Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.02.18 - sak 9/18 - Detaljregulering for Hopla, 227/1

Ingrid Okkenhaug Bævre - klikk for personkort
Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
Arkivsaknr: 2018/6514 - /L2017004

   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.02.18 9/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Hopla, dat.16.11.2017, sist revidert 21.12.2017, foreslås endret:

Endringer i bestemmelsene (endringene er uthevet):

3.1 Bebyggelse og anlegg

Fritidsbebyggelse – frittliggende

  • Hyttebebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5m og maksimal mønehøyde på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.
    Ved eventuelt pulttak/flatt tak er maks gesims 5,5m.


Naust

Utforming:

  • Takutstikk mellom naust og mot veg inngår ikke i BYA.
  • Maksimal størrelse på naustene er 6x6 m (BYA) og minste størrelse er 5x5 m (BYA) regnet til utvendig kledning. Det skal sikres areal til felles gangsone mellom og i forkant av naustene. Inkludert i tillatt maksimalt bebygd areal kan det sikres areal til felles gangsone. Det tillates ikke å stenge for adkomst til sjøsiden ved etablering av levegger med dør mellom naustene.
  • Veggkledning skal utføres i tre. Taktekking skal utføres med materialer som gir en mørk og matt fargevirkning. Skarpe og lyse farger, store kontraster og blanke materialer skal unngås.
  • Mellom utvalgte naust skal det etableres maks 4 landganger på hvert anlegg som adkomst til småbåtanlegg. Dette gjelder for småbåtanlegg 1 og 2.


Bruk:

  • Naust skal brukes til oppbevaring av båt, utstyr for båt, fiskeredskap, maritimt utstyr og lignende. Det gis anledning til å dele av naustet med ett rom på inntil 4 kvm som kan isoleres, og som kan benyttes til lagring av maritimt utstyr.  Det er tillatt å ha enkel sløyebenk og utslagsvask. Det er ikke tillatt med kjøkken eller innlagt vann.
  • Det er ikke tillatt med overnatting i naustene og/eller bruke tilrettelegge naust til fritidsbolig eller bolig.
  • På fasaden mot sjø er det tillatt med dør uten glassflate og inntil fire vinduer. Det tillates vinduer med maks størrelse 50 x 120 cm ved port og maks størrelse 50 x 60 cm opp mot mønet. Dør kan erstattes med port uten glassflate.

 
Endringer i bestemmelsene:

Planbeskrivelsen må endres i samsvar med bestemmelsene.

  • Sanitæranlegg: Sanitæranlegg kobles til godkjent kommunalt avløpsanlegg.

 
Etter endring av plan, foreslås detaljregulering for Hopla, dat.16.11.2017, sist rev. 21.12.2017, lagt ut til høring og offentlig ettersyn, i henhold til plan- og bygningslovens §§ 12-10.  

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse, dat. 16.11.17, rev. 21.12.17 PDF

2

Plankart, dat. 16.11.17 PDF

3

Reguleringsbestemmelser, dat. 16.11.17, rev. 21.12.17 PDF

4

ROS-analyse, dat. 16.11.17, rev. 21.12.17 PDF

5

Rapport Multiconsult AS, dat. 04.07.13 PDF

6

Rapport Talus, dat. 14.04.15 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen 

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Allskog har utarbeidet forslag til detaljregulering for Hopla på vegne av tiltakshaver Andreas Haabeth.  

Planområdet

Hoplafjorden ligger 5,5 km fra Åsen. Planområdet strekker seg langs sørsiden av Hoplaåsen og ut i Hoplafjorden. Det er flere hytter i området i dag, både punktfester og selveiertomter. Naustområdet er i stor grad utbygd og består av festetomter. I tilknytning til nautsområdet finnes flere separate flytebrygger.  

Det går en kommunal veg inn til Hopla og naustrekka i øst, derfra er vegen privat (eies av grunneier 227/1). Det er bygd adkomstveger til hyttene i forbindelse med tidligere reguleringer. Vegen opp Paradiset og videre inn i området er også privat. Hytteeiere sikres vegrett gjennom kjøpe-/festekontrakter.  

Terrenget i Hopla er tidvis svært bratt. Dette gjelder først og fremst arealet mellom eksisterende hytter, Hoplaåsen og naustområdet. Her er det mye berg i dagen og blokklendte partier. Mot øst er det flatere områder og her finnes også et mindre jordbruksareal.

Klikk for større kart

Oversiktskart over planområdet 

Planstatus

Planområdet berøres av følgende planer:

Kommuneplanens arealdel (L2008018), vedtatt 13.04.2011

Reguleringsplan Hopla småbåthavn (L2000003), vedtatt 12.04.2000

Reguleringsplan Hopla hyttefelt (L2003023), vedtatt 15.10.2003

Strandplan Hopla med endring 19.02.1992 (L1978002)

Ny plan vil erstatte (helt eller delvis):

Hele reguleringsplan Hopla småbåthavn

Hele reguleringsplan Hopla hyttefelt

Del av Strandplan Hopla med endring 19.02.1992.

Det stilles ikke krav om konsekvensutredning da ny bebyggelse vil være å betrakte som en fortetting innenfor strandplan fra -78. Nye hytter skal legges utenom dyrkbar mark og 100-metersbeltet. Planarbeidet ble igangsatt før ny forskrift i 01.07.2017.

Planforslaget

Generelt

Planen skal:

  • erstatte gjeldende reguleringsplaner i Hopla
  • åpne for 7 nye tomter for fritidsbebyggelse
  • åpne for etablering av 5 nye naust (vil være innenfor areal avsatt til naust i detaljplan fra 2003
  • regulere felles småbåthavn/bryggeanlegg med tilhørende bølgedempere langs naustrekkene i Hopla
  • sikre tydeligere reguleringsbestemmelser for bruk av eksisterende og nye naust i Hopla

 
Bebyggelse

Boligbebyggelse:

Det er en eksisterende bolig som inngår i planen. Planbestemmelsene følger bestemmelser for boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel.  

Fritidsbebyggelse:

Nye tomter er å betrakte som en fortetting av eksiterende hyttefelt i Hopla. Det reguleres til sammen 7 nye tomter. Dette er F_5 – F_8, F_13, F_15 og F_16. Hyttene er hovedsakelig plassert i grupper i nærhet til eksisterende bebyggelse og allerede etablerte veger i feltet.

Kommuneplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse blir styrende for området; hver hyttetomt kan være maksimalt 1,5 dekar og maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m2.

Naust:

Naustområdet i vest er i hovedsak utbygd etter vedtatt reguleringsplan fra 2003. Dette området vil fortettes med 5 nye naust. Naustområdet i øst inngår som LNF-område i kommuneplanens arealdel, det er derfor hensiktsmessig at det inngår i reguleringsplanen som naustområde som er dagens bruk.  

Det er per i dag gitt byggetillatelse til naust i Hopla som er større enn kommuneplanens bestemmelser som er på maks BYA 30 m2. Det vurderes derfor som hensiktsmessig at reguleringsplanen øker maks BYA til 45m2.    

Småbåtanlegg

Det er regulert og godkjent ett flytebryggeanlegg i dag og dette inngår som eksisterende småbåtanlegg i planen.

Det kan etableres to nye småbåtanlegg innenfor angitt område. De skal ligge parallelt med naustrekkene og bestå av flytende konstruksjoner inkl. landgang med landfeste. Småbåtanlegg 1 vil få landfeste i allerede etablert steinfylling. Landgangen festes på flytende brygge som skal følge flo og fjære.

Det ligger to bølgedempere ute i sjøen i dag, en i vest og en ved eksisterende flytebrygge. Den siste blir liggende som i dag. Bølgedemper i vest flyttes noe vestover.  

Biladkomst og parkering

Vegene har i dag en maks bredde på ca. 4 meter inkl. veggrøft og dette vil også være gjeldede for nye veger i planområdet.

Arealformål 2019-Annen veggrunn, grøntareal, er ment å gi en buffer mellom veg og tomter – for å sikre snørydding og nødvendig areal til skjæring/fylling. Stikkveger inn til hyttene kan legges over dette arealet.   

Det er lagt opp til at de fleste nye hyttetomter har parkering på egen tomt, evt. på nærmeste regulerte p-plass som er dimensjonert til å dekke parkeringsbehovet i området.

Brukerne av naustområdet skal parkere langs naustene, mellom naust og eksisterende veg.   

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsvurdering som er vedlagt saken.

Ras og skred

Deler av området er ras-/skredutsatt for stein. I planbeskrivelsen kan det ses kart fra NVEs database for utløpsområder og aktsomhetsområder for steinsprang.

Multiconsult har foretatt en geologisk kartlegging av området i 2013 (rapport vedlagt). På bakgrunn av rapporten foretok naust/hytteforeninga i Hopla en rensk og sikring av området. I etterkant ble dette kvalitetssikret av firmaet Talus (rapport vedlagt).  

Utløpsområdene er avsatt som hensynssoner, fareområder for ras- og skredfare i reguleringsplanen. Innenfor hensynssonene skal vegetasjon ivaretas som et ledd i ras-sikringen. Dette gjelder spesielt for hensynssonen H310_5.

Før ny utbygging av fritidsboliger i området som er vurdert som skredutsatt, skal det foretas en geoteknisk kartlegging. 

Snøskred anses av ingeniørfirmaet Talus som svært sjelden. Området er snøfattig.

Stormflo

Naustene står i dag på fylling og pæler. Høyde fra middels vannstand er på 245 cm, dvs. samme vannstand som returnivå stormflo 200 år.

Forurensning til sjø

Det vil være en mulighet for akutt forurensning fra båtmotorer, men denne vurderes i ROS-analysen til ikke å være større enn den faren som eksisterer i dag. Det påpekes samtidig at faren forventes å bli redusert med mer ordnede forhold gjennom et felles solid flytebryggeanlegg.

Naturmangfold

I Naturbasen er det registrert et område på 67 da med naturtypen «Sørvendte berg og rasmarker» verdsatt som viktig (B-verdi). Området er beskrevet: «Sørvendt berg ned mot Hoplafjorden. Stort sett kalkrikt tørrberg med gran og furu, men en bekk som renner nedover berget, gir fuktig miljø med en liten annen artssammensetning (or, rogn, myske, blåveis)». Naturtypen ble registrert i 2003.

I Hoplafjorden er det ifølge artskart registrert teist Cepphus grylle og dvergdykker Tachybaptus ruficollis. Begge artene har status som sårbar VU på Norsk rødliste for arter 2015.

Biologisk rådgiver i Allskog, Terje O. Nordvik, gjennomførte en befaring i området i juni 2017, i forbindelse med utvidelse av eksisterende hytteområde og planlagte tiltak i sjø.

Tiltaksområdet er skogsdominert. Furu på lav til middels bonitet med stedvis stort innslag av gran, både plantet og naturlig. Av lauv forekommer både boreale arter og edellauvtrær. Floraen var klart rikest i de bratte, sørvendte partiene, med en forholdsvis rik forekomst av virvelløse dyr. Når det gjelder fugl, ble 27 arter registrert under befaringen, hvorav 2 rødlistede, fiskemåke og ærfugl, begge med status NT – nær truet.

Konklusjoner etter befaringen:

  • Ingen av de planlagte hyttetomtene vurderes å true kartlagte miljøverdier i området. Gamle furutrær bør i størst mulig grad spares på de tomtene der det er aktuelt.
  • De biologisk viktigste arealene innenfor reguleringsområdet er de mer eller mindre trebevokste, sørvendte bergene mot fjorden, samt rasmarker i det samme området.
  • Observert svartelistede planer, stor risiko for spredning særlig ved næringsrikt jordsmonn
  • Det anses lite sannsynlig at nye naust som bygges i forlengelse av eksisterende, får konsekvenser ut over konsekvensene av tidligere utbygging. Ytterligere ferdsel vil likevel være en negativ faktor, både for hekkende arter og for vannfugl på næringssøk.
  • Installasjoner i vann, f.eks. bølgedempere og flytebrygger, kan være gunstige for vanntilknyttede fuglearter i og med at det ofte fester seg til skjell/muslinger og andre vannlevende organismer til disse.

 
Landskap

Det presiseres i planbeskrivelsen at det ved plassering av bygninger og interne veger skal tas hensyn til terrengforhold slik at skjemmende skjæringer/fyllinger og store terrenginngrep unngås i størst mulig grad. I rasutsatt område skal vegetasjonen bevares, noe som reduserer feltets fjernvirkning.  

Landbruk

Tiltaket berører ikke dyrkajord og det skal fortsatt drives med jordbruksaktivitet der dette er aktuelt i dag. Areal avsatt til LNF-R er i hovedsak skogsområder.

Friluftsliv

Et område i vest reguleres til friluftsliv. Stranda skal ryddes og det vil legges til rette for bruk med benker og evt. en bål/grillplass. Det skal ikke iverksettes tiltak som reduserer/hindrer allmennhetens bruk av området.

For bebyggelse innenfor 100-metersbeltet følger byggegrense formålsgrenser.

Kulturminner

Det ble foretatt kulturminnebefaring sommer 2017. Det ble ikke påvist lokaliteter med automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Det ble imidlertid påvist ett nyere tids kulturminne; en luftvernstilling fra andre verdenskrig. Denne har intet formelt vern.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Hyttene har egne separate VA-løsninger og de fleste hyttene har strøm. Langs naustrekka er det kun strøm og ingen VA-løsninger pr i dag.

Ved naustområdet skal det kunne etableres et sanitæranlegg til benyttelse for alle i området – inkludert allmenheten. Det presiseres i planbeskrivelsen at det er stort behov for et slikt anlegg. Dette åpner også for å få tilgang til vann i nærheten av naustene, noe som ikke er tilfellet i dag. Naustforeninga står for drift av anlegget. Sanitæranlegget kobles til godkjent avløpsanlegg.

 

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med Levanger kommune ble avholdt den 01.12.2016. Planarbeidet ble meldt igangsatt i Trønderavisa og på Levanger kommunes hjemmeside i ukene 8-11, 2017, samt at det er sent varselbrev til statlige instanser, andre berørte og tilgrensede naboer.

I vedlagt planbeskrivelse er svar i forbindelse med varsel om planoppstart kort kommentert.  

I kommunen er planforslaget forelagt landbruk, kommunalteknikk og brann og redning.  

Kommunalteknikk, 30.01.18

Veg: Ingen merknad. Angår fylkesveg.

VA: Avløp fra sanitæranleggene må pumpes til Hopla renseanlegg og havneutbyggingen må ivareta utslippsledning avløp og vannledning.

Kommentar: Hopla renseanlegg ligger ca. 400 meter fra planlagt sanitæranlegg og avløpet må pumpes dit.

Formål småbåtanlegg 2 kommer delvis i konflikt med utslippsledning avløp og vannledning. Dette må hensyntas.  

Innherred Brann og Redning, 31.01.18

Kriteriene fra Brann og Redning er de generelle rammebetingelsene som ved byggesøknader.

Kommentar: Tas til orientering

Vurdering:

Planforslaget legger til rette for ny fritidsbebyggelse som fortetting i eksisterende hyttefelt samt etablering av småbåtanlegg. Planen åpner også for etablering av 5 nye naust.

Bebyggelse

Det har til dels vært en utfordring i Hopla at enkelte nausteiere har hatt en bruk at naustet som strekker seg ut over det som forventes er normal benyttelse av naust.

Regional plan for arealbruk for Nord-Trøndelag, vedtatt 25.04.2013, er tydelig på at «primærfunksjonen for et naust skal være oppbevaring av båt og båtutstyr i en bygning med enkel konstruksjon og en utforming og terrengplassering som medfører minimale inngrep».

I vedlagt planforslag er reguleringsbestemmelsene presisert mht. utforming av naust. Rådmannen ser imidlertid at bestemmelsene bør skjerpes inn enda mer for å sikre at naustene blir brukt som naust. Det bør blant annet inn en bestemmelse om at «det tillates ikke å stenge for adkomst til sjøsiden ved etablering av levegger med dør mellom naustene», dette for å sikre allmennhetens tilgang til felles gangsone foran naustene.

Bestemmelsen om at «takutstikk mellom naust og mot veg inngår ikke i BYA» må strykes da denne er i strid med forskriften

Det foreslås også å ta inn en bestemmelse om fargevalg på naust, dette for å få et mer ensartet uttrykk. I reguleringsbestemmelser til detaljregulering Djupvika er det en bestemmelse om materiale og farger, og det foreslås å benytte den samme bestemmelsen for Hopla; «Veggkledning skal utføres i tre. Taktekking skal utføres med materialer som gir en mørk og matt fargevirkning. Skarpe og lyse farger, store kontraster og blanke materialer skal unngås.».

For landganger til småbåtanlegget forslås det bestemmelse om at «det skal etableres maks 4 landganger på hvert anlegg som adkomst til småbåtanlegget. Dette gjelder for småbåtanlegg 1 og 2». I planforslaget foreslås det 4-7 landganger, men rådmannen foreslår å redusere til maks 4 for å få et ryddigere uttrykk.

Når det gjelder bruk av naust, så forslår rådmannen at bestemmelsene skal skrives om slik at det gis anledning til å dele av naustet med ett rom på inntil 4 kvm som kan isoleres, og som kan benyttes til lagring av maritimt utstyr, mot at hele naustet kan isoleres slik som det står i planforslaget. Rådmannen ønsker også å presisere mer tydelig at det tillates enkel sløyebenk og utslagsvask, og at det ikke tillates med kjøkken eller innlagt vann.

Rådmannen foreslår også at det tas inn bestemmelse om at det tillates dør uten glassflate og inntil fire vinduer, der størrelsen på vinduene settes til maks 50 x 120 cm ved port og 50 x 60 cm opp mot mønet.  

Naturmangfold

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på utredning av biologisk rådgiver i Allskog, Terje O. Nordvik, søk i Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i kraft av en sjekkliste (vedlagt).

Deler av området er rasutsatt. Kartlegging av området er foretatt og rassikring er gjort. Rassikringen skal være tilstrekkelig etter TEK10’s sikkerhetsklasse S1 som omfatter tiltak der et skred vil ha liten konsekvens. Eksempler på byggverk som kan inngå i denne sikkerhetsklassen er garasjer, uthus og båtnaust.

Arealet på oversiden av naustrekka er avsatt som hensynssone H310_4 der vegetasjonen skal ivaretas som et ledd i rassikringen.

Før en etablering av nye fritidsboliger som berøres av skredutsatt område, må det foretas en geoteknisk vurdering. 

Risiko i forhold til stormflo og forurensning til sjø er også vurdert, samt veg/trafikk, rekreasjonsområder, høyspentlinje, støy og støv fra trafikk m.m. Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.  

Kommunen ser positivt på at det legges til rette for ny fritidsbebyggelse, i hovedsak som fortetting, i området. Det er også positivt at planen ønsker å sikre tydeligere reguleringsbestemmelser for bruk av eksisterende og nye naust i Hopla. Kommunen ønsker imidlertid enda tydeligere bestemmelser for naust, dette for å sikre at naustene blir brukt til å oppbevare båt og båtutstyr. Samtidig foreslås også endringer som sikrer allmenhetens tilgang til en eventuell gangsone foran naustene.

Kommunen tilrår at planforslaget framlegges for høring og offentlig ettersyn med de foreslåtte endringene.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.02.2018 16:17
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS