PS 15/18-Stokkberget B2 - Levanger kommune Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.03.18 - sak 15/18 - Stokkberget B2

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2018/5496 - /L2017007

 

 

 

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.03.18 15/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Stokkberget B2 legges frem for høring og offentlig ettersyn i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene:

  • Renovasjonsanlegg skal være felles for felt B2 og fremtidig boligbebyggelse på felt B13 og B14. Krav om nedgravde containere inntreffer dersom antall boenheter som bruker renovasjonsanlegget på noe tidspunkt overstiger 24 enheter.

 
Vedlegg:

1

Planbeskrivelse PDF

2

Plankart PDF

3

Bestemmelser PDF

4

ROS Avkrysningsskjema PDF

5

ROS Analyseskjema1 Flom PDF

6

ROS Analyseskjema2 Magnetfelt fra høyspent PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget fremmes av BoligPartner AS på vegne av B2 Eiendomsutvikling AS. Reguleringsplanforslaget utarbeides som en detaljregulering av felt B2 i områderegulering for Stokkberget med planID L2007023. Planforslaget legger til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende uteområder. Det er tatt utgangspunkt i eksisterende vegarealer til adkomsten og det vil bli tilført 15 nye boenheter til vegarealet.

Planområdet

Planområdet fremstår i dag som et isolert jorde med dyrket mark på ca. 5 da, og blir å anse som en forlengelse av eksisterende boligfelt, (del av Gnr/bnr: 213/43). Planområdet heller jevnt nedover mot nordvest. Geoteknisk vurdering utført av Norconsult på vegne av forslagsstiller konkluderer med at tomta har tilfredsstillende stabilitet både før og etter tiltak er gjennomført.

Planstatus

Gjeldende plan er områderegulering for «Stokkberget». For felter avsatt til konsentrert bebyggelse, bl.a. felt B2, er det stilt krav om videre detaljering gjennom detaljreguleringsplan. Denne planen erstatter således deler av «Stokkberget».

Det stilles ikke krav om KU da feltet er avklart for boligformål i gjeldende plan.

Planforslaget

Generelt

Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse, hvor det planlegges oppføring av 15 boenheter fordelt på fem eneboliger i kjede, to 4-mannsboliger og en 2-mannsbolig (se illustrasjonsplan på siste side i planbeskrivelsen).

Bebyggelsen

Bebyggelsen kan settes opp med enten saltak, pulttak eller flate tak. Byggehøyder samsvarer med annen bebyggelse i som inngår i områdeplan for Stokkberget, og samsvarer også i stor grad med nabobebyggelsen som grenser til nordsiden av eiendommen. Maksimal tillat mønehøyde er 8,5m. Maksimal tillat gesimshøyde er 6,5m. Ved valg av flate tak skal gesimshøyde ikke overskride 7,5m. Høyden måles som høyde over høyeste fasade.

Parkering

I tråd med kommuneplanens bestemmelser avsettes 2 p-plasser per boenhet i rekke/kjede og 1,5 p-plasser per leilighet i to- og firemannsboliger. 5 % av plassene skal være handicap-plass. 1 p-plass per boenhet i rekke/kjede skal være i garasje. Det tillates også oppført garasjer for to- og firemannsboligene innenfor formålet SPA1 – felles parkering.

Det avsettes to plasser for sykkelparkering per boenhet, hvorav minimum 50 % skal ha stativ og overdekning. Øvre plasser tillates ute på terreng eller i bod.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Stokkberget har adkomst fra Stokkanvegen. Det er delvis tilrettelagt for gangforbindelser mellom planområdet og frem til Åsen stasjon og sentrum. Hovedsakelig fra og med veien Sveet/Fossingtrøa. Langs veien sør for planområdet, som i gjeldende plan er benevnt V2, skal det opparbeides gangfelt frem til krysset.

Lek og uteopphold

Bestemmelsene i gjeldende områdeplan for Stokkberget fastslår at det skal være minimum 50 m2 med lekeareal per boenhet og at minst 50 % av dette arealet skal dekkes innenfor eget område (B2). Dette forutsetter minimum 375 m2 lekeareal. Lekearealet avsatt i planforslaget (447 m2) er dermed godt innenfor. Lekearealet skal bl.a. inneholde lekeapparater som huskestativ, sandkasse og sittebenk. Ved valg av lekeapparater skal det legges vekt på at barn med nedsatt funksjonsevne skal kunne delta i leken. I tillegg er det avsatt noe areal til annet uteoppholdsareal som skal benyttes til overvannshåndtering men som kan opparbeides med sittebenk, busker og plen. Det skal etableres et fysisk skille mellom lekeplass og kjøreveg. Områdeplan for Stokkberget omfatter mye grønnstruktur som åpner for lek og turgåing også utenom detaljeringsfeltene.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Uteområder skal utformes etter prinsipp og tilgjengelighet for alle. Minimum 40 % av boenhetene skal utformes som tilgjengelige boenheter.

Støy

I følge gjeldende planbeskrivelse for Stokkberget, datert 29.10.2007, ble dette vurdert til at en kombinasjon av lav trafikkmengde og et lavt fartsnivå tilsier at det ikke er nødvendig med spesielle støyskjermende tiltak.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Av ROS-analysen går det frem at det er to mulige problemstillinger i og ved planområdet. Det ene er problemer med overvann – løses ved bestemmelse for overvannshåndtering og areal avsatt til eventuell fordrøyningsmagasin. Det andre er mulige elektriske og magnetiske felt rundt høyspentledning som krysser planområdet i sørvest. Dette er håndtert ved at det er lagt inn en hensynssone med vilkår for oppsetting av bebyggelse for varig opphold. Vilkårene går ut på at en av følgende gjennomføres før arealet kan bebygges med bolig: høyspentlinja kables under jorda, linja saneres, eller beregninger utført av NTE viser at det er forsvarlig.

Kulturminner

Det er ikke registrerte kulturminner i planområdet. Kulturminnemyndigheten har ikke varslet behov for kulturminnefaglig undersøkelse. 

Naturmangfold

I følge miljødirektoratets naturbasekart er det ingen naturverdier av betydning innenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget etter naturmangfoldloven (NML) § 8 regnes å være tilstrekkelig, tatt i betraktning at planområdet består av dyrkamark. Siden området regnes å ikke inneha viktige naturverdier, regnes planforslaget som uproblematisk mtp. §9 om føre-var-prinsippet og § 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning. NML §§ 11-12 om kostnadsansvar ved miljøforringelse og miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder hensyntas. Planbestemmelsene sier at ved omfordeling, flytting, fjerning eller tilføring av masse, skal ansvarlig entreprenør påse og sikre at det ikke medfører spredning av uønskede fremmede arter / organismer.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Vann og avløp skal kobles på kommunalt ledningsnett. Det skal utarbeides en VA-plan for området. Arealformålet BAU – annet uteoppholdsareal skal benyttes til overvannshåndtering og inneholde bl.a. fordrøyningsmagasin.

Planprosess

Medvirkning

Det ble avholdt oppstartsmøte den 24.03.2017. Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort i «Innherred» 06.05.17 og i brevform datert 3.05.17. Frist for merknader ble satt til 07.06.17. Innkomne merknader er referert og kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:

Forholdet til gjeldende plan:

Planforslaget for Stokkberget B2 samsvarer stort sett med områderegulering for Stokkberget. Avviket går på grad av utnytting, hvor gjeldende regulering tillater mellom 25-30 %-BYA, og planbeskrivelsen foreslår mellom 8-12 boenheter. Planforslaget åpner derimot for en %-BYA på mellom 25-35 %, og 15 boenheter Gjeldende områdeplan ble imidlertid vedtatt i 2008 og siden da har fokuset på høyere grad av utnytting økt, spesielt i tilfeller hvor dyrkajord omdisponeres til boliger. Foreslått grad av utnytting i planforslaget er i samsvar med anbefalinger fra administrasjonen i oppstartsmøtet for planarbeidet. 

Øvrig:

Forslagsstiller har etterstrebet å imøtekomme de innspill som ble mottatt i forbindelse med varsling av oppstart av planarbeidet. Dette har blant annet medført at bestemmelse om rekkverk eller annet nødvendig trafikksikkerhetstiltak ved vegen sør for planområdet skal ferdigstilles før igangsettingstillatelse kan gis. Planforslaget synes dermed å legge opp til både tilfredsstillende grad av utnytting, opparbeiding av tilstrekkelig og solfylt uteareal, og trafikksikker vegsituasjon.

Forslagsstiller har vært i dialog med kommunen og NTE Nett angående strømkabler som krysser eiendommen. Den lavspente luftlinjen som går midt over planområdet skal kables i jorda før tiltak i planområdet skal iverksettes. Det går også ei høyspentlinje som krysser det nordvestre hjørnet av planområdet, hvor det er planlagt boligbygging. Høyspentkabler er vesentlig dyrere å kable lavspentlinjer. I tråd med kommunens anbefalinger, har forslagsstiller lagt på en hensynssone som indikerer faresone for høyspent. Innenfor hensynssonen er det ikke tillat med boligbebyggelse/bebyggelse for varig opphold. Unntak gjelder dersom en av følgende tiltak utføres; linja kables under jorda, linja saneres, eller beregninger utført av NTE viser at det er forsvarlig mtp. størrelse på elektriske felt og magnetfelt. Sanering av linja var ifølge NTE Nett på planen en gang i tiden, men nå er det usikkert om og evt. når dette skjer.

Innherred Renovasjon har vært i kontakt med kommunen for å foreslå at det legges til rette for flere felles avfallsstasjoner på Stokkberget, slik at tømmebilen slipper å stoppe for hvert detaljeringsfelt på Stokkberget. Det er mer hensiktsmessig at flere felt deler på samme avfallsstasjon, så lenge avstanden mellom boligene og avfallsstasjonen ikke overstiger 100 m i gangavstand. På den måten får en et mer oversiktlig trafikkbilde, og en får også lagt opp til å få noen containere under bakken. Kommunen har dermed foreslått for forslagsstiller at renovasjonsanlegget som er avsatt på plankartet for B2 også skal være felles for de nærliggende feltene B13 og B14 ved fremtidig boligbygging på disse feltene. Dersom antall boenheter som bruker avfallsstasjonene på noe tidspunkt overstiger 24 enheter inntreffer krav om nedgravde containere, jfr. Innherred Renovasjons retningslinjer for nedgravde søppelcontainere. Trolig vil det ikke bli krav om nedgravd løsning da forventet boligantall ved fremtidig regulering av felt B13 og B14 ikke forventes å tilføre stort mer enn seks enheter.

Forslagsstiller besluttet å ikke ta inn kommunens forslag til bestemmelse for felles avfallsstasjon i planforslaget. Beslutningen ble ikke begrunnet. Administrasjonen vil likevel argumentere for at en slik løsning er utelukkende positivt for Stokkberget, og vil dermed råde PUK til å legge til denne bestemmelsen før planforslaget legges frem for høring og offentlig ettersyn. 

Konklusjon:

Detaljregulering for Stokkberget B2 legges frem for høring og offentlig ettersyn i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene:

Renovasjonsanlegg skal være felles for felt B2 og fremtidig boligbebyggelse på felt B13 og B14. Krav om nedgravde containere inntreffer dersom antall boenheter som bruker renovasjonsanlegget på noe tidspunkt overstiger 24 enheter. 

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.03.2018 16:29
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS