Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.06.17 - sak 38/17 - Detaljregulering Birkelund, Markabygda

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2013/4363

   

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.06.17.17 38/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Birkelund Markabygda, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg: 

Rekkefølgebestemmelse:

  • Boliger på tomtene med nr. 4, 5 og 6 skal ikke tas i bruk før høyspentledning sørøst for planområdet er lagt i jordkabel. 


Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 2017-04-25 PDF

2

Plankart 2017-04-25 PDF

3

Reguleringsbestemmelser 2017-04-25 PDF

4

Illustrasjonsplan PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser 4 stk.


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Etter søknad fra grunneier av gårds- og bruksnummer 1719-125/6 innvilget PUK i møte 14.09.2011 fradeling av to boligtomter på eiendommen. Søknaden ble innvilget med begrunnelse i at området var avsatt til boligformål i kommuneplanen. Det ble gitt dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Fradelingen ga yngste sønn til grunneier mulighet til å få realisert sitt boligprosjekt nær heimplassen (eiendom 125/27). Eiendomsgrensene for den nordre av de to tomtene avviker noe fra arealet som ble avsatt i kommuneplanen. PUK ba i samme møtet administrasjonen om å sende henstilling til Tomteselskapet om å snarest sette i gang arbeidet med å erverve grunn i samsvar med arealdelen og starte opp reguleringsplan. Det ble varslet oppstart av planarbeidet i oktober 2014, og komplett planforslag ble oversendt kommunen 3. mai 2017. 

Planområdet

Planområdet i Markabygda er ca. 25 daa og dekker hele haugen kalt «Birkelund», sør-øst for kirka og adkomstvegen fra fylkesveg 121. To fradelte tomter på 1240 m2 og 660 m2 inngår i planområdet. Den største av tomtene er bebygd med en enebolig. Det meste av planområdet har vært brukt som beiteareal noe som har bidratt til å holde vegetasjonen nede. På toppen av planområdet er det registrert et kjent automatisk fredede kulturminne – en gravrøys fra bronsealder- jernalder.

Planstatus

Mesteparten av området er avsatt til boligformål i overordna kommuneplan. Planområdet avviker noe fra formålsgrensa i overordna plan fordi område avsatt til boligformål i overordna kommuneplan anses å være for bratt for formålet.

Illustrasjonen viser hvordan planområdet (med rød stiplet linje) avviker fra område avsatt til boligformål i overordna kommuneplan (markert i gult).

Illustrasjonen viser hvordan planområdet (med rød stiplet linje) avviker fra område avsatt til boligformål i overordna kommuneplan (markert i gult).

Planforslaget

Generelt

Innledningsvis i arbeidsprosessen ble det utarbeidet en mulighetsstudie hvor man så på plassering av 13 eneboliger, inkludert de to tomtene som var fradelt. I forbindelse med forhåndsuttalelser ble forslaget justert til 6 nye eneboliger, inkludert en bebygd tomt. Den ene tomta av de to som ble fradelt i 2011 ble vurdert som lite egnet som boligtomt i nytt planforslag på grunn av at tomta er liten og veldig bratt. Området vurderes å være best tilpasset for eneboliger både av hensyn til terreng, kulturlandskap, kulturminne og forventet etterspørsel.

Bebyggelsen

Innen områder avsatt til boligformål tillates oppført frittliggende eneboliger. Som en del av hver bolig tillates i tillegg til hovedleilighet 1 to-romsleilighet eller inntil 2 hybler/ hybelleiligheter. Maksimum bebygd areal for B1 og B2 er 30 %-BYA. Maksimal mønehøyde eller høyeste gesimshøyde skal ikke overstige 7,2 m for 1 ½ etasjes hus og 5,0 m for 1 etasjes hus. Maksimal kotehøyde for mønehøyde/øvre gesims er angitt for hver tomt for å begrense høyden på bebyggelsen i forhold til gravrøysa i sentrum av området. Høyden på minst et par av husene, inkludert det som allerede er satt opp, vil overstige kotehøyden til gravrøysa.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Biladkomst er tenkt forlenget i forbindelse med eksisterende vei med avkjørsel fra fv. 754 som går fram til bebygd tomt i planområdet. Avkjørsel fra Fv. 754 har ikke gang-/sykkelvei men er forholdsvis lite trafikkert. Langs fv. 754 er det heller ikke gang-/sykkelvei. Det ses på mulighet for å anrette sti som alternativ skolevei fra planområdet til Montessori-skolen i skillet mellom to åkerlapper. Det er kort avstand til fylkesveger både i nord, vest og sør. 

Parkering

Parkering løses på hver enkelt tomt. Det kreves 2 biloppstillingplasser pr boenhet, hvorav minst 1 skal være i garasje eller carport. For to-roms bileilighet kreves 1 biloppstillingsplass. For inntil 2 hybler kreves 1 biloppstillingsplass. Det kreves dessuten oppstillingsplass i garasje eller bod for minst 3 sykler for hovedleilighet, for 2 sykler for to-roms leilighet, og for 1 sykkel per hybel.

Lek og uteopphold

Lekeområdet er plassert sentralt i planområdet med nærhet til vernesonen for gravrøysa, (regulert til offentlig friområde). Lekeområdet skal minimum være 50 m2 per boenhet. Ca. 500 m2 er avsatt til lek og opphold i plankartet, så det ser ut til at det er rikelig med plass for lekeområde. Lekeområdet tillates opparbeidet med utstyr i lav høyde og naturmaterialer (tre, stein). Utformingen skal tilpasses nærheten til gravhaugen. Området rundt gravrøysa er avsatt til offentlig friområde. Friområdet tillates tilrettelagt med opparbeidede stier med maks bredde 1 m (bark eller subbus) som illustrert på plankartet samt benker og informasjonstavler. Ved tilrettelegging av området skal det tas hensyn til kulturminnet.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Bygninger og anlegg skal i størst mulig grad gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere. Selve friområdet og lekeområdet har begrensede muligheter for tilgjengelig utforming, da målet er å bevare kulturminnet og terrenget rundt i størst mulig grad.

Støy

Området er ikke støyutsatt. Statens vegvesens tall fra 2015 angir en ÅDT på 180 på både fv. 120 og fv. 121, hvorav ca. 10% er store kjøretøy. Fv. 754 har en ÅDT på 1230 og ca. 8 % er store kjøretøy.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Planforslaget vurderes å ikke være spesielt utsatt for naturfarer eller menneske- og virksomhetsbaserte farer. Området ligger utenfor støysoner langs fylkesveg. Det er ikke vurdert å være behov for ytterligere undersøkelser eller beredskapstiltak enn det som er gjennomført.

Planområdet grenser i sør mot et areal som NGI har klassifisert som kvikkleiresone med middels faregrad. Selve planområdet ligger på en grunnlendt haug der det er synlig fjell eller kort avstand ned til fast fjell. Kvikkleiresonen ligger lavere enn planområdet og det er ingen fare for at eventuelle utglidninger her vil ha betydning for stabiliteten i planområdet. Områdestabilitet ble vurdert av geotekniker Erling Romstad.

Kulturminner

Registrering ble utført 15.06.2016. Ei gravrøys* ble i den forbindelse målt inn.

* Grav fra eldre tid som ble bygd opp av stein uten synlig innblanding av jord.

Gravrøysa ligger oppe på en kolle med 360 graders utsyn. Fylkeskommunen som er kulturminnefaglig myndighet mente at innsyn til og utsyn fra haugen er tett knyttet til kulturminnets verdi og ønsket ikke at kulturminnet «bygges inn». Nye boliger ble i utgangspunktet anbefalt lagt nede i sørskråningen i tråd med skissen under.

Skisse mottatt fra NTFK høsten 2016 som viser hvilke deler av planområdet (lilla skravur) som ut i fra kulturvern-faglige vurderinger kan aksepteres for boligutbygging

- Skisse mottatt fra NTFK høsten 2016 som viser hvilke deler av planområdet (lilla skravur) som ut i fra kulturvern-faglige vurderinger kan aksepteres for boligutbygging.

I møte i januar 2017 ble prinsippskisse med plassering av 6 nye tomter slik som i planforslaget forelagt kulturminnemyndigheten. I denne skissen var siktsone til og fra gravrøysa både fra nord og sør ivaretatt. Kulturminnemyndigheten signaliserte at dette var greit som utgangspunkt for detaljreguleringsplanen.

Av hensyn til innsyn til og utsyn fra kulturminnet ble det lagt begrensninger på maksimal mønehøyde/øvre gesims på tomtene. 

Naturmangfold

Ny befaring og reinventering ble utført av Vitenskapsmuseet 10.08.2013. Med ny kunnskap og bedre sammenligningsgrunnlag nedklassifiseres nå området til verdi C – lokalt viktig som naturbeitemark. Det var hovedsakelig sørhellingen av området som var interessant med tanke på naturmangfold. Ingen rødlistede arter ble registrert under reinventeringen.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det private vassverket har god kapasitet og leverer vann med god kvalitet. Hovedvannledningen ligger langs fv. 121 Hallanvegen nord for planområdet. Det er ført vannledninger herfra og sørover til den nybygde boligen på 125/27. Kommunalt renseanlegg ligger tett inntil planområdet på sørsiden av fv. 120. Avløp fra nye boliger vil enkelt kunne legges sørover direkte ned til renseanlegget alternativt ut via adkomstvegen og rett vest til ledningene som ligger langs fylkesveg 120.

Mot sørøst grenser planområdet inntil en høyspentlinje med 22 kV. Det vil være enkelt å koble seg til eksisterende trafo ved linja. Ved utbygging av 6 nye tomter kan det bli behov for å øke kapasiteten ved trafoen. Forslagstiller skriver i planbeskrivelsen at høyspentlinja vurderes lagt i kabel i forbindelse med regulering av området.

Planprosess

Medvirkning

Det ble avholdt oppstartsmøte med planavdelinga i Innherred samkommune 20. juni 2013. Oppstart av reguleringsplanarbeidet ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Levanger-Avisa i starten av oktober 2014. Regionale myndigheter og lokale høringsinstanser ble varslet per e-post. Naboer og øvrige grunneiere i nærområdet til planen ble tilskrevet med brev. Frist for innspill til oppstarten var 5. november 2014. Det kom inn 4 skriftlige uttalelser i forbindelse med varsling av igangsatt planarbeid. Disse er nærmere gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen. Myndigheter og andre interessenter gis også anledning til å uttale seg til reguleringsplanforslaget når dette sendes på offentlig høring.

Vurdering:

Forhold til overordna plan:

Overordna plan er kommuneplanens arealdel, vedtatt i 2011. Planforslaget er stort sett i tråd med overordna plan men planområdet avviker fra området avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel slik vist i figur på side 2 i saksfremlegget. Plasseringen iht. kommuneplanen består av for bratt terreng til å kunne bebygges med eneboliger, (se bilder under), slik at det har vært nødvendig å flytte planområdet lenger opp i terrenget. Dette har gjort det nødvendig å sikre at gode grep blir tatt for å ivareta kulturminnets integritet. Dette vurderes som godt imøtekommet i planforslaget. 

Bildene er tatt fra fv. 120 sør for planområdet og viser nedre del av område avsatt til boligformål i overordna kommuneplan.

Bildene er tatt fra fv. 120 sør for planområdet og viser nedre del av område avsatt til boligformål i overordna kommuneplan.

Birkelunden egner seg godt til boligbebyggelse da det vil være gode sol- og utsiktsforhold. Kulturminnet kan bidra til økt bokvalitet og rekreasjonsverdi i forbindelse med friområdet som er avsatt i plankartet. Boligene vil være i nærheten av skole, kirke og samfunnshus, og det er tilstrekkelig med areal å ta av for uteopphold og lek som tilfredsstiller krav til akseptable støy- og solforhold.

Kulturminner:

Det ligger et kulturminne i form av en gravrøys sentralt i planområdet. I dag er ikke området i forbindelse med kulturminnet tilrettelagt med hverken benker, sti, informasjonstavle eller annen type merking. Gravrøysa er ikke spesielt synlig i terrenget med mindre man vet hva man ser etter.

Tilstedeværelsen av kulturminnet i seg selv vil være en faktor som kan bidra til økt bolyst i området. Dersom kulturminnet tilrettelegges med passende og beskjedent interiør som informasjonstavle, benk og sti, vil flere kunne få glede av kulturminnet sammenlignet med dagens situasjon. Det er positivt at lekeplassen i forbindelse med detaljreguleringen er foreslått tilpasset til friområdet med kulturminnet ved at det legges opp til utstyr laget av naturmateriale (tre/stein) og med lav høyde.

I arbeidet med dette planforslaget det har vært gjennomgående dialog med Fylkeskommunen som kulturminnefaglig myndighet slik at planforslaget oppleves i stor grad å være i tråd med kulturminnemyndighetens anbefalinger.

En vernesone med 5 meters radius målt fra kulturminnets synlige ytterkant er tatt inn i plankartet jfr. kulturminneloven § 6 andre ledd. Utover denne vernesonen er det ennå god avstand til nærmeste planlagte bebyggelse; ca. 20 meter fra vernesonens ytterkant.

Naturverdier:

Naturverdiene i området regnes å begrense seg til lokalt viktig naturtype – naturbeitemark. Lokaliteten ble nedklassifisert fra viktig (kategori B) til lokalt viktig (kategori C) etter reinventering utført av NTNU Vitenskapsmuseet i 2013.

Forutsetningen for at området beholder sin verdi som naturbeite er at det fortsatt beites eller at det drives skjøtsel på annen måte. Skjøtsel av området er sikret i reguleringsbestemmelsene slik: «Området skal gis en skjøtsel tilsvarende tidligere beite der vegetasjon holdes nede og området fremstår åpent med god sikt i alle retninger.»

Naturtypelokaliteten er i utgangspunktet liten, og det er sørhellingen som er viktigst for naturmangfoldet. Ved plassering av tomter slik foreslått i planforslaget vil en del av lokaliteten få stå urørt. Det forutsettes at området fortsatt skjøttes for at naturtypen skal ivaretas over tid, og ikke gro igjen. Da den aktuelle lokaliteten ikke er blant de beste eller viktigste i kommunen vurderes det som akseptabelt at deler av lokaliteten bebygges med boliger.

Landbruk:

Planområdet har verdi som beitemark. Bruken som beitemark ser ut til å ha vært holdt i hevd, og det er ønskelig at hevden opprettholdes. Planforslaget berører ikke dyrkbar jord ut fra NIBIOs temakart for dyrkbar jord i FKB-kartinnsynsløsning. Deler av området vil fortsatt kunne benyttes som innmarksbeite selv om haugen delvis bebygges med eneboliger. Skjøtsel av området er av hensyn til naturtypen sikret i reguleringsbestemmelsene. Frittliggende eneboligstruktur med saltak og pulttak slik det legges opp til i planforslaget vurderes å passe godt inn i kulturlandskapet. Det åpnes ikke for at bolig kan bebygges med flate tak.

Høyder, utforming og grad av utnytting:

Både høydene på bebyggelsen og grad av utnytting er stort sett i tråd med overordna kommuneplan. Av prinsipp bør ikke ny bebyggelse i nærheten av gravhauger/gravrøyser av eldre tid oppføres med høyde som overstiger kulturminnets plassering. Kulturminnet ble anlagt på toppen av åser og koller i sin tid nettopp for å kunne skue utover resten av landskapet. En enebolig, (gårds- og bruksnummer 125/27), er allerede satt opp med tak som er høyere enn kulturminnet, men bebyggelsen er plassert med god avstand til kulturminnet, slik at høyden ikke oppleves problematisk. Tomt nr. 6 og 7 vil ha tilsvarende like høyde i terrenget som den bebygde eiendommen, men vil også ha god avstand fra kulturminnet slik at det ikke anses som problematisk.

Grad av utnytting er i tråd med overordna plan og synes være godt tilpasset terrenget. Det legges opp til noe høyere utnytting for garasjer enn det som er fastsatt i overordna kommuneplan. Dette har vært et bevisst valg for å gi de som ønsker rom for litt «uthus-plass» til evt. kaniner, div. utstyr etc. Stort uthus kan være viktig for mange som velger å bo landlig. Maks BYA på tomta gjelder uansett.

Vegadkomst:

Statens vegvesen skrev i sin forhåndsuttalelse til saken: «Når det gjelder adkomst til området vil vi at den legges til fylkesveg 120, slik at trafikken genereres til krysset ved fv. 754 og 121.» Denne oppfordringen er ikke ivaretatt i planforslaget, da det ble vurdert at adkomst fra til planområdet fra fylkesvei 120 vil bli for bratt og uoversiktlig. Topologien gjør det urealistisk å legge adkomsten fra fv. 120. Planavdelingen vurderer dermed at adkomst ved dagen adkomst til planområdet fra kryss ved fv. 754 og fv. 121 er det beste alternativet for adkomst til området. Adkomsten ved planområdet frem til kryss ved fylkesveien er planlagt utbedret av Levanger kommune kommunalteknikk.

Grunnforhold og flomfare:

Vurdering av grunnforhold synes være i tråd med NVEs forhåndsuttalelse. Området vurderes å ikke være utsatt for skred eller flom. Vurderingen er gjort av fagkyndig og inngår som en del av ROS-analysen.

Høyspenttrasé:

Det er lagt inn en hensynssone på 15 meter fra høyspentlinja i plankartet. Områder utenfor 10-20 meter fra høyspentlinje på 22kV regnes å ha nivå på magnetfelt < 0,4 μT, (Statens Strålevern), hvilket regnes som et akseptabelt nivå. Ved å legge en høyspentledning i jordkabel vil man få redusert størrelsen på magnefeltet betraktelig, men det understrekes at det ikke er vitenskapelig bevist at det er en årsakssammenheng mellom lavfrekvente magnetfelt og høyere forekomster av barneleukemi. Å legge høyspentlinja i jordkabel vil imidlertid være et veldig positivt tiltak i forhold til utsikt fra boligområde og friområde i retning Movatnet. Kabling av kraftlinja vil sannsynligvis også gjøre tomtene mer attraktive for salg.

Konklusjon:

Forslag til detaljregulering for Birkelund Markabygda, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg:

Rekkefølgebestemmelse:

Boliger på tomtene med nr. 4, 5 og 6 skal ikke tas i bruk før høyspentledning sørøst for planområdet er lagt i jordkabel.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.06.2017 16:05
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS