Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.11.17 - sak 69/17 - Mindre endring - detaljregulering Sørlia

Håvard Kvernmo - klikk for personkort
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2017/4436
 

 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.11.17 69/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Levanger kommune vedtar forslag til mindre endring av detaljregulering for Sørlia, opprinnelig vedtatt 06.03.1995, med de endringene som er gjort etter høring og offentlig ettersyn.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14.

Vedlegg:

1

Reviderte planbestemmelser - Detaljregulering Sørlia felt A PDF

2

Mindre Endring revidert plankart 03.11.2017-A1 PDF


Saksopplysninger:

Bakgrunn:

Arkplan AS har på vegne av ROSTU bolig AS søkt om endring av bestemmelser og plankart for reguleringsplan Sørlia. Reguleringsplanen dekker deler av et område ved Julsborg, like nord for Eidsbotn. Planen er vedtatt av kommunestyret den 06.03.1995, sak nr. 16/95. Det har vært flere endringer av denne planen frem til i dag, bl.a. med bakgrunn i en vesentlig endring av hustypene siden 1995 samt innskjerpet jordvern med strengere krav til fortetting. Planen er nå i ferd med å bli realisert, men utbygger ønsker å utnytte området bedre og mer effektivt enn det gjeldende plan legger opp til i dag – deriblant i området som nå omsøkes (Felt A). 

Søknad om planendring:

Det foreslås en opprettholdelse av utnyttelsesgraden som i dag er 30% BYA, men en endring i regulert tomteinndeling samt boligtype.

Gjeldende reguleringsplan innbefatter tomt 11-18, totalt 8 tomter til boligformål, adskilt av en turveg mellom tomt 11-15 og 16-18. oppheving av eiendomsgrenser ønskes gjennomført i tomt 11-15, hvor potensialet for bedre utnyttelse er høyest.

Regulerte tomtegrenser i gjeldende reguleringsplan, legger opp til 30% BYA. Dette utgjør en maksimal utnyttelse på i snitt 265 kvm bebygd areal. Bestemmelsene legger opp til en bebyggelse på maksimalt 2 etasjer, alternativt 1 etasje med sokkel. Det åpnes for inntrukket 3.etasje for sokkelhus.

Gjeldende reguleringsplan legger opp til potensielt mye volum og lite rom mellom boligene, samt høyder som i sammenheng med volum skaper stor silhuett virkning. Sistnevnte er vanskelig å unngå i dette feltet, ettersom boligområdet ligger på en høyde uten særlig bebyggelse eller skog/beplantning bak. Utbygger er imidlertid av den oppfatning at flere mindre bygningsvolum vil medføre at silhuettvirkningen blir mindre, ettersom dette skaper flere åpne rom, og potensielt større rom totalt, mellom boligene.

Prosjektet som nå foreligger, har allerede planert og gjort klar for boligbygging i området. Dette er en kostnadskrevende prosess og medfører at tomteprisen i området er høy. Slik sett vil også pris pr. tomt, ved en oppheving av regulerte tomtegrenser, gå ned ved å utnytte området mer effektivt. Dette spiller positivt inn samfunnsøkonomisk.

Planen som foreligger i dag ser for seg 6-7 eneboliger i tomt 11-15, altså en økning på 1-2 tomter.

Bestemmelsene vil for øvrig være uendret.

Ny plan- og bygningslov f.o.m 01.07.2017:

Ny plan- og bygningslov ble rettskraftig f.o.m 01.07.2017. Ny lov innebærer flere endringer i lovverket rundt reguleringsplaner og konsekvensutredninger. Relevant for denne saken og som er verdt å nevne er endringen i § 12-14 andre ledd, hvor kriteriet «mindre endringer» er erstattet av formuleringen «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktig natur- og friluftsområder.»

Oppsummering av hva som inngår i lovendringen er referert i førstegangs behandling og er et direkte utdrag fra regjeringens Rundskriv Nr. H-6/17 Ikrafttredelse av endringer i plan- og bygningsloven og matrikkellova (pdf).

Eiendomsforhold:

Det har vært registrert flere eiendomsgrenser med stor unøyaktighet (<500 cm) før høring og offentlig ettersyn. Eiendomsgrensene kan ha betydning for utnyttelsen av området. Kommunen har derfor forutsatt ny oppmålingsforretning før sluttbehandling. Dette er nå gjennomført. 

Klikk for større grafikk

Høring og offentlig ettersyn:

Forslag til endring av detaljregulering for Sørlia 1719_L1995001 ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn i perioden 12.07.2017– 21.08.2017.

Endringen går på ny tomteinndeling for økt utnyttelse av et allerede regulert boligområde.

Følgende parter og statlige myndigheter har uttalt seg til saken innen fristen:

Norges vassdrags- og energidirektorat i brev datert 18.07.2017:

Viser til eksisterende kartgrunnlag over området og påpeker at området består av tykke og tynne marine avsetninger innenfor planområdet. Sannsynligheten for å støte på marin leire er til stede og man kan ikke utelukke forekomsten av kvikkleire eller ustabile masser. Området er ikke markert som kvikkleiresone (jf. NGI), men det kan også forekomme kvikkleireområder utenfor angitte faresoner i NVEs kartgrunnlag. Det vises til at det ikke er foretatt geoteknisk undersøkelse i forbindelse med opprinnelig plan. NVE minner om kommunens ansvar ved bygging på usikker grunn (jf. PBL §28-1 og TEK 17 kap. 7) og tilrår sterkt at kommunen avklarer grunnforholdene før reguleringsplanen godkjennes.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommunens kommentar:

Det er nylig gjennomført en større utfylling i planområdet. I den forbindelse er det utarbeidet en geoteknisk rapport som godkjenner området til bygging. Rapporten er ettersendt NVE til vurdering. NVE har i etterkant bekreftet at grunnforholdene er tilstrekkelig ivaretatt.

Et annet tema som har vært drøftet i løpet av høringen, men som ikke er kommet inn som merknad, er hellingsgraden og sikring av fyllingen i området som er etablert i nyere tid. Fyllingen er godkjent av kommunen, men bestemmelsene i gjeldende plan ivaretar dette forholdet for dårlig med tanke på den nedenforliggende bebyggelsen. Faren for at stein eller andre objekter faller ned under anleggsperioden vurderes som sannsynlig og hellingsgraden er såpass bratt at eventuelle objekter antas å utgjøre en fare. Skråningen stiger ca. 18 høydemeter på 18 lengdemeter (1:1). Dette tilsvarerer 45 graders helling. Kommunen har derfor sett behov for å sette inn bestemmelser som sikrer den nedenforliggende bebyggelsen fra steinsprang o.l. under anleggsperioden, når det er sannsynlig at dette kan forekomme. For øvrig forventes området revegetert og aktiviteten i skråningen forventes å være liten etter at felt A er utbygd. Kommunen ser derfor ikke behov for å etablere en permanent sikring nedenfor dette området, men gjenværende vegetasjon vil være viktig å bevare både av hensyn til landskapsbilde, naturmangfold og sikkerhet. Bestemmelsene sikrer nå dette og er kontrollert og godkjent muntlig av NVE i etterkant av høringsperioden.

Bestemmelser for område f_G:

Område avsatt til grønnstruktur skal revegeteres. Vegetasjonen skal ha til hensikt å ivareta hensynet til landskap, fungere som korridor for biologisk mangfold (flora og fauna), samt ivareta sikkerheten mtp. steinsprang og lignende potensielle farer og hendelser for den regulerte bebyggelsen i område B – jf. opprinnelig vedtatt plan for Sørlia. Fjerning av vegetasjon tillates i utgangspunktet ikke. Fjerning av vegetasjon skal kun skje unntaksvis. I tilfeller hvor vegetasjon anmodes fjernet skal hensynet til biologisk mangfold, landskap og sikkerhet tillegges særlig vekt.

 Bestemmelser under bygge og anleggsperioden:

Byggeområdet skal være tilstrekkelig sikret under bygg og anleggsperioden. Sikring av ny utfylling og potensialet for steinsprang o.l. fra denne og ned til den nedenforliggende bebyggelsen i felt B skal tillegges særlig stor vekt. Ved behov skal sikringen fra anleggsperioden stå inntil vegetasjonsbeltet mellom felt A og felt B er etablert tett nok til å fungere som en sikring fra slike hendelser.

Håvard Dybdahl i e-post datert 26.07.2017:

Viser til høringsvarsel og har i den anledning noen spørsmål om reguleringsarbeidet og utbyggingen av området.

  1. Vil ny reguleringsplan ha konsekvenser for vår tomt på noen måte?
  2. I reguleringsplanen ser det ut til at det planlegges anleggelse av en veg, som delvis spiser av vår tomt. Er det riktig? Hvem blir stående ansvarlig for denne veien og hvem vil få bruksrett til denne?
  3. Hvem står for utplassering av nye grensemerker og evt. når vil dette bli gjort?


Kommunens kommentar:

  1. Reguleringsendringen innebærer kun en justering av den regulerte tomteinndelingen. Tomtegrensen på gbnr 16/131 forblir den samme. Endringen innebærer også en justering av byggegrensene i planområdet for å øke utnyttelsen, men ikke endring i arealformål. Når det kommer til byggegrensen mellom 16/131 og tomt 17, så vil denne tilsvare det som allerede er tillatt i opprinnelig vedtatt plan. Vedtatt plan viser bebyggelse inntil 1 meter fra tomtegrensen. Endringene i byggegrensene i plankartet er kun gjort i formålsgrensene og ikke mellom tomtegrensene i dette området. I øvrige områder er tomteinndelingen tatt ut av planen.
      
  2. Digitalt plankart som ble lagt frem til høring og offentlig ettersyn har i ettertid vist seg å ikke samsvare med opprinnelig vedtatt plankart. Det har oppstått en forskyving av arealformål ved digitalisering av kartet som har medført at vegen er blitt lagt inn på eiendommen gbnr 16/131 - i strid med det opprinnelig plan tillater. Dette er nå rettet opp. Planendringen vil ha innvirkning på den regulerte tomten kun ved at byggegrensen fra felles adkomstveg reduseres. For øvrig er regulert situasjon den samme som i opprinnelig plan. Kommunen forutsetter at vegformål etableres iht. regulert formål i vedtatt plan. I denne konkrete saken samsvarer formålsgrensen mellom bolig og veg/annen veggrunn i plankartet med eiendomsgrensen i matrikkelen. Vegen skal dermed ikke gå over eiendomsgrensen. Den vil da berøre boligformålet og med det være å betrakte som et avvik fra planen.


Kommunen har gjennomført befaring av området fredag 15.09.2017 for å følge opp spørsmålene i uttalelsen. Vegen og eiendommen er målt inn og merket på nytt. Vegen vurderes som stort sett etablert iht. vedtatt plan, men med noen avvik. Det er registrert i enkelte seksjoner at vegfyllingen er lagt over tomtegrensen. Avvikene skal vurderes som en egen sak etter § 32-1 og vil ikke bli vurdert nærmere som del av selve plansaken. Kommunens vedtak etter § 32-1 vil være et enkeltvedtak og kan med det påklages. 

  1.  Det er snakk om en privat veg regulert til offentlig veg. Planen tar derfor sikte på at kommunen skal overta veggrunnen etter hvert. Bruksrett må avklares med nåværende grunneier, evt. Levanger kommune når vegeiendommen er overdradd til kommunen. Vegrett fra privat adkomstvegen må ordnes med grunneier.


Kommunen plasserer grensemerker som del av oppmålingsforretningen. Grensemerker skal ikke fjernes eller flyttes uten godkjenning av kommunen. I dette området ser det ut til at enkelte grensemerker er blitt fylt igjen med masse. Nye grensemerker er plassert ut ved oppmåling og befaring av området, hvor dette har vært nødvendig.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 07.08.2017:

Ingen merknad.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommunens kommentar:

Tas til orientering.

Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 22.08.2017:

Formålet med planen er å få plass til flere eneboliger sammenlignet med gjeldende plan fra 1995. Det åpnes for å oppføre inntil 10 boliger i stedet for 8 innenfor planområdet. Endringen innebærer at tomtegrensene fjernes slik at utbygger står fritt ift. antall for det som tidligere var tomt 11-15. Det er ikke planlagt andre endringer av plankart eller endringer av bestemmelsene.

Fylkeskommunen har ingen merknader til at det åpnes for å bygge inntil 2 flere boliger innenfor planområdet. Så vidt vi kan se av eiendomskart er ikke tomtene fradelt i tråd med gjeldende plan. Ny plan må enten vise de nye tomtegrensene alternativt ikke vise tomtegrenser. Vises ikke tomtegrenser bør bestemmelsene for området formuleres med tillatt minimumsantall som i gjeldende plan og maksimum antall i tråd med endringen.

Planendringen er forelagt kulturminnemyndighetene som ikke har merknader til forslaget, men viser til den generelle aktsomhetsplikten.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommunens kommentar:

Bakgrunnen for at de gamle tomtegrensene er vist opphevet i plankartet er at man skal synliggjøre endringen i planen. Dette ble avklart mellom kommunen og utbygger før planen ble sendt på høring. Kommunen ser i ettertid at dette blir feil fremstilling og har valgt å ta fylkeskommunens merknad til følge. Plankartet er nå revidert og opprinnelige tomtegrenser som vises opphevet er tatt ut. Det vises ingen tomteinndeling i revidert plankart og det er heller ikke bestemmelser som sikrer småhusbebyggelse, slik det er omsøkt. Bestemmelser som sikrer antall boenheter foreslås formulert slik:

Tillatte boenheter:

Det tillates etablert inntil 10 boenheter innenfor område avsatt til BF i plankart datert 03.11.2017. Disse skal etableres i form av småhusbebyggelse. 

Vurdering:

Generelt:

Merknader og innspill fra høringsperioden er svart ut og forsøkt ivaretatt. Plankart og bestemmelser er revidert iht. dette. Nedenfor følger en nærmere forklaring og vurdering av de endringene som er gjort.

Eiendomsforhold og justering av vegformål;

Oppmålingsforretningen har medført noe reduksjon i vegbredden langs Nesheimvegen som følge av stor unøyaktighet på eksisterende eiendomsdata (<500 cm). Det har derfor oppstått situasjoner hvor deler av opprinnelig regulert vegformål har endt opp på feil side av eiendomsgrensen etter oppmålingsforretningen, for å opprettholde kommunal standard (6,0 meter) på regulert vegbredde – jf. Bl.a. tomt 15 i bilde 1. Dette har resultert i en reduksjon av byggegrensen fra opprinnelig 4,0 meter til 2,0 meter på boligformålet langs tomt 11-15 for å opprettholde vedtatt utnyttelse – jf. Bilde 2.

Klikk for større grafikk

Bilde 1 – plankart til høring og offentlig ettersyn.

Klikk for større grafikk

Bilde 2 – Revidert plankart etter høring og offentlig ettersyn, lagt frem til vedtak.

Andre endringer:

Planendringen medfører at det blir liggende igjen innklemte «lommer» av gammel plan i planregisteret. Dette skyldes at planområdet nå digitaliseres i deler av gammel plan. Plankartet er nå revidert og videreført opprinnelig formål for å begrense slike «lommer» - Jf. Bilde 3.

Klikk for større grafikk

Bilde 3 – røde piler markerer videreført formål for «annen veggrunn» tatt inn etter høring og offentlig ettersyn.

Høringsutkastet har regulert et belte opprinnelig avsatt til «annen veggrunn» til fortau.  Dette er nå regulert tilbake til opprinnelig formål.

Planprosess – Oppsummering endringer:

Endringer i plankartet:

  1. Nytt digitalisert plankart med tegnforklaring iht. gjeldende SOSI-standard (Før høring).
  2. Foreslått bebyggelse tatt ut (Før høring).
  3. Formålsgrensene er justert slik at de stemmer med opprinnelig vedtatt plan (Etter høring)
  4. Vegbredden på privat adkomstveg er justert ned til 5,0 meter (Etter høring).
  5. Tomteinndeling er tatt ut og det er ikke lenger vist opphevede tomtegrenser mellom tomt 11-17 (Etter høring)
  6. Byggegrensene på tomt 11-15 er justert til å ligge 2 meter fra Nesheimvegen (Etter høring)
  7. Der hvor byggegrensene ikke er vist i opprinnelig plan er disse lagt i formålsgrensen (Etter høring)
  8. Fortau er endret til annen veggrunn (Etter høring).

 
Endringer i planbestemmelsene:

  1. Utnyttelse på 30 % BYA for hele planområdet (Før høring).
  2. Bestemmelser om antall boenheter er revidert. Bestemmelsene hjemler nå inntil 10 boenheter (Etter høring).
  3. Bestemmelser om sikring av nedenforliggende areal mot steinsprang og tilsvarende hendelser er tatt inn (Etter høring). Dette innebærer både båndlegging av grønnstruktur og fysisk sikring under anleggsarbeidet

 
Endringene er å betrakte som mindre vesentlige endringer vurderes til å ligge innenfor hovedrammene i gjeldende plan. Saken kan derfor behandles iht. plan- og bygningslovens § 12-14. Det er ikke ansett behov for ny høring etter de endringene som er gjort etter høring og offentlig ettersyn. Prosesskravene i PBL § 12-14 vurderes som innfridd og planen kan vedtas med de endringene som er oppsummert ovenfor. Kommunens delegasjonsreglement hjemler videre at mindre endringer kan vedtas i Plan- og utviklingskomiteen. 

Konklusjon:

Endringen vil gi en bedre utnytting enn det gjeldende plan legger opp til.

Planendringen anbefales vedtatt med endringene nevnt ovenfor. 

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.11.2017 16:46
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS