Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.11.17 - sak 74/17 - Behandling av klage - Reguleringsplan / områderegulering Vassmarka Industriområde Åsen

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2007/11560 - /L2008004

   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.11.17 74/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Klage fra Tapper & Co. Advokatfirma DA, på vegne av Kirsten Marie Lynum, tas ikke til følge. Klagen oversendes til fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

1

Klage PDF

2

Referat fra befaring Industriområdet Vassmarka 140411 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Sakspapir 21.04.2010, PUK-sak 41/10 (første gangs behandling) 
  • Kirsten Marie Lynum, 07.06.2010 (høringsuttalelse)
  • Sakspapir 20.10.2010, kommunestyresak 55/10 (sluttbehandling) 
  • RG-prosjekt, 01.10.2010 (kommentar til høringsuttalelse nr. 6)
  • Vedrørende behandling av klage (kommunens brev 17.12.2010 til klager)
  • Geoteknisk rapport «Jernbaneundergang Vassmarka» (Multiconsult, 2015)
  • Framdrift behandling av klage (kommunens brev 22.09.2017 til klager)
  • Kirsten Marie Lynum, 12.10.2017 (om framdrift klagebehandling)
  • Landbruk, Innherred samkommune 26.02.2010 og 30.10.2017


Saksopplysninger:

Levanger kommunestyre vedtok i møte den 20.10.10, sak 55/10, reguleringsplanen for Vassmarka industriområde i Åsen (områderegulering planident L2008004). Vedtaket ble kunngjort den 13.11.10, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 11.11.10. Fristen for å klage var satt til tre uker fra kunngjøringen. 

Tapper & Co. Advokatfirma DA har på vegne av Kirsten Marie Lynum (eier av Lynum Vestre) påklaget kommunestyrets reguleringsvedtak med brev datert 06.12.2010. Klagen ble mottatt samme dag. Ved offentlig ettersyn hadde klager innvendinger/merknader til flere forhold i planen. Klagen fokuserer imidlertid på at mangelfull saksutredning har ført til at det er vedtatt en vegføring som medfører at Dullum Vestre mister så mye dyrka areal at eiendommen mister sin funksjon som landbrukseiendom. Lynum har i høringsuttalelsen vedlagt et kart som viser hvilke områder de drifter som dyrka mark, og hvilke konsekvenser planen vil ha for dem. Ifølge høringsuttalelsen vil planen redusere det dyrka arealet med ca. 40 % slik at gården ikke lengre vil være selvstendig drivverdig enhet.

Kommunen orienterte klager med brev av 17.12.2010 om at klagen sannsynligvis ville kunne behandles tidligst den 16.02.2011, bl.a. fordi kommunen har bedt tiltakshaver utrede nærmere den vegløsning som foreslås i klagen, og videre saksforberedelse er noe avhengig av denne vurderingen.

Det er gjennomført en felles befaring (se vedlegg), med berørte parter den 14.04.2011, hvor det i møtereferat konkluderes med følgende:

«En reguleringsplan er et resultat av flere kompromisser. Tiltakshaver kan ikke se at en her har noe annet alternativ enn valgte løsning. En vil dog, når grunnundersøkelser for veitrase og jernbaneundergang er gjennomført, vurdere om det er mulig å forskyve veitrase/undergang noe sørover med tanke på å redusere inngrepen på dyrka område.»

Først i 2015 mottok kommunen en geoteknisk vurdering, utført av Multiconsult, som skulle ligge til grunn for å vurdere ev. forskyving av vegen og krysningspunkt med jernbanen (undergang). I nærheten av planavklart krysningspunkt ble det påvist kvikkleire under terreng, og i nærheten av mulig vegtrasé lenger sør er det antatt kvikkleire. Kvikkleira har varierende mektighet. Det er også sterkt skrånende bergoverflate i området. Multiconsult skriver at det er påtruffet kvikkleire i reguleringsområdet for Vassmarka næringspark, og at områdestabiliteten må utredes iht. NVEs veileder nr. 7/2014. De tilrår at bygging av veg, kulvert og etablering av næringsområdene ses under ett, slik at utredning av områdestabiliteten gjøres samlet for reguleringsområdet.

Figur fra geoteknisk rapport utført av Multiconsult.

Figur fra geoteknisk rapport utført av Multiconsult.

I 2013 varslet Statens vegvesen og Jernbaneverket oppstart av kommunedelplanarbeid for E6 og Nordlandsbanen Stjørdal - Åsen. Kommunedelplan for E6 Kvithamar - Åsen ble vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den 14.10.2015, sak 58/15. Planen omfattet da ikke jernbanen, fordi videre jernbaneplanlegging ble utsatt.

I kommunedelplanen er planlagt omlegging av E6 vist som tunell under søndre del av planlagt industriområde og E6-traséen deler nordre del av planlagt industriområde i to. I tillegg går eksisterende jernbane gjennom planlagt industriområde. Planlagt adkomstveg til industriområdet er i kommunedelplanen ikke tilkoblet framtidig E6-trasé (den ender blindt i grått areal for fremtidig samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur). Kommunen forventer at kobling mellom E6 og lokalvegnett løses ved framtidig detaljregulering av E6. På bakgrunn av ny plansituasjon, som også er illustrert under, antas det følgelig behov for ny detaljregulering av adkomsten til deler av industriområdet.     

Klikk for større grafikk

Utsnitt av kommunedelplan for E6.             Reguleringsplan for Vassmarka industriområde.

Klikk for større grafikk

Kommune(del)plan lagt over reguleringsplanbase.

Vannrett skravur i kommunedelplanen viser område med reguleringsplan som skal gjelde.

Klikk for større grafikk

Flyfoto + reguleringsplan (hvite linjer) + kommune(del)plan (50 % transparent).

På den felles befaringen ble det bl.a. stilt spørsmål ved om adkomstvegen under jernbanen kan forskyves sørover for å ta mindre dyrka mark. Inneklemt dyrkamark, regulert som vegetasjonsskjerm, er på ca. 4,5 daa. Tiltakshaver for Vassmarka industriområde (Levanger kommune), har i forbindelse med at de har mottatt geoteknisk rapport, uttalt at de får legge Vassmarka på is inntil E6-løsningen gir dem svar på avkjørsel/påkjørsel. De antyder også at det trolig må foretas ytterligere grunnundersøkelser her i forbindelse med E6-utbygginga.

Nye Veier har overtatt videre arbeid med E6-prosjektet, se deres informasjon på http://www.nyeveier.no/veiprosjekt-e6-trondelag/

Det er fortsatt ikke utarbeidet reguleringsplan for E6 som berører aktuelt område.

Norconsult har pva. Jernbaneverket i 2016 varslet oppstart av reguleringsplanarbeid «Dobbeltspor Stjørdal Åsen», men dette arbeidet berører ikke Vassmarka.

På bakgrunn av overnevnte ser ikke kommune grunn til å utsette klagebehandlingen lenger. Klager er orientert om dette, og har bedt om at: ... «klagen tas til ny behandling av aktuelt organ, dersom planleggingsprosessen av Vassmarka industriområde blir igangsatt på et senere tidspunkt. Det anmodes videre om at det ikke planlegges bruk av dyrka mark i området i senere plansaker.»

Klagens innhold

Det påpekes at merknader i brev av 07.06.2010 i det alt vesentlige ikke er hensyntatt.

Punkt 1 - Mangelfull saksutredning

Klager påpeker at deres forslag om felles befaring, for å få belyst avveiningen mellom landbrukshensyn og etableringen av hovedadkomst til industriområdet best mulig, ikke ble imøtekommet før sluttbehandling. Samt at de hadde forventet at kommunen innhentet en faglig vurdering av de landbruksmessige konsekvensene for Dullum Vestre.

Klager mener følgelig at saksutredningen har vært mangelfull ift. landbruksmessige konsekvenser og valg av adkomst til industriområdet, noe de mener er en saksbehandlingsfeil iht. forvaltningsloven § 17. Klager forventer at dette følges opp i forkant av klagebehandlingen.

Klager antyder at flere av vurderingene i saksutredningen er basert på uriktige fakta.

Det er lagt til grunn at deler av dyrka marka omgjøres til veg og dermed gjøres utilgjengelig eller vanskelig tilgjengelig, til sammen ca. 18 dekar dyrka mark. Dette mener de ikke gir et riktig bilde av konsekvensene. Klager mener gjeldende regulering innebærer at Dullum Vestre mister ca. 32 dekar dyrket areal og at nabobrukene mister ca. 10-15 dekar dyrka mark.

Klager mener tilbakeføring av eksisterende veger ikke kan gjennomføres uten videre, da dette er nødvendige traseer til dyrka mark nord for planområdet samt at hytteeiendom nord for planen benytter denne traseen til adkomst - og vedkommende er ikke varslet. 

Klager mener RG-prosjekt sine vurderinger 01.10.2010, av ulike adkomster, til dels er basert på uriktige forutsetninger. Dette gjelder stigningsforhold og svingradius for Lynum sine alternativer samt stigningsforhold i reguleringsplanen. Dette er forhold som vil bli påvist nærmere under en befaring, men som også krever en nærmere dokumentasjon med nøyaktige innmålinger. 

Klager påpeker lite tilfredsstillende opplysning i RG-prosjekt sitt brev 01.10.2010, der det går fram at det ikke er foretatt vurderinger av grunnforholdene knyttet til den regulerte adkomsten, og at det er usikkert om denne er gjennomførbar.

Punkt 2 - Landbrukshensyn

Lynum og kommunens landbrukssjef har vært på felles befaring i desember 2010, og landbrukssjefen stiller seg uforstående til de avveininger som er gjort, og mener det må være mulig å legge adkomsten på en måte som ikke medfører så store negative virkninger for Dullum Vestre. 

På bakgrunn av befaringen er det utarbeidet et justert forslag av adkomstalternativ 1, som var vedlagt merknadene av 07.06.2010. Lynum og Bjartnes (tidl. landbrukssjef) mener dette er det beste alternativet for landbruksvirksomheten nord for industriområdet, og kanskje også for industriområdet. Dagens undergang, som er noe lav, og som i dag benyttes av gårdene nord for industriområdet, vil være fullt mulig å utbedre på en god måte. Denne adkomsten vil også kunne fungere som en god adkomst til boligområdet dersom dette skal bygges ut.

Det er betenkelig at det ikke går tapt dyrket mark på grunn av behovet for næringsareal, men ene og alene på grunn av valg av adkomst. Trasevalget for adkomsten vil kunne medføre at Dullum Vestre mister så mye dyrket areal at eiendommen mister sin funksjon som landbrukseiendom.

 

Punkt 3 - Avsluttende merknader

Klager forventer at relevante fagetater dras inn i arbeidet med å utrede saken, at det foretas en grundig analyse av landbruksmessige konsekvenser samt at det avholdes felles befaring hvor også landbruksavdelingen deltar. Dette vil gi bedre grunnlag for å vurdere de ulike alternative adkomster opp mot jordbrukshensyn.

Det vises til vedlagte klage for utfyllende informasjon.

Klagers høringsuttalelse til planforslaget

Klagers høringsuttalelse var oppsummert og kommentert i sakspapir ved sluttbehandling av planen i Levanger kommunestyre den 20.10.2010, sak 55/10.

Vurdering:

Klagen er mottatt rettidig (innen klagefristen).

Saksbehandlingstid i kommunen

Utdrag av forvaltningslovens § 11a):

«Forvaltningsorganet skal forberede og avgjøre saken uten ugrunnet opphold. Dersom det må ventes at det vil ta uforholdsmessig lang tid før en henvendelse kan besvares, skal det forvaltningsorganet som mottok henvendelsen, snarest mulig gi et foreløpig svar.» ... 

Utdrag av forvaltningslovens § 33:

«Underinstansen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til.»

Kommunens begrunnelse for at klagen har ligget ubehandlet i lang tid går fram av saksopplysningene ovenfor. Klager ble tidlig gjort kjent med at alternativ vegføring skulle utredes. Geoteknisk vurdering ble utført, men nærmere utredning er lagt på is i påvente av E6-planlegging. Kommunedelplan for E6 går tvers igjennom planområdet, og det er ennå ikke varslet oppstart av detaljregulering for E6 i aktuelt område.

Om påstått mangelfull saksutredning og landbrukshensyn

Det går fram av Forvaltningslovens § 17 at forvaltningsorganet skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes.

Dyrka mark var bl.a. omtalt på side 16 og 29 i planbeskrivelsen og «Landbruksmessige konsekvenser» var omtalt i kommunens saksutredning. Landbruk her hadde ingen vesentlige merknader til reguleringsplanen ifb. første gangs behandling. Alle høringsuttalelser, inkl. klagers, var oppsummert og kommentert ved sluttbehandling. Det ble også vist til kommentar fra RG-prosjekt 01.10.2010.

Utdrag fra planbeskrivelsen side 29:

... «Planlagt veg til de østre områdene vil beslaglegge en del dyrket mark. Direkte ved at veger legges over dyrket mark, men også indirekte ved at åkre gjøres utilgjengelige eller vanskelig tilgjengelig. Totalt utgjør dette ca. 18 daa, hvorav ca. 8 daa er vegareal.

Omlegging av eksisterende vegnett vil berøre dyrket mark, men her vil eksisterende veger delvis kunne tilbakeføres til landbruksformål.» 

Planavdelingen var i dialog med landbruksavdelingen her ift. høringsuttalelsen fra Lynum, men det ble ikke ansett som nødvendig med en ny landbruksfaglig vurdering da høringsuttalelsen var tydelig nok. Kommunen kan ikke se at saksutredningen har vært mangelfull eller at det er en saksbehandlingsfeil at felles befaring ikke ble gjennomført før sluttbehandling. Felles befaring er gjennomført ifb. klagebehandlingen.

Kommunen kan ikke se at det foreligger direkte faktafeil, selv om klager mener tap av dyrka mark er noe større enn det som antydes i saken. Klager forutsetter trolig noe mer tap av dyrka mark som følge av dårligere arrondering og mindre gunstige/drivverdige jordstykker.

Klagers innvending mot å tilbakeføre eksisterende veg til landbruk tas til etterretning. Det er ikke stilt krav om tilbakeføring til landbruk i planen, men følgende er nevnt:

  • Eksisterende undergang skal stenges før planlagt undergang settes i bruk.
  • Før stenging av eksisterende lokalveg, skal tilliggende eiendommer være sikret adkomst.


Overnevnte er ikke til hinder for at vegen kan fungere som en privat veg, slik RG-prosjekt kommenterte 01.10.2010. Eiendommen 182/10, som benyttes som fritidseiendom, ligger ca.100 m nord for eksisterende kommunal veg, som nå inngår i LNF-formålet. Traktorveg på klagers landbrukseiendom 182/1 går frem til 182/10. Evt. framtidig adkomst må bli et anliggende mellom aktuelle veg- og grunneiere. At hytteeier ikke er tilskrevet skyldes at det i matrikkelen ikke forelå opplysninger om adresse til eier eller arvinger av grunneiendommen gnr. 182 bnr. 10. I slike tilfeller bør avis- og nettkunngjøringer være tilstrekkelig. 

Kommunen ser ikke behov for å gå nærmere inn på stigningsforhold og svingradius i Lynums alternativer. Dette er vurdert av fagkyndig konsulent (RG-prosjekt).

Reguleringsplanen viser planlagt arealbruk med eksisterende høydekurver, ikke planlagte stigningsforhold. Planens skråningsutslag er trolig basert på utarbeidet lengde- og tverrprofil, og kommunen forutsetter at tiltakshaver har tatt hensyn til at vegen kan anlegges på en fornuftig måte i samsvar med Statens vegvesen sine vegnormaler. 

Om vist adkomstveg er gjennomførbar må tydeligvis utredes nærmere før ev. utbygging.

Dyrka mark som berøres av planlagt vegføring tilhører eiendommene 182/1+183/3 (klager), 183/3 og 182/4, se kartutsnitt under. 

Klikk for større grafikk

Kilde: Gårdskart NIBIO. Utsnitt av 182/1+183/3 (klager), 183/3 og 182/4.

182/1+182/3 (klagers eiendommer):

Areal på 19,6 daa reduseres til ca. 12,5 daa og areal på 11,3 daa reduseres til ca. 6,5 daa.

Dvs. at fulldyrka jord på klagers eiendom reduseres med ca. 12 daa (fra totalt 75,5 daa til ca. 63,6 daa, og da med dårligere arrondering).

Klikk for større grafikk

I tidligere høringsuttalelse uttalte klager at: «Trolig vil det ikke lenger være rasjonelt å drifte område 4 og 6 til landbruksvirksomhet for Dullum Vestre. Østre del av område 6 er leid areal, som ikke lengre vil være aktuelt å drive.»

Område 4 er arealet som reduseres til ca. 12,5 daa. Vestre del av område 6 tilhører klager og er arealet som reduseres til 6,5 daa.

Østre del av område 6 tilhører to naboeiendommer, og omfatter et stykke på 5,6 daa pluss ca. 2 daa av jordstykket på 36,9 daa. Østre del av område 6 på tilsammen 7,6 daa berøres ikke av planlagt vegføring.

Direkte tap av dyrka mark på klagers eiendom, som nevnt over, er noe mindre enn klagers påstand, men det skyldes trolig at klager forutsetter noe mer tap av dyrka mark som følge av dårligere arrondering og mindre gunstige/drivverdige jordstykker. Det er i denne saken ikke regnet på tap for naboeiendommer.

Det er gjennomført felles befaring i 2011. Det er innhentet ny uttalelse fra landbruk her i 2017, se under. Landbruksmessige konsekvenser er belyst i saken. 

Landbruk, Innherred samkommune, 30.10.2017:

Klikk for større grafikk

«Som vist i kart vil allerede marginale parseller med dyrket jord få redusert arrondering ved etablering av denne veien. Det anbefales om at veien legges utenom arealer som er fulldyrket. Slik at arronderingen på disse parsellen opprettholdes slik de er i dag. Det å etablere en adkomst. Som vi ser på kartene er det to parseller som får redusert arronderingskvalitet som følge av den planlagte veien. Og det er derfor ønskelig at det planlegges en annen trase som ikke berører dyrka jord.

Klikk for større grafikk

Tidligere uttalelser fra landbrukskontoret i Innherred samkommune i denne saken, gitt i 2010, har vært positive til denne etableringen av vei. På de 7,5 år som har gått siden vi ga vår forrige uttalelse, har jordvernet blitt skjerpet betraktelig og det er vurderes å være grunn til at vårt syn på bruken av dyrka jord til vei er endret.»  

Konklusjon

Klagen inneholder ikke opplysninger som ikke var kjent da planen ble sluttbehandlet.

Rådmannen ser ikke grunn til å vurdere saken annerledes nå pga. skjerpet jordvern, selv om det ifølge forvaltningslovens § 34 er anledning til å ta hensyn til nye omstendigheter.  

Det er knyttet noe usikkerhet til utvikling av industriområdet, som følge av E6-planer. Levanger kommune har imidlertid ervervet planlagt industriareal vest for jernbanen inkludert tilliggende areal til adkomstveg. Nevnte usikkerhet samt påviste utfordringer med grunnforhold ifb. kryssing av jernbanen har medført at kommunen foreløpig ikke har gått videre med å utrede planlagt og alternativ vegtrase under jernbanen. Det foreligger følgelig ikke grunnlag for å imøtekomme klagen angående adkomst og bedre løsninger for dyrka mark. Klagen imøtekommes ikke. Klagen oversendes til fylkesmannen for endelig avgjørelse. 

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.11.2017 16:48
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS