Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.06.18 - sak 36/18 - Detaljregulering for Svartvika hyttefelt

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2018/5500 - /L2017005

 

 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.06.18 36/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Svartvika hyttefelt legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene: 

  • Ved flytting, fjerning eller tilføring av masse, skal ansvarlig entreprenør påse og sikre at det ikke medfører spredning av uønskede fremmede arter.
  • Overskytende matjord skal brukes til jordbruksformål i nærområdet. Jordmasser som skal flyttes må være fri for smittsomme sykdommer eller uønskede arter.


Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
     
  2. Plankart PDF
     
  3. Planbestemmelser PDF
     
  4. Planprogram for Svartvika PDF
     
  5. Risiko og sårbarhetsanalyse PDF
     
  6. KU – Adkomstveger til Svartvika hyttefelt PDF
     
  7. Adkomstveger Svartvika hyttefelt – vegtegninger PDF
     
  8. KU – Naturmangfold – Rambøll PDF
     
  9. KU - Landskap PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Referat oppstartsmøte
  • VA-plan


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Forslaget til planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS på vegne av grunneier Jørgen Aunaas. Det planlegges for 23 hyttetomter med tilhørende anlegg. Deler av planområdet ligger innenfor 100-meters beltet langs sjøen, men hyttetomtene plasseres utenfor denne sonen. I forbindelse med høring av planprogram kom det innspill på at det ikke var ønskelig med ny småbåthavn i området, men at man heller burde se på muligheten for å samlokalisere behovet for nye båtplasser med eksisterende småbåthavn nordøst for planområdet. I samråd med kommunen har man derfor utvidet det eksisterende småbåtområdet for å gi tilstrekkelig rom for båtplasser. 

Planområdet

Planområdet, Svartvika, ligger i Lofjorden, som er en del av Åsenfjorden. Nærmeste tettsted, Åsen, ligger ca. 13 min kjøring fra Svartvika. Området består hovedsakelig av skrånende skogmark. Det ligger et lite gårdstun i planområdet, Øverplassen, tilknyttet ca. 15 daa dyrkamark. I nord og øst grenser planområdet til sjøen, et lite jordbruksareal og fritidsbebyggelse. Mot sør og vest grenser området til jordbruks og skogsareal. Hovedeiendommen (gnr/bnr. 242/3(13)) er på ca. 82 daa, men det tilkommer mer areal for å sikre adkomst. 

Planstatus

Planforslaget avviker fra kommuneplanens arealdel, der området er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift (LNFR-område, spredt boligbebyggelse). Derfor ble det i forbindelse med oppstart av planarbeidet stilt krav om planprogram og konsekvensutredning (KU). Planprogrammet ble vedtatt i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 13.9.2017. Konsekvensutredningen er integrert i planbeskrivelsen (ss. 20-28).

Planforslaget

Generelt

Reguleringsplanen legger til rette for etablering av 23 nye fritidsboliger med tilhørende

fellesanlegg som uteopphold/parkering/vann‐ og avløpsanlegg. Planen omfatter omlegging av veg for både nye og eksisterende tomter, samt utvidelse av privat småbåthavn. 

Bebyggelsen

Det legges opp til at en skal søke best mulig terrengtilpasning ved plassering av hytter. Derfor åpner bestemmelsen for noe avvik fra høydebestemmelsen i bratt terreng. Maks mønehøyde ved saltak er 5,5 m og maks gesimshøyde ved pulttak og flate tak er 5,0 m, over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Bebyggelse kan oppføres på peler/grunnmur med høyde på maks 30 cm i plant terreng og maks150 cm der bygget ikke kan plasseres som ønsket på tomta uten større terrenginngrep. Veggkledning skal utføres i tre. Taktekking skal utføres med materialer som gir en mørk og matt fargevirkning. Skarpe og lyse farger, store kontraster og blanke materialer skal unngås.

Biladkomst og trafikksikkerhet

Adkomsten til området går via privat veg Undlivegen og Skjesolvegen. Planforslaget innebærer opprusting og noe omlegging av adkomstvegen for å forbedre trafikksikkerheten. Vegen som i dag går gjennom tunet til Nordre Undlinan vil legges utenom tunet.

Parkering

Det skal anrettes fire områder for parkering for hytteeierne. Det avsettes 2 gjesteparkeringsplasser ved felt PP3.

Landskap

Influensområdet omfatter et utstikkende nes i Lofjorden med en tydelig bukt (Svartvika) i vest og en tilsvarende bukt (Fætten) med elveutløp i øst. Delområde 1 omfatter skogsområdene i vest og sørvest, dette er et typisk naturpreget område med delvis tett barskog. Delområde 2 omfatter de åpnere områdene med dyrkamark og hyttebebyggelse, dette er et spredtbygd område. I konsekvensutredningen vurderes utbygging iht. foreslått plan å ha lite til intet negativt omfang for landskapsbildet. Deler av området vil i noen grad miste sitt rene naturpreg og vil gli mer over i spredt bebygd område.

Friluftsliv

I dag har Svartvika stor verdi som friluftslivsområde fordi det er et forholdsvis uberørt naturområde som grenser ned mot sjø. Tilgangen for allmenn ferdsel er forsøkt ivaretatt i planforslaget ved at man har holdt seg utenfor 100-metersbeltet og man legger opp til å ivareta eksisterende stinett. Eksisterende stinett inngår delvis som turveg-formål i plankartet, og skal være offentlig tilgjengelig. Det vurderes at tiltaket ikke privatiserer området ned mot sjøen i vesentlig grad. Anleggsperioden med opparbeidelse av vei og kjøring av materiale og utstyr til hyttene for bygging kan være forstyrrende for friluftsliv over en tid i varierende grad.

Tilgjengelighet

Det stilles ikke krav om tilgjengelig utforming av hyttene. Stinettet som er der i dag skal ivaretas, slik at det fortsatt vil være mulig å bruke motorisert rullestol ned til Svartvikstranda.

Støy

Det antas at det ikke er støyutfordringer i planområdet. Det må påregnes noe støy i anleggsperioden.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Planforslaget er vurdert til ikke å medføre særskilte negative konsekvenser for miljø og samfunn. Det som framstår som risikoforhold ved utbygging av Svartvika hyttefelt er i hovedsak knyttet til infrastruktur, slik som trafikksikkerhet og håndtering av vann og avløp. Planforslaget gjør utbedringer på eksisterende veger for å øke trafikksikkerheten i området og stiller krav til at nye hytter skal tilknyttes minirenseanlegg.

Kulturminner

Det er ikke registrert kulturminner i planområdet (naturbase.no). Nord-Trøndelag Fylkeskommune skrev i sin uttalelse til varsel om oppstart at de ikke kunne se at planen ville være i konflikt med automatisk freda kulturminner.

Naturmangfold

Temaet naturmangfold ble utredet i egen konsekvensutrednings-rapport (vedlegg 7) utarbeidet av Rambøll. Vegetasjonen i planområdet og influensområdet ble undersøkt i juli 2017 med fokus på kartlegging av karplanter. Det ble funnet 7 lokaliteter med viktige og lokalt viktige naturtyper (5 stk.) i influensområdet til tiltaket, men disse er vurdert til å ikke påvirkes av tiltaket. Innenfor selve planområdet ble det ikke funnet viktige naturtyper, men i skogen lengst vest i planområdet er det en del krevende planter ifølge rapporten. Vegetasjonen er lyngskog/lavskog.  Det er ikke registrert utvalgte naturtyper eller røde/svartelistede arter i planområdet. I rapporten framgår det at det er observert ærfugl i Lofjorden, men det er ikke funnet spor etter hekking i området. Det er ikke registrert noen viltforekomster innenfor området i naturbasen (miljødirektoratet).

Rambøll skriver i rapporten at kunnskapsgrunnlaget for prosjektet er godt for vegetasjon generelt, men svakere for sopp. Det er også noe svakere for vilt. Det regnes med dette at kunnskapsgrunnlaget for naturmangfold jfr. Naturmangfoldloven § 8 er tilstrekkelig. Det er vurdert at det ikke er nødvendig å anvende føre-var-prinsippet i dette tilfellet. Tiltaket er planlagt nær eksisterende infrastruktur og bebyggelse, og vil ikke i vesentlig grad fragmentere viktige funksjonsområder for vilt eller biotoper for sjeldne arter. Selv om det ikke er registrert viktige naturverdier i utbyggingsområdet som skal avgrenses etter metode i håndbok 13, så finnes det krevende vegetasjon i området, og den er verdt å så langt som mulig å ta vare på. Det betyr at man bør bestrebe seg på å beholde naturlig vegetasjon fremfor å lage hageanlegg rundt hyttene. På den måten begrenser man også muligheten for spredning av fremmede arter i området.

For å sikre miljøforsvarlige driftsmetoder, er det tatt med bestemmelse om at en ved transport av masser skal vurdere risikoen for spredning av fremmede arter.

Naturresurser

Omtrent 90 dekar skog av midlere bonitet og 40 dekar skog av lav bonitet ligger innenfor planområdet. Det ligger et lite gårdstun, Øverplassen, tilknyttet jordbruksjord i planområdet. Dyrkajorda er på ca. 15 daa, og er per dags dato forpaktet bort. Dyrkajorda vil berøres i noen grad som følge av utbedring og noe omlegging av Undlivegen. Ca 1,2 da dyrkajord vil gå med til vegareal, grøfter og skjæringer for å forbedre trafikksikkerheten i området. 

Vann-, avløp-, energiløsninger

Ut i fra en helhetlig vurdering av områdets sårbarhet mht vassdrag, drikkevannsinteresser osv, blir det konkludert med at sanitært avløpsvann fra 30 hyttetomter ledes til nytt felles kjemisk/biologisk avløpsrenseanlegg. Renset vann skal infiltreres/etterpoleres i stedlige masser eller ledes ut i Lofjorden via en sjøledning.

I forbindelse med utbyggingen, skal det etableres anlegg for drikkevannsforsyning.

Det skal etableres en eller flere fjellbrønner, avhengig av mengde og kvalitet.

NTE har linje/kabel med 24KV spenning fram til planområdet, denne ender i en trafo.

Byggefasen

Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om tiltak. Planen skal redegjøre for støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge og anleggsarbeider kan igangsettes. For områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal nødvendige tekniske anlegg for vann, avløp, energiforsyning og kommunikasjon (adkomstveg, stier, parkering) være etablert før bebyggelse tas i bruk. Omlegging av veg ved Undlian i tråd med plankart må gjennomføres innen det gis byggetillatelse til den 9. hytta i planområdet.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse ble avholdt 24.01.2017. Oppstart av planarbeid og høring av planprogram ble varslet 16.02.2017. Totalt 7 innspill fra myndigheter og naboer ble mottatt i den forbindelse.

Mottatte innspill er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan

Planforslaget er ikke i samsvar med overordna plan, der arealformålet er LNFR med spredt boligbebyggelse. Bygging av fritidsboliger hører ikke til under LNFR-formål.

Konsekvenser for nærmiljøet

Det er i dag stort utbyggingspress på strandsonen på Åsenfjorden, og det er få uberørte områder med tilgang til sjøen. Slike området er viktige for både naturmangfold og friluftsliv. I planprosessen har administrasjonen bedt tiltakshaver om å legge opp til gode løsninger for å ivareta allmennhetens tilgang til sjøen og i minst mulig grad forstyrre naturmangfold og landskapsbildet. Etter administrasjonens vurdering har tiltakshaver fulgt opp dette på en god måte ved å plassere hyttetomter og anlegg utenfor 100-metersbeltet. Det er tatt inn bestemmelse som sikrer at eksisterende stinett ivaretas, og bestemmelsene for utforming av hyttene er tilpasset landskapet. Terrenginngrep skal unngås så langt det går.

En oppsummering av konsekvensene ved gjennomføring av tiltaket viser at tiltaket samlet sett vil ha liten til middels negativ konsekvens for nærmiljøet. De negative konsekvensene er i hovedsak knyttet til at det medgår noe jordbruksjord og at friluftslivet blir mindre usjenert enn før tiltaket. For naturmangfold er tiltaket vurdert til å ha ubetydelig konsekvens, og for landskapet er konsekvensen ubetydelig til lite negativt. 

Konsekvenser for landbruk

Planforslaget tar ut noe dyrkamark, dette er hovedsakelig for å legge om veger, noe som øker trafikksikkerheten i området. Størsteparten av tapet (ca. 0,75 daa) skjer i forbindelse med omlegging ved Undlien Nordre. Dette skjer etter grunneiers ønske, som i dag har trafikken gjennom gårdstunet. Omleggingen bedrer også sikt og stigningsforhold betraktelig. Det medgår ca. 0,4 daa ved omlegging ved eksisterende småbruk. Her bedres også trafikksikkerheten, i tillegg til at man innenfor vegen kan etablere 3 tomter. Arealet som går tapt er vurdert av grunneier som mindre god, da denne delen av åkeren alltid har noe dårligere vekst. Da det vil medgår en del dyrkajord, har administrasjonen valgt å legge til reguleringsbestemmelse om at overskytende matjord skal brukes til jordbruksformål i nærområdet.

Øvrig

Fylkeskommunen kom med anbefaling i sin forhåndsvurdering om at behovet for nye båtplasser bør løses ved å samlokalisere nye båtplasser med eksisterende anlegg. Dette rådet har tiltakshaver imøtekommet. Det er dermed lagt opp til at eksisterende småbåthavn nordøst for planområdet skal utvides. I tillegg roteres småbathavna noe mot nordvest i forhold til dagens plassering (landgangen forblir den samme). Denne justeringen gir noen fordeler:

  • Tryggere innseiling på lavt vann pga av dypere vann det båtplassene er planlagt
  • Tryggere inn- og utseiling da moloen vil beskytte bedre fra vær fra vest
  • Bedre beskyttelse mot isoppsamlinger vinterstid
  • Vil bidra til økt kvalitet på stranda for allmenn ferdsel da båtene vil ligge lengre fra strandkanten og dominere mindre fra stranda
  • Vi bli mindre dominerende for hytteeiendommen 242/22
  • Bedre geologiske forhold for steinmolo da det er berggrunn i dette området 


Konklusjon

Detaljregulering for Svartvika hyttefelt legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene: 

  • Ved flytting, fjerning eller tilføring av masse, skal ansvarlig entreprenør påse og sikre at det ikke medfører spredning av uønskede fremmede arter.


Overskytende matjord skal brukes til jordbruksformål i nærområdet. Jordmasser som skal flyttes må være fri for smittsomme sykdommer eller uønskede arter.  

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.06.2018 16:03
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051