuelle tomten ligger nært strandsonen og friområde, og blir derfor lett synbar. Derfor mener vi at en eventuell ny hytte må legges så lavt i terrenget som mulig.”
Treco kommenterer merknaden i følgebrev datert 12.10.2009 med følgende:
”Det er per 12.10.09 kommet inn merknader til nabovarslet fra eierne av gnr.232 bnr. 7,8,10 og 12, Magnhild Fiskvik og Håkon Busklein. Vi har ingen ytterligere kommentarer til deres merknad og viser til vår vurdering i dispensasjonssøknaden.”
Søknad om dispensasjon:
Søker begrunner sin søknad om dispensasjon med følgende:
1. Det søkes herved om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser § 2 vedrørende bruksareal. Bruksareal i 1. etg er 72,5m² og bruksareal i 2.etg er 56,0m². Totalt 128m². For å få bedre nytte av plassen på hemsen søkes det om dispensasjon fra bestemmelsen, dersom søknaden ikke innvilges vil vi senke takhøyden på soverommene, gang og bad på hemsen fra 2,0 meter til en høyde på 1,89 meter slik at bygningen kommer innunder bestemmelsen og får et bruksareal på ca. 94,5 m². 2.etg vil da få et bruksareal på 22m². Vi søker om økt bruksareal pga at tomten er liten og at det av den grunn er en fordel for brukerne å ha god utnyttelse av rommene som hemsen gir, samt den planlagte verandaen med utgang fra loft-stuen. En reduksjon av takhøyden på 11cm for å møte kravene er av liten betydning for omgivelsene og fasaden på den ferdige bygningen, men av stor betydning for den innvendige brukbarheten av 2.etg. Bygningen er per i dag planlagt plassert på den høyden som er planert ut for den gamle hytta, men for å i møtekomme en økt totalhøyde på bygningen, så har vi muligheter for å senke terrenget tilsvarende hvis det er av betydning for naboer.
2. Det søkes herved om dispensasjon fra Plan og bygningslovens § 70 vedrørende plassering fra nabogrense nærmere enn 4 meter. Gammel hytte står plassert 1,5 meter fra nabogrensen og det søkes derfor om at den nye hytta også kan plasseres 1,5 meter fra nabogrensen. Den nye hytta trekkes lengre bort fra nabohytten slik at det blir en minsteavstand på 8 meter mellom byggene. Per i dag er den ca 6,7m og vi mener den nye situasjonen vil gi en bedret brannsikkerhet. Viser til tilsvarende dispensasjon gitt i sak nr 463/06 for eiendommen 232/50.
3. Det søkes herved om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser i § 3. ”Maksimum innvendig høyde under raft skal være 2,2 meter for hytter.” Vi tolker bestemmelsen slik at høyden fra innvendig gulv til underkant av raft skal være maks 2,2 meter. Vi søker om dispensasjon fra bestemmelsen siden vi ønsker å føre opp en funkishytte i stedet for hytte med saltak pga at vi mener den vil passe bedre inn på tomten med hensyn til blant annet terrenget rundt hytta og bakenforliggende forhøyning i terrenget. De rette linjene i hytta finner vi igjen i muren som ligger sør vest for hytta og vil visuelt få en fin fasade fra sjøen tilpasset nærliggende terreng. Rafthøyden må derfor økes siden det blir flatt tak i stedet for saltak, reguleringsplanen gir rom for bygging av andre takformer enn saltak, men burde vært mer spesifikk i sin utforming. Reguleringsplanen sier heller ingen ting om etasjeantallet og det er mulig å bygge 2 etasjer på tomta med saltak og funkis. Vi ber derfor kommunen foreta en helhetsvurdering av tiltaket i forhold til tomt og omgivelser.
Vurdering:
Omsøkte søknad betinger at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for Sagtun § 2 og § 3 og plan- og bygningslovens § 70.
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-1 kan det gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Søknaden om dispensasjon har ikke vært oversendt Nord-Trøndelag Fylkeskommune eller Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for uttalelse, da den ikke er vurdert til å berøre deres saksområde. Det vises i denne sammenheng til skriv fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 30.6.2009 vedr. behandling av dispensasjonssøknader etter plan- og bygningsloven, spesielt om forholdet til sektormyndighetene.
Merknader fra naboer:
Det er til saken mottatt merknad fra eier av gnr.232 bnr.50 og eiere av gnr.232 bnr.7,8,10 og 12. Merknadene er gjengitt i saksopplysninger ovenfor går i hovedsak på hyttas størrelse og utforming. Dette er forhold det søkes om dispensasjon fra, og som blir vurdert nedenfor.
Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 2 og 3:
Bestemmelsene om maksimalt areal og maksimal innvendig høyde under raft er satt av estetiske grunner. Dette er et gammelt hyttefelt som frem til 12.9.2007 (PUK sak 91/07) ikke hadde bestemmelser om maksimalt areal på fritidsboligene. Sagtun var opprinnelig et hyttefelt med mange små fritidsboliger. Fritidsboligene ligger tett innenfor planområdet. Etter hvert var det flere som ønsket å rive eksisterende fritidsboliger, oppføre nye vesentlig større bygg eller utvide eksisterende fritidsboliger vesentlig. Med bakgrunn i ønske om å beholde områdets karakter og at store fritidsboliger lettere blir eksponert, særlig fra sjøsiden, så man i 2007 et behov for å sette en maksimal størrelse på fritidsboliger. Grensen på 100m2 er også i samsvar med det som er fastsatt i nyere reguleringsplaner andre steder i kommunen.
Tette hytteområder som her blir best hvis de har en enhetlig utforming. Feltet består hovedsaklig av hytter med saltak, selv om det finnes eksempler på andre takformer. I reguleringsbestemmelsene står det at tak skal fortrinnsvis utføres med saltak med takvinkel mellom 15 og 30 grader. Maksimal innvendig høyde under raft er i dette tilfellet overskredet med hele 2.4 meter. Reguleringsbestemmelsene vedr. maks. innvendig høyde under raft gir ikke rom for 2-etasjes bygninger med flatt tak. Vi kan ikke se at det finnes eksempler på tilsvarende bygg innenfor dette området. Kommunen har praktisert reguleringsbestemmelsene for Sagtun strengt.
Bildet viser hytta som skal erstattes av ny hytte til venstre
Vi mener her at hensynet bak planen (estetikken) vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 2 og § 3. Likevel har vi valgt å ta med en vurdering av fordelene ved utbygging opp i mot ulempene.
Det som taler for dispensasjon er følgende:
• Omsøkt hytte gir større areal (bedre plass).
• Treco mener omsøkt hytte passer bedre på tomten.
Det som taler mot dispensasjon er følgende:
• Hytta vil skille seg ut fra eksisterende bebyggelse i området.
• En så stor hytte, med høy raftehøyde vil bli mere eksponert fra sjøsiden enn en hytte som er i samsvar med reguleringsbestemmelsene.
• Det er til saken mottatt merknad fra to av naboene.
• Reguleringsbestemmelsene i området har vært strengt praktisert. Et vedtak om dispensasjon vil kunne gi presedens.
De grunner som taler for dispensasjon er vurdert opp mot de grunner som taler mot dispensasjon. Med bakgrunn i ovennevnte mener vi at ulempene ved å gi dispensasjon er større enn fordelene.
Dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 70.2:
I plan- og bygningslovens formålsbestemmelse (§1-1) står følgende vedr. byggesaksbehandling:
”Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig.”
Plan- og bygningslovens § 70.2 er satt med bakgrunn i de branntekniske bestemmelsene (8 meter mellom bygg uten brannskille, TF § 7) og av hensynet til nabo. Her er avstanden til nabogrense kun 1.5 meter. Kommunen har praktisert en streng holdning vedrørende dispensasjoner fra denne bestemmelsen. Ved søknad om byggetillatelse på nabotomten, gnr. 232 bnr.50 ble det imidlertid i sak 463/06 gitt dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 70.2, slik at bygningen kunne plasseres min. 1 meter fra nabogrense mot eiendommen gnr.232 bnr.7 (Fiskvik/ Busklein), ikke mot denne eiendommen. Begrunnelsen var at det ikke medførte noen ulempe for bruken av arealet som tilhører eiendommen gnr.232 bnr.7 og at tomtas størrelse (403m2) og spesielle form gjorde at denne var vanskelig bebyggbar med en normal hytte uten å unnta fra bestemmelsen om 4-meters avstand fra naboeiendom.
Denne tomta har et areal på 293m2, noe som gjør at også denne tomta er vanskelig å bebygge med en normal hytte uten å unnta fra bestemmelsen om 4-meters avstand fra nabo. Tiltakshaver skriver i sin dispensasjonssøknad at de branntekniske bestemmelsene skal overholdes. Det må også tas med i betraktningen at ny hytte ønskes plassert med minste avstand fra nabogrense som eksisterende hytte, 1.5 meter. Nabo skriver i sin merknad (gjengitt ovenfor) at de kan tillate bygging nærmere enn 4-meter fra nabogrense hvis det bygges med en etasje og maksimalt 100m2. Dersom nabo gir erklæring, er det unødvendig med dispensasjon vedrørende avstand fra nabogrense. Siden det er søkt om dispensasjon vil søknaden likevel bli behandlet i denne saken.
I og med at de branntekniske bestemmelsene blir overholdt, samt at det har stått et bygg her fra før, mener vi at hensynet i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 70.2. Vi har vurdert fordelene ved utbygging opp i mot ulempene. I følge Plan- og bygningslovens § 19-1 må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Det som taler for en dispensasjon i denne saken er følgende:
• Tomta er svært lita. Dispensasjon må til for at det skal kunne bygges en ”normal” hytte.
• De branntekniske bestemmelsene blir overholdt.
• Hytta blir ikke plassert nærmere nabogrense enn eksisterende hytte.
Det som taler mot dispensasjon i denne saken er følgende:
• Hytta blir liggende kun 1,5 meter fra nabogrense.
• Et vedtak om dispensasjon vil kunne skape presedens for lignende saker.
Fordelene ved å gi en dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering dersom det skal gis dispensasjon (PBL § 19-1). De grunner som taler for dispensasjon er vurdert opp mot de grunner som taler mot dispensasjon, og vi mener at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.
Konklusjon:
Med bakgrunn i ovennevnte vurdering anbefaler plan- og byggesakssjefen at det ikke gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 2 (areal) og § 3 (raftehøyde), men at det kan gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 70.2 (avstand fra nabogrense).