PS 17/18-Langøya - Levanger kommune Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.03.18 - sak 17/18 - Reguleringsplan Langøya


Saksbehandler: Odin Magnus Johnson
Arkivsaknr: 2018/6855 - /L2017002

   

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.03.18 17/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsplan Langøya legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende foreslåtte endringer: 

  1. Område BSB 2 med formålet «småbåtanlegg i sjø og vassdrag» tas ut av plankartet.
  2. Planbestemmelse pkt. 3.2. avsnitt nr. 2 endres til: Hver hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m2 BYA inkludert uthus/garasje eller anneks. Størrelsen på hytte kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 90 m2, og uthus/garasje eller anneks kan være på maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2.
  3. Planbestemmelse pkt. 3.2. siste avsnitt tas bort: Reguleringsplanen hjemler eksisterende godkjent bebyggelse på vedtakstidspunktet. Etter riving/brann kan det gjenoppbygges tilsvarende mengde BYA og byggehøyde som tidligere er godkjent.


Vedlegg:

1

Forslag planbeskrivelse Langøya PDF

2

Forslag planbestemmelser Langøya PDF

3

Forslag plankart Langøya PDF


Saksopplysninger:

Bakgrunn:

Utgangspunktet for planarbeidet er ønske fra tre hytteeiere om å innløse eksisterende festetomter i samsvar med rettslig skjønn fra Inntrøndelag tingrett 18.01.2013. Tomtegrunn er grovt skissert i skjønnet. Det skal bl.a. omfatte eksisterende bygninger, terrasser etc. 

Levanger kommune har stilt krav om at gjeldende plan for området revideres før de gir tillatelse til fradeling av nye tomter.

I tillegg til tomtegrunn er det ønske om å få regulert inn øvrige privatrettslige avtaler som hytteeierne har med grunneier gjennom rettslig skjønn og avtaler. Dette dreier seg om rettigheter til bl.a. flytebrygger, atkomst, parkering, tekniske anlegg, vinterlagring av m.m.

Plankonsulenter for arbeidet er Norconsult AS.

Planområdet:

Planområdet ligger i Åsenfjorden i ett av de tettest utbygde og mest populære hytteområdene langs Trondheimsfjorden. Området ligger en knapp times kjøretur fra Trondheim og en halvtime fra Stjørdal og Levanger.

Klikk for større kart

Planområdet omfatter ytterste del av halvøya Langøy. Eiendommen reguleringsplanen omfatter har opprinnelig vært en husmannsplass og senere et selvstendig småbruk. Bruket har vært drevet sammen med eiendommen på Hoøya som ligger ca. 600 m ute i fjorden.

Klikk for større foto

Fra 1950 tallet og spesielt etter 1970, er det fradelt totalt 14 hyttetomter på Langøya og 17 hyttetomter på Hoøya. På eiendommer er det i dag ca. 7 daa dyrkajord på Langøya og 4 daa på Hoøya.

Hytteeierne på Hoøya har atkomst og felles kai via planområdet på Langøya. 

Bortsett fra de mindre arealene med dyrkajord er terrenget kupert og består av berg og skrenter. Det meste av bebyggbart areal i området er utnyttet, og gjenværende areal mellom fradelte hyttetomter framstår som restareal og skjermingsvegetasjon mellom hyttene.

Planstatus:

Området omfattes i dag av reguleringsplanen «Langøya», plan-id: L2002016. Planen ble vedtatt i 2002 og regulerte inn hyttetomter med tomtegrenser, samt tre områder for brygge i sjøen og fire felles parkeringsplasser.

Det er forutsatt felles og enkeltvis parkering ved vegen, og regulert inn stier fram til hyttetomtene. Grøntarealene mellom tomtene er regulert til landbruk. Ved siste endring (2003) ble det regulert inn et nytt område for flytebrygge FL3 (brygge til Hoøya), et område for sjøhus N3, samt at det ble justert noen tomtegrenser, parkeringsplasser og regulerte stier.

Klikk for større kart

Planforslaget:

Hensikten med planarbeidet er å få stadfestet en ny reguleringsplan slik at tre hytteeiere kan innløse festetomter i samsvar med gjennomført skjønn, og få tillatelse til fradeling av hyttetomter. Dette gjelder Langøyvegen 84, 86 og 104. Endringene av tomtestørrelsene er nøye beskrevet i planbeskrivelsen og er gjort for å gi samsvar mellom reguleringsplan og faktisk bruk av arealene.

Adkomst og parkering:

Regulerte atkomstveger og parkering er inntegnet på plankartet i samsvar med eksisterende situasjon, slik det framgår av flybilder.

Parkeringsplass P1 i gammel plan er forbeholdt hytteeierne på Hoøya som har brygge på BSB1 (FL3) og atkomst over fjorden til hyttene på øya. 

Konsekvensen av at det reguleres veger fram til flere av hyttene er noe større terrenginngrep enn det som er vist i opprinnelig plan. De etablerte vegene er imidlertid godt innpasset i terrenget, og en positiv konsekvens er at biler parkeres ved eksisterende bebyggelse, og blir mindre synlig enn om de står parkert langs innkjøringsvegen på større fellesplasser.

Naust og sjøbuer:

Det foreslås ikke nye områder for bygging av sjøbuer eller naust i planområdet. Eksisterende areal for dette formålet videreføres. Formålsgrensene er justert hvor bebyggelsen ikke er plassert i samsvar med tidligere regulering. Endringer her dreier seg kun om mindre justeringer slik at planen skal samsvare med godkjent bebyggelse og har ingen konsekvenser.

Småbåtanlegg:

I gjeldende reguleringsplan er det regulert inn 3 anlegg for flytebrygger (markert med blå farge på bildet). Den ene brygga disponeres av hytteeierne på Hoøya som bruker brygge og parkering på Langøya som atkomst til hyttene sine.

Brygge nr. 2 og 5 blir videreført i ny reguleringsplan, med mindre justeringer av formålsgrensen slik at de samsvarer med utforming og plassering av eksisterende anlegg.

Brygge nr. 7 er regulert inn i gjeldende plan men blir ikke benyttet. Det foreslås at denne tas ut.

Brygge nr. 4, og 6 er så langt vi er kjent med godkjent av Levanger kommune og reguleres inn i planen som eksisterende anlegg.

Brygge nr. 3 mangler etter våre opplysninger godkjenning i Levanger kommune. Brygga foreslås regulert inn som et nytt anlegg. Brygga blir felles for 3 tomter. 

Brygge nr. 1 tas ikke inn i planforslaget etter ønske fra grunneier. 

Brygge og småbåtanlegg i planområdet. Blå ringer er anlegg regulert i gjeldende plan. Røde ringer er anlegg som er anlagt de senere årene.Klikk for større foto

Brygge og småbåtanlegg i planområdet. Blå ringer er anlegg regulert i gjeldende plan. Røde ringer er anlegg som er anlagt de senere årene.

Grøntstruktur:

I eksisterende reguleringsplan er grøntarealene, utenom byggeområder og veg/parkering, avsatt til områder for jord/skogbruk.

Landbruksinteressene er svært marginale i dette området og driften har mer preg av landskapspleie enn jordbruksdrift. Fylkesmannens landbruksavdeling ønsker likevel at områdene mellom hyttene skal reguleres inn som landbruks- natur- og friluftsområder (LNF). I planen foreslås det at grøntstrukturen mellom tomter og mot strandsonen reguleres LNF-område med hovedvekt på landskapshensyn.

Det vurderes at dette formålet er det som best fanger opp dagens arealbruk og styring av området. Det er foreslått utfyllende bestemmelser om bruk av området som tillater tilrettelegging for friluftsliv og setter forbud mot privatiserende tiltak.

Endringen av reguleringsformål for grønnstrukturen vil ha ubetydelige konsekvenser for bruken og skjøtselen av området.

Risiko og sårbarhetsanalyse:

Området er ut fra ROS-analysen ikke å anse som særlig risikoutsatt i forhold til naturfare eller menneskeskapte farer.

De lavereliggende delene av området vil være utsatt for stomflo/springflo, som i seg selv kan gi vannskader, og kombinert med vind og bølger kan gjøre fysisk skade på bebyggelse og anlegg.

Reguleringsplanen legger ikke opp til ny bebyggelse i områder som er lavereliggende og utsatt for stormflo. Det er eksisterende brygger, naust som ligger såpass lavt i terrenget at de kan være utsatt.

Noen få av hyttene kan også ligge utsatt til ved ekstremvær.

Samlende konsekvenser av planforslaget:

Planforslaget vil ha ubetydelige konsekvenser for kulturminner, landbruk og naturvern.

Innregulering av tomtegrunn til eksisterende hytter vil samsvare med etablert og tidligere godkjent bruk. Formalisering av dagen bruk vil ha ubetydelige konsekvenser for området.

Justering av reguleringsbestemmelser vil øke tillatt bebyggelse i området, men vil i praksis ha begrensede konsekvenser siden det for mange av tomtene tidligere er godkjent mer bebyggelse enn det reguleringsplanen tillater. Området er skogkledd og kupert og økt bebyggelse vil ikke ha vesentlige konsekvenser for landskapsbildet. Det er i kommuneplanens arealdel for Levanger gjort en vurdering av hva tillatt utnyttelsesgrad kan være for hyttetomtene i kommunen. Planforslaget foreslår samme nivå som kommuneplanen.

I forhold til godkjenning av eksiterende brygger og andre mindre anlegg i strandsonen er det på generell basis utfordrende i forhold til Plan- og bygningslovens generelle byggeforbud i 100 m beltet mot sjø.

Planforslaget vil ikke medføre flere anlegg enn det som tidligere er godkjent. Fire bryggeanlegg er tidligere godkjent. Ett anlegg foreslås innregulert med ny lokalisering, og en eksisterende brygge, som mangler godkjenning, foreslås ikke regulert inn.

I forhold til friluftsliv må det vektlegges at Langøya og tilsvarende tettbebygde hytteområder, er preget av hyttene og hytteeiernes utøving av friluftsliv. Dette blir en naturlig konsekvens at områdene mot sjøen brukes til aktivt friluftsliv. For at området som er bratt og kupert skal kunne benyttes, er det etablert badeanlegg, stier, gangbaner, båtplasser og trapper. Reguleringsbestemmelsene åpner for å fortsatt kunne bruke området på denne måten men setter forbud mot anlegg for eksklusiv bruk som privatiserer fellesområder.

For allmennheten vil friluftslovens rettigheter og plikter gjelde. Folk som ønsker å benytte utmark til friluftsliv må vise hensyn, og å holde seg i rimelig avstand fra hus eller hytte slik at en ikke er til unødig sjenanse. På Langøya er det bare mindre deler av grøntarealene som har slik beliggenhet at de er naturlig å benytte for allmennheten. Det vurderes ikke at planforslaget medfører reduserte muligheter for bruk av området enn tidligere.

Planprosess: 

Medvirkning:

Planarbeidet er varslet i samsvar med plan og bygningslovens krav med annonsering i avisa Innherred og informasjon på Norconsult og Levanger kommunes hjemmeside.

Samtlige grunneiere innenfor det regulerte område, tilgrensende naboer og samtlige hytteeiere på Hoøya (som har atkomst over Langøya) er varslet med brev.

Innkomne innspill til oppstartvarsel:

Innkomne innspill til varsel om oppstart er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen.

Vurdering:

Generelt:

Planforslaget gjør tilstrekkelig rede for hvilke endringer i plankart og planbestemmelser som er ønskelig fra førslagsstiller i denne saken. Planen vil ikke åpne opp for nye hyttetomter eller vesentlige nye utbygginger, og vil tilpasse seg eksisterende situasjon innenfor planområdet.

Forhold til eksisterende plan:

Området omfattes i dag av reguleringsplanen «Langøya», plan-id: L2002016. Denne ble vedtatt i 2002 og laget etter datidens forventninger til fritidsbebyggelse, med tanke størrelse, bruk og utforming. Endringene som foreslås er endringer av tomtegrenser i henhold til faktisk bruk, justering av innregulerte adkomstveger og parkeringsareal tilpasset eksisterende situasjon. Det er også foreslått innregulering av godkjente småbåtanlegg, innregulering av en flytebrygge som ikke er godkjent og endringer i reguleringsbestemmelsene for å i størst mulig grad tilpasse bestemmelsene i kommuneplanens arealdel for Levanger kommune.

Justering av tomtegrenser/adkomstveger/parkering iht. eksisterende situasjon:

Kommunen har ingen innvendinger mot ønskede endringer. Justeringene vil gjøre det mulig for hytteeiere å kunne søke om fradeling av tomten sin i samsvar med plan. Kommunen kan ikke se at dette vil kunne medføre negative konsekvenser for hverken naboer eller omgivelser.

Småbåtanlegg:

Det foreslås å regulere inn eksisterende godkjente småbåtanlegg, samt regulere inn i en brygge som ikke er godkjent, angitt som brygge nr. 3 i planbeskrivelsen. Kommunen vurderer at det er greit at eksisterende godkjente brygger reguleres inn i planen, men foreslår at brygge nr. 3, som per i dag ikke er godkjent, tas ut av plankartet. Dette med tanke at strandsonen Åsenfjord-området er ansett som et område under sterkt press med tanke på utbygging. Det er ønskelig å heller bygge større fellesanlegg enn å tillate mindre enkeltbrygger.

Endringer i reguleringsbestemmelsene:

Det foreslås oppgraderinger i reguleringsbestemmelsene for å tilpasse seg bestemmelsene i kommuneplanens arealdel for Levanger kommune. Endringene er beskrevet i planbeskrivelsen. Det foreslås å øke maksimslt tillatt størrelse per tomt til 120 m2 bebygd areal (BYA). Hvor hovedhytta tillates å være inntil 90 m2 BYA. I tillegg til 120 m2 BYA bebyggelse, foreslås det å tillate målbar terrasse på inntil 30 m2 BYA og parkeringsareal på inntil 15 m2 BYA.

Når det gjelder maksimalt tillatt størrelse, foreslår kommunen å ta i bruk tilsvarende bestemmelser som i kommuneplanens arealdel. Endringen vil da innebære at det vil bli en størrelsesbegrensning på uthus/anneks/garasje på 30 m2 BYA. Dette for å hindre at om man har en mindre hytte så kan man bygge store uthus/anneks av arealet man får til «overs». Man kan f.eks. ha ei hytte på 60 m2 BYA, samt et anneks på 60 m2 BYA på tomta, og dermed i praksis kunne få to hytter.

Kommunen forslår også å ta bort nederste avsnitt i pkt. 3.2. i planbestemmelsene. Der er det er foreslått følgende; «Reguleringsplanen hjemler eksisterende godkjent bebyggelse på vedtakstidspunktet. Etter riving/brann kan det gjenoppbygges tilsvarende mengde BYA og byggehøyde som tidligere er godkjent.» Kommunen mener at også ved gjenoppbygging bør det være tilstrekkelig med maksimalt 120 m2 BYA, fordelt på 90 m2 på hytte og 30 m2 på uthus/anneks/garasje i henhold til størrelsesbestemmelsene. 

Konklusjon:

Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene og plankart:

  • Område BSB 2 med formålet «småbåtanlegg i sjø og vassdrag» tas ut av plankartet.
  • Planbestemmelse pkt. 3.2. avsnitt nr. 2 endres til: Hver hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m2 BYA inkludert uthus/garasje eller anneks. Størrelsen på hytte kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 90 m2, og uthus/garasje eller anneks kan være på maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2.
  • Planbestemmelse pkt. 3.2. siste avsnitt, (Reguleringsplanen hjemler eksisterende godkjent bebyggelse på vedtakstidspunktet. Etter riving/brann kan det gjenoppbygges tilsvarende mengde BYA og byggehøyde som tidligere er godkjent.), tas bort fra planbestemmelsene.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.03.2018 16:30
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS