Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.03.18 - sak 16/18 - Detaljregulering Stokkberget B9

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2017/2019 - /L2017006

  Randi Johanne Nessemo - klikk for personkort
Saksordfører: Randi Johanne Nessemo, AP

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 06.12.17 83/17
Plan- og utviklingskomiteen 14.03.18 16/18
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:

Detaljregulering for Stokkberget B9 vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse Stokkberget B9 PDF

2

Plankart Stokkberget B9 PDF

3

Reguleringsbestemmelser Stokkberget B9 PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser, 4 stk.

 
Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget er en detaljregulering av felt B9 i områdeplan for Stokkberget. Feltet reguleres som konsentrert boligbebyggelse.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 83/17 den 6.12.2017. I løpet av høringsfristen kom det kun inn tre uttalelser. Det ble derfor sendt ut et purringsbrev den 7.02.2018 til de offentlige myndighetene som ikke hadde svart. Én høringsuttalelse kom inn etter fristen. Innkomne uttalelser er gjengitt i sammendrag og kommentert nedenfor:

1.      Statens Vegvesen, 22.01.2018

Statens vegvesen vil råde kommunen til å klargjøre framdrift for ny boligveg med fortau forut for endelig planbehandling, slik at forventningene til dette er alminnelig kjent.

Samtidig er Vegvesenet enige i formuleringen om at trafikksikkerheten er ivaretatt for alle trafikantgrupper i planen. Det vil være atkomst til skole og øvrige sentrumsfunksjoner uten å måtte krysse verken fylkesveg, jernbane eller E6.

Statens vegvesen vil råde kommunen til å supplere forslag til reguleringsbestemmelse §4.2 med krav om at sykkelparkering skal ha stativ og overdekning (tak), jfr. Statens vegvesens håndbok V122 Sykkelhåndboka, kapittel 5.3.

At føringen i overordnet reguleringsplan om én avkjørsel til planområdet er endret til to, anser Statens vegvesen som uproblematisk. Forslag til regulerte frisiktsoner er dekkende.

Kommentar. Vegvesenets forslag tas til oppfølging. Det foreslås dermed rekkefølgebestemmelse for etablering av adkomstveg V2 med fortau, og krav om at en del av sykkelparkering skal ha stativ og overdekning.

2.      Fylkesmannen i Trøndelag, 30.01.2018

Landbruksavdelingen er opptatt av at det allerede planavklarte områder sikres en høg utnytting da feltet B9 i utgangspunktet drives som dyrkajord. Planforslaget innebærer en noe høyere utnytting enn det overordnet plan åpner for. Det er positivt at kommunen her åpner for en høyere utnytting enn det den eldre overordnede planen tilsier. En høg utnytting av området vil bidra til å redusere presset på omkringliggende jordbruksarealer i et lengre perspektiv. Vi ber kommunen før sluttbehandling å vurdere om begge byggene burde vært åpnet for 3 etasjer, herunder om parkering burde vært lagt i kjeller. Fylkesmannen henstiller for øvrig om at overskytende matjord primært brukes til jordbruksformål i nærområdet, og at dette nedfelles i reguleringsbestemmelsene.

Øvrige fagavdelinger har ut i fra nasjonale og viktige regionale interesser ingen merknader til planforslaget.

Kommentar. Ut fra hensynet til naboeiendommen, spesielt med tanke på solforhold, mener kommunen at det er riktigst at blokka lengst vest kun har to etasjer. På den måten trappes også ny bebyggelse ned mot eksisterende bebyggelse. Å kreve parkering i kjeller kan virke urimelig kostnadskrevende i et såpass landlig område som Stokkberget for så vidt er. Det er usikkert om eventuelle kjøpere ønsker å ha parkeringskjeller. Fylkesmannens forslag om ivaretaking av overskytende matjord er nå nedfelt i bestemmelsene.

3.      Innherred renovasjon, 22.01.2018

Innherred renovasjon (IR) ønsker plan for renovasjonsløsning for hele planområdet Stokkberget. Dette innebærer at det kan blir fellesløsninger på tvers av de enkeltstående byggeplaner. (B1-B15). De fellesløsninger IR har, er bunntømte på bakken og nedgravd løsning. Ved å velge slike løsninger unngår man flygeavfall (forsøpling) og en er sikret mot brann. Dette krever noe arbeid med å finne hentesteder (plassering av kontainere), fremkommelighet og oppstillingsplass for renovasjonsbilen.

Kommentar. Kommunen har vært i dialog med Innherred renovasjon for å avklare hvordan dette kan løses. Av hensyn til tilgjengelige boenheter/universell utforming skal ikke renovasjonsløsning plasseres lenger enn 100 m unna boligene som skal bruke den. Kommunen og Innherred renovasjon har blitt enige om ca.-plassering av 3-4 slike felles punkter på Stokkberget. Hva angår felt B9, bør felles renovasjonsløsning begrenses til de feltene som naturlig hører sammen i klynge, dvs. B9, B11 og evt. B12 og B8.

4.      Norges Vassdrags- og Energidepartement, 20.02.2018

NVE har sett på saken og anser skredfaren som godt ivaretatt i planens ROS-analyse og bestemmelser. 

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse.

Ingen endringer.

Plankart.

Ingen endringer

Bestemmelser.

  • Rekkefølgebestemmelse om ferdigstilling av veg 2.
  • Halvparten av sykkelparkeringsplassene skal ha stativ og overdekning.
  • Bestemmelse om ivaretaking av matjord til jordbruksformål.
  • Bestemmelse om at renovasjonsanlegg skal være felles for B9, B11, B12 og B8 når disse feltene blir utbygd. Krav om nedgravd løsning inntreffer når eller hvis felt B11 blir ferdigstilt og antall boenheter tilsier dette iht. Innherred renovasjons retningslinjer.


Vurdering:

Forholdet til gjeldende reguleringsplan

Planforslaget er stort sett i samsvar med gjeldende områderegulering for Stokkberget. Kun avkjørslene og utnyttingsgrad avviker fra gjeldende reguleringsplan, men dette er en fordel med tanke på å få utnyttet arealet bedre. Ingen av fylkesetatene har hatt innvendinger til foreslått utnyttingsgrad og adkomst. Fylkesmannen har rådet kommunen til å sikre enda høyere grad av utnytting ved å åpne for at også blokka lengst vest i planområdet kan bebygges inntil tre etasjer, slik som den i øst. Administrasjonen mener imidlertid at forslagsstiller har tenkt riktig ved å sette maks to etasjer for blokka i vest, slik at denne trappes ned mot eksisterende enebolig-bebyggelse vest for planområdet og samtidig slipper mer sol inn på eiendommen. 

Etter høring

I løpet av høringsperioden har det kommet inn noen mindre omfattende innspill. Innherred renovasjon (IR) har påpekt at kommunen bør sørge for at det planlegges felles avfallsstasjoner for de ulike delfeltene på Stokkberget. IR er klar over at et par av feltene er blitt regulert allerede, (B1 og B3), uten å få dette pålegget, men de mener det er viktig å sørge for at videre regulering sikrer en ryddigere løsning. Kommunen har i dialog med IR funnet ut at avfallsstasjon som er tegnet inn for B9 også kan være felles for B11 og evt. B12 og B8. Disse fire feltene hører naturlig sammen i klynge, og samtlige felt vil dermed få rimelig kort avstand til avfallsstasjonen. Forslaget ble luftet for forslagsstiller, som ikke hadde innvendinger.

I tråd med innspill etter høring ble det også tatt inn bestemmelse som tydeliggjør framdrift for ny veg (veg 2) fra Stokkanvegen til felt B9, og bestemmelse om takoverdekning for sykkelparkering, og ivaretaking av overskytende matjord. Forslagsstiller var enig i de foreslåtte tilleggene i bestemmelsene.

Konklusjon

Detaljregulering for Stokkberget B9 vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 06.12.2017

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Randi Johanne Nessemo, AP

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Stokkberget B9 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. Plan- og bygningsloven § 12-10.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Stokkberget B9 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse Stokkberget B9 PDF

2

Plankart Stokkberget B9 PDF

3

Reguleringsbestemmelser Stokkberget B9 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Områdeplan for Stokkberget, plan-ID: 1719_L2007023
  • Utbyggingsavtale – Stokkberget (2007)

 
Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planarbeidet gjelder detaljregulering av felt B9 i områderegulering for Stokkberget.  

Stokkberget-planen omfatter åsryggen sør for Åsen sentrum, og legger til rette for bygging av boliger på området. Planlagte veger og en del av de øvrige tomteområdene er nå under utvikling, og det er således naturlig å også detaljere område B9.

Planområdet

Stokkberget ligger som en naturlig utvidelse av eksisterende boligbebyggelse sør for Åsen sentrum. Område B9 ligger i enden av planlagte og delvis utbygde boligveg i feltet. Avstand til Åsen sentrum fra planområdet er 6 - 700 m i luftlinje. Sentrum i Åsen har sentrumsfunksjoner som skole, barnehage, idrettsanlegg, jernbanestasjon butikk og bensinstasjon. Følgende eiendommer berøres: Gnr./bnr. 214/20, og 2014/19 (adkomstveg). De flate bebyggbare delene av området er i dag fulldyrket areal. Hellingen mot sør er bevokst med blandingsskog med varierende kvalitet.

Planstatus

Gjeldende plan i planområdet er områdeplan for Stokkberget, hvor det stilles krav om detaljregulering for feltet B9.

Tiltaket oppfyller ikke kriteriene for at det skal utarbeides konsekvensutredning iht. Forskrift om konsekvensutredninger.

Planforslaget

Generelt

Det legges opp til konsentrert boligbebyggelse fordelt på to leilighetsbygg.

Bebyggelsen

Bebyggelsen planlegges i to bygningskropper på henholdsvis 6 og 9 boenheter, og maks. høyde på henholdsvis 9 m og 11 m over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen skal utformes med flate tak eller pulttak inntil 10°. det skal oppføres én garasje per boenhet, fordelt på to garasjerekker. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Det reguleres to avkjørsler til området. Disse avkjørslene er ikke i samsvar med gjeldende regulering. Da det ikke er store trafikkutfordringer i området – felt B9 ligger innerst i ankomstvegen V2 – regnes det som uproblematisk med endret adkomstløsning i forhold til gjeldende regulering.

Parkering

Parkeringskravet som er avsatt i planforslaget overensstemmer med bestemmelsene i områdeplanen. For konsentrert boligbebyggelse skal det være plass til 1,5 biler per boenhet, hvorav én av plassene skal være i garasje. Det er også avsatt tilstrekkelig area til sykkelparkering, 2 plasser per boenhet. Dette vises også på plankartet.

Trafikksikkerhet

Planområdet er plassert lengst inn på adkomstvegen V2, og det vil dermed ikke være noe særlig med trafikk forbi planområdet. I praksis vi jo dette bli i enden av en blindvei, (såfremt ikke naboene vest for planområdet åpner for at fremtidige beboere i Stokkberget B9 kan kjøre på deres private veg). Det er tegnet inn frisiktsoner ved begge avkjørslene til planområdet, som viser at det vil bli tilstrekkelig oversiktlighet ved inn- og utkjøring. Det er regulert fortau langs V2 slik at skolebarn kan fare trygt langs denne vegen. Det er ikke fortau/gs-veg fra Stokkberget gjennom Fossingtrøa, men det er en mindre trafikkert veg med lav fartsgrense hvor folk er oppmerksom på at skolebarn ferdes. Langs Mossingvegen og brua over jernbanen er det fortau. Det er regulert fortau fra Mossingvegen og frem til skolen i detaljregulering for Åsen sentrum.

Lek og uteopphold

Iht. områdeplanen skal det avsettes minimum 50 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet, og minimum 50 % av dette må dekkes opp innenfor planområdet. Resten av kravet til uteoppholdsareal dekkes av fellesområder i områdeplanen for Stokkberget, slik det går frem av intensjonen i Stokkberget-planen. Med 15 boenheter forutsettes altså totalt 750 m2 uteoppholdsareal hvorav 50 % av dette skal være på planområdet, dvs. min. 375 m2. Da det er avsatt lekeplass på 434 m2 i plankartet er dette kravet overholdt. Lekearealet er hensiktsmessig plassert i midten av planområdet med gode solforhold. Lekearealet skal opparbeides med tre typer utstyr for lek og skal være universelt utformet. Grønnstrukturen som strekker seg over åskammen lengst sør i området vil også kunne innby til variert lek og uteopphold slik som f.eks. klatring og aking.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Alle leilighetene i 1. etasje vil kunne tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet (livsløpsstandard). Dette utgjør 40 % av alle leilighetene i området. Lekearealet skal gis universell utforming.

Støy

Det vurderes at støy ikke er en utfordring i planområdet. Kravet til tilfredsstillende støynivå på planområdet skal følge gjeldende teknisk forskrift. 

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Ifølge risiko- og sårbarhetsanalysen havner de fleste aktuelle hensyn innenfor grønn sone – hvor risikoen er på akseptabelt nivå uten at det settes inn tiltak eller nærmere utredninger. Ett hensyn havner innenfor gul sone, som innebærer at tiltak må vurderes. Dette gjelder risiko for løsmasseskred/utglidning. Geoteknisk vurdering konkluderer med at det anbefales gjennomført geoteknisk prosjektering av terrenginngrep og fundamentering. Ingen av de aktuelle hensynene havner innenfor strengeste risikokategori – rød. 

Kulturminner

Da detaljreguleringen tar utgangspunkt i en vedtatt områdeplan, menes dette forholdet å være avklart på et mer overordnet plannivå. Forslagsstiller har likevel plikt på seg til å overholde kulturminneloven, noe som bl.a. innebærer å stanse arbeidet og varsle kulturminnemyndigheten dersom det skulle dukke opp hittil ukjente automatisk fredete kulturminner i løpet av anleggsfasen.

Naturmangfold

Forslagsstiller har vurdert kunnskapsgrunnlaget etter naturmangfoldloven § 8, ved å vise til at det ikke fins registrerte rødlistede arter, naturtyper eller viktige naturtyper på databasene Artskart eller Naturbase. Det har heller ikke fremkommet opplysninger som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Kravet i § 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget og det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur, legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9–11.

Forslagsstiller har sikret i bestemmelsene at ansvarlig entreprenør skal påse at man unngår spredning av fremmede arter ved eventuell forflytning av masser i anleggsperioden. Dette punkter svarer på naturmangfoldloven § 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder.

Administrasjonen konkluderer at planforslaget ikke vil komme i konflikt med forvaltningsmålene for naturtyper, økosystemer og arter i §§ 4-5 i naturmangfoldloven.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området skal koble seg på kommunalt VA-nett. Forslagsstiller har kommet frem til i samråd med NTE at det skal avsettes areal til ny trafo for strømforsyning til planområdet. 

Utbyggingsavtale

Utbyggingsavtale med Levanger kommune ble allerede inngått i forbindelse med arbeidet med områdeplanen for Stokkberget. Avtalen er datert 29.10.07. Siste punkt i avtalen sier noe om videresalg av utbyggingsarealer:

«32. Hvis Utbygger, sammen eller hver for seg, selger hele eller deler av sitt areal som omfattes av reguleringsplan for Stokkberget og denne Utbyggingsavtale, skal selger påse at denne Utbyggingsavtale blir tiltransportert ny eier.»

Utbyggingsavtalen redegjør for hvilke tiltak utbyggerne og kommunen har forpliktet seg til å gjennomføre/drifte.

Grunnforhold

NGUs kartinnsynsløsning viser at planområdet består av tynne havavsetninger på berg. I ROS-analysen står det at geoteknisk vurdering konkluderer med at det anbefales gjennomført geoteknisk prosjektering av terrenginngrep og fundamentering. Dette er sikret med bestemmelse: «Før byggetillatelse gis, skal det gjennomføres nødvendig geoteknisk prosjektering.»

Planprosess

Medvirkning

Det ble varslet om oppstart av planarbeidet 26.06.2017. I den forbindelse mottok forslagsstiller 4 innspill. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det vil bli ny mulighet til å gi innspill til det konkrete planforslaget når dette legges frem for høring og offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Offentlig ettersyn varsles i lokalavisa og på kommunens hjemmeside.

Vurdering:

Forholdet til gjeldende reguleringsplan

Planforslaget samsvarer stort sett med gjeldende områdeplan for Stokkberget. Da planområdet er avklart til konsentrert boligbebyggelse på overordnet plannivå, er det meste av aktuelle hensyn, slik som nødvendige rekkefølgebestemmelser, adkomst, skoleveg og rammer for bebyggelsen allerede vurdert. Planforslaget avviker imidlertid fra gjeldende plan på et par forhold, men administrasjonen mener at dette kan aksepteres ut fra områdets karakter. Følgende forhold avviker fra gjeldende områdeplan: avkjørsler og bebygd areal.

Det er tegnet inn to avkjørsler til planområdet istedenfor én slik det er regulert i områdeplanen. Dette var nødvendig for å få til gode løsninger innad i planområdet. Vi vurderer at to avkjørsler istedenfor én ikke vil få negative konsekvenser for trafikkavvikling eller trafikksikkerhet da det kun vil være beboerne i felt B9 som kjører forbi. Det vil dermed være svært liten trafikk forbi planområdet. Avkjørslene er også plassert slik at kravet til frisikt er ivaretatt.

Det legges opp til 15 boenheter, fordelt på to bygg på henholdsvis 2 og 3 etasjer. I planbeskrivelsen for områdeplan for Stokkberget står det at foreslått tetthet for felt B9 er på 12 boenheter. Et antall på 15 avviker ikke stort fra dette.

Forslagsstiller forhørte seg med planavdelingen i tidlig fase av planarbeidet om det kunne være hensiktsmessig å foreslå høyere arealutnytting enn det som går frem av områdeplanen for Stokkberget.

Siden områdeplanen for Stokkberget ble vedtatt i 2008, har det blitt økt fokus på å legge til rette for høy arealutnytting, og spesielt i tilknytning til dyrkajord. Administrasjonen mener dermed det bare er positivt at det legges opp til høy arealutnytting, slik at en får større nytte av arealet og den dyrkajorda som ble omregulert til boligformål med Stokkberget-planen.

Det er ikke angitt maks. tillatt byggehøyd for feltene hvor det stilles krav om detaljregulering i områdeplanen. I planforslag for felt B9 er det foreslått to bygg på henholdsvis 9 m og 11 m til høyeste gesims. Ut fra en samlet vurdering om at en byggehøyde på 9-11 m ikke vil medføre vesentlig sjenanse for naboer, og heller ikke utgjøre stor kontrast til omkringliggende bebyggelse eller skape dårligere solforhold på nabotomtene, synes de foreslåtte byggehøydene å være akseptable. 

Konklusjon

Planforslaget legges frem for høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.03.2018 16:29
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS