Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2011/3213 - /1719/315/50
Saksordfører: Ingen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum vedrørende formål (bruksendring fra næringsform til boligformål i 1. etasje) innvilges ikke. Det vises til plan- og bygningslovens § 19 (dispensasjon).
Søknad om bruksendring fra næringsformål til boligfomål i 1. etasje avslås med hjemmel i reguleringsplanen samt plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan).
Vedtaket kan påklages med hjemmel i plan- og bygningslovens § 1-9 (forholdet til forvaltningsloven og klage), jfr også forvaltningslovens § 28 (vedtak som kan påklages, klageinstans). Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part, jfr forvaltningslovens § 29 (klagefrist).
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Kjølen og Nydal Bygg A/S har søkt om tillatelse til renovering og ombygging/bruksendring av bygningen på Kirkegata 57-59. Det er tidligere gitt tillatelse til renovering og ombygging samt bruksendring av 2. etasje, men den delen av byggesaken som betinger dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende formål er så langt holdt utenom byggetillatelse. Oppdelt behandling skjer etter avtale med søker.
En del av søknaden omfatter bruksendring for deler av 1. etasje fra serveringslokale til en ny boenhet. I reguleringsplanen for Levanger sentrum er det anført for dette området (06B) blant annet at reguleringsformålet er forretning og kontor samt at bolig er tillatt over 1. etasje. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for å få tillatelse til boligformål på deler av 1. etasje.
Vedlegg:
- Situasjonskart PDF
- Plantegning 1. etasje PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Søknad og tiltak:
Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum for å bygge om deler av 1 etasje fra næringsformål/servering til boligformål, og tillatelse til å gjennomføre byggingen (bruksendring).
Nabovarsling:
Det foreligger ingen kjente merknader etter gjennomført nabovarsling.
Andre myndigheter:
Søknaden har vært til høring hos Riksantikvaren og Arbeidstilsynet. Det foreligger ingen merknader til saken etter høringen. Riksantikvaren har gitt sitt svar i brev datert 21.06.2011, Arbeidstilsynet har gitt sitt svar i brev datert 27.06.2011. Høring til andre myndigheter anses unødvendig, det vises til rundskriv fra Fylkesmannen i sak 2009/4059 datert 20.06.2009.
Planforhold:
Tomta omfattes av reguleringsplanen for Levanger sentrum. Planen ble vedtatt den 25.06.2008.
I kartdelen til planen er tomta markert i sone VII, område 06 B med formål ”byggeområde”, med underformål ”område for forretning, kontor, bolig over 1. etasje”.
I tekstdelen til planen, § 3, er det anført at reguleringsformål for dette området er forretning og kontor. I tillegg anføres det bestemmelser om utnyttingsgrad, gesimshøyde, totalhøyde og takvinkler. Det anføres at deler av området er regulert til spesialområde for bevaring (gjelder for Kirkegata 51 og Kongens gt 53) og at bolig er tillatt over 1. etasje.
I bestemmelsenes § 6 om formålet forretning, kontor, bolig tillatt over 1. etasje anføres det i den generelle delen:
6.1.1
Bebyggelsen skal nyttes til forretninger, kontorer og lignende med nødvendige
lagerrom og andre ytre rom.
6.1.2
I reguleringsområder som er angitt med ensfarvet mørkere blå farge, kan det tillates
bolig over 1. etasje, dvs. fra og med 2. etasje, i enkelte kvartal bare over 2. etasje
(dette er angitt i tabellen i § 3).
6.1.3
Arealer i 1. etasje skal i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorientert:
Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau.
6.1.4 Minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard.
Søknad om dispensasjon
Søknad om dispensasjon er mottatt i brev datert 28.03.2011. Videre er det gitt utfyllende grunner for dispensasjon i brev/e-post datert 15.04.2011, 09.05.2011 og 19.10.2011.
Vurdering:
Om krav til dispensasjon:
Med henvisning til avsnittet ”planforhold” over, og at kartdelen er ”ensfarget mørkere blå farge” for området 06 B, anses søknad om bruksendring til boligformål i 1. etasje for å være i strid med reguleringsplanen samt plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan).
Dispensasjonssøknad og begrunnelse:
Som begrunnelse for dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende boligformål i 1. etasje viser søker til:
- Under forhåndskonferansen ble det benyttet et reguleringskart som viser formålene bolig, forretning og kontor.
- Naboeiendommen i Tordenskjoldsgate er bebygd med bolig i 1. etasje, det bør tilsi at det er mulig også for denne eiendommen.
- Renoveringen av bygget blir så omfattende at kostnadene nærmer seg nivået på å bygge tilsvarende nytt. For å kunne realisere denne renoveringen har tiltakshaver/søker basert seg på salg av enhetene på en pris som er lavere enn hva nye boliger koster. Dermed får tiltakshaver/søker ett visst behov for å utnytte arealet på best mulig måte slik at det blir økonomisk gjennomførbart. Ved bortfall av denne boenheten vil dette arealet bli fellesareal eller næringsareal som er vesentlig vanskeligere å omsette. Kostnadene blir bortimot det samme mens inntekten reduseres med i underkant av 2 mill. dette er sannsynligvis nok til at renovering ikke kan utføres som planlagt.
- Siden det økonomiske aspektet alene sannsynligvis ikke gir god nok grunn for dispensasjon, vil vi påpeke at dette også dreier seg om ett miljøhensyn. Bygget har vesentlig kuldebroer og vil etter renovering kunne tilfredsstille vesentlig høyere energi karakter. I tillegg vil de største leilighetene også være aktuelle for de som trenger flere soverom, men egentlig ikke ønsker å ha bil eller i alle fall to biler.
- Hvis man ser på naboeiendommene, er det boliger i 1. etasje på alle sider. Boligseksjonen vi planlegger har hovedinngang fra Tordenskjoldsgata og vil framstå som en naturlig nabo til de andre eiendommene i denne gata. Vi har planlagt en inngang som utformes slik mange av de tradisjonelle trappene i Levanger er, og mener dette blir bedre enn om det må anlegges trinnfri adgang til et eventuelt næringsformål.
- Prosjektet er diskutert med naboene i området og ingen har uttalt seg negativt om tiltaket.
- Størrelsen på resterende areal, ca 80 m2, er lite anvendelig til næringsareal. Det står flere slike lokaler ledig i andre deler av sentrum. Vi er av den oppfatning at lokaler som står tomme og ubrukt fører til større forfall og dårligere inntrykk av området for andre som faktisk prøver å drive næring i nærheten av slike arealer. Om eiendommene er bebodd og istandsatt, mener vi det gir et bedre inntrykk og dermed større sjanser for at næring i nærområdet får bedre kår.
- Arealet det er snakk om, har utgang mot en sidegate til Kirkegata hvor det er parkeringsmangel slik det er i dag. Økt næringsvirksomhet vil mest sannsynlig medføre enda større trafikk og parkeringsbelastning for eksisterende beboere, nye beboere og eksisterende næringsvirksomhet.
- Overskudd av næringsarealer skulle tilsi at det er en fordel også for kommunen, at arealet brukes til det faktisk er behov for, og samtidig bidrar med kommunale avgifter i forhold til dette.
- Med tanke på at det er bolig i 1. etasje på naboeiendommer, er vi bekymret for at næring som evt. driver virksomhet ut over vanlig dagtid vil kunne virke forstyrrende på de boligene som grenser tett opp mot dette arealet. Ulempen for naboene vil dermed kunne bli større enn om arealet blir brukt til bolig. Dette gjelder også for leilighetene i 2. og 3. etasje som evt. må tåle næringsvirksomhet rett under soveromsvinduene som vender mot Tordenskjoldsgata. Problemer som for eksempel støy, trafikk, lukt etc. er aktuelle.
- Usikkerheten med at næring kan være veldig varierende virksomhet, kan by på utfordringer i forhold til blant annet dette med søppelhåndtering. Restauranten har pr i dag forholdsvis stort plassbehov for dette. Vi har prosjektert en nisje i undergangen til bakgården for containere som skal ha en kapasitet til boligene som er der pr i dag og dagens næringsareal. Om næring med stort behov for plass til avfall bruker dette arealet, vil det kunne by på problemer i forhold til oppbevaring av dette avfallet.
Søker viser også til en e-post fra Husbanken der blant annet leilighet i 1. etasje omtales i forbindelse med lånefinansiering og opprettelse av borettslag:
Ut i fra vedlegg fra kommunen ser vi at dette prosjektet ikke er definert som «hovedombygging», og vil derfor bli karakterisert som Grunnlån utbedring.
Ved utbedring kan grunnlånet utgjøre inntil 100% av utbedringskostnadene Husbanken godkjenner, dersom samlet lånebelastning på eiendommen ikke overstiger 90% av antatt omsetningsverdi etter utbedring.
Dersom det skal dannes et borettslag, kan dette gjøres underveis i prosessen, dvs. før konvertering/søknad om utbetaling av lån blir sendt oss.
Når det gjelder dette prosjektet forutsetter vi godkjenning av bruksendring for leilighet i 1. etg. Ellers har prosjektet flere elementer når det gjelder kravet til energi og tilgjengelighet og disse er akseptable.
Vurdering av dispensasjonssøknaden:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.
Angående argumenter som kan tale for dispensasjon vises det til søkers begrunnelser.
Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:
- Reguleringsplanen for Levanger sentrum som ble godkjent den 25.06.2008 er en detaljplan der forskjellige eiendommer er vurdert med hensyn på formål osv. Det vil si at fordeler og eventuelle ulemper med reguleringen var til vurdering. Etter det vi kjenner til er kravet om at 1. etasje i størst mulig grad skal nyttes til ”publikumsorienterte virksomheter” i fremste rekke motivert ut fra ønske om å få mer liv og handel i sentrum. Det å ta i bruk gateplanet til boligformål kan gi motsatt virkning.
- I søknaden vises det til at det er flere eiendommer området som har boligformål i 1. etasje. Vi kan ikke finne, ut fra våre arkiver, at det er gitt dispensasjoner fra reguleringsplanen for tilsvarende forhold. Noen presedensvirkning som skulle tilsi dispensasjon kan vi dermed ikke se at det kan være. Det er heller tvert i mot, en søknad om bruksendring fra næringsformål til boligformål i 1. etasje for Kirkegata 40 ble nektet av planutvalget i 2003 (sak 069/03). I saksframlegget ble det den gangen anført at daværende reguleringsplan ikke ga tilstrekkelig hjemmel for nektelse av bruksendring til bolig i 1 etasje, og at det var ønskelig for den mest sentrale delen av sentrum. Reguleringsplanen som ble vedtatt i ettertid (2008) gir, etter vårt skjønn, tilstrekkelig hjemmel.
- Selv om likebehandlingshensynet alene ikke kan utgjøre grunnlaget for en dispensasjon, kan dispensasjoner fra planen vedrørende formål bidra til at en kan komme i situasjon med presedensvirkning. I så fall kan hensynene bak planen bli vesentlig tilsidesatt.
Deler av søkers begrunnelser kan oppfattes som generelle. Behov for god økonomisk utnyttelse av bygg/eiendommer i situasjon med salg eller utleie kan/vil gjelde alle og overalt.
Konklusjon:
Etter vår vurdering kan vi ikke se at fordelen med dispensasjon er klart større enn ulempen etter en samlet vurdering, det foreslås derfor at dispensasjon ikke innvilges.
