Plan- og utviklingskomiteen 07.12.11 - sak 78/11 - Mindre endring av reguleringsplan Nordlijordet

vedtak

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til mindre endring av reguleringsplan for Nordlijordet vedtas iht. plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14.

Vedlegg:

1. Arkplan 26.08.11, planbeskrivelse, Arkplan 21.10.11, ROS PDF
2. Plankart datert 26.08.2011 (mottatt 30.08.2011) PDF
3. Reguleringsbestemmelser rev. 24.11.2011 PDF
4. Illustrasjonsplan 05.08.2011 PDF
5. Snitt og fasader 05.08.2011 (mottatt 06.09.2011) PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

• Gjeldende mindre vesentlig reguleringsendring for Nordlijordet, vedtatt 11.06.2009.
• Utbyggingsavtale for Nordlijordet, vedtatt 07.03.2007.

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Arkplan arkitektkontor har, pva. utbygger Byggmester Grande as, søkt om en mindre endring av reguleringsplanen for Nordlijordet. Hensikten med reguleringsendringen er å tilrettelegge for boligbygging med mindre bygningshøyde og snudd takfall for å bedre utsikten for bakenforliggende bebyggelse. Det er også tatt høyde for en byggestil som appellerer til flere kjøpergrupper både når det gjelder byggekostnader og design. De skriver at område B1, B2 og B20 ikke blir berørt av endringene og at endringene består i:

• Redusert bygningshøyde (B9 og B10 endres fra 9,5 til 9 m, B5, B8A og B14A endres fra 8 til 7,5 m).
• Snudd takfall.
• Ny retningsgivende illustrasjoner for deler av bebyggelsen. Det skal fortsatt bygges i funkisstil, men mer i retning av “light” -versjonen.
• Omriss av planlagt bebyggelse er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 1,5 m.
• Utnyttingsgraden %-BYA er tilpasset ny beregningsmetode der parkeringsarealet inngår i BYA.
• Formålet ”Hensynssone” er lagt inn på plankartet der ny trafo er plassert.
• Garasjeanlegg for leilighetsbyggene (B14B og B8B) har fått formål iht. planens intensjon.
• Planområdet er begrenset noe i nord.

Vi finner at Arkplans endringsforslag også omfatter:

• Mulighet for pulttak er tatt ut for garasjeanlegg i felt B8B og B14B. (Vi har tilføyd mulighet for pulttak etter høring).
• Omriss av planlagt bebyggelse er noe endret i felt B3, B4, B6, B7, B12 og B13, og det skilles ikke mellom bolighus og garasje/carport med evt. takterrasse.
• I felt B8A og B14A er påskrift om antall leiligheter samt skille mellom leiligheter tatt ut.

Vi vil også presisere at hele planen, inkl. felt B1 og B2, omfattes av at omriss av planlagt bebyggelse er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 1,5 m i stedet for å være veiledende.

Etter høring av overnevnt endringer har Arkplan også bedt om at gesimshøyden endres fra 6,5 til 6,9 m i bestemmelsene punkt 3.2 E. (Dette har vi endret til 7,0 m etter høring).

Planområdet
Planområdet er som i 2007, med unntak av arealer i nord (avkjørsel og parkeringsplass), som omfattes av reguleringsplan for Linus Jenssen vedtatt i 2008.

Planstatus
Reguleringsplan for Nordlijordet ble vedtatt av Levanger kommunestyre 07.03.2007.
En mindre vesentlig endring ble vedtatt av Plan- og byggesakssjefen den 11.06.2009.
Reguleringsplan for Linus Jenssen, vedtatt 21.05.2008, overlapper/erstatter nordre del av reguleringsplan for Nordlijordet.

Byggehøyder - gjeldende bestemmelse for konsentrert bebyggelse inkl. garasjerekker:
Bebyggelse i områdene B1, B2, B9, og B10 kan føres opp med maks takhøyde på 9,5 meter.
I område B5, B8 og B14A kan det føres opp bygninger i 2 etasjer med maks. takhøyde på 8,0 m og maks gesimshøyde på 6,0 m.
I øvrige områder er maks takhøyde 6,5 meter.

Garasjer med flatt tak kan føres opp med maksimal takhøyde på 3,0 m.
Garasjer med pulttak kan føres opp med maksimal takhøyde på 4,0 m.

Høyden måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Takform - gjeldende bestemmelse for konsentrert bebyggelse inkl. garasjerekker:
Tak skal utføres som pulttak med fallretning som vist i planen. Maksimal takvinkel er 35º.
Tak på leilighetsbygg område B8 og B14A samt garasjer kan utføres som flatt tak.

Planforslaget
Generelt
Gjeldende plan inkl. mindre vesentlig endring er utformet og behandlet etter PBL 1985. Forslag til mindre endring er tilpasset gjeldende plan- og bygningslov (PBL 2008).

Byggehøyder
I høringsforslag var takhøyde stort sett endret til gesimshøyde, jf. gjeldende veiledninger. I høringen skrev vi at dette også bør vurderes for garasjer. Dette er fulgt opp ved siste revisjon av bestemmelsene. All bebyggelse skal ha pulttak eller flatt tak, så dette endrer ikke byggehøyden. Vi ser positivt på at høyeste gesims for felt B9, B10, B5, B8A og B14A senkes med 0,5 m. En kunne uansett bygd lavere enn maks.

Arkplan har laget et foreløpig konstruksjonssnitt gjennom en typisk bolig i området.
Det viser seg at gesimshøyden for flere boliger på flat mark er noe knapp. De ber om at gesimshøyden endres fra 6,5 m til 6,9 m (bestemmelsene punkt 3.2 E).

Forespørselen gjelder ”øvrig bebyggelse” i bestemmelsenes punkt 3.2 E. Det vil si konsentrert småhusbebyggelse i planens felt B3, B4, B6, B7, B12 og B13, se vedlagte plankart. I påfølgende høring foreslo vi at den økte gesimshøyden avrundes oppover til 7,0 m, og det er gjort ved siste revisjon av bestemmelsene.

Takform
Vi finner at gjeldende bestemmelser om takform og om byggehøyde for garasjer (tilpasset to takformer) innebærer at garasjer generelt kan oppføres med flatt tak eller pulttak. Denne tolkningen støttes av tilhørende illustrasjoner.
I Arkplans endringsforslag (§ 3.3 D), var mulighet for pulttak tatt ut for de to garasjeanleggene i felt B8B og B14B. I høringen skrev vi at valgmuligheten bør vurderes videreført. Dette er fulgt opp ved siste revisjon av bestemmelsene.

Takfall i bestemt retning
Bestemmelse om at takfall skal være som vist i planen foreslås endret. Det er i stedet foreslått at takfall skal være som vist i illustrasjonsplan og tegning av retningsgivende hustype. Hvilke illustrasjoner som er retningsgivende for de ulike felt er angitt i § 2.2. Ingen av illustrasjonsplanene viser entydig fallretning, da de ikke viser lokalisering av høyeste/laveste gesims. Av fasadetegninger går det likevel fram hvordan dette er tenkt.

I felt B1 og B2 er det allerede bygd og godkjent boliger med fallretning omtrent nordsør (laveste gesims langs Skolevegen). Flere felt foreslås nå med endret fallretning på taket (jf. vedlagte fasadetegning). Estetisk sett bør bebyggelse langs for eksempel samme veg, innenfor samme felt, evt. en gruppe av flere felt, ha lik fallretning på pulttaket, for å gi området et helhetlig preg. Dette ivaretas delvis gjennom planens estetikkbestemmelse og retningsgivende illustrasjoner. De tre parallelle husrekkene nedenfor Skolevegen vil med planendringen ikke få samme retning på pulttaket, men andre steder (langs vegen FA2) vil bebyggelsen på begge sider av vegen få mer lik utforming.

Grad av utnytting
Prosenttall for grad av utnytting er økt for å ta hensyn til nye regler fra 01.07.2007 om at parkering på bakken teller med som bruksareal og bebygd areal. Vi har ikke kontrollert økningen ift. dette. Parkeringskravet er fra 1,5-2 plasser pr. boenhet, pluss en plass for evt. hybel. De fleste tomtene er små, så noen kvadratmeter ekstra med bilparkering blir lett noen prosenter. Noen tomter var illustrert med dobbelgarasje (merket 2G) i gjeldende reguleringsplan, men evt. hybelparkering kommer i tillegg.

For felt B20 foreslås %-BYA økt fra 25 til 30 %. For øvrige felter foreslås %-BYA økt fra 40 til hhv. 52 og 61,7 %, høyest for leiligheter i lavblokk med tilhørende garasjer. (Felt B8A+B8B utgjorde tidligere felt B8 med samlet utnyttingsgrad).

Plassering av bebyggelse
I gjeldende plan er omriss av planlagt bebyggelse veiledende. Bebyggelsen er også flere steder illustrert svært nær planlagt tomtegrense, uten at det er vist noen byggegrense. Det kan da stilles spørsmål ved om husplassering jf. veiledende omriss er planavklart mht. avstand til nabogrense. - I en detaljregulering er omriss av planlagt bebyggelse en juridisk bindende linje. For å oppnå noe fleksibilitet er det i ny reguleringsplanveileder foreslått at omrisset kan angis med en nøyaktighet på +/- 2 m. Bebyggelsen må likevel ligge innenfor maks grad av utnytting.

Omriss av planlagt bebyggelse er nå foreslått med en nøyaktighet på +/- 1,5 m. I høringen skrev vi at dette kan synes mye mot for eksempel gatetunet sør for felt B3 og B4, og at det her bør vurderes en byggegrense. Ved nærmere vurdering finner vi at omrisset av bebyggelsen er vist ca. 3 m fra formålsgrensen mot gatetunet, og vi ser følgelig ikke behov for byggegrense. I likhet med gjeldende plan er det i felt B6 og B7 gjort spesielle tilpasninger av byggegrensen i endene. Omriss av planlagt bebyggelse er også delvis endret ift. gjeldende plan, og det skilles ikke mellom bolighus og garasje/carport (unntatt for felt B1, B2, B9 og B10). Illustrasjonsplanen er imidlertid retningsgivende mht. plassering av garasje/carport ift. bolighus. I høringen skrev vi at for felt B13 bør det vurderes om siktkrav i avkjørsel blir ivaretatt ved trafo når garasje/carport plasseres sør for bolighus. Vegen vil ha lite trafikk, og vi finner at siktkravet i håndbok 017 på 3 x 20 m bør kunne tilfredsstilles.

Andre forhold
De fleste forhold i planen endres ikke. Vi ser følgelig ikke grunn til å utrede alle planfaglige tema på nytt, da dette allerede er gjort i tidligere sakspapir. Når det gjelder risiko- og sårbarhetsanalyse viser vi til vedlagte planbeskrivelse med sjekkliste.

En boligutbygging av denne størrelse og tetthet burde hatt potensial for nedgravd renovasjonsløsning. Dette har ikke vært tema tidligere, og planen synes lite egnet for ett felles returpunkt med gåavstand maks 100 m. Vi ber likevel utbygger vurdere dette.

Utbyggingsavtale vedtatt 07.03.2007 vil fortsatt gjelde.

Planprosess
Medvirkning
Vi har hatt flere møter med forslagsstiller, senest den 24.08.2011.

Arkplan arkitekter kunngjorde planoppstart i Trønderavisa den 26.05.11, og berørte parter ble tilskrevet om dette i brev av 24.05.11. Innen fristen mottok forslagsstiller forhåndsuttalelse fra fylkeskommunen og fylkesmannen. Disse er oppsummert og kommentert i vedlagte planbeskrivelse.

Høring av forslag til mindre endring
Plan- og byggesakssjefen vedtok den 16.09.2011, sak 666/11, å sende forslag til mindre endring av reguleringsplan for Nordlijordet på begrenset høring iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd. Dette ble gjort med brev datert 19.09.2011. Planforslaget ble også gjort tilgjengelig på kommunens hjemmeside. Frist for uttalelser var satt til 19. oktober 2011. Det er mottatt fire høringsuttalelser.

Nord-Trøndelag fylkeskommune og barnerepresentanten har ingen merknader.

Fylkesmannens landbruksavdeling minner om betydningen av å opprettholde en høg utnytting av området.
Kommentar:
Det blir fortsatt relativt høg utnyttingsgrad (%-BYA), men påskrift på plankartet om antall leiligheter (felt B5, B8A og B14A) videreføres ikke. Det var forutsatt forholdsvis små leiligheter, og dette kan være utfordrende ift. for eksempel universell utforming.

Anne og Gudmund Moen (gnr. 275/237) viser til sin uttalelse 18.01.11 til nabovarsel for Skolev. 15 B, C, og D (felt B2) og klage på vedtak vedrørende utbygging på Nordlijordet av 15.04.11 (klage på byggetillatelse) som er oversendt fylkesmannen for behandling. Det er strid om tomtegrensa mot utbyggingsområdet og saken kan bli oversendt jordskifteretten. De antyder at også planens felt B3, FM1 og FP1 kan bli påvirket av endelig grensefastsettelse.

Kommentar:
Moen eier gnr. 275/237 (B20 i planen), og det er tomtegrensa i vest det er tvist om.
Byggesaken: Fylkesmannen har i brev av 22.09.11 uttalt at behandlingen av klagesaken stilles i bero/utsatt iverksettelse inntil det foreligger rettskraftig avgjørelse vedrørende fastsettelse av tomtegrensen.

Planendring: Det foreligger en vedtatt reguleringsplan og mesteparten av planområdet er ikke berørt av grensetvisten. Vi ser ikke grunn til å utsette denne planbehandlingen i påvente av endelig grensefastsettelse. De deler av planen som er berørt av grensetvisten kan foreslås endret når endelig grensefastsettelse foreligger.

Tilleggshøring
På bakgrunn av innspill fra forslagsstiller er det gjennomført en tilleggshøring med brev datert 27.10.2011. Frist for uttalelser var satt til 17. november 2011. Dette gjaldt øking av gesimshøyden for ”øvrig bebyggelse” i bestemmelsenes punkt 3.2 E.

Det er mottatt høringsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Ingen av dem har merknader til tilleggshøringen.

Endringer av reguleringsbestemmelsene etter høring

• Bestemmelsenes § 2.7: Takhøyde for garasjer er endret til gesimshøyde.
• Bestemmelsenes § 3.2 E: For ”øvrig bebyggelse” er gesimshøyden økt fra 6,5 til 7,0 m, som antydet i tilleggshøring.
• Bestemmelsenes § 3.3 D: Gjeldende plans mulighet for pulttak for de to garasjeanleggene i felt B8B og B14B er tilføyd/videreført.

Vurdering:
De fleste endringene synes bagatellmessige, og endrer ikke opprinnelige planintensjoner. De endringene som antas å få størst betydning for utbyggingen er at pulttakene får annen retning på takfallet og at det er angitt nytt omriss av planlagt bebyggelse med nøyaktighet på +/- 1,5. Det samme gjelder muligens økt gesimshøyde i noen felt. Vi mener det er gode grunner for å betrakte planens nye formål (oppført trafo ved felt B14B) og garasjeanlegg for boligbebyggelse (jf. intensjon i gjeldende plan) som mindre vesentlige. Vår foreløpige vurdering er at summen av endringene kan betraktes som en mindre endring.

Det tilrås at vedlagte forslag til mindre endring av reguleringsplan for Nordlijordet vedtas iht. plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14.